La Cour de cassation, troisième chambre civile, par un arrêt du 12 février 2026, a cassé un arrêt de la cour d’appel d’Aix-en-Provence du 16 novembre 2023. Cette décision tranche une question relative à la prescription de l’action en paiement de l’indemnité d’éviction commerciale et à ses conséquences sur le droit au maintien dans les lieux. Un bail commercial conclu pour neuf ans a pris fin par un congé avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction à la date du 31 décembre 2018. Le bailleur a ensuite assigné le locataire en 2021 pour constater la perte de son droit à indemnité par prescription biennale et demander son expulsion. Les juges d’appel, saisis en référé, ont estimé que l’attitude du bailleur, qui avait reconnu le droit à indemnité puis s’en prévalait pour obtenir l’expulsion, était empreinte de mauvaise foi. Ils ont jugé que le locataire, n’ayant pas contesté le congé, « n’avait donc aucune raison d’ester en justice » et que son maintien ne constituait pas une occupation sans droit ni titre. La Cour de cassation devait déterminer si la mauvaise foi du bailleur et l’absence de contestation du congé par le locataire pouvaient affecter le cours de la prescription de l’action en indemnité d’éviction et les conséquences qui en découlent. Elle casse l’arrêt d’appel pour violation des articles L. 145-9 et L. 145-28 du code de commerce, réaffirmant le caractère automatique de la prescription biennale et la perte corrélative du droit au maintien.
I. La réaffirmation du caractère objectif et automatique de la prescription biennale
La Cour de cassation rappelle avec fermeté le régime légal de la prescription de l’action en indemnité d’éviction, en écartant toute considération subjective liée au comportement des parties. Elle consacre ainsi une interprétation stricte et objective des textes.
A. Le rejet de la mauvaise foi du bailleur comme cause affectant la prescription
La chambre civile écarte catégoriquement l’argument de la mauvaise foi retenu par les juges du fond pour neutraliser la prescription. La cour d’appel avait estimé que « l’attitude de la bailleresse consistant à se prévaloir désormais de la prescription biennale pour solliciter l’expulsion du locataire est empreinte de mauvaise foi ». Pour la Cour de cassation, ce motif est inopérant au regard du droit positif. Elle juge en effet que « la mauvaise foi du bailleur n’est pas une cause d’interruption ou de suspension de la prescription biennale ». Cette solution est conforme à une jurisprudence constante qui considère la prescription de l’article L. 145-60 comme une prescription extinctive de droit commun, dont les causes d’interruption ou de suspension sont limitativement énumérées par la loi. Le comportement du bailleur, fût-il déloyal, ne saurait donc arrêter ou suspendre le cours de ce délai fatal. La Cour rappelle ainsi le principe d’ordre public attaché aux délais de prescription, qui ne peuvent être modifiés par la convention ou la conduite des parties.
B. L’indifférence de la reconnaissance du droit à indemnité et de l’absence de contestation
La haute juridiction rejette également l’idée que la reconnaissance initiale du droit à indemnité ou l’absence de litige sur le principe puisse affecter le point de départ ou le cours de la prescription. Les juges d’appel avaient relevé que la bailleresse avait « reconnu le droit à indemnité d’éviction du preneur » lors du congé et dans un courrier ultérieur demandant des justificatifs. Ils en avaient déduit que le locataire, qui « n’a jamais entendu contester le congé pas plus que le principe du versement d’une indemnité d’éviction dont il attendait de connaître le montant », n’avait « aucune raison d’ester en justice ». La Cour de cassation censure ce raisonnement. Elle rappelle que la prescription « court à compter de la date d’effet du congé même lorsqu’il est délivré avec offre d’indemnité d’éviction ». L’offre d’indemnité, qui est une formalité substantielle du congé, ne suspend donc pas le délai. Il incombe au locataire, pour préserver son droit, d’agir en fixation du montant de l’indemnité dans le délai de deux ans, indépendamment de toute reconnaissance de principe ou de toute négociation en cours. La solution vise à garantir la sécurité juridique en fixant un point de départ certain et unique à la prescription.
II. La conséquence nécessaire : la qualification d’occupation sans droit ni titre
En censurant les motifs de l’arrêt d’appel, la Cour de cassation réaffirme le lien indissoluble entre la prescription de l’action en indemnité et la perte du droit au maintien dans les lieux. La décision illustre la rigueur du dispositif légal protecteur du bailleur une fois le délai écoulé.
A. La perte automatique du droit au maintien par l’effet de la prescription
Le raisonnement de la Cour découle logiquement de la violation des textes qu’elle relève. Puisque la prescription biennale a couru sans être affectée par les circonstances alléguées, l’action du locataire est éteinte. L’article L. 145-28 du code de commerce dispose expressément que « le locataire à bail commercial qui est prescrit dans son action en paiement d’une indemnité d’éviction perd son droit au maintien dans les lieux ». La Cour en déduit mécaniquement que « le locataire est occupant sans droit ni titre des locaux à compter de la date de prescription de son action ». Cette solution est d’une grande sévérité pour le locataire, mais elle est commandée par la lettre de la loi. Elle rappelle que le droit au renouvellement et à l’indemnité d’éviction est un droit conditionnel, subordonné à l’exercice d’une action en justice dans un délai imparti. Le défaut d’action dans le délai entraîne la déchéance non seulement de la créance indemnitaire, mais aussi du droit réel de jouissance sur les locaux.
B. L’inopportunité de la saisine du juge des référés en l’absence de trouble manifestement illicite
En cassant l’arrêt qui avait dit n’y avoir lieu à statuer en référé, la Cour de cassation valide implicitement la recevabilité de la demande d’expulsion sur ce fondement une fois la prescription acquise. Les juges d’appel avaient estimé que le maintien du locataire ne constituait pas un trouble manifestement illicite au sens de l’article 835 du code de procédure civile, compte tenu des circonstances de l’espèce. La Cour estime au contraire que, la prescription étant établie, la situation du locataire est légalement qualifiée d’occupation sans droit ni titre. Une telle occupation, privée de tout fondement juridique après la perte du droit au maintien, caractérise par nature un trouble manifestement illicite justifiant une mesure d’expulsion en référé. La décision renforce ainsi l’efficacité du recours du bailleur, qui peut obtenir l’expulsion par une procédure rapide sans attendre l’issue d’un procès au fond, dès lors que la prescription est constatée.
Fondements juridiques
Article L. 145-9 du Code de commerce En vigueur
Par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux soumis au présent chapitre ne cessent que par l’effet d’un congé donné six mois à l’avance ou d’une demande de renouvellement.
A défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat. Au cours de la tacite prolongation, le congé doit être donné au moins six mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil.
Le bail dont la durée est subordonnée à un événement dont la réalisation autorise le bailleur à demander la résiliation ne cesse, au-delà de la durée de neuf ans, que par l’effet d’une notification faite six mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil. Cette notification doit mentionner la réalisation de l’événement prévu au contrat.
S’agissant d’un bail comportant plusieurs périodes, si le bailleur dénonce le bail à la fin des neuf premières années ou à l’expiration de l’une des périodes suivantes, le congé doit être donné dans les délais prévus à l’alinéa premier ci-dessus.
Le congé doit être donné par acte extrajudiciaire. Il doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction, doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné.
Article L. 145-28 du Code de commerce En vigueur
Aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue. Jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Toutefois, l’indemnité d’occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d’appréciation.
Par dérogation au précédent alinéa, dans le seul cas prévu au deuxième alinéa de l’article L. 145-18, le locataire doit quitter les lieux dès le versement d’une indemnité provisionnelle fixée par le président du tribunal judiciaire statuant au vu d’une expertise préalablement ordonnée dans les formes fixées par décret en Conseil d’Etat, en application de l’article L. 145-56.
Article 835 du Code de procédure civile En vigueur
Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.
