Troisième chambre civile de la Cour de cassation, le 3 juillet 2025, n°23-21.429

Par un arrêt de rejet du 3 juillet 2025 (Cour de cassation, troisième chambre civile), la Haute juridiction confirme la solution retenue par la cour d’appel de Grenoble, 11 juillet 2023, au sujet de la majorité applicable à des travaux décidés en copropriété. L’espèce invitait à qualifier des travaux présentant à la fois une dimension d’entretien et une dimension d’amélioration thermique.

Des copropriétaires ont sollicité l’annulation de résolutions d’une assemblée générale approuvant le principe de travaux d’étanchéité d’une toiture-terrasse et fixant les suites relatives au choix des intervenants, aux honoraires et aux appels de fonds. Les travaux votés comportaient le remplacement du complexe d’étanchéité avec la pose d’un isolant plus épais que l’existant, de sorte que s’imbriquaient réparation et gain énergétique.

Devant la cour d’appel de Grenoble, les demandeurs ont soutenu que l’opération relevait de l’amélioration, appelant une majorité renforcée, et ont invoqué, au surplus, le cadre des « travaux embarqués ». Le syndicat des copropriétaires a soutenu la qualification d’entretien nécessaire, conforme à l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965. Le pourvoi reprochait à l’arrêt d’appel d’avoir privilégié la majorité de l’article 24, au regard de la nature mixte des travaux et des exigences du code de la construction et de l’habitation.

La question posée était la suivante : lorsque des travaux votés cumulent réparation d’étanchéité et amélioration thermique, faut-il retenir la majorité simple de gestion et d’entretien, ou une majorité renforcée d’amélioration, et selon quel critère de qualification?

La Cour répond en deux temps. D’une part, elle valide le critère de la finalité première en jugeant que « lorsque les travaux votés étaient de nature mixte, impliquant à la fois de l’entretien et de l’amélioration des parties communes, il était nécessaire de déterminer leur finalité première pour déterminer la règle de majorité applicable ». D’autre part, au vu des constatations techniques, elle approuve la qualification de travaux nécessaires d’étanchéité et conclut qu’ils ont été « valablement adoptés à la majorité de l’article 24 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 », « sans être tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante ni violer l’article R. 131-28-8 du code de la construction et de l’habitation ».

I — La détermination de la majorité par la finalité première

A — Le critère de finalité pour les travaux mixtes

L’arrêt confirme un outil de qualification désormais lisible : face à des travaux mêlant entretien et amélioration, la règle de majorité découle de la finalité qui prédomine. En approuvant l’énoncé selon lequel il faut « déterminer leur finalité première pour déterminer la règle de majorité applicable », la Cour fixe une méthode de décision simple, fidèle à l’économie de la loi de 1965 qui distingue l’entretien courant des actes d’amélioration.

Ce critère présente une cohérence pratique. Il évite qu’un élément accessoire d’amélioration ne fasse mécaniquement basculer l’ensemble vers une majorité plus lourde, au risque de paralyser des opérations imposées par l’état de l’ouvrage. Il permet, inversement, de réserver les majorités renforcées aux opérations dont l’objet principal est l’élévation qualitative du bien commun et non la seule remise en état.

B — La qualification factuelle de travaux nécessaires d’étanchéité

La Cour approuve la démarche probatoire retenue par les juges du fond, centrée sur des constats techniques précis. Il est relevé qu’« un sondage effectué par un cabinet mandaté par le syndic avait révélé la présence d’eau dans l’isolant du toit-terrasse », attestant de fuites et du « très mauvais état de la membrane bitume ». Le programme voté visait le « remplacement du complexe d’étanchéité avec mise en place d’un isolant plus épais que l’ancien ».

De ces éléments, la cour d’appel a pu déduire que « les travaux envisagés étaient rendus nécessaires par l’état de la toiture terrasse et que, s’ils permetraient aussi d’améliorer la résistance thermique du bâtiment, ce résultat apparaissait secondaire ». L’arrêt insiste sur l’urgence et la prévention des désordres, les « risques d’infiltrations étant réels à plus ou moins brève échéance ». Cette hiérarchie des motifs justifie la majorité de l’article 24, la composante thermique demeurant l’accessoire d’une réfection imposée.

II — Portée et appréciation de la solution

A — Continuité jurisprudentielle et sécurisation des votes

La solution s’inscrit dans une ligne jurisprudentielle qui privilégie la qualification par l’objet principal de l’acte collectif en copropriété. Elle conforte la sécurité des assemblées en traçant un sillon clair : si la réparation structure la décision, l’accessoire d’amélioration ne requalifie pas l’ensemble. Le rappel que les juges ne sont « pas tenus de procéder à une recherche » devenue inopérante clôt utilement le grief tiré de normes extérieures dès lors que le fait décisif est établi.

L’intérêt pratique est net. Les syndicats peuvent conduire des opérations de remise en état sans craindre qu’une amélioration induite, techniquement nécessaire ou prescrite par l’état de l’art, n’impose d’atteindre des seuils de vote difficilement réunissables. La majorité simple reste la voie normale de l’entretien, y compris lorsque celui-ci emporte des effets bénéfiques supplémentaires pour la performance du bâtiment.

B — Limites et incidences sur la rénovation énergétique en copropriété

La portée de l’arrêt commande toutefois une vigilance dans l’articulation avec les règles de performance énergétique. En rappelant qu’il n’y a pas violation de l’article R. 131-28-8, la Cour borne le débat à la qualification civile de la décision collective. Les « travaux embarqués » peuvent accompagner une réfection, sans pour autant imposer une majorité renforcée si leur rôle reste secondaire dans l’économie de l’opération.

Cette grille présente des avantages et des risques. Elle favorise la réalisation de travaux indispensables, souvent retardés par des blocages de majorité, et permet d’y adjoindre une amélioration thermique souhaitable. Elle suppose, en contrepartie, une instruction technique rigoureuse afin d’éviter qu’un habillage d’entretien ne masque une véritable opération d’amélioration, au détriment des droits de vote attachés aux charges lourdes et durables.

En définitive, l’arrêt consacre une méthode de qualification équilibrée, fondée sur des indices objectifs et hiérarchisés. En validant des travaux « valablement adoptés à la majorité de l’article 24 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 », il rappelle que la détermination de la finalité première commande la règle de majorité, tout en ménageant l’intégration pragmatique des exigences énergétiques lorsque celles-ci demeurent l’accessoire d’une réparation nécessaire.