Cour supérieure de justice, 12 juin 2024, n° 2022-00898

Arrêt N°082/24–VII–CIV Audience publique dudouze juindeux mille vingt-quatre Numéro CAL-2022-00898du rôle. Composition: Michèle RAUS, président de chambre; Nadine WALCH,premierconseiller; Françoise SCHANEN, conseiller; André WEBER, greffier. E n t r e : la société à responsabilité limitéeSOCIETE1.), établie et ayant son siège social à L-ADRESSE1.), inscrite auregistre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéroNUMERO1.), représentée par son gérant actuellement en fonctions, partieappelanteaux termes d’un exploit de l’huissier de justicePatrick KURDYBAN deLuxembourgdu22 août 2022, comparantpar la société à responsabilité limitée Krieg Avocat Conseil, établie au 9, avenue Jean-Pierre Pescatore, L-2324 Luxembourg, inscrite sur la liste V du Tableau de l’Ordre des Avocats du Barreau de Luxembourg, immatriculéeau registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéroB276793, représentée aux fins de la présente procédurepar MaîtreFrédéric KRIEG, avocat à la Cour, demeurant professionnellement à la même dresse, e t : 1)PERSONNE1.), et 2)PERSONNE2.), les deux demeurant ensembleà F-ADRESSE2.),

2 partiesintiméesaux fins dususdit exploitKURDYBANdu22 août2022, comparant par MaîtreMay NALEPA,avocat à la Cour, demeurant àLuxembourg. __________________________________________________________________ LA COUR D’APPEL: Faits et rétroactes Le 2 mars 2020, la sociétéSOCIETE1.)S.àr.l a signé avecPERSONNE1.)et PERSONNE2.), ci-après les consortsGROUPE1.),un contrat intitulé« Mission exclusive de recherche »aux termes duquel elle s’est vue chargée de rechercher pour ses clients un bien immobilier correspondant à des critères déterminés et dont le prix se situe entre 600.000,-€et 1.200.000,-€. Le 23 mars 2020,PERSONNE2.)a écrit par courriel ce qui suit àla société SOCIETE1.)S.àr.l:« Etant donné les circonstances actuelles il me semble opportun de ne pas donner suite à notre demande de recherche immobilière qui me semble suspendue. En effet, le pays et les gens étant figés et confinés au moins pour deux voire trois mois, il nous semble impossible que vous puissiez réaliser la mission dans le temps voulu. Ainsi, nous souhaitons vous demander de ne plus chercher pour nous. (…)». Statuant sur une demande dela sociétéSOCIETE1.)S.àr.ltendant à la condamnation solidaire, sinon in solidum,sinon chacun pour sa part, des consorts GROUPE1.)au paiement du montant de 12.585,-€,avec les intérêts légaux à partir de la demandeen justicejusqu’à solde, leTribunal d’arrondissement deLuxembourg, siégeant en matière civile, statuant contradictoirement, -areçula demande en la forme, -a dit sans objet pour le montant de 585,-€, -l’a dit non fondée pour le surplus, -adit les demandes formées sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile non fondées, -adit qu’il n’y a pas lieu à exécution provisoire du jugementintervenu, -acondamnéla sociétéSOCIETE1.)S.àr.laux frais et dépens de l’instance et en aordonnéla distraction au profit de Maître May NALEPA, qui l’a demandée, affirmant en avoir fait l’avance. Pour statuer ainsi, les juges de première instance ont rejeté le moyen tiré du libellé obscursoulevé par les consortsGROUPE1.)au motif quela sociétéSOCIETE1.)S.àr.l quidemande paiement du montant de 12.585,-€ au titre d’une indemnité contractuellement prévue en cas de résiliationdu contrat signé entre parties,a indiqué de façonsuffisante l’objet, la cause et les faits gisant à la base de la demande, de sorte que celle-cirépond aux exigences de l’article 154 du Nouveau Code de procédure civile. Ils ont encore écartéle moyen del’irrecevabilité de la demande tiré dunon-respect du cumul desresponsabilitéscontractuelle et délictuelle au motif quela société SOCIETE1.)S.àr.lainvoqué principalement les règles de la responsabilité

3 contractuelle,et subsidiairement les règles de la responsabilité délictuelle,et qu’il n’est pas prohibé, en cas d’hésitation sur l’existence d’une obligation d’origine contractuelle, d’invoquer les deux régimes de responsabilité civile, l’un à titre principal, l’autre à titre subsidiaire. Concernant le fond, les juges de première instance, après avoir considéré que la demande est àanalysersur base de la responsabilité contractuelle, ontconstatéqu’aucun achat immobilier n’a été conclu en exécution ducontratinvoqué. La demande de lasociétéSOCIETE1.)S.àr.létantbaséesur l’article 3.2 du contrat, ils ontconstatéquel’indemnité de résiliation doit, aux termes du contrat, être fixée en fonction de la rémunération de l’agent, dont cependant ni le montant, ni même l’existence n’est certaine. Ils en ont déduit qu’àla lecture des clauses invoquées du contrat, il est impossible de cerner la volonté commune des parties en ce qui concerne le principe et le quantum de l’indemnité de résiliation prévue, de sorte que la clause qui prévoit une indemnité de résiliation, telle qu’elle est libellée dans le contrat, est impossible à exécuter etquela demande basée sur cette clause n’est pas fondée. Considérant que la condition d’iniquité n’est pas remplie en l’espèce, les juges de première instance ont rejeté les prétentions respectives des parties sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile. Ils ont encore rejeté la demande tendant à l’exécution provisoire de la décision intervenueet ils ont condamné la sociétéSOCIETE1.)S.àr.laux frais et dépens de l’instance. Procédure Par exploit d’huissier du22 août 2022, la sociétéSOCIETE1.)S.àr.la relevé appel de cette décision, laquelle n’a, d’après les informations des parties, pas fait l’objet d’une signification. Aux termes de son acte d’appel, elle demande, par réformation du jugement entrepris, principalement de dire que l’indemnité de résiliation qu’il incombe auxparties intimées de lui payer en vertu de l’article 3.2 du contrat, doit être fixéepar rapport au prix de vente maximum prévu au contratetdès lorsd’évaluer ladite indemnité à un montant équivalent à 1% HTVA de 1.200.000,-€. Elle demande de condamnersolidairement, sinon in solidum, sinon chacune pour sa part, les parties intimées à lui payer le montant de 14.040,-€ à titre d’indemnité de résiliation, ce montant avec les intérêts légaux à compter la demande en justice jusqu’à solde. A titre subsidiaire, elle demande d’évaluer l’indemnité de résiliation par rapport au prix de vente moyen prévu au contrat de 900.000,-€ et de condamnersolidairement, sinon in solidum, sinon chacune pour sa part, les parties intimées à lui payer de ce chef

4 le montant de 10.530,-€, avec les intérêtslégaux à compter la demande en justice jusqu’à solde. A titre plus subsidiaire, elle demande d’évaluer l’indemnité de résiliation par rapport au prix de vente minimal prévu au contrat de 600.000,-€ et de condamnersolidairement, sinon in solidum, sinon chacune pour sa part, les parties intimées à lui payer de ce chef le montant de 7.020,-€, avec les intérêts légaux à compter la demande en justice jusqu’à solde. A titre encore plus subsidiaire, elle demande la condamnation solidaire, sinon in solidum, sinon chacune pour sa part, des parties intimées au paiement du montant de 5.850,-€ représentant le montant équivalent à la rémunération minimale convenue au contrat augmenté de la TVA, sinon le montant de 2.925,-€ représentant la moitiédu montantéquivalent à la rémunération minimale convenue au contrat augmenté de la TVA. En dernier ordre de subsidiarité et pour le cas où la Cour confirme le jugement déféréquant au caractère indéterminable de l’indemnité de résiliation, l’appelante fait valoir qu’elle reste en droit d’être indemnisée du chef de la perte d’une chance d’obtenir sa rémunération. Elle évalue à 100% la perte d’une chance d’obtenir rémunération du chef du refus des parties intimées de conclure la vente de la maison sise àADRESSE3.)au prix de 1.250.000,-€ et elle évalue la rémunération qu’elle aurait pu obtenir de ce chef à 29.250,-€ (25.000,-€ +17% TVA) représentant 2% sur le prix de vente en question. Dès lors, la sociétéSOCIETE1.)S.àr.lsollicite en dernier ordre desubsidiaritéla condamnation solidaire, sinon in solidum, sinon chacune pour sa part, des parties intimées au paiement duditmontant. Aux termes de ses conclusions du 22 mai 2023, elle demande sur base des articles 1382 et 1383 du Code civilleremboursement d’un montant de 5.000,-€ du chef des frais et honoraires d’avocat exposés dans le cadre du présent litige. Elle réclame la condamnation solidaire, sinon in solidum, sinon chacune pour sa part, des parties intimées au paiement d’une indemnité de procédure de 2.500,-€pour la première instance et de 2.500,-€pour l’instance d’appel ainsi que leur condamnation auxfrais et dépens des deux instances avec distraction au profit de son avocat à la Cour concluant sur ses affirmations de droit. Les consortsGROUPE1.)relèvent appel incident du jugement déféré et sollicitent l’octroi d’une indemnité de procédure de 2.500,-€pour la première instance. Ils réclament le même montant au titre d’indemnité de procédure pour l’instance d’appel et demandent la condamnation de la partie appelante aux frais et dépens de l’instance d’appel avec distraction au profit de son avocatà la Cour concluant sur ses affirmations de droit.

5 Par ordonnance du29 février 2024, l’instruction de l’affaire a été clôturée et les mandataires des parties ont été informés que l’affaire est renvoyée devant la Cour à l’audience du15 mai 2024. Positions des parties La sociétéSOCIETE1.)S.àr.l La sociétéSOCIETE1.)S.àr.lfait grief aux juges de première instance d’avoir dit non fondée sa demande tendant à voir condamner les parties intimées au paiement de la somme de 12.000,-€au titre de l’indemnité de résiliation du contrat conclu le 2 mars 2020. Aux termes dudit contrat, les parties intimées lui avaient confié, en sa qualité d’agence immobilière, un mandat exclusif de recherche d’un bien immobilier répondant à divers critères et d’une valeur comprise entre 600.000,-€ et 1.200.000,-€. La durée de lamissionaurait dû s’étendredu 2 mars 2020 au 2 juin 2020, soit sur trois mois. Or, lesconsortsGROUPE1.)auraient résilié en date du 23 mars 2020 ledit contrat. En application de l’article 3.2 dudit contrat, du fait de la résiliation, ils lui seraient redevables d’une indemnité de résiliation de 50% de sa rémunération. Cette rémunération serait fixée entre parties aux termes de l’article 4.1 du contrat à un montant équivalent à 2% HTVA sur le prix de vente avec un minimum forfaitaire de 5.000,-€ HTVA, auquel il convient d’ajouter un montant de 500,-€ HTVA au titre des frais de fonctionnement, ce montantayant été facturé dès la signature du contrat. Si le montant de 585,-€ au titre des frais de fonctionnement a été payé par les consortsGROUPE1.), l’indemnité de résiliation évaluée à 12.000,-€HTVA, soit 14.040,-€, TVA incluse,représentant 1% de la valeur du bien immobilier qu’elle était chargée de rechercher,resteraiten souffrance. Seule l’indemnité de rupture anticipative du mandat exclusif aurait été discutée en première instance. La partie appelante critique le Tribunald’avoirerronément considéré que la rémunération de l’agentdoit être fixéeen fonction du prix de vente. Il résulterait au contraire des termes du contrat que les parties ont prévu la possibilité qu’aucune transaction ne soit conclue, raison pour laquelle l’article 4.1 du contrat indique«avec un minimum forfaitaire de 5.000,-€ HTVA». Le mandat conclu entre parties aurait été un mandat exclusif de recherche d’un bien immobilier au titre duquel elle aurait une obligation de moyen et non pas une obligation de résultat.

6 Sa rémunération n’auraitdès lorspas été liée à la conclusion d’une vente. Une rémunération minimalede 5.000,-€ HTVA aurait donc été prévue au cas où aucune transaction n’aurait été conclue. Ce montant aurait étéconvenuforfaitairement à l’avance sans référence à un quelconque prix de vente. Exiger qu’une vente soit effective pour permettre de déterminer en l’espèce la rémunération de l’agent, reviendraitd’yajouter une condition qu’il n’a pas. Ainsi, les parties intimées n’auraient pas pu ignorer qu’en cas de résiliationanticipée du contrat, ils devraient s’acquitter en tout état de cause de 1% du montant total que l’appelante aurait perçu en cas de vente soit 50 % de sa rémunération dont le montant minimum devait s’éleverà 5.000,-€HTVA. Si l’article 4.2 du contrat précisait encore que«si aucun bien correspondant aux critères définis n’est trouvé par l’agent, le commettant ne sera redevable d’aucune rémunération», cet article ne serait d’application qu’à lacondition que l’agent immobilier ait pu exécuter sa mission jusqu’à son terme. Tel n’aurait pas été le cas en l’espèce. Ce serait dès lors à tort que leTribunala retenu que«le contrat contient un aléa qui consiste dans la possibilité, même au cas deson exécution jusqu’au terme, qu’aucune transaction n’est conclue et qu’aucune rémunération qui est fonction du prix d’acquisition ne devient exigible», dès lors qu’en l’espèce, il est question d’une rupture anticipative du contrat. L’intention communedes parties aurait été de laisserla possibilitéaux parties intimées de rompre le contrat de mandat exclusif avant son terme, à la condition de lui verser une indemnité équivalente à 50 % de la rémunération qu’elle aurait perçuepour la catégorie de biensrecherchés par les parties intimées. A la date du 23 mars 2020, date de la résiliation du contrat par les parties intimées, elle aurait dénichéet proposéplusieurs biens immobiliersauxparties intimées, dontla maison sise àADRESSE3.)pour un prix de 1.250.000,-€. En vertu du caractère exclusif de son mandat, il lui aurait appartenu seuld’effectuer la recherche, d’organiser des visites, de négocier le bien et l’offre de prix et de sécuriser le potentiel d’achat pour le bien immobilier identifié. Or, les parties intimées n’auraient pas hésité à effectuer eux-mêmes des recherches. Se référant à des échanges de SMS, la société appelante soutient que le motif de résiliation tiré de la crise sanitaire n’aurait été qu’un prétexte pour éviter aux parties intimées de payer la commission.

7 Concernant la maison sise àADRESSE3.), ils auraient même admisdans un SMS du 26 mars 2020que«(…)sans vos honoraires d’agence et cette commission, nous l’aurions sans douteachetéecette maison». Cette affirmation d’PERSONNE2.)prouverait sans équivoque que la résiliation anticipée du contrat avait pour but aux parties intimées d’échapper au paiement de la facture relative aux frais de fonctionnement et de la commission due à l’appelante. Il appartiendrait dès lors aux parties intimées de payer l’indemnité de rupture prévue à l’article 3.2 du contrat. Contrairement aux affirmations adverses, les articles 3.2, 4.1 et 4.2 du contrat ne se contrediraient nullement. L’article 3.2correspondrait à l’indemnité conventionnelle pour rupture anticipée du contrat correspond à 50% de la rémunération de l’agent. Il s’agirait d’une clause pénale réglementant l’indemnisation due à la concluante en cas de non-respect, comme en l’espèce, du contrat par les parties adverses. L’article 4.1 fixerait le montant de la rémunération de l’agent à 2% du prix de vente avec un minimum forfaitaire de 5.000,-€ HTVA. L’article 4.2 n’aurait absolument rienàvoir avec l’hypothèse d’une résiliation anticipée du contrat,tel que ce serait le cas en l’espèce. Le cadre du litige se limiterait en l’occurrenceàl’indemnité conventionnelle pour rupture anticipée du contrat. Dans la mesure où elle ne réclamepaspaiement d’une commission, mais d’une indemnité conventionnelle pour rupture anticipée du contrat, les développements adverses en relation aveclerèglement grand-ducal du 20 janvier 1972 fixant les barèmes des commissions maxima pouvant être facturéespar les agents immobiliers manqueraient de pertinence. L’appelante critique le raisonnement des juges de première instance suivant lequel «(…) selon cette clause 3.2., l’indemnité de résiliation est calculée sur base de la rémunération due à l’agent qui elle est fonction, selon le contrat, du «prix de vente». Or, en l’absence de transaction immobilière, il est impossible de se référer à un prix de vente»,alorsqu’il reviendrait à enlever toute substance aux clauses pénales contenues dans les mandats de vente exclusifs. Dans la majorité des mandats de vente exclusifs, il serait prévu en cas de rupture avant les délais prévus des dommages et intérêts correspondant à 2% + TVA du prix de vente. Lorsque le mandat est rompu avant le délai prévu, il n’yaurait pas eu vente dans la majorité des cas.

8 Il est dès lors fait référence au prix de vente fixé dans le mandat de vente, et non pas au prix résultant d’une «transaction immobilière». La clauselitigieuseaurait pour but de permettre à l’agent immobilier de compenser les dettes qu’il a effectuées et la perte du bénéfice qu’il avait puespérer. L’indemnité de résiliation devrait être calculée sur base des indications contenues dans le mandat de vente exclusif. Il résulterait, par ailleurs, de façon clairedu contratque les parties auraient convenu une indemnité forfaitaire minimum. L’indemnité de résiliation serait due en raison de la résiliation anticipative du contrat par les parties intimées, leurs développements relatifs à une proposition transactionnelle de sa part et ceuxrelatifs au bien-fondé de la résiliation en raison de la crise sanitaire liée au COVID-19 étant dépourvus de pertinence et à écarter. Au vu des considérations ci-avant, la sociétéSOCIETE1.)S.àr.ldemande, par réformation de la décision entreprise, de faire droit à ses revendications indemnitaires, telles que spécifiées ci-avantau titre de l’indemnité conventionnelle de rupture. A titre subsidiaire, elle demande à se voir allouer lasomme de 29.250,-€ au titre de perte d’une chance d’obtenir rémunération pour l’achat d’une maison sise à ADRESSE3.)pour un prix de 1.250.000,-€. Aux termes d’un courriel du 26 mars 2020,PERSONNE2.)aurait admis avoir voulu acquérir ledit bien,si cen’est pour les frais de commission à lui payer. La perte de chance d’obtenir une rémunération équivalente à 2%HTVA sur le prix de vente serait dès lors de 100% et dès lors évaluée à 29.250,-€ (25.000,-€ +17%). L’appelante réclame encorela condamnation solidaire, sinon in solidum, sinon chacune pour sa part, des parties intimées au paiement d’une indemnité de procédure de 2.500,-€pour la première instance et de 2.500,-€pour l’instance d’appel,ainsi que leur condamnation aux frais etdépens des deux instances avec distraction au profit de son avocat à la Cour concluant sur ses affirmations de droit. Au vu du refus des parties intimées de la rémunérer respectivement de l’indemniser, la sociétéSOCIETE1.)S.àr.lréclame remboursement des frais et honoraires d’avocat exposés dans le cadre du présent litige à hauteur de 5.000,-€. Les consortsGROUPE1.) LesconsortsGROUPE1.)soulèvent l’irrecevabilité de la demande tendant au paiement de la somme de 14.040,-€ et de la demande formulée en dernierordre de subsidiarité au motif que ces demandes seraient des demandes nouvelles en appel. Au fond, ils demandent la confirmation de la décision entreprise par adoption de ses motifs.

9 Les clauses contractuelles litigieuses, enl’occurrence les articles 3.2, 4.1 et 4.2 seraient mal rédigées et contradictoires. Cette incohérence aurait amené la juridiction de première instance à interpréter le contrat conformément aux principes énoncés aux articles 1156, 1157 et 1162 du Code civil. L’article 3.2 du contrat prévoirait la fixation d’une indemnité de 50% de la rémunération de l’agent en cas de résiliation du contrat par le commettant alors que les articles suivantsconditionneraient la rémunération de l’agent immobilier à la conclusion d’un contratde vente. Ainsi,la rémunération serait fixée en fonction du prix de vente de l’immeuble. La sociétéSOCIETE1.)S.àr.lne saurait dès lors prétendre au paiement d’une indemnité calculée près de cinq montants différents, alors que cela ne serait nullement prévu par les dispositions du contrat qui ne prévoit expressément une rémunération qu’en cas de conclusion d’un contrat de vente d’immeuble. Les parties intimées renvoient encore au Code de déontologie de la Chambre immobilière et reprochentà la partie appelante d’avoiromis de les avoirinforméesavec précision du prix demandé pour la rémunération de ses services Dans le cadre d’un mandat de recherche d’un bien immobilier, ce serait bien la conclusion de la vente qui serait déterminante dans l’esprit des parties. Larémunération de l’agent immobilier, et par ricochet, l’indemnité de résiliation dépendant entièrement de la conclusion d’un contrat de vente d’un immeuble, opération qui ne s’est point réalisée en l’espèce,la sociétéSOCIETE1.)S.àr.lne saurait obtenir le paiement d’une telle somme alors que ce serait contraire aux stipulations contractuelles. L’article 4 du contrat litigieux dont l’appelante se prévaut actuellement pour soutenir que le contrat fixerait une rémunération minimale,concernerait au regardde son intitulé «Rémunération et frais» la rémunération de l’agent immobilier en cas de concrétisation d’une vente. Ces dispositions ne permettraient pas de calculer une quelconque indemnité de résiliation du contrat. Le montant forfaitaire minimum concernerait une vente portant sur un bien d’une valeur inférieureà 250.000,-€ et garantirait dans cette hypothèse la rémunération minimale de l’agent immobilier. Se prévalant du règlement grand-ducal du 20 janvier 1972 fixant les barèmes des commissions maxima pouvant être facturéespar les agents immobiliers, les parties intimées soutiennent queles conditions de rémunération ne seraient pas données en

10 l’espèce alors qu’aucune opération immobilière n’aurait été conclue et qu’aucun manquementcontractuelne leur serait imputable. Les parties intimées tirent encore argument d’une proposition transactionnelle de la partie appelante à hauteur de 8.775,-€ TTC établissant que celle-ci serait consciente du caractère injustifié de ses prétentions. Concernant la perte d’une chance, lesconsortsGROUPE1.)concluentau rejet de la demande de l’appelante sur ce fondement, car il n’est nullement établi avec certitude qu’ils auraient acquis le bien immobilier situé àADRESSE3.), et qu’en tout état de cause, l’agent immobilier n’aurait pas pu prétendre à une commission, le bien ayant été trouvé par eux-mêmes,et non pas par l’agence. Ilscontestent formellement lesreprochesadverses suivant lesquelsilsn’auraient pasacquisla maison située àADRESSE3.)pour éviter de payer la commission de l’agent immobilier. La valeur de la maison siseàADRESSE3.)aurait été supérieure à la fourchette retenue. Par ailleurs, cette vente ne se serait pas concrétisée. L’appelante se prévaudrait dès lors d’une vente purement hypothétique. Les consortsGROUPE1.)font encore rappeler qu’ils n’auraient commis aucune faute en résiliant le contrat alors que la partie appelante aurait elle-même admis de ne pas être en mesure d’exécuter les termes du contrat dans les temps. Aussi, le contrat aurait été conclu peu de temps avant la mise en œuvre inattendue des mesures liées à la crise sanitaire déclenchée par le COVID-19. A cet égard, il aurait été possible de mettrefinau contrat d’agent immobilier avant le terme initialement prévu alors que la pandémie COVID-19 s’analyserait en un cas de force majeure. Le contrat s’analysant en un mandat, ils auraient pu légitimement y mettre fin, étant donné que le mandant avait indiqué qu’elle pourrait mener le contrat à son terme. Les parties intimées contestent encore la qualification de clause pénale de cette clause. Toutefois, si cette qualification devait être retenue, ils demandent à la Cour de la qualifier d’excessive. Le fait que l’appelante réclamerait plusieurs montants sur base d’une seule clause qualifiée de clause pénale démontrerait à suffisance que son libellé n’estaucunement clair. Le jugement entrepris serait dès lors à confirmer en ce qu’il a retenu que laclause 3.2 prévue au contrat est impossible à exécuter et dès lors que toute demandebasée sur ladite clause n’est pas fondée.

11 Au vu des considérations ci-avant, les consortsGROUPE1.)demandent de dire l’appel non fondé et de confirmer le jugement entrepris. Concernant la demande adverse au titre de remboursement des frais et honoraires d’avocat à hauteur de 5.000,-€, ils estiment que la partie appelante reste en défaut tant de produire une preuve de paiement et le détail des prestations réalisées quede justifier en quoi les parties intimées auraient commis une faute susceptible d’engager leur responsabilité alors qu’elles sont dans leur droit de se défendre devant une juridictionet encored’établir une relation de cause à effet entre la prétendue faute et lepréjudice allégué. Ils relèvent appel incident du jugement déféré en ce qui concerne l’indemnité de procédure et sollicitent, par réformation, l’octroi d’une indemnité de procédure de 2.500,-€pour la première instance. Ils réclament le même montant au titre d’indemnité de procédure pour l’instance d’appel et demandent la condamnation de la partie appelante aux frais et dépens de l’instance d’appel avec distraction au profit de son avocat à la Cour concluant sur ses affirmations de droit. Appréciation de la Cour Les appels principal et incident sont recevables pour avoir été introduits dans les formes et délai de la loi. -Quant au bien-fondé de l’appel La sociétéSOCIETE1.)S.àr.lréclame à titre principal paiement de l’indemnité de résiliation prévueà l’article 3.2 du contrat de mandat exclusif de recherche en calculant l’indemnité en question par rapport au prix de vente maximum, sinon moyen, sinon minimum prévu au contrat. Enordresubsidiaire, elle réclame à titre d’indemnité de résiliation le montant forfaitaire de 5.000,-€ prévu à l’article 4.1 du contrat respectivement 50% de celui-ci. Le Tribunal a correctement rappelé les dispositions des articles 1156, 1157 et 1162 du Code civil, de sorte que la Cour s’y réfère. Aux termes du contrat conclu entre les parties,les consortsGROUPE1.)ont chargé l’agent de la mission exclusive de rechercher pour eux un bien correspondant à plusieurs critères et dont le prix sesitue entre 600.000,-€et 1.200.000,-€hors frais. Le contrat a été fixé pour une durée déterminée du 2 mars 2020 au 2 juin 2020. En vertu de l’article 3.2 du contrat :

12 « Le commettant a le droit de mettre fin immédiatement au contrat à tout momentet sans motif, moyennant le paiement à l’agent d’une indemnité de résiliation équivalente à 50% de la rémunération de l’agent. » L’article 4 intitulé « Rémunération et frais »prévoit que: « 4.1. Pour l’accomplissement de sa mission, l’agent percevra une rémunération équivalente à 2 % HTVA sur le prix de vente, avec un minimum forfaitaire de 5.000 HTVA. Un forfait de 500 EUR HTVA est facturé dès la signature du contrat, pour les frais de fonctionnement. 4.2. La rémunération estdéfinitivement due à la signature d’un compromis de vente ou si une offre d’achat a été acceptée par le vendeur. La rémunération sera payable à la signature du compromis de vente. Si aucun bien correspondant aux critères définis n’est trouvé par l’agent, le commettant ne sera redevable d’aucune rémunération, l’agent conservera les frais de 500 EUR HTVA de fonctionnement pour couvrir ses frais. » L’article 4.1 stipule clairement que le commettant ne sera redevable d’aucune rémunération,si aucun bien correspondant aux critères définis n’est trouvé par l’agent. Les développements de la partie appelante sous la rubrique«faits et rétroactes de l’affaire»aux termes desquels elle reproche aux premiers juges d’avoir erronément considéré que la rémunération de l’agentdoit être fixéeen fonction du prix de vente et qu’unerémunérationminimale de 5.000,-€ HTVAestprévue au cas où aucune transaction n’est prévue, procèdent d’une mauvaise lecture des articles précités et sont à écarter. Le Tribunal a à juste titre considéré que lecontrat contient un aléa qui consiste dans la possibilité, même au cas de son exécution jusqu’au terme, qu’aucune transaction n’est conclue et qu’aucune rémunération qui est fonction du prix d’acquisition ne devient exigible. Il est constant en cause que le contrat a été résilié en l’espèce avant son termeet qu’aucune transactionimmobilièren’a été conclue à ce moment. A l’instar de la juridiction de première instance, laCour constate qu’il résulte de la lecture des articles 3.2 et 4.1 du contratque l’indemnité de résiliation a vocation à s’appliquer dans les cas où le contrat est résilié par le commettant en l’absencede la signature d’un compromis de vente puisque si un tel compromis est signé, l’agent a en principe droit à sa rémunération entière de 2 % du prix de vente et ne se contentera pas d’une indemnité de résiliation de la moitié. Selon l’article 3.2 du contrat, l’indemnité de résiliation est calculée sur base de la rémunération due à l’agent qui elle est fonction, selon le contrat, du «prix de vente». La partie appelante reproche aux magistrats de première instance d’avoir enlevé toute substance aux clauses pénales contenues dansles mandatsde vente exclusifs en

13 retenant qu’«en l’absence de transaction immobilière, il est impossible de se référer à un prix de vente», étant donné que lorsque le mandat de vente est rompu avant le délai prévu, dans la majorité des cas, il n’y a pas eu vente. La critique de la partie appelante se limite au bout de phrase précité sans tenir compte de l’intégralité du raisonnement des juges de première instance. Par ailleurs,le présent contrat n’esten l’espècepas un contrat de mandat de vente exclusif, mais un contratintitulé«mission exclusive de recherche», desorte que les raisonnements faitspar référence au prix de vente contenu dansun mandat de vente exclusif manquent de pertinence. En effet, si les vendeurs d’un bien immobilier chargent un agent d’un mandat de vente, ils indiquent un prixpour lequel l’objet est offert en vente. En l’espèce,le contrat ne contient pas de prix de ventepour un bien immobilier offert en vente, mais unprix d’achatse situant dans une fourchette assez large de 600.000,-€à1.200.000,-€hors frais. Les juges de première instance ontconsidéré à bon escientque«L’on ne saurait simplement fixer l’indemnité derésiliation en fonction du prix théorique pour lequel les clients entendaient acquérir, soit en l’espèce entre 600.000,-€et 1.200.000,-€. En effet, il se pose la question à quel prix exact compris dans cette fourchette l’on devait se référer». La Courapprouve encore la juridiction de première instance en ce qu’elle a retenu que dans la mesure où l’indemnité de résiliation doit, aux termes du contrat, être fixée en fonction de la rémunération de l’agent, dont cependant ni le montant, ni même l’existencen’est certaine, il est impossible de cerner la volonté commune des parties en ce qui concerne le principe et le quantum de l’indemnité de résiliation prévue. C’est encore à tort que la partie appelante soutient que les parties auraient convenu à l’avanced’un montantminimum forfaitaire quant à l’indemnité due en cas de résiliation anticipée du contrat par les parties intiméesen se référant au minimum forfaitaire de 5.000,-€ prévu à l’article 4.1. Dans la mesure où la rémunération de l’agent consistedans un pourcentage de 2% du prix de venteen cas d’accomplissement de sa mission, la mention«avec un minimum forfaitaire de 5.000,-€»a pour seul but degarantirà l’agent paiement dudit montant pour les cas où le prix de venteest inférieurà 250.000,-€. Il ne découle pas de cette stipulation contractuelle que les parties ont eu l’intention commune de fixer un montant minimum forfaitaire quant à l’indemnité due en cas de résiliation anticipée du contrat. Par ailleurs,les partiesontprécisé à l’article 1 du contrat que le prix d’achat se situera entre 600.000,-€ et 1.200.000,-€, de sorte que la rémunérationthéoriquede l’agent seseraitsituéeen l’espèceentre 12.000,-€et 24.000,-€,partant au-dessus du minimum forfaitaire de 5.000,-€.

14 Le jugement entrepris est dès lors à confirmer en ce qu’il a rejeté la demande sur l’article3.2 ducontrat au motif quela clause stipulant une indemnité de résiliation, telle qu’elle est libellée dans le contrat, est impossible à exécuter. La partie appelantedemandeà titre tout à fait subsidiaire lacondamnationdes parties intiméesau paiement d’un montant de 29.250,-€ à titre delaperte d’une chance. Les consortsGROUPE1.)concluent à l’irrecevabilité de cette demande pour être une demande nouvelle en appel. Force est de constater quelasociétéSOCIETE1.)S.àr.lqui s’est limitée de réclamer le paiement de l’indemnitéderésiliation conventionnelle,n’apasfaitmention de dommages et intérêts au titre de perte d’une chance dans l’exploit introductif d’instance du 12 juin 2020. Aux termes de l’article 592 du Nouveau Code de procédure civile, il n’estformé, en cause d’appel, aucune nouvelle demande,àmoins qu’il ne s’agisse de compensation, ou que la demande nouvelle ne soit la défenseàl’action principale. Cette demandeen indemnisation de la perte d’un avantage probableestdifférente par sa cause de la demande en condamnationau paiementde l’indemnité conventionnelle de résiliation, de sorte qu’elle constitueune demande nouvelle,et non pas un moyen nouveauen appel, commela partie appelantele prétend. Elledoit dès lorsdéclaréeêtre irrecevable au regard de l’article 592 précité. -Quant aux mesures accessoires •Les frais d’avocat LasociétéSOCIETE1.)S.àr.ldemande sur le fondement des articles 1382 et 1383 du Code civil le remboursement des frais et honoraires d’avocat exposés dans le cadre du présent litige. Cette demande non autrement critiquée quant à sa recevabilité est à rejeter comme étant non fondéeeu égard à l’issue du litige. •Les indemnités de procédure L’indemnité de procédure ne peut être allouée à la partie succombante. Pour le surplus, l’application de l’article 240 du Nouveau Code deprocédurecivile relève du pouvoir discrétionnaire du juge (Cour de cassation 2 juillet 2015, Arrêt N° 60/15, JTL 2015, N° 42, page 166). LasociétéSOCIETE1.)S.àr.lperd le procès en appel et doit en supporter les dépens. Sa demande d’une indemnité formée sur base de l’article 240 duNouveauCode de procédure civile n’est donc justifiée ni pour la première instance ni pour l’instance d’appel.

15 Les consortsGROUPE1.)forment appel incident au motif que le montant de 2.500,- €sollicitée à titre d’indemnité de procédure ne leurapas été allouée en première instance. Pour l’instance d’appel, ils demandent l’allocation d’une indemnité de procédure de 2.500,-€. Il est inéquitable de laisser à leur charge l’entièreté des sommes qu’ils ont déboursées et qui ne sont pas comprises dans les dépens, de sorte qu’ily a lieu de faire droit à leurs demandes. Au regard de la nature de l’affaire, la demande des consorts GROUPE1.)est justifiée à concurrence de1.500,-€pour la première instance et de 1.500,-€pour l’instance d’appel. PAR CES MOTIFS: La Cour d’appel, septième chambre, siégeant en matièrecivile, statuant contradictoirement, reçoit lesappels principal et incident, déclare irrecevable la demande en indemnisationde la sociétéSOCIETE1.) S.àr.lau titre de la perte d’unechance, déclare l’appelprincipalnon fondé, déclare l’appel incident fondé, réformant, condamne la sociétéSOCIETE1.)S.àr.là payer àPERSONNE1.)et à PERSONNE2.)une indemnité de procédure de 1.500,-€ pour la première instance, confirme le jugementnuméroNUMERO2.)du 26 janvier 2022 pour le surplus, déboute la sociétéSOCIETE1.)S.àr.lde ses demandes au titre du remboursement des frais et honoraires d’avocat et de l’indemnité de procédurepour l’instance d’appel; condamne lasociétéSOCIETE1.)S.àr.là payer àPERSONNE1.)et à PERSONNE2.)une indemnité de procédure de 1.500,-€ pour l’instance d’appel, condamne lasociétéSOCIETE1.)S.àr.laux frais et dépens de l’instance avec distraction au profit de Maître May NALEPA, avocat à la Cour, sur ses affirmations de droit.