Cour supérieure de justice, 20 décembre 2023, n° 2022-00813

ArrêtN°159/23–VII–CIV Audience publique duvingt décembredeux millevingt-trois NuméroCAL-2022-00813du rôle Composition: Jean ENGELS, président de chambre; Nadine WALCH, conseiller; Françoise SCHANEN, conseiller; André WEBER,greffier. E n t r e : PERSONNE1.),demeurant àL-ADRESSE1.), partieappelanteaux termes d’un exploit de l’huissierde justiceGeoffreyGALLÉ de Luxembourgdu8 août2022, comparant par MaîtreCarine THIEL,avocat à la Cour, demeurant àLuxembourg, e t : la société à responsabilité limitéeSOCIETE1.), établie et ayant son siège à L- ADRESSE2.), immatriculée au registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéroNUMERO1.), représentée par son gérant actuellement en fonctions, partie intimée aux fins du susdit exploitGALLÉdu8 août2022, comparant par MaîtreIsabelle GIRAULT, avocat à la Cour, demeurantà Luxembourg.

2 __________________________________________________________________ LA COUR D’APPEL: Par jugement du 8juin 2022, le tribunald’arrondissement de Luxembourga déclaré la demande dePERSONNE1.)tendant à la condamnation de la sociétéà responsabilité limitéeSOCIETE1.)(ci-aprèslasociétéSOCIETE1.))au montant de 117.500,-euros à titre d’indemnisation pour résolution du compromis de venteconclu le20 janvier 2020 sous condition suspensive,non-fondéeau motif quela clause pénaleinvoquéene serait actionnable quesi le compromis de vente étaitrésolupour une raison autre que celle figurant dans la clause suspensive. Le tribunal a encore déclaré non fondée la demande reconventionnelle de la société SOCIETE1.)en paiement du montant de la pénalité de 117.500,-euros au motif que la résolution du compromis a eu lieu par sa propre faute et non pas en raison d’une résiliation abusive de la part dePERSONNE1.). De ce jugement, non signifié,PERSONNE1.)a régulièrement relevé appel par exploit d’huissier du 8 août 2022. Elle expose que le compromis devente du 20 janvier 2020 portant sur sa maison d’habitation sise àADRESSE3.)aurait été conclu sous la condition suspensive que la sociétéSOCIETE1.)obtiendraitauprès d’un institut financierjusqu’au 15 mars 2020, un crédit destiné au financement de l’acquisition, à défaut le compromis serait nul et non avenu. La passation de l’acte notarié aurait dû avoir lieuau plus tard le 31mars 2020 en l’étude du notaire Hellinckx. La sociétéSOCIETE1.)ne se serait plus manifestée et elle aurait dû apprendre le 26 mars 2020, sur son appel téléphonique en l’étude, que le notaire ignorait tout de cette vente, ne serait pas en possession du compromis de vente, n’aurait pas entrepris les démarches et vérifications en vue de sa réalisation et, par conséquent, n’aurait pas retenu une date pour la signature de l’acte de vente. Par courrier du recommandé avec accusé de réception du 7 mars 2020, PERSONNE1.)a informé lasociétéSOCIETE1.)que le compromis devente serait à considérer, conformément au libellé de la clause, comme nul et non avenu. PERSONNE1.)considère que la sociétéSOCIETE1.)n’aurait entrepris aucune démarche en vue d’obtenir le prêt bancaire et demande la confirmation du jugement en ce qu’il a été retenu que le compromis de vente a été résolu de plein droit par l’arrivée du terme le 15 mars 2020.

3 Elle conclut à la réformation du jugement vu que la sociétéSOCIETE1.)aurait manqué à son obligation conventionnelle de coopérer loyalement et d’entreprendre toutes les diligences nécessaires afin de s’assurer de l’octroi du prêt bancaire avant le 15 mars 2020. La résolution du contrat serait intervenue par l’arrivée du terme et non pas par le refus d’un institut financier d’accorder le crédit sollicité. La sociétéSOCIETE1.)conclut à voir dire l’appel principal non fondé, estimant qu’elle n’aurait commis aucune faute. Elle critique le jugement pour avoir retenu qu’elle n’aurait pas entrepris les démarches qui se seraient imposéesauprès d’un institut financier pour obtenir un crédit. Dès la signature du compromis de vente du 20 janvier 2020, elle aurait déposé auprès de la banqueSOCIETE2.)le 28 janvier 2020,une demande de prêt par courrier électronique. En raison de la pandémie et du confinement, laSOCIETE2.)aurait seulement répondu à la demande de crédit le 15 mai 2020. Il s’ajouterait que depuis le 30 janvier 2020, elle aurait disposé d’un certificat de la banqueSOCIETE3.)aux termes duquel la société F.I.L. disposerait sur son compte bancaire des fonds suffisants pour l’acquisition de l’immeuble, qu’elle disposerait donc d’un moyen «équivalent»pour financer l’acquisition tel qu’admis par lajurisprudence. Le compromis de vente ne stipuleraitaucune obligation de présenter à PERSONNE1.)une réponse écrite d’un institut financier dans un délai déterminé. Elle aurait informé la partie venderessepar courriel du27 mars 2020 qu’elle disposerait des fonds et qu’elle serait prête pour signer l’acte notarié de vente. L’acte notarié n’aurait pas pu être signé vu quePERSONNE1.)n’aurait pas disposé du passeport énergétique exigé par le notaire et pour avoir de manière prématurée résilié le compromis par courrier du 26 mars 2020, avant même l’expiration du délai prévu pour la passation de l’acte notarié expirant le 31 mars 2020. La société conclutà titre subsidiaireau débouté de la demande, au motif que PERSONNE1.)ne l’aurait pas miseen demeure de respecter ses obligations mais se serait«précipitée»pour résilier le compromis de vente avantla date butoir du 31 mars 2020 sans disposer elle-mêmedu passeport énergétique requis pour la vente. La sociétéSOCIETE1.)invoque en dernier lieu la force majeure ayant consisté dans le confinement lié à la crise sanitaire à partir du 16 mars 2020, qui aurait rendu la passation de l’acte non réalisable en raison de l’arrêt total des activités économiques. Finalement, si par impossible une quelconque somme serait redue en application de la clause pénale ducompromis, elle sollicite sur base de l’article 1152 alinéa2 du Code civil, sa diminution à une somme proportionnellement raisonnable à 1,-euros, vu que la partie demanderesse n’aurait pas rempli ses propres obligations et quePERSONNE1.) n’aurait subi aucun préjudiceet ne subirait aucun préjudice,vu qu’elle-mêmevoudrait toujoursacquérirl’immeuble appartenant àPERSONNE1.).

4 La sociétéSOCIETE1.)relève appel incident et conclut par réformation du jugement à la condamnation dePERSONNE1.)à lui payerl’indemnité prévueà titre de la clause pénale. En résiliantprématurémentle compromis de venteetenayant s’abstenude son côté d’accomplir les formalités nécessaires afin de se voir délivrer le passeport énergétique requis,PERSONNE1.)aurait engagésa responsabilité contractuelle etce serait elle qui redevrait,dès lors,le montant convenu de 117.500,-euros au titre de la clause pénale. Par ordonnance du 30 mai 2023 le magistrat de la mise en état a clôturé l’instruction et arenvoyé l’affaire devant la Cour à l’audience publique des plaidoiries du 22 novembre 2023. Appréciation de la Cour -quant à l’appel principal Le compromis de vente signé le 20janvier 2020 entrePERSONNE1.), partie venderesse, et la sociétéSOCIETE1.), représentéepar son gérantPERSONNE2.), partie acquéreuse,prévoit sous la rubrique«Condition suspensive »que: «L’acquéreur déclare devoir contracter un prêt auprès d’un institut financier pour règlement du prédit prix de vente.Il est expressément entendu qu’aucas où l’acquéreur ne devrait pas se voir accorder le prêt en question pour au plus tard le 15 mars 2020, leprésentcompromis serait déclaré nul et non avenu.» et dans la rubrique«Clause pénale»: « En cas de résiliation de la présente par l’uneou l’autredespartiespour une raison autre que celle figurant dans les clauses suspensives, une peine conventionnelle de 10% du prix de vente est à verser à la partie lésée». La Cour retient que la partie acquéreuse entreprendra des démarches auprès d’un institut bancaire pour au plus tard le 15 mars 2020afin de disposer au plus tard à cette dated’un accord oud’unrefus de prêten vuede l’acquisition de l’immeuble par un institut financier. Si le prêtestrefusé, le compromis sera «nul et non avenu»etPERSONNE1.)ne pourra prétendre à la peine conventionnelle. D’aprèsl’article 1176 duCode civil, lorsqu’un temps précis a été fixé pour l’accomplissement d’une condition suspensive, tel en l’espèce undélai jusqu’au 15 mars 2020, la condition est censée défaillie à l’arrivée du terme sans que l’évènement prévu ne se soit produit, en l’occurrence sans que le crédit sollicité n’ait été obtenu.

5 En l’espèce,PERSONNE1.), sans aucune nouvelle de la partieacquéreuse, a pris le 26 mars 2020 contact avec l’étude de notaire pour se renseigner sur l’état d’avancement du dossier. Son interlocuteur l’a informéque l’étude n’a pas été chargée de cette vente, qu’elle ne dispose pas du compromis de vente ni du plande financement eta fortiori aucunrendez-vous pour la signature d’un acte de vente de la maison n’a étéprévu. Le 27 mars 2020,PERSONNE2.)écrit àPERSONNE1.)pour la rassurer que tout serait en règle et arrangé, mais qu’il y aurait eu un problème de communication avec l’étude de notaire. En raison de la crise sanitaire, il aurait été difficile d’obtenir l’accord pour un prêt pour l’achatde la maison,mais que la sociétéSOCIETE1.)n’aurait pas besoin de contracterun prêt vu que la société disposeraitdes fonds «Mir maachen keen Prêt fir den achat vun ërem Haus.An da Annex ass och eng Garantie dass mir déi Suen och hunn“ Les parties s’accordent à dire que l’annexe était constituée par un écrit de la banque SOCIETE3.)du 30 janvier 2020 certifiant: «Par la présente, nous certifions que la sociétéSOCIETE4.)S.A. avec siège social à L-ADRESSE2.)dispose en date du 30/01/2020 de la somme de 1.600.000 € (un million six cents mille euros) surun compte ouvert en nos livres». Il n’est pas établi par les éléments du dossier quePERSONNE1.)aurait été informée ou disposait de ce certificat avant le 27 mars 2020, ce qui d’ailleurs constitue la raison pour laquellePERSONNE2.)le lui a communiqué à cette date. Il est de principe que pour satisfaire à la condition suspensive, le débiteur obligé sous condition suspensive doit déployer toutes les diligences nécessaires pour que la condition puisse s’accomplir comme prévu au contrat. L’article 1178 duCode civil impose ainsi à charge du débiteur qui s’engage sous une condition suspensive une véritable obligation de coopérer loyalement afin que la condition puisse se réaliser. Le débiteur doit, dès lors, entreprendre tout son possible pour que l’opération puisse aboutir et la jurisprudence récente met à charge du débiteur l’obligation d’établir qu’il a accompli les diligences normales ou de justifier des raisons pour lesquelles il n’a pas pu surmonter les difficultés rencontrées. En souscrivant à la condition suspensive litigieuse, la sociétéSOCIETE1.)s’est, dès lors, obligée à entreprendre toutes les démarches utiles à l’obtention d’un crédit et à consentir les efforts nécessaires au succès de pareilles démarches, le tout dans le délai convenu au compromis. C’est à bon droit quePERSONNE1.)fait valoir que le débiteur qui s’oblige sous une condition suspensive est tenu d’une obligation de coopération loyale pour que celle- ci se réalise et que s’agissant plus précisément d’une condition tenant à l’obtention par lui d’un emprunt bancaire, il lui appartient de démontrer avoir effectivement agi auprès d’un ou de plusieurs établissements bancaires pour obtenir le financement envisagé. Jugé ainsi par la Cour de cassation que «Pour échapper à l’application d’une clause pénale figurant dans uncompromis de vente immobilier, il incombe à la partie

6 acquéreuse à charge de laquelle est stipulée une obligation de faire les diligences nécessaires pour l’obtention d’un financement d’établir qu’elle s’est libérée de cette obligation» (Cass. 8 décembre2016, Pas. 38, p. 125). Il n’y a dès lors pas eu défaillance de la condition suspensive en raison du fait que «l’acquéreur ne devrait pas se voir accorder le prêt en question»,mais la condition, au contraire, ne s’est pas réalisée en raison du défautd’accomplissement par la société SOCIETE1.)de quelconques diligences que ce soit en vue de l’obtention d’un financement,pour que la condition suspensive se réalise et le contrat devienne parfait au plus tard le 15 mars 2020. Dès lors aucun prêt n’a été sollicité par la sociétéSOCIETE1.)eta fortiorirefusé par un institut financier. En l’espèce, les parties avaient pris soin de rajouter qu’en cas de défaillance de la condition suspensive, le compromissera de plein droit résolu pourêtre«nul et non avenu». C’est dès lors à bon droit que les premiers juges ont constaté que le compromis de venteest considéré comme résolu. Le jugement est à confirmer sur ce point. La sociétéSOCIETE1.)se prévaut de l’article intitulé«Clause pénale» aux termes delaquelle la pénalité ne sera dueque pour une hypothèse«autre que celle figurant dans les clauses suspensives», pour refuser l’indemnisation au motif que la clause pénale exclut l’indemnisation en cas de résiliation pour une raison autre que celle figurant dans la clause suspensive. En souscrivant à la condition suspensive litigieuse, la sociétéSOCIETE1.)s’est, obligée à entreprendre toutes les démarches utiles à l’obtention d’un crédit et à consentir les efforts nécessaires au succès de pareilles démarches, le tout dans le délai convenu au compromis jusqu’au 15 mars 2020. Il n’est pas établi par les éléments du dossier quePERSONNE1.)aurait été informée ouaurait disposédu certificat dela banqueSOCIETE3.)le 15mars 2020, soitdansle délai retenu.Il n’a été joint qu’au courriel envoyé parPERSONNE2.)le 27 mars 2020. Ce certificat n’est d’ailleurs pas concluant en ce sens qu’il établit qu’une société anonyme F.I.L. dispose auprès de cette banqued’un compte avec un solde créditeur de 1.600.000,-euros au 30 janvier 2020, sans autres précisionsni quant au lien entre cette société avec lasociété à responsabilité limitéSOCIETE1.), niquant à la destination de ces fonds à un investissement immobilier ni si le solde créditeur existait encore au 15 mars 2020. Le courrier électronique adressépar la laPERSONNE2.)le 28 janvier 2020 dans le cadre du projet immobilier à laSOCIETE2.)ne constitue pas une demande de crédit,

7 maisPERSONNE2.)annonce à son interlocuteur «un nouveau dossier»et que la sociétéSOCIETE1.)sera acquéreur d’un immeuble à rénover afin de louer ou vendre les appartements. A aucun moment,une demande de financement n’a été formulée. La sociétéSOCIETE1.)ne démontre dès lors par aucun élément versé au dossier qu’elle aurait entrepris une quelconque démarche sérieuse et circonstanciée dans le délai fixé au compromis en vue de se voir octroyer un emprunt destiné à financer l’immeuble acquis, la sociéténe versant aucune demande, ni aucun courrier en ce sens adressé à une banque ou à un autre institut financier, nia fortioriun refus d’un crédit sollicité. La sociétéSOCIETE1.)ne peut pas se prévaloir de la production de l’accord bancaire du 15 mai 2020 indiquant l’accord d’un prêt à hauteur deseulement960.000,- euros et ainsi faire abstraction ou renoncer au délai suspensif étant donné que la condition suspensive figurant dans le compromis de vente a été stipuléeen faveur des deux parties. En faveur del’acquéreur etde l’entrepreneur qui devait s’assurer du financement de son projet immobilier préalablement à la conclusion du contrat. En faveur aussi du vendeur et cela à double titre: celui-ci avait d’abord intérêt à contracter avec un entrepreneur-acheteur dont la solvabilité était garantie par le crédit bancaire compte tenu de l’importance du coût d’acquisition; ensuite la stipulation d’un terme précis avant l’expiration duquel la condition suspensive devait s’accomplir prouve que PERSONNE1.)voulaitéviter une indisponibilité durable de sa maisonquilui aurait été préjudiciable en raison de l’incertitude de sa situation. Stipulée dans l’intérêt des deux parties, la sociétéSOCIETE1.)ne peut pas renoncer de manière unilatérale au délai fixé conventionnellement jusqu’au 15 mars 2020pour le proorber jusqu’au mois de mai, date de l’ouverture de cédit de 960.000,-euros àla société à responsabilité limitéSOCIETE1.)ou le 2 juillet 2020, date de la convocation officiellede comparaîtreen date du 2 juillet 2020 de passer acter devant le notaire le 20 juillet 2020 adresséepar lasociétéSOCIETE1.)àPERSONNE1.). En ce qui concerne la force majeure découlant de l’étatde pandémie et du confinement à partir du 16 mars 2020, il y a lieu de relever que la date butoir pour justifier de l’accord du prêt était écouléele 15 mars 2020. La sociétéSOCIETE1.)n’a pas accompli les diligences nécessaires en vue de l’accomplissement de la condition suspensive, de sorte que la défaillance de la condition lui est imputable. La résolution produit ses effets de plein droit, c’est-à-dire sans mise en demeure et sans que le juge, s’il est saisi, ait le pouvoir d’en apprécier l’opportunité (Malaurie & Aynès, Droit Civil, Les Obligations, édition 1994/1995, n° 1119 et ss.), PERSONNE1.)avait donc qualité et intérêt pour invoquer par son courrier du 27 mars 2020, la nullité du compromis de ventequi s’est opéré de plein droitsuite à l’expiration du délai accordé à la sociétéSOCIETE1.)pour obtenir un crédit immobilier.

8 L’appel principal dePERSONNE1.)estdès lorsfondé et la sociétéSOCIETE1.)est à condamner à payer àPERSONNE1.)une indemnisation. En ce qui concerne lemontant de la clause pénale, la sociétéSOCIETE1.)demande à titre subsidiaire sa réduction en faisant valoir quePERSONNE1.)n’aurait subi aucun préjudice et qu’elle serait toujours prête à procéder à l’acquisition de l’immeuble tel que convenu dans le compromis de vente du 20 janvier 2020. En ordre encore plus subsidiaire, elle estime que le montant seraitdisproportionné au vu des circonstances et demande à le voir réduire à l’euro symbolique. Cette demande doit être rejetée. La clause pénale constitue l’évaluation forfaitaire du dédommagement revenant à une des parties contractantes en cas de violation par le cocontractant de ses obligations contractuelles. Elle forme la loi des parties à laquelle il ne peut être dérogé que par exception. Jugée ainsique «Si l’article 1152 du Code civil consacre le caractère forfaitaire des dommages et intérêts convenus par les parties pour le cas d’inexécution par l’une d’elles des obligations découlant de leur contrat, toujours est-il que le législateur, dans un souci d’équité, a donné au juge la possibilité de modérer ou d’augmenter la peine convenue si celle-ci est manifestement excessive ou dérisoire. Toutefois, le pouvoir modérateur du juge pour prévenir des excès en la matière ne présente qu’un caractère d’exception, sous peine de remettre en cause la vertu coercitive et l’efficacité préventive de la clause pénale. Le maintien de la clause pénale est la règle et sa réduction l’exception. Le caractère manifestement excessif d’une clause pénale, qui doit être objectivement apprécié à la date où le juge statue, ne peut résulter que de la comparaison entre le préjudice effectivement subi par le créancier et le montant de l’indemnité prévue. La prise en compte du préjudice réel à la date où le juge statue est imposée par le principe qui veut que la victime de l’inexécution a droit à une réparation intégrale de son préjudice, sous réserve de l’effet correcteur de l’article 1150 du Code civil» (Cour d’appel 22 octobre 2017, Pas. 37, page 115). Il appartient au débiteurtenu au paiement d’une clause pénale de démontrer que les conditions pour que le juge puisse procéder à la réduction de la clause pénale sont réunies, et ce à l’aide d’éléments concrets allant au-delà de simples affirmations péremptoires. Cette preuve n’est pas rapportée en l’espèce, de sorte que la demande en réduction de la clause pénale doit être rejetée. Le montant de la clause pénale convenue s’élèveà 117.500,-euros. Les intérêts sur la somme de 117.500,-euros sont dus à partir de la demande en justice du 31 juillet 2020, jusqu’à solde. Ce volet du jugement entrepris est, partant, à réformeret ily a lieu de condamner la sociétéSOCIETE1.)à payer àPERSONNE1.)la somme de 117.500,-eurosavec les intérêts légaux à partir de la demande en justice. -quant à l’appel incident

9 La sociétéSOCIETE1.)a par conclusionsnotifiées le 19 décembre 2022 formé appel incident en ce que le tribunal de première instance ne lui a pas accordé le montant de 117.500,-euros, réclamé reconventionnellement au titre dela clause pénale. Au vu des développements qui précèdent, l’appel incidentde la sociétéSOCIETE1.) dirigée contrePERSONNE1.)tendant à se voir allouer la somme de 117.500,-euros à titre de clause pénale du chef de sa prétendue résiliation prématurée ducompromis de vente, n’est pas fondé. Ce volet du jugement entrepris est, partant, à confirmer. -quant aux demandes accessoires §les indemnités de procédure PERSONNE1.)demande encore, par voie de réformation du jugement,à se voir allouer uneindemnité de procédure de 2.500,-euros pour les besoins de la première instance, ainsi qu’une telle indemnité à hauteur de 3.000,-euros pour les besoins de l’instance d’appel. La sociétéSOCIETE1.)demande à se voir allouer une indemnité de procédure de 2.500,-euros par instance, soit le montant de 5.000,-euros. L’indemnité de procédure ne peut être allouée à la partie succombante. Pour le surplus, l’application de l’article 240 du Nouveau Code deprocédure civile relève du pouvoir discrétionnaire dujuge (Cour de cassation 2 juillet 2015, Arrêt N° 60/15, JTL 2015, N° 42, page 166). Il en résulte que la demande de sociétéSOCIETE1.), succombant à l’instance, doit être rejetée. Il serait inéquitable de laisser à la seule charge dePERSONNE1.)tous lesfrais d’avocat qu’ellea dû exposer. Il y a lieu de lui allouer la somme de 1.500,-euros pour chacune des deux instances. §les frais d’avocat PERSONNE1.)demande à voir condamner la sociétéSOCIETE1.)à lui payer le montant de 7.000,-euros à titre d’indemnisation pour les frais et honoraires d’avocat déboursés dans le cadre des deux instances. Pour êtreréparable, le dommage allégué doit être certain et non hypothétique ou éventuel. Il ne suffit pas qu’il apparaisse seulement comme probable ou possible PERSONNE1.)ne verse, ni note de frais et honoraires de son avocat, ni preuve de paiement, de sorte que l’existence de son préjudice allégué n’est pas prouvée.

10 Dans la mesure où cette demande n’est étayée par aucune pièce, il y a lieu de la rejeter pour être non justifiée. La sociétéSOCIETE1.)demande à titre d’indemnisation de son préjudice le remboursement des frais et honoraires d’avocat s’élevant à 7.312,50 euros TTC (6.250,- euros HTVA) pour les deux instances. Au vu du sortréservé au litige, la sociétéSOCIETE1.)est à débouter de sa demande en obtention le remboursement des frais d’avocats, en l’absence de toute faute commise parPERSONNE1.). PAR CES MOTIFS: la Cour d’appel, septième chambre, siégeant en matière civile, statuant contradictoirement, dit recevable les appels principal et incident, dit non-fondé l’appel incident, dit fondé l’appel principal, condamne la société à responsabilité limitéeSOCIETE1.)à payer àPERSONNE1.) la somme de 117.500,-euros avec les intérêts légaux à partir du 31 juillet 2021 jusqu’à solde, condamne la société à responsabilité limitéeSOCIETE1.)à payer àPERSONNE1.) une indemnité de procédure de 1.500,-euros pour lesbesoins de la première instance et une indemnité de procédurede 1.500,-eurospour l’instance d’appel, déboute la société à responsabilité limitéeSOCIETE1.)de ses demandes basées sur l’article 240 du Nouveau Code de procédure Civile, déboute la société à responsabilité limitéeSOCIETE1.)etPERSONNE1.)de leurs demandesrespectives en remboursement de leurs frais et honorairesd’avocats, condamne la sociétéà responsabilité limitéeSOCIETE1.)aux frais et dépens des deux instances.