ECLI:NL:GHARL:2020:9064 Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden , 03-11-2020 / 19/01110 t/m 19/01113

Inhoudsindicatie. Wet Woz. Waardevaststelling.

GERECHTSHOF ARNHEM – LEEUWARDEN

locatie Arnhem

nummers 19/01110 t/m 19/01113

uitspraakdatum: 3 november 2020

Uitspraak van de tweede meervoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[X] te [Z] (hierna: belanghebbende)

tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 10 juli 2019, nummers UTR 18/5101 t/m UTR 18/5104, in het geding tussen belanghebbende en

de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap Utrecht (hierna: de heffingsambtenaar)

1Ontstaan en loop van het geding

De heffingsambtenaar heeft bij beschikkingen op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarden van de onroerende zaken [a-straat] 25, [a-straat] 23, [b-straat] 17 en [c-straat] 1 GB5, allen gelegen te [Z] , per waardepeildatum 1 januari 2017 en naar de toestand op die datum, voor het kalenderjaar 2018 vastgesteld op respectievelijk € 303.000, € 278.000, € 273.000 en € 23.000 (hierna: de beschikkingen). Tegelijk met de beschikkingen zijn aanslagen onroerende-zaakbelasting voor het jaar 2018 opgelegd (hierna: de aanslagen).

Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij in één geschrift verenigde uitspraken op bezwaar de beschikkingen en de aanslagen gehandhaafd.

Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld.

Het onderzoek ter zitting heeft via beeldbellen plaatsgevonden op 27 oktober 2020. De zaken zijn gelijktijdig en gezamenlijk behandeld. Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.

2Vaststaande feiten

Belanghebbende is eigenaar van de in 1.1 vermelde onroerende zaken.

3Geschil

In geschil is de waarde van de onroerende zaken per waardepeildatum 1 januari 2017. Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat de waarden van de onroerende zaken [a-straat] 25, [a-straat] 23, [b-straat] 17 en [c-straat] 1 GB5 moeten worden vastgesteld op respectievelijk € 299.000, € 277.000, € 257.000 en € 22.500. De heffingsambtenaar bepleit handhaving van de beschikte waarden.

4Beoordeling van het geschil

Op grond van artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ, wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed.

Nu belanghebbende de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarden van de onroerende zaken gemotiveerd betwist, rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de door hem op de voet van artikel 17 van de Wet WOZ vastgestelde waarden niet te hoog zijn.

[a-straat] 25

Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde van [a-straat] 25 wijst de heffingsambtenaar op een taxatiematrix van [A] , WOZ-taxateur (hierna: [A] ) van 28 maart 2019, waarin de waarde als volgt is onderbouwd:

Object

Bouwjaar

Gebruiksoppervlakte

(m²)

Waarde

per m²

(€)

Waarde inhoud

(€)

Per-ceel

(m²)

Waarde

per m² (€)

Waarde perceel

(€)

Bijgebouwen

Waarde

(afgerond)

(€)

Koopsom en datum

(€)

[a-straat] 25

1922

83

1.644

136.460

238

468

111.540

Kantoor € 30.000

Zomerhuisje

€ 15.000

Berging € 10.000

303.000

[a-straat] 37

1923

98

2.922

286.340

202

493

99.660

Bergingen € 4.000

390.000

379.000

(14-04-2016)

[d-straat] 102

1912

84

2.638

221.550

99

550

54.450

Berging € 2.000

278.000

(06-01-2017)

[d-straat] 127

1900

87

2.392

208.100

118

550

64.900

Berging € 2.000

275.000

265.000

(15-12-2017)

[e-straat] 44

1922

112

2.123

237.720

166

529

87.780

Berging € 2.000

327.500

(04-10-2016)

In de taxatiematrix zijn de bouwkundige kwaliteit en de staat van onderhoud van [a-straat] 25 als voldoende gekwalificeerd. De gehanteerde grondstaffel is voor 0 tot en met 150 m² € 550 per m² en voor 151 tot en met 400 m² € 330.

Belanghebbende heeft zich op het standpunt gesteld dat de waarde van [a-straat] 25
€ 299.000 moet zijn, gelet op het door [A] gebruikte vergelijkingsobject [a-straat] 37.

De heffingsambtenaar heeft zich op het standpunt gesteld dat de vergelijkingsobjecten een vergelijkbare ligging hebben, dezelfde bouwperiode hebben en dat rekening is gehouden met de verschillen in bouwkundige kwaliteit en staat van onderhoud.

Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar op grond van de taxatiematrix en de toelichting ter zitting van het Hof de beschikte waarde aannemelijk heeft gemaakt en dus in zijn bewijslast is geslaagd. Hierbij merkt het Hof nog op dat het verschil tussen de beschikte waarde en de door belanghebbende voorgestane waarde slechts € 4.000 is en dat belanghebbendes gemachtigde ter zitting van het Hof heeft verklaard de waarde van [a-straat] 25 uit (proces)strategische overwegingen in geschil te hebben gebracht omdat de heffingsambtenaar niet bereid was te schikken over de waarde van [b-straat] 17.

[a-straat] 23

Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde van [a-straat] 23 wijst de heffingsambtenaar op een taxatiematrix van [A] van 28 maart 2019, waarin de waarde als volgt is onderbouwd:

Object

Bouwjaar

Gebruiksoppervlakte

(m²)

Waarde

per m²

(€)

Waarde inhoud

(€)

Per-ceel

(m²)

Waarde

per m² (€)

Waarde perceel

(€)

Bijgebouwen

Waarde

(afgerond)

(€)

Koopsom en datum

(€)

[a-straat] 23

1922

112

1.589

177.990

197

498

98.010

Berging € 2.000

278.000

[a-straat] 37

1923

98

2.922

286.340

202

493

99.660

Bergingen € 4.000

390.000

379.000

(14-04-2016)

[d-straat] 102

1912

84

2.638

221.550

99

550

54.450

Berging € 2.000

278.000

(06-01-2017)

[d-straat] 127

1900

87

2.392

208.100

118

550

64.900

Berging € 2.000

275.000

265.000

(15-12-2017)

[e-straat] 44

1922

112

2.123

237.720

166

529

87.780

Berging € 2.000

327.500

(04-10-2016)

In de taxatiematrix zijn de bouwkundige kwaliteit en de staat van onderhoud van [a-straat] 23 als voldoende gekwalificeerd. De gehanteerde grondstaffel is voor 0 tot en met 150 m² € 550 per m² en voor 151 tot en met 400 m² € 330.

Belanghebbende heeft zich op het standpunt gesteld dat de waarde van [a-straat] 23
€ 277.000 moet zijn, gelet op het door [A] gebruikte vergelijkingsobject [a-straat] 37.

De heffingsambtenaar heeft zich op het standpunt gesteld dat de vergelijkingsobjecten een vergelijkbare ligging hebben, dezelfde bouwperiode hebben en dat rekening is gehouden met de verschillen in bouwkundige kwaliteit en staat van onderhoud.

Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar op grond van de taxatiematrix en de toelichting ter zitting van het Hof de beschikte waarde aannemelijk heeft gemaakt en dus in zijn bewijslast is geslaagd. Hierbij merkt het Hof nog op dat het verschil tussen de beschikte waarde en de door belanghebbende voorgestane waarde slechts € 1.000 is en dat, evenals bij [a-straat] 25, belanghebbendes gemachtigde de waarde van [a-straat] 23 louter uit (proces)strategische overwegingen in geschil heeft gebracht.

[b-straat] 17

Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde van [b-straat] 17 wijst de heffingsambtenaar op een taxatiematrix van [A] van 28 maart 2019, waarin de waarde als volgt is onderbouwd:

Object

Bouwjaar

Gebruiksoppervlakte

(m²)

Waarde

per m²

(€)

Waarde inhoud

(€)

Per-ceel

(m²)

Waarde

per m² (€)

Waarde perceel

(€)

Bijgebouwen

Waarde

(afgerond)

(€)

Koopsom en datum

(€)

[b-straat] 17

1958

109

1.687

183.880

164

532

87.120

Berging € 2.000

273.000

[f-straat] 46

1958

116

1.919

222.580

174

520

90.420

Berging € 2.000

315.000

307.000

(28-04-2016)

[g-straat] 42

1961

108

2.268

244.900

170

525

89.100

Berging € 2.000

336.000

326.500

(25-03-2016)

[h-straat] 4

1961

122

1.784

217.600

180

514

92.400

Berging € 2.000

Overkapping

€ 1.000

313.000

327.000

(25-08-2017)

[i-straat] 40

1961

105

2.288

240.220

166

529

87.780

Berging € 2.000

330.000

325.000

(25-07-2016)

In de taxatiematrix zijn de bouwkundige kwaliteit en de staat van onderhoud als voldoende gekwalificeerd. De gehanteerde grondstaffel is voor 0 tot en met 150 m² € 550 per m² en voor 151 tot en met 400 m² € 330.

Belanghebbende heeft zich op het standpunt gesteld dat de waarde van [b-straat] 17 € 257.000 moet zijn omdat rekening moet worden gehouden met de slechte bouwkundige kwaliteit en de slechte staat van onderhoud. De herstelkosten bedragen € 16.000, aldus belanghebbende.

De heffingsambtenaar heeft zich op het standpunt gesteld dat de vergelijkingsobjecten een vergelijkbare ligging hebben, dezelfde bouwperiode hebben en een vergelijkbare bouwkundige kwaliteit en staat van onderhoud hebben. De heffingsambtenaar wijst op de gehanteerde lage waarde per m² ten opzichte van de vergelijkingsobjecten en dat hem een bedrag van € 16.000 aan herstelkosten hoog voorkomt.

Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar op grond van de taxatiematrix en de toelichting ter zitting van het Hof de beschikte waarde aannemelijk heeft gemaakt en dus in zijn bewijslast is geslaagd. Hier voegt het Hof nog aan toe dat belanghebbende het door haar gestelde bedrag aan herstelkosten van € 16.000 niet heeft onderbouwd en dat de heffingsambtenaar onbetwist heeft gesteld dat de vergelijkingsobjecten zijn verkocht waarbij op het moment van (ver)koop de bouwkundige kwaliteit en de staat van onderhoud voldoende waren.

[c-straat] 1 GB5

Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde van de garage aan de [c-straat] 1 GB5 wijst de heffingsambtenaar op een taxatiematrix van [A] van 28 maart 2019, waarin de waarde als volgt is onderbouwd:

Object

Bouwjaar

Oppervlakte

(m²)

Waarde

per m²

(€)

Waarde inhoud

(€)

Koopsom en datum

(€)

[c-straat] 1 GB5

1970

18

1.295

23.310

[c-straat] 1 GB10

1970

20

1.250

25.000

(31-03-2017)

[j-straat] 22

GB4

1970

18/22

1.389

25.000

(08-12-2016)

[k-straat]

1 GB2

1970

16

1.359

21.750

(21-02-2017)

[f-straat] 73 GB5

1970

18

1.500

27.000

26.500

(29-02-2016)

In de taxatiematrix zijn de bouwkundige kwaliteit en de staat van onderhoud als voldoende gekwalificeerd.

Belanghebbende heeft zich, naar het Hof begrijpt, op het standpunt gesteld dat de waarde, door uit te gaan van het vergelijkingsobject [c-straat] 1 GB10, (18 m² x € 1.250 =) € 22.500 moet zijn.

De heffingsambtenaar heeft zich op het standpunt gesteld dat naar alle vergelijkingsobjecten moet worden gekeken. De vergelijkingsobjecten hebben een vergelijkbare ligging, dezelfde bouwperiode en bovendien is rekening gehouden met de verschillen in bouwkundige kwaliteit en staat van onderhoud, aldus de heffingsambtenaar.

Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar op grond van de taxatiematrix en de toelichting ter zitting van het Hof de beschikte waarde aannemelijk heeft gemaakt en dus in zijn bewijslast is geslaagd. Hierbij merkt het Hof nog op dat het verschil tussen de beschikte waarde en de door belanghebbende voorgestane waarde slechts € 500 is.

Slotsom

Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond.

5Griffierecht en proceskosten

Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten.

6Beslissing

Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.

Deze uitspraak is gedaan door mr. B.F.A. van Huijgevoort, voorzitter, mr. A. van Dongen en mr. T.H.J. Verhagen, in tegenwoordigheid van dr. J.W.J. de Kort als griffier.

De beslissing is op 3 november 2020 in het openbaar uitgesproken.

De griffier, De voorzitter,

(J.W.J. de Kort) (B.F.A. van Huijgevoort)

Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 3 november 2020.

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad http://www.hogeraad.nl.

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie http://www.hogeraad.nl).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;

2 – ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;

3 – het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.