ECLI:NL:GHARL:2020:9546 Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden , 17-11-2020 / 19/01121

Inhoudsindicatie. Wet Woz. Waardevaststelling woning.

GERECHTSHOF ARNHEM – LEEUWARDEN

locatie Arnhem

nummer 19/01121

uitspraakdatum: 17 november 2020

Uitspraak van de tweede meervoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[X] te [Z] (hierna: belanghebbende)

tegen de uitspraak van de rechtbank Gelderland van 17 juli 2019, nummer AWB 19/206, in het geding tussen belanghebbende en

de heffingsambtenaar van Munitax (hierna: de heffingsambtenaar)

1Ontstaan en loop van het geding

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 1 te [Z] , per waardepeildatum 1 januari 2017 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2018 vastgesteld op € 195.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag in de onroerendezaakbelasting voor het jaar 2018 (OZB) vastgesteld op € 235,37.

Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.

Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Gelderland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft verweer gevoerd.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 6 oktober 2020. Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.

2Vaststaande feiten

Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak [a-straat] 1 te [Z] (hierna: de woning), een in 1928 gebouwde twee-onder-een-kap-woning met dakkapel, garage, kantoor, carport en tuinhuis. De inhoud van het hoofdgebouw is 387 m3. De oppervlakte van het perceel is ongeveer 3.390 m2.

De woning is gelegen aan een doorgaande weg met acht rijstroken. Aan de andere kant van die weg is het bedrijf [B] gevestigd en is over een lengte van circa 100 meter een hoge muur geplaatst.

Het fundament van de buurwoning is direct tegen de fundering van de woning gestort.

3Geschil

In geschil is of de heffingsambtenaar de waarde in het economische verkeer per de peildatum niet te hoog heeft vastgesteld.

Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat de heffingsambtenaar bij de waardebepaling onvoldoende rekening heeft gehouden met diverse vormen van geluidsoverlast en staat een waarde voor van € 160.000.

De heffingsambtenaar is van mening dat met de overlast voldoende rekening is gehouden en concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.

4Beoordeling van het geschil

Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van de onroerende zaak worden bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de onroerende zaak in de staat waarin zich die bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. In het onderhavige geval geldt als waardepeildatum 1 januari 2017.

De heffingsambtenaar dient, bij betwisting door belanghebbende, aannemelijk te maken dat de waarde van de onroerende zaak per de peildatum niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economische verkeer per die datum. Bij de beoordeling van de vraag of de heffingsambtenaar aan deze bewijslast heeft voldaan, moet acht worden geslagen op al hetgeen belanghebbende daartegen heeft ingebracht.

De heffingsambtenaar heeft daartoe in hoger beroep onder meer verwezen naar een door taxateur [A] opgemaakt taxatierapport, waarin een matrix is opgenomen met daarin de gerealiseerde verkoopprijzen en de objectkenmerken van een drietal referentieobjecten, te weten:

– [a-straat] 21 te [Z] , een twee-onder-een-kapwoning, bouwjaar 1930, met een inhoud van 367 m³, een kavel met een oppervlakte van 960 m², een garage en bergingen, op 6 mei 2016 verkocht voor € 250.000;

– [b-straat] 289 te [Z] , een twee-onder-een-kapwoning, bouwjaar 1925, met een inhoud van 260 m³, een kavel met een oppervlakte van 820 m², een dakkapel, een garage en een aangebouwde berging, op 29 november 2016 verkocht voor € 200.000;

– [c-straat] 15 te [Z] , een twee-onder-een-kapwoning, bouwjaar 1947, met een inhoud van 380 m³, een kavel met een oppervlakte van 900 m², een garage en een kelder, op 19 mei 2017 verkocht voor € 301.250.

In de matrix is aan de woning een liggingsfactor 2 toegekend, aan het vergelijkingsobject [a-straat] 21 een liggingsfactor 3, en aan de vergelijkingsobjecten [b-straat] 289 en [c-straat] 15 een liggingsfactor 1. In verband daarmee is in de matrix een vermindering op de aan de grond toegekende waarde aangebracht van 10 percent voor de woning en van 20 percent voor de vergelijkingsobjecten [b-straat] 289 en [c-straat] 15.

Belanghebbende heeft onweersproken gesteld dat hij geluidsoverlast ondervindt van de doorgaande weg, weerkaatst en versterkt door de achter die weg geplaatste muur, de werkzaamheden bij [B] , evenementen op een nabij gelegen terrein en het buurpand, waarvan het fundament tegen zijn woning is gestort.

De heffingsambtenaar stelt daartegenover dat ook de vergelijkingsobjecten [b-straat] 289 en [c-straat] 15 geluidshinder ondervinden, aangezien de objecten gelegen zijn op een bedrijventerrein.

Ter zitting heeft de heffingsambtenaar aanvankelijk gesteld dat de vergelijkingsobjecten [b-straat] 289 en [c-straat] 15 rustiger zijn gelegen dan de woning, doch wel enigszins hinder ondervinden van het bedrijventerrein. Vervolgens heeft de heffingsambtenaar gesteld dat die hinder groter is dan de door belanghebbende ondervonden geluidsoverlast.

Het Hof acht onaannemelijk dat de ligging van de vergelijkingsobjecten [b-straat] 289 en [c-straat] 15 op een bedrijventerrein voor die objecten leidt tot een grotere geluidsoverlast dan de woning ondervindt van de doorgaande weg met acht rijstroken, waarvan het geluid wordt weerkaatst en versterkt door een lange hoge muur, de werkzaamheden bij [B] , evenementen op een nabij gelegen terrein en het buurpand, waarvan het fundament tegen zijn woning is gestort. Op grond hiervan acht het Hof de heffingsambtenaar er niet in geslaagd tegenover de geloofwaardig geschraagde betwisting daarvan door belanghebbende aannemelijk te maken dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.

Ook belanghebbende heeft de door hem voorgestane waarde niet aannemelijk gemaakt. Hij heeft daartoe geen verifieerbare cijfers in het geding gebracht.

Het Hof stelt, gelet op het vorenoverwogene, de waarde van de woning per de peildatum in goede justitie vast op € 190.000.

Slotsom

Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep gegrond.

5Griffierecht en proceskosten

Nu het Hof het hoger beroep gegrond acht, dient de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht te vergoeden.

Niet gesteld of gebleken is dat belanghebbende voor vergoeding in aanmerking komende proceskosten heeft gemaakt.

6Beslissing

Het Hof:

– vernietigt de uitspraak van de Rechtbank,

– vernietigt de uitspraak van de heffingsambtenaar,

– vermindert de waarde tot € 190.000,

– vermindert de aanslag in de OZB dienovereenkomstig,

– gelast dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht vergoedt, te weten € 46 in verband met het beroep bij de Rechtbank en € 128 in verband met het hoger beroep bij het Hof.

Deze uitspraak is gedaan door mr. J.W. baron van Knobelsdorff, voorzitter, mr. A. van Dongen en mr. T.H.J. Verhagen, in tegenwoordigheid van dr. J.W.J. de Kort als griffier.

De beslissing is op 17 november 2020 in het openbaar uitgesproken.

De griffier, De voorzitter,

(J.W.J. de Kort) (J.W. van Knobelsdorff)

Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 17 november 2020

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad http://www.hogeraad.nl.

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie http://www.hogeraad.nl).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;

2 – ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;

3 – het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.