ECLI:NL:RBAMS:2023:3786 Rechtbank Amsterdam , 20-06-2023 / 10492334 \ KK EXPL 23-289

Inhoudsindicatie. KG | ontruiming na buitengerechtelijke ontbinding huurovereenkomst bedrijfsruimte | 7:231 lid 2 BW | sluiting burgemeester na vonst joints | ontbinding niet onevenredig, belangenafweging

RECHTBANK
AMSTERDAM

Civiel recht

Kantonrechter

Zaaknummer: 10492334 \ KK EXPL 23-289

func.: 761

Vonnis in kort geding van 20 juni 2023

in de zaak van

NEDSTEDE RETAIL B.V.,

gevestigd te Amsterdam,

eisende partij,

hierna te noemen: Nedstede,

gemachtigde: mr. R.F. Raven,

tegen

[gedaagde]
,

wonende te [woonplaats] ,

gedaagde partij,

hierna te noemen: [gedaagde] ,

gemachtigde: mr. B.J.R. Loijmans.

1De procedure

Bij dagvaarding van 11 mei 2023, met producties, heeft Nedstede een voorziening gevorderd. Voorafgaand aan de mondelinge behandeling heeft Nedstede nog enkele aanvullende producties toegezonden. Ook [gedaagde] heeft voorafgaand aan de mondelinge zitting producties toegezonden.

Op de zitting van 14 juni 2023 heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden. Namens Nedstede is de gemachtigde en mr. J. de Vries verschenen, met [naam] , bedrijfsjurist bij Nedstede. [gedaagde] is op de zitting verschenen, bijgestaan door zijn gemachtigde.

Partijen hebben ter zitting hun standpunt aan de hand van pleitaantekeningen toegelicht en vragen van de kantonrechter beantwoord. Ten slotte is vonnis gevraagd en is vonnis bepaald op vandaag.

2Inleiding

[gedaagde] exploiteert via verschillende ondernemingen diverse tabaks- en souvenirwinkels in Amsterdam, waaronder een aan de [adres] . Die bedrijfsruimte aan de [adres] huurt [gedaagde] van Nedstede. Met sluitingsbesluiten van 18 april 2023 heeft de burgemeester de bedrijfsruimte en nog zes andere winkels van [gedaagde] voor de duur van zes maanden gesloten met verwijzing naar artikel 13b van de Opiumwet. De reden voor sluiting was volgens de burgemeester dat 1906 joints in de bedrijfsruimte zijn aangetroffen. Nedstede heeft enige dagen later, op 24 april 2023, de huurovereenkomst schriftelijk ontbonden met verwijzing naar artikel 7:231 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek (BW).

3Het geschil

Nedstede vordert – kort gezegd – ontruiming van de bedrijfsruimte aan [adres] te Amsterdam.

Primair omdat de huurovereenkomst buitengerechtelijk is ontbonden en subsidiair omdat er diverse tekortkomingen zijn, die ontruiming in kort geding rechtvaardigen. Nedstede vordert ook bij de primaire grondslag dat [gedaagde] – kort gezegd – de ondernemingen die hij op het gehuurde adres heeft geregistreerd, uitschrijft bij de Kamer van Koophandel. Verder vordert Nedstede de kosten van deze procedure.

[gedaagde] voert verweer. Volgens hem is de buitengerechtelijke ontbinding van de huur niet evenredig gelet op alle omstandigheden, zodat de ontruiming op de primaire grond niet mogelijk is. Met name omdat de gevonden joints CBD-joints zijn. Dat wil zeggen, joints zonder de werkzame verdovende stof THC. Verder is hij financieel in staat de huur voor de duur van de sluiting te voldoen, heeft hij in 2018 hoge investeringskosten gedaan en werkt hij mee met de gemeente om zijn winkels te heropenen. Daarnaast betwist hij bij de ontruiming op de secundaire grond de tekortkomingen, althans zijn deze zo gering dat dit ontruiming op de subsidiaire grond niet rechtvaardigt.

4De beoordeling

In dit kort geding moet worden beoordeeld of de in deze zaak aannemelijk te achten omstandigheden de vordering van Nedstede in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen geeft, dat het gerechtvaardigd is op de toewijzing daarvan vooruit te lopen met het treffen van een voorziening zoals gevorderd. Een bij voorlopige voorziening bevolen ontruiming is namelijk een maatregel die diep ingrijpt in het gebruiksrecht van de huurder en veelal onomkeerbare gevolgen heeft.

De bevoegdheid tot buitengerechtelijke ontbinding

Om een huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden met artikel 7:231 lid 2 BW geldt als uitgangpunt dat de verhuurder – Nedstede – af mag gaan op het sluitingsbesluit van de burgemeester en niet zelf nader onderzoek hoeft te doen naar de juistheid van het sluitingsbesluit. Ook de civiele rechter mag het sluitingsbesluit niet zelfstandig beoordelen; dat is voorbehouden aan de bestuursrechter. Zolang het sluitingsbesluit van kracht is, mag de verhuurder de huurovereenkomst in beginsel buitengerechtelijk ontbinden. Hierbij hoeft niet de bestuursrechtelijke procedure te worden afgewacht. Ook als achteraf het besluit van de burgemeester wordt herzien of vernietigd, betekent dat niet zonder meer dat de ontbinding onrechtmatig was of ongegrond is geweest. Wel moet de kantonrechter bij een vervolgens gevorderde gedwongen ontruiming beoordelen of die buitengerechtelijke ontbinding evenredig is.

Tussen partijen is niet in geschil dat het sluitingsbesluit van de burgemeester nog van kracht is en dat de grondslag van de sluiting ligt in artikel 13b van de Opiumwet. De betreffende onderneming van [gedaagde] die de bedrijfsruimte daadwerkelijk exploiteerde, heeft tegen het sluitingsbesluit bezwaar gemaakt, maar daar is nog niet op beslist. Wel heeft de voorzieningenrechter op 15 mei 2023 de namens [gedaagde] verzochte schorsing van het sluitingsbesluit afgewezen, omdat de aangevoerde gronden van het bezwaar geen redelijke kans van slagen hebben. Dat betekent dat Nedstede bevoegd was de huurovereenkomst met [gedaagde] buitengerechtelijk te ontbinden met artikel 7:231 lid 2 BW.

Mocht van de ontbindingsbevoegdheid gebruik worden gemaakt?

Bij de vraag of de gevorderde ontruiming kan worden toegewezen, moet de kantonrechter wel beoordelen of die buitengerechtelijke ontbinding evenredig is. In andere woorden, of Nedstede gebruik mocht maken van haar bevoegdheid om buitengerechtelijk te ontbinden. Dat is niet het geval wanneer de ontbinding naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is of wanneer misbruik is gemaakt van bevoegdheden.

De kantonrechter is voorshands van oordeel dat van een dergelijk geval hier geen sprake is.

– Ernst van de overtreding

[gedaagde] voert hierbij allereerst aan dat de joints die hij verkocht CBD-joints waren. Joints dus waarin geen tot weinig THC zit. Hij wijst op een arrest van het Hof van Justitie van de EU en een arrest van het Bundesgerichtshof van 23 juni 2022, waarin – kort gezegd – is geoordeeld dat lidstaten de CBD-producten niet mogen verbieden omdat het geen verdovende of schadelijke werking heeft en daarmee niet onder VN-verdragen over verdovende middelen vallen. Verder stelt hij dat de gemeente hem als voorbeeld heeft genomen en dat andere winkeliers nog steeds dit soort joints verkoopt. Ook heeft hij eerder de gemeentelijke handhavers gevraagd of hij dit soort joints mocht verkopen, waar hij later niets meer op heeft gehoord.

De kantonrechter stelt vast dat in de bestuursrechtelijke procedure beoordeeld moet worden of de CBD-joints een sluiting van de bedrijfsruimte rechtvaardigen. In deze procedure is daar geen plaats voor. Zoals ook op de zitting is besproken, geldt tussen partijen de huurovereenkomst. In artikel 23 van de huurovereenkomst met het opschrift Verdovende middelen is opgenomen:

“(…) dat in het gehuurde geen handel in verdovende middelen zal plaatsvinden en dat er geen middelen als bedoeld in artikel 2 van de Opiumwet of stoffen die alleen op recept van een arts mogen worden afgegeven zullen worden gebruikt, bereid, bewerkt, verkocht, afgeleverd, verstrekt of vervaardigd dan wel aanwezig zijn (…).”

Nedstede heeft betoogd dat dit beding bij het sluiten van de huurovereenkomst is opgenomen, omdat zij als verhuurster een zero-tolerance-beleid voert. Dit heeft [gedaagde] niet bestreden.

Hoewel [gedaagde] er terecht op wijst dat hennep geen harddrugs is en dus niet onder artikel 2 van de Opiumwet valt, blijkt uit artikel 23 van de huurovereenkomst dat partijen niet slechts een verbod van harddrugs in het gehuurde zijn overeengekomen, maar handel van alle vormen van verdovende middelen. Weliswaar blijkt uit het arrest van het Hof van Justitie dat inmiddels in de EU een discussie tot stand is gekomen of CBD-producten onder verdovende middelen moeten geschaard. Maar in de relatie tussen Nedstede en [gedaagde] mag Nedstede uitgaan van de nu geldende Opiumwet in samenhang met het sluitingsbesluit van de burgemeester. Volgens de Opiumwet staat, kort gezegd, hennep – dus ook CBD-producten – op lijst II van de Opiumwet, zodat CBD-joints beschouwd worden als een verdovend middel. Dat [gedaagde] gemeentelijke handhavers had gevraagd of hij CBD-joints in deze bedrijfsruimte mocht verkopen kan juist zijn, maar dat neemt niet weg dat hij ook Nedstede had moeten benaderen of hij CBD-joints mocht verkopen, gelet op wat zij in de huurovereenkomst waren overeengekomen. Dat betekent dat [gedaagde] in strijd met de huurovereenkomst heeft gehandeld, zodat bij dit onderwerp het belang van Nedstede zwaarder weegt dan dat van [gedaagde] .

– Financieel en economische belangen

Verder voert [gedaagde] aan dat zijn financieel en economisch belang om te kunnen ondernemen, zwaarder moet wegen dat het belang van Nedstede. Hij, althans zijn vennootschap die de bedrijfsruimte daadwerkelijk exploiteert, kan de huur blijven betalen, ook tijdens de duur van de sluiting. De kantonrechter is met Nedstede van oordeel dat dit niet aannemelijk is geworden. Nedstede wijst op de uitspraak in de procedure bij de voorzieningenrechter die zich ook in het dossier bevindt. In die procedure had [gedaagde] juist betoogd dat hij failliet zou gaan als het sluitingsbesluit niet geschorst zou worden. Het blijkt ook niet uit de door [gedaagde] overgelegde brief van de boekhouder. Daarin staat dat de vennootschap van [gedaagde] die de bedrijfsruimte exploiteert op jaarbasis ruim honderdduizend euro aan kasbetalingen krijgt, die niet op de bankrekening gestort kunnen worden vanwege bankregels. Maar uit deze verklaring blijkt niet dat dit geld in deze periode daadwerkelijk beschikbaar is.

Daarnaast wijst [gedaagde] erop dat hij bij het aangaan van de huurovereenkomst in 2018 hoge investeringskosten heeft gemaakt, namelijk € 575.000,-. Nedstede beaamt dit bedrag en wijst op artikel 26 van de huurovereenkomst, waarin staat dat [gedaagde] dit bedrag bij het aangaan van de huurovereenkomst was verschuldigd. Op de zitting heeft Nedstede aangevoerd dat dit het uitkoopbedrag van de vorige huurder is en dat de hoogte van het bedrag is gerelateerd aan de – inmiddels zeldzame – bestemming op dit adres; er mag namelijk een souvenirwinkel gevestigd worden. Omdat [gedaagde] dit niet betwist, wordt aannemelijk dat [gedaagde] van meet af aan deze kosten heeft willen maken. Daarmee is het weliswaar een belang in [gedaagde] ’s voordeel, maar niet zwaarwegend.

Nedstede wijst er op haar beurt op dat zij met [gedaagde] vorig jaar overeengekomen was dat de bedrijfsruimte werd onderverhuurd aan [gedaagde] ’s onderneming Q&Q III Tabak en Souveniers B.V. Uit het sluitingsbesluit en de gegevens van de Kamer van Koophandel bleek dat die onderneming niet het gehuurde exploiteerde, maar dat Q&Q XIV Tabak en souveniers B.V. daar is gevestigd. Op de zitting heeft [gedaagde] bevestigd dat dit klopt en dat Q&Q III Tabak en Souveniers B.V. op het Rokin is gevestigd. Volgens hem is dat verschil klein, omdat het allebei ondernemingen zijn waar hij via een holding 100% eigenaar en bestuurder van is. De kantonrechter is met Nedstede van oordeel dat [gedaagde] geen toestemming had van Nedstede voor een andere onderhuurder en daarmee Nedstede de kans heeft ontnomen om de onderneming te screenen. Het zijn immers voor het recht verschillende rechtspersonen.

Ook voert Nedstede aan dat op het adres waar de bedrijfsruimte is gevestigd, inmiddels geldt dat de ondernemer over een exploitatievergunning moet beschikken, waarbij onder meer wordt getoetst of de ondernemer voldoet aan de integriteitseisen uit de wet Bibob. [gedaagde] heeft op de zitting verklaard dat hij de vergunning heeft aangevraagd, maar daar nog niet over beschikt. Hieruit maakt de kantonrechter op dat het daarmee nog niet zeker is dat [gedaagde] of ondernemingen van hem deze bedrijfsruimte ook in de toekomst mag exploiteren.

Uit de overwegingen 4.9 tot en met 4.12 volgt dat het financieel en economisch belang om te kunnen ondernemen niet doorslaat naar de kant van [gedaagde] . Hierbij weegt de kantonrechter ook in het nadeel van [gedaagde] mee dat hij meer winkels in Amsterdam heeft, waarvan hij op de zitting heeft betoogd dat daar de verhuurders wel meewerken aan heropening.

– Overige belangen

Nedstede voert aan dat zij het vertrouwen in [gedaagde] heeft verloren. Zij was namelijk met [gedaagde] in 2022 een vaststellingsovereenkomst aangegaan, vanwege meerdere tekortkomingen van [gedaagde] in de nakoming van de huurovereenkomst. Dit betrof onder meer niet-toegestane onderverhuur en achterstallige huur. Bij de sluiting, ongeveer een jaar later, bleek dat er wederom een tekortkoming was vanwege een andere onderverhuurder dan overeengekomen. De kantonrechter weegt dit ook in het nadeel van [gedaagde] mee. Daarbij komt dat [gedaagde] niet betwist dat hij geen contact heeft opgenomen met Nedstede nadat de burgemeester het pand had gesloten.

De kantonrechter weegt verder ook in het nadeel van [gedaagde] mee dat de kans dat het sluitingsbevel wordt vernietigd in de bestuursrechtelijk procedure niet groot lijkt, gelet op de hiervoor aangehaalde uitspraak van de voorzieningenrechter.

Conclusie

Uit het voorgaande volgt dat de buitengerechtelijke huuropzegging niet onevenredig is. Dat betekent dat tussen Nedstede en [gedaagde] geen huurovereenkomst meer van kracht is. Gelet op de hier aannemelijk geworden omstandigheden, acht de kantonrechter het niet onaannemelijk dat in een bodemprocedure tot een zelfde oordeel wordt gekomen. Daarom wordt de primair gevorderde ontruiming toegewezen. De subsidiaire vordering hoeft dan ook geen bespreking meer.

Nedstede heeft een toelichting gegeven over het beleid van de burgemeester, waarbij een gesloten pand voor ontruiming tijdelijk heropend kan worden. De kantonrechter sluit daarom voor de ontruimingstermijn aan bij de tijd die de burgemeester volgens dit beleid voor een beslissing nodig heeft.

Uitschrijving uit het handelsregister

Nedstede heeft verder gevorderd dat [gedaagde] alle vennootschappen die op het adres van de bedrijfsruimte zijn geregistreerd, waarin hij al dan niet indirect meerderheidsaandeelhouder is, uit te schrijven uit de Kamer van Koophandel op straffe van een dwangsom. [gedaagde] heeft hiertegen geen gronden aangevoerd, zodat de vordering wordt toegewezen, met in achtneming van het hierna bepaalde over de hoogte van de dwangsom.

De kosten van het geding

[gedaagde] is de partij die ongelijk krijgt en hij zal daarom in de proceskosten worden veroordeeld. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van Nedstede als volgt vastgesteld:

– kosten van de dagvaarding

€

129,14

– griffierecht

€

128,00

– salaris gemachtigde

€

793,00

Totaal

€

1.050,14

De gevorderde veroordeling in de nakosten is toewijsbaar voor zover deze kosten op dit moment kunnen worden begroot. De nakosten zullen dan ook worden toegewezen op de wijze zoals in de beslissing vermeld.

5De beslissing

De kantonrechter

veroordeelt [gedaagde] om binnen 5 dagen na betekening van dit vonnis de bedrijfsruimte aan [adres] te Amsterdam te ontruimen met alle daarin aanwezige personen en zaken, tenzij deze zaken van Nedstede zijn, en de sleutels af te geven aan Nedstede, waarbij de ontruiming zo nodig door de deurwaarder bewerkstelligd kan worden met behulp van de sterke arm conform het in artikel 555 Rv e.v. in samenhang met het in artikel 444 Rv bepaalde;

veroordeelt [gedaagde] om alle vennootschappen waarvan hij (indirect) meerderheidsaandeelhouder is binnen 5 dagen na betekening van dit vonnis uit te schrijven in het handelsregister van de Kamer van Koophandel op het adres van het gehuurde, op straffe om aan Nedstede een dwangsom te betalen van € 250,00 voor iedere dag of gedeelte daarvan dat uitschrijving na die tijd plaatsvindt, tot een maximum van € 2.500,00 is bereikt,

veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van Nedstede tot dit vonnis vastgesteld op € 1.050,14,

veroordeelt [gedaagde] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 66,00 aan salaris gemachtigde,

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. E.J. Otten, kantonrechter, bijgestaan door mr. R. Boerlage, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 20 juni 2023.

Voetnoten

1. Het arrest van 19 november 2020 met zaaknummer C-663/18.
2. Wet bevordering integriteitsbeoordelingen door het openbaar bestuur.