Inhoudsindicatie. Overeenkomst van opdracht (projectmanagement / bouwbegeleiding). Opdrachtnemer vordert betaling van onbetaalde facturen. De vordering wordt toegewezen, van toerekenbare tekortkoming aan de zijde van opdrachtnemer is niet gebleken. De in reconventie gevorderde ontbinding van de overeenkomst, terugbetaling van betaalde facturen en renteschade worden afgewezen.

vonnis

RECHTBANK AMSTERDAM

Afdeling privaatrecht

zaaknummer: 11785756 CV EXPL 25-9358

vonnis van: 10 april 2026

fno.: 515

vonnis van de kantonrechter

I n z a k e

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid BALVERSBC B.V.,

gevestigd te Bergharen, gemeente Wijchen,

eiseres in conventie, verweerster in reconventie,

nader te noemen: Balversbc,

gemachtigde: mr. M.P.M. Riep,

t e g e n

1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid EASYHOTEL B.V.,

gevestigd te Amsterdam,

2. [gedaagde 2],

wonende te [woonplaats 1]

3. [gedaagde 3],

wonende te [woonplaats 2],

gedaagden in conventie, eisers in reconventie,

nader te noemen: [gedaagden],

gemachtigde: mr. E. Doornbos.

VERLOOP VAN DE PROCEDURE

– dagvaarding van 24 juni 2025, met producties;

– incidentele eis tot onbevoegdheid;

– conclusie van antwoord in het incident;

– vonnis in het incident;
– antwoord/eis in reconventie, tevens incidentele conclusie;

– conclusie van antwoord in reconventie;

– instructievonnis;
– dagbepaling mondelinge behandeling.

De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 12 maart 2026. Namens Balversbc is [naam] verschenen, vergezeld door mr. A. Beekwilder namens de gemachtigde. Voor [gedaagden] zijn [gedaagde 2] en [gedaagde 3] , verschenen, vergezeld door de gemachtigd. [gedaagden] is in persoon verschenen. Partijen zijn gehoord, namens Balversbc heeft de gemachtigde spreekaantekeningen voorgedragen en hebben partijen vragen van de kantonrechter beantwoord. Ten slotte is vonnis gevraagd en is een datum voor vonnis bepaald.

GRONDEN VAN DE BESLISSING

Feiten

1. Als gesteld en niet (voldoende) weersproken staat het volgende vast.

Op 16 mei 2024 is namens Balversbc aan [gedaagde 2] een overeenkomst van opdracht verzonden. In de overeenkomst is opgenomen dat de opdrachtnemer in opdracht van de opdrachtgever, in de overeenkomst aangeduid als Beheer [adres], vertegenwoordigd door [gedaagde 2] en [gedaagde 3], diensten zal verlenen op het gebied van projectmanagement/bouwbegeleiding ten behoeve van de verbouw van het pand aan de [adres].

In de overeenkomst is een honorarium voor Balversbc overeengekomen van € 95,00 per uur exclusief BTW en als reiskosten 50 cent per kilometer. Er is opgenomen dat tweewekelijks zal worden gefactureerd en een betaaltermijn van 14 dagen.

Op 9 juni 2024, 4 oktober 2024 en 7 december 2024 heeft Balversbc facturen aan [gedaagden] verzonden. Deze facturen zijn door [gedaagden] voldaan.

Op 17 februari 2025 heeft Balversbc aan [gedaagden] een factuur verzonden voor € 1.638,04, inclusief BTW voor de werkzaamheden in de weken 1 tot en met 7 van 2025.

Op 26 maart 2025 is door de gemeente Kampen aan Balversbc een brief verzonden, met als onderwerp: verzoek om aanvulling. In de brief is meegedeeld, voor zover hier van belang:

“Toevoegen bouwactiviteit (technisch)

Na telefonisch overleg op 25 maart met Balversbc is afgesproken dat ook de bouwactiviteiten technisch worden toegevoegd aan deze aanvraag. Deze zal anders na het verlenen van de bouwactiviteit (=planologische beoordeling) alsnog moeten worden aangevraagd.

Gezien het feit dat voor de beoordeling van het planologische gedeelte ook nog een vooroverleg in behandeling is, is daarom besloten om in deze aanvraag ook de technische beoordeling aan het Bbl (voorheen bouwbesluit) te doen.

Hierdoor ontbreken nog wel de volgende gegevens om te kunnen beoordelen of uw aanvraag voldoet aan de landelijke regelgeving en wat de gevolgen zijn voor de fysieke leefomgeving.

De volgende gegevens ontbreken of zijn onvolledig

Bouwactiviteit (technisch
)

(…)

Bouwactiviteit (omgevingsplan)

– De aangepaste geveltekeningen, zoals zijn goedgekeurd in het vooroverleg (..)

Wij bieden u de mogelijkheid om uw aanvraag in te vullen.

Dit kunt u doen tot en met 23 april 2025. (..)”

Bij e-mail van 16 april 2025 is namens [gedaagden] door de gemachtigde het volgende aan Balversbc bericht, voor zover hier van belang:

“U bent recent op basis van een (..) overeenkomst van opdracht werkzaam geweest voor cliënten aangaande de verbouwing van een door hen gekocht pand in Kampen. Het was uw rol en verantwoordelijkheid zorg te dragen voor het realiseren van de juiste bouwtekeningen, het begeleiden van de aanvraag voor de benodigde omgevingsvergunningen en het tot stand komen van een overeenkomst met een of meer aannemers. Helaas hebben cliënten moeten constateren dat de wijze waarop u invulling geeft aan de overeenkomst van opdracht – voorzichtig gesteld – onder de maat is. (..)Voor nu zeg ik de overeenkomst van opdracht formeel per direct op. (..) De nog openstaande facturen zullen ook niet worden voldaan. (..)”

Namens Balversbc is bij e-mail van 12 mei 2025 gereageerd en is aanspraak gemaakt op buitengerechtelijke kosten en rente.

Vordering en verweer

In conventie en in reconventie

2. Balversbc vordert hoofdelijke veroordeling van [gedaagden] tot betaling van € 1.638,04 inclusief BTW uit hoofde van de openstaande factuur, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente vanaf de datum van verzuim tot aan de dag van betaling en vermeerderd met € 245,71 aan buitengerechtelijke incassokosten. Ten slotte vordert Balversbc hoofdelijke veroordeling van [gedaagden] in de kosten van dit geding. Zij stelt daartoe, kort weergegeven, dat zij op basis van een overeenkomst van opdracht werkzaamheden voor [gedaagden] heeft uitgevoerd, die onbetaald zijn gebleven. De afspraken zijn gemaakt met [gedaagden 2 en 3] in privé en Beheer. Voorts zijn [gedaagden 2 en 3] eigenaar van het pand in [plaats] en de overeenkomst is ook namens hen opgezegd door de gemachtigde, aldus Balversbc. Voor de factuur van 17 februari 2025 gold een betalingstermijn van 14 dagen, zodat [gedaagden] vanaf 4 maart 2025 in verzuim zijn geraakt.

3. [gedaagden] betwist de vordering en voert het volgende aan, zakelijk weergegeven. Balversbc is toerekenbaar tekort geschoten in de nakoming van de overeenkomst en het werk was dusdanig slecht dat sprake was van blijvende onmogelijkheid om alsnog deugdelijk na te komen, althans kon van [gedaagden] niet verwacht worden dat zij Balversbc het werk zouden laten herstellen. Na de ontbinding komt de grond onder de factuur te ontvallen, aldus [gedaagden]. Van een vergoeding voor geleverde diensten kan geen sprake zijn. Het werk was immers zo slecht dat deze geen enkele waarde voor [gedaagden] hebben gehad. Subsidiair wordt nog aangevoerd dat niet duidelijk is voor welke werkzaamheden vergoeding wordt gevorderd. Een volledig inzicht in de werkzaamheden ontbreekt, aldus [gedaagden].

4. In reconventie vordert [gedaagden] ontbinding van de overeenkomst. Verder vordert [gedaagden] veroordeling van Balversbc tot betaling van € 15.416,75 te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 5 december 2025 tot aan de dag van voldoening. [gedaagden] stelt daartoe, kort weergegeven, het volgende. Balversbc is zeer ernstig tekort geschoten in de nakoming van de overeenkomst. Eiser moest op basis van de door [gedaagden] verstrekte gegevens zorg dragen voor het aanleveren van de juiste tekeningen en gegevens bij de gemeente Kampen om te komen tot een omgevingsvergunning. Uit de brief van de gemeente Kampen van 26 maart 2025 en de verklaring van de architect blijkt dat Balversbc er een potje van heeft gemaakt. Dat rechtvaardigt de ontbinding. Gevolg is dat de betalingen die [gedaagden] heeft gedaan op basis van de overeenkomst, de factuur van 4 oktober 2024 van € 4.300,04, onverschuldigd is geweest. Voorts heeft [gedaagden] schade geleden. Door de tekortkoming van Balversbc is vertraging in het project opgetreden. [gedaagden] vordert de renteschade van negen maanden, een bedrag van € 11.116,71.

5. Balversbc heeft de vorderingen van [gedaagden] in reconventie bestreden. Voor zover nodig wordt dit verweer bij de beoordeling besproken.

Beoordeling

In conventie en in reconventie

6. Gelet op de samenhang tussen de stellingen en de vorderingen in conventie en in reconventie is er aanleiding deze gelijktijdig te beoordelen.

7. Een ontbinding heeft geen terugwerkende kracht volgens artikel 6:269 van het Burgerlijk Wetboek. Dat betekent dat het verweer van [gedaagden] dat door de buitengerechtelijke ontbinding van 16 april 2025 de rechtsgrond voor de betaling van de werkzaamheden zoals gefactureerd bij factuur 17 februari 2025 is weggevallen geen stand houdt. Voor de ontbinding verrichte prestaties zijn niet zonder rechtsgrond. Dat deze werkzaamheden zoals opgenomen in de factuur van 17 februari 2025 niet juist en deugdelijk zijn uitgevoerd is door [gedaagden] weliswaar betoogd, maar tegenover de gemotiveerde betwisting van de zijde van Balversbc, op geen enkele wijze door [gedaagden] aangetoond.

8. Voor zover door [gedaagden] nog is aangevoerd dat er geen volledig overzicht van de werkzaamheden is verstrekt, wordt dit verweer eveneens gepasseerd. Uit de door Balversbc overgelegde stukken blijkt afdoende dat de in de factuur genoemde werkzaamheden door Balversbc daadwerkelijk zijn verricht. Daarbij geldt dat [gedaagden] voorafgaand aan de procedure nimmer om een specificatie heeft gevraagd, terwijl in de facturen is opgenomen dat binnen acht dagen gereclameerd moet worden. Een uitleg waarom dat niet heeft plaatsgevonden, is door [gedaagden] niet verstrekt.

9. Dat Balversbc toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van de overeenkomst zoals [gedaagden] stelt, en dus aan [gedaagden] te bewijzen is, is in dit geding niet gebleken. Voor zover [gedaagden] in dit verband verwijst naar de brief van de gemeente van 26 maart 2025 volgt dit daaruit niet. In deze brief wordt, zoals Balversbc heeft toegelicht en door [gedaagden] niet is bestreden, dat aan Balversbc in verband met de uitbreiding van de vergunningsaanvraag om aanvullende gegevens is gevraagd. In deze brief valt niet te lezen dat hetgeen Balversbc tot aan dat moment aan werkzaamheden in verband met de vergunningen is gedaan, als onvoldoende is aan te merken. Daarbij komt nog dat de gemeente Balversbc in deze brief tot 23 april 2025 de gelegenheid heeft gegeven om te zorgen dat de aanvraag zou worden aangevuld. Gesteld noch gebleken is dat Balversbc daartoe niet in staat zou zijn geweest. Het is [gedaagden] zelf geweest die op 16 april 2025 de overeenkomst tussen partijen heeft opgezegd en het daarmee Balversbc onmogelijk gemaakt voor aanvulling richting de gemeente zorg te dragen. Van blijvende onmogelijkheid zoals [gedaagden] heeft gesteld, was dan ook nog geen sprake. Voor zover [gedaagden] heeft verwezen naar de e-mail van de architect van 2 september 2025, is dit onvoldoende. Balversbc heeft gemotiveerd en inhoudelijk verweer gevoerd tegen hetgeen door de architect, ruim vijf maanden na de opzegging van de overeenkomst door [gedaagden], is aangevoerd. Daar is door [gedaagden] verder niet meer inhoudelijk op gereageerd, noch is op dit moment een voldoende concreet bewijsaanbod gedaan. De conclusie is dat door [gedaagden] niet is aangetoond dat Balversbc haar verplichtingen uit hoofde van de overeenkomst niet is nagekomen. Voor schadevergoeding als gevorderd is dan ook geen grond.

10. Dit betekent dat de factuur van Balversbc voldaan moet worden. De verschuldigdheid van wettelijke handelsrente en de buitengerechtelijke incassokosten zijn door [gedaagden] niet bestreden en toewijsbaar. De vordering in conventie is toewijsbaar. Met betrekking tot de hoofdelijkheid geldt dat Balversbc voldoende heeft toegelicht dat hij ook met [gedaagde 3] en [gedaagde 2] de overeenkomst heeft gesloten en dat zij dit niet in hun hoedanigheid van consument hebben gedaan. Onweersproken is gebleven dat het pand privé is aangekocht en eigendom van beiden was. Ook is onbestreden gebleven dat beiden meerdere panden hebben en deze ontwikkelen en Balversbc al vele jaren een samenwerkingsverband heeft met [gedaagde 3] en [gedaagde 2]. Daarmee is afdoende gebleken dat de overeenkomst is gesloten in hun hoedanigheid van beroep en bedrijf en de consumentenrechtelijke bescherming niet geldt. Gelet op de tenaamstelling heeft Balversbc ook Easyhotel terecht in rechte betrokken.

11. De vorderingen van [gedaagden] in reconventie worden gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, afgewezen.

12. [gedaagden] wordt als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de kosten van dit geding, waarbij in reconventie alleen één punt wordt toegekend voor de conclusie van antwoord in reconventie.

BESLISSING

De kantonrechter:

In conventie:

veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk tot betaling aan Balversbc van € 1.638,04 aan hoofdsom, vermeerderd met de wettelijke handelsrente vanaf 4 maart 2025 tot aan de voldoening en € 245,71 aan buitengerechtelijke incassokosten;

veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk in de proceskosten, aan de zijde van Balversbc tot op heden begroot op:

-griffierecht: € 385,00

-exploot: € 362,77

-salaris: € 432,00

————–

totaal: € 1.179,77

inclusief eventueel verschuldigde btw;

veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk tot betaling van de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 72,00 aan salaris gemachtigde, inclusief eventueel verschuldigde btw;

veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk tot betaling van de kosten van betekening van dit vonnis indien [gedaagden] niet binnen 14 dagen na aanschrijving daartoe aan de veroordelingen onder I, II, en III en VIII voldoet en het vonnis daarna wordt betekend;

verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

wijst af het meer of anders gevorderde;

In reconventie

wijst de vordering af;

veroordeelt [gedaagden] in de kosten van het geding aan de zijde van Balversbc gevallen, tot heden begroot op € 432,00 aan salaris van de gemachtigde, voor zover van toepassing, inclusief btw;

verklaart de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. E. Pennink, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 10 april 2026 in tegenwoordigheid van de griffier.