Justice de Paix Luxembourg – Bail, 26 mars 2025

Répertoire No.1145/25 L-BAIL-59/25 Audience publique du26 mars 2025 Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de Luxembourg,siégeant en matière de bailcommercial, a rendu le jugement qui suit dans la cause e n t r e PERSONNE1.), demeurant àL-ADRESSE1.) partie demanderesse comparant par MaîtreNicky STOFFEL, avocateà la Cour, demeurant à Luxembourg e t la sociétéSOCIETE1.)SARL, société à responsabilité limitée, établie et ayant son siège social àL-ADRESSE2.), représentée par son gérant actuellement en fonctions, inscrite au Registre de Commerce et des Sociétés de Luxembourg sous le numéroNUMERO1.) partiedéfenderesse n’étant ni présente ni représentéeà l’audience ————————————————————————————————– F a i t s

2 L’affaire fut introduite par requête–annexée au présent jugement– déposée au greffe de la Justice de paix de Luxembourg en date du22 janvier 2025. Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l’audience publique du3 mars 2025. A la préditeaudienceà laquelle l’affaire fut utilement retenue,MaîtreNicky STOFFELfut entendueen ses moyens et conclusions.La société SOCIETE1.)SARL, quoique régulièrement convoquée, n’était ni présente ni représentée. Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendità l’audience publique de ce jour, à laquelle le prononcé avait étéfixé, l e j u g e m e n t q u i s u i t: Par requête déposée au greffe le 22janvier 2025,PERSONNE1.)a fait convoquer la sociétéSOCIETE1.)SARL à comparaître devant le tribunal de paix de Luxembourg, siégeant en matière de bail commercial, aux fins de s’entendre condamner à lui payer la somme de 36.950.-EUR à titre d’arriérés de loyerset avances sur charges, avec les intérêts légaux à partir de l’échéance de chacun des loyers, sinon à partir de la demande en justice jusqu’à solde, ainsi que de voir prononcer la résiliation du contrat de bail conclu entre parties aux torts exclusifs de la partiedéfenderesseet pour s’entendre condamner à déguerpir des lieux loués dans les huit jours à partir de la notification du jugement à intervenir. Le requérant sollicite encore la condamnation de la partie défenderesse à lui payer la somme de 4.000.-EUR pour les frais d’avocat exposés dans le cadre de la présente affaire. Finalement,ildemandeencore l’allocation d’une indemnité de procédure de 2.000.-EUR sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile, et à voir ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir. A l’appui de sa requête,PERSONNE1.)expose avoir donné en location à la partie défenderesse suivant contrat de bail signé en date du 7 août 2024 un appartement meublé n°6 sis au rez-de-chaussée ainsi qu’une cave et un emplacement de stationnement n°ADRESSE3.)se situant au niveau- 2, le tout sis àL-ADRESSE4.),moyennantun loyer mensuel de 2.900.- EURainsique de 150.-EURd’avances pour chauffage et de 200.-EUR par moispour avance sur chargeslocatives.

3 La partierequéranteexpliquequ’elle avait par avant donné enlocation, suivant un contrat debailcommercialdaté du 10 mai 2022,à la partie défenderesse un appartement, plus grand, situé àADRESSE5.). Toutefois, la partie défenderesse n’aurait que payé de façon irrégulière ses loyersjusqu’àaccumulerdesarriérésà hauteur de 30.000.-EUR. Unesolution à l'amiable aurait été trouvée entre partieset suivantprotocole d'accord daté du 5 août 2024, il aurait étéconvenu demettre fin au prédit bail et la partie défenderesseaurait reconnu les arriérés de loyers redus au titre du contrat de bail résilié du 10 mai 2022. Leditprotocole d'accord ayantmis fin au précédent contrat de bailaurait en outreprévu la signature d'un nouveau contrat de bail portant sur la location du bien sisàL-ADRESSE4.),objet dela présente requête. La garantie bancaire de l’ancien bail à hauteur de 13.050.-EUR aurait été utilisée afin de couvrir le premierloyerdu nouveau bail ainsique pour constituer la nouvelle garantie locative. En outre, le solde aurait été imputé sur les arriérés de sorte que ceux-ci ont pu être réduitsà la somme de 22.450.-EUR. Non seulement, la partie défenderesse n’aurait pas payé le solde de ses dettesde loyerqu’elle devait régler au plus tard pour le 30 novembre 2024 suivant l’article 6 du protocole d’accord, mais n’aurait également réglé aucun loyer pour l’appartement sis àL-ADRESSE4.). Au jour du dépôt de la requête, les dettes s’élèveraient à un montant total de36.950.-EUR. Appréciation La partie défenderesse,bien que régulièrement convoquée, n’a pas comparu.Comme il résulte du récépissé de la convocation que celle-ci n’a pas été remise à la partie défenderesse en personne, le récépissé ne mentionnant pas qui l’a accepté, il y a lieu de statuer par défaut à son égard en application de l’article 79, alinéa 1 er duNouveauCode de procédure civile. La demande, introduite dans les formes et délais de la loi, est à déclarer recevable. •Arriérés de loyer

4 Suivant l’article 1728, alinéa 2 du Code civil, le preneur a l’obligation de régler le loyer aux termes convenus. Au vu des explications données par la requérante et des pièces justificatives versées à l’appui, et en l’absence de contestation de la part de la sociétéSOCIETE1.)SARLqui ne s’est pas présentée à l’audience pour assurer sa défense, la demande à titre d’arriérés de loyersest à déclarer fondée pour la somme réclaméede36.950.-EUR. Toutefois, en l’absence de mise en demeure, il y a lieu de faire courir les intérêts légaux à partir de la demande en justice, à savoir le 21 janvier 2025, le tout jusqu’à solde. •Résiliation et déguerpissement L’obligation de payer le prix du bail constitue l’une des obligations principales pesant sur le preneur, étant donné que ce prix constitue la contrepartie de la jouissance locative. Lenon-paiement des loyerset avances sur charges locatives aux échéances convenues constitue une violation grave des obligations du locataire susceptible de justifier à lui seul la résiliation du bail aux torts exclusifs du locataire. Le bailleur qui met à la disposition d’un locataire son logement est en effet en droit de pouvoir compter avec une rentrée d’argent régulière et il ne saurait être contraint de patienter pendant des mois avant de rentrer dans ses droits. Il appartient cependant toujours au juge d’apprécier, en fonction des éléments de l’espèce, si le manquement présente un caractère de gravité suffisant pour justifier la résiliation éventuelle. Le rôle du juge est d’appliquer une sanction proportionnée à la gravité du manquement, compte tenu des circonstances. En l’espèce, eu égard au fait que lalocataire reste redevabled’une somme équivalente à près de8moisde loyers et d’avances sur charges et qu’elle ne s’estpas présentéeà l’audience des plaidoiries pour s’expliquer, il y a lieu de retenir qu’elleagravement manqué àsesobligations et que ce manquement justifie à lui seul la résiliation du bail et la condamnation de ladéfenderesseau déguerpissement, sauf à lui accorder undélai de quarante jours à partir de la notification du présent jugement. •Frais d’avocats En cequi concernela demandedurequéranten remboursement des honoraires d’avocat, il y a lieu de relever que la circonstance que l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile permet au juge, sur le

5 fondement de l’équité, d’allouer à une partie un certain montant au titre des sommes non comprises dans les dépens, dont les honoraires d’avocat, n’empêche pas une partie de réclamer ces honoraires au titre de réparation de son préjudice sur base de la responsabilité contractuelle ou délictuelle, àcondition d’établir les éléments conditionnant une telle indemnisation, à savoir une faute, un préjudice et une relation causale entre la faute et le préjudice. Le droit de se voir rembourser les frais d’avocat est ainsi soumis aux conditions strictes qui doivent être remplies dans le cadre de toute demande en responsabilité civile (tant contractuelle que délictuelle) et le juge est amené à vérifier dans chaque cas spécifique si les conditions prévues pourl’engagement de cette responsabilité, à savoir une faute, un préjudice et une relation causale directe entre la faute et le préjudice, sont cumulativement réunies (Cour d’appel, 17 février 2016, n°41704 du rôle ; Tribunal d’arrondissement de Luxembourg, 17 octobre 2018, n°183118 du rôle). Afin de prospérer danssademande tendant à voir condamner la défenderesseà luiremboursersesfrais d’avocat, il appartient à PERSONNE1.)de prouver une faute dans le chefde la première, un préjudice danssonpropre chef et un lien de causalité entre les deux. En l’espèce,non seulementPERSONNE1.)n’a pas plus amplement justifié d’une faute dans le chef dela sociétéSOCIETE1.)SARL, mais le préjudice n’est point rapporté en l’espèce, alors qu’aucune note d’honoraire n’est versée en cause, seulsdes paiements de provisions ayant été produits en l’espèce. Dans les circonstances données,la demandeen remboursement des frais et honoraires d’avocat engagés dans le cadre du présent litige est à dire non fondée. •Quantà l’indemnité de procédure : Eu égard à l’issue du litige, il paraît inéquitable de laisser à la charge de PERSONNE1.)l’ensemble des frais non compris dans les dépens, de sorte qu’il y a lieu de lui allouer une indemnité de procédure de 500.-EUR sur base de l’article 240 du Nouveau Code deprocédure civile. Aux termes de l’article 115 du Nouveau Code de procédure civile, l’exécution provisoire, sans caution, sera ordonnée, même d’office en justice de paix, s’il y a titre authentique, promesse reconnue ou condamnation précédente par jugement dont il n’y ait point appel. Dans tous les autres cas, l’exécution provisoire pourra être ordonnée avec ou sans caution.

6 En l’espèce, au vu de l’importance des arriérés et de l’absence de contestations, le tribunal considère qu’il est justifiéd’ordonner l’exécution provisoire du présent jugement en ce qui concerne la condamnation pécuniaire,les dispositions d’ordre public sur le sursis s’y opposant en revanche en ce qui concerne la condamnation au déguerpissement. Ayant succombé à l’instance,lasociétéSOCIETE1.)SARL doit supporter les frais et dépens de l’instance. P a r c e s m o t i f s le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail commercial, statuantpar défautàl’égard dela sociétéà responsabilité limitéeSOCIETE1.)SARLet en premier ressort, déclarela demande recevable ; déclarela demande à titre d’arriérés de loyers et d’avances sur charges fondée pour la somme de36.950.-EUR; condamnela société à responsabilité limitéeSOCIETE1.)SARL à payer à PERSONNE1.)la somme de36.950.-EUR,avec lesintérêts légaux à partir de la demande en justice, à savoir le 21 janvier 2025, le tout jusqu’à solde; déclarela demande en résiliation du bail et endéguerpissement fondée; prononcela résiliation du contrat de bail existant entre parties aux torts exclusifsde la société à responsabilité limitéeSOCIETE1.)SARL; condamnela société à responsabilité limitéeSOCIETE1.)SARL à déguerpir des lieux loués avec tous ceux qui s’y trouvent de son chef dans un délai de quarante jours à partir de la notification du présent jugement ; au besoin,autorisePERSONNE1.) à faire expulser la société à responsabilité limitéeSOCIETE1.)SARL dans la forme légale et aux frais de cette dernière, récupérables sur simple présentation des quittances des ouvriers y employés ; condamnela société à responsabilité limitéeSOCIETE1.)SARL à payer àPERSONNE1.)une indemnité deprocédure de 500.-EUR sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile;

7 ordonnel’exécution provisoire du présent jugementnonobstant toute voie de recours et sans caution en ce qui concerne la condamnation pécuniaire uniquement; condamnela société à responsabilité limitéeSOCIETE1.)SARL aux frais et dépens de l’instance. Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique par Nous,Frédéric GRUHLKE, juge de paix à Luxembourg, assisté de la greffière Martine SCHMIT, aveclaquelle Nous avons signé le présent jugement, le tout, date qu'en tête. Frédéric GRUHLKE juge de paix Martine SCHMIT greffière