KHO 8.4.2020/1604 – Kommunalärende

Kommunstyrelsen beslöt att till ett andelslag för affärsverksamhet hyra ut lokaler omfattande 370 kvadratmeter ur det tidigare kommunhuset enligt ett hyresavtal som bilagts beslutet. I planen var området ett kvartersområde för allmänna byggnader och enligt planebestämmelserna fick högst en tredjedel användas som bostads-, affärs- och kontorslokaler. Företaget förutsatte ansökan om undantag.

Hyresavtalet för affärslokalen var i kraft i fem år och hyresgästen hade en option att fortsätta de fem påföljande åren ett år i sänder. Kommunen ansåg att hyresavtalets längd inte överskred den i 130 § 1 mom. i kommunallagen avsedda längden om tio år och därför behövdes inget öppet anbudsförfarande. Kommunen hade inte heller före beslutsfattandet bett om en i 130 § 2 mom. i kommunallagen avsedd oberoende värdering av den marknadsmässiga hyresnivån.

Enligt avtalet var hyran 1,35 euro per kvadratmeter i månaden. Kostnader för skötsel och underhåll ingick inte i hyran. En iståndsättning av lokalerna för detaljhandelns behov förutsatte ändringsarbeten av hyresgästen. Kommunen ansvarade inte för ändringsarbetena.

A gjorde en omprövningsbegäran och anförde besvär i ärendet. A yrkade bland annat att 130 § i kommunallagen skulle tillämpas i ärendet och att hyran var under marknadsnivå. Hyrans marknadsmässighet hade inte utretts före beslutsfattandet. Ett utlåtande av en legaliserad fastighetsförmedlare hade införskaffats först efter beslutsfattandet. Inte heller i utlåtandet hade hyrans marknadsmässighet fastställts på ett riktigt sätt.

Förvaltningsdomstolen avslog A:s besvär och ansåg att 130 § i kommunallagen inte var tillämplig i ärendet. Till övriga delar ansåg förvaltningsdomstolen att det inte heller var fråga om förbjudet statsstöd.

Högsta förvaltningsdomstolen upphävde på A:s besvär förvaltningsdomstolens beslut, kommunens beslut med anledning av omprövningsbegäran och kommunstyrelsens beslut om uthyrningen.

Högsta förvaltningsdomstolen ansåg i motsats till förvaltningsdomstolen att hyresavtalet mellan kommunen och andelslaget var tio år då man inräknade optionsmöjligheten. Det var därför fråga om en i 130 § i kommunallagen avsedd situation där kommunen för minst tio år hyr ut lokaler för affärsverksamhet ur en av kommunen ägd fastighet. Eftersom kommunen inte hade handlat i enlighet med 130 § 1 och 2 mom. i kommunallagen kunde det inte uteslutas att EU:s regler och bestämmelser om statsstöd var tillämpliga. Det utlåtande av en legaliserad fastighetsförmedlare som uppvisades först i förvaltningsdomstolen korrigerade inte det bristande förfarandet då hyrans marknadsmässighet inte hade utretts i samband med kommunstyrelsens beslutsberedning.

Kommunallagen 130 §

Fördraget om europeiska unionens funktionssätt (FEUF) art. 107 och 108

Kommissionens tillkännagivande om begreppet statligt stöd som avses i artikel 107.1 i fördraget om Europeiska unionens funktionssätt (2016/C 262/01)

Regeringens proposition med förslag till kommunallag och vissa lagar som har samband med den (RP 268/2014 rd)

Ärendet har avgjorts av justitieråden Eija Siitari, Outi Suviranta, Toomas Kotkas, Antti Pekkala och Ari Wirén. Föredragande Riitta Hämäläinen.

Liiketilan vuokrasopimus oli voimassa viisi vuotta, ja vuokralaisella oli optio jatkaa seuraavaksi viideksi vuodeksi yksi vuosi kerrallaan. Kunta katsoi, että vuokrasopimuksen kesto ei ylittänyt kuntalain 130 §:n 1 momentissa tarkoitettua kymmentä vuotta, joten vuokrauksesta ei ollut tarpeen järjestää avointa tarjouskilpailua. Kunta ei ollut myöskään pyytänyt kuntalain 130 §:n 2 momentissa tarkoitettua kirjallista arviota markkinaperusteisesta vuokratasosta ennen päätöksentekoa.

Sopimuksen mukaan vuokra oli 1,35 euroa neliömetriltä kuukaudessa. Vuokra ei sisältänyt hoito- ja kunnossapitokustannuksia. Vuokrattavan tilan kunnostaminen vähittäiskaupan tarpeisiin edellytti vuokralaiselta muutostöitä, joista kunta ei ollut vastuussa.

Asiassa oikaisuvaatimuksen ja valituksen tehnyt A esitti muun ohella, että asiassa tuli soveltaa kuntalain 130 §:ää ja että vuokra oli alihintainen. Vuokran markkinaehtoisuutta ei ollut selvitetty ennen päätöksentekoa. Laillistetun kiinteistönvälittäjän lausunto oli hankittu vasta päätöksenteon jälkeen, eikä siinäkään ollut asianmukaisesti arvioitu vuokran markkinaehtoisuutta.

Hallinto-oikeus hylkäsi A:n valituksen katsoen, että kuntalain 130 § ei tullut asiassa sovellettavaksi. Muutoin hallinto-oikeus katsoi, että kysymys ei ollut myöskään kielletystä valtiontuesta.

A:n valituksesta korkein hallinto-oikeus kumosi hallinto-oikeuden päätöksen, kunnanhallituksen oikaisuvaatimuksen johdosta antaman päätöksen ja kunnanhallituksen päätöksen vuokrauksesta.

Korkein hallinto-oikeus katsoi, toisin kuin hallinto-oikeus, että kunnan ja osuuskunnan välisen vuokrasopimuksen pituus optioehto mukaan lukien oli 10 vuotta. Kysymys oli siten kuntalain 130 §:ssä tarkoitetusta tilanteesta, jossa kunta antaa vuokralle vähintään 10 vuodeksi omistamastaan kiinteistöstä liiketilat. Koska kunta ei ollut toiminut kuntalain 130 §:n 1 ja 2 momentissa edellytetyllä tavalla, ei voitu myöskään sulkea pois EU:n valtiotukisäännösten ja -määräysten soveltuvuutta. Vasta hallinto-oikeudessa esitettyä laillistetun kiinteistönvälittäjän arviota ei voitu pitää riittävänä korjaamaan sitä menettelyllistä puutetta, että kunnanhallituksen päätöstä valmisteltaessa ei ollut selvitetty vuokran markkinaehtoisuutta.

Kuntalaki 130 §

Euroopan unionin toiminnasta tehty sopimus (SEUT) 107 ja 108 artikla

Komission tiedonanto 19.7.2016 Euroopan unionin toiminnasta tehdyn sopimuksen 107 artiklan 1 kohdassa tarkoitetusta valtiontuen käsitteestä (2016/C 262/01)

Hallituksen esitys kuntalaiksi ja eräiksi siihen liittyviksi laeiksi (HE 268/2014 vp)

Päätös julkaistu lisäksi muuna päätöksenä.

Asian ovat ratkaisseet oikeusneuvokset Eija Siitari, Outi Suviranta, Toomas Kotkas, Antti Pekkala ja Ari Wirén. Asian esittelijä Riitta Hämäläinen.