KHO:2019:44 – Maankäyttö ja rakentaminen

Asemakaava-alueen pinta-ala oli noin 32 hehtaaria. Asemakaava-alueelle oli osoitettu kaksi palvelurakennusten korttelia (P-3), joiden pinta-ala oli yhteensä noin 13 hehtaaria. Kaavamääräyksen mukaan mainitut korttelialueet oli varattu hyvinvointi-, kokous-, koulutus-, ravitsemus- ja harrastustoiminnan palveluille sekä niiden toimintaan liittyville hotelli- ja majoituspalveluille. Muu osa asemakaava-alueesta oli osoitettu maa- ja metsätalousalueeksi, jolla oli erityistä ulkoilun ohjaamistarvetta (MU-2). Kaavassa osoitettu kokonaisrakennusoikeus oli noin 9 000 kerrosneliömetriä, josta P-3-korttelialueille osoitetun rakennusoikeuden määrä oli 8 840 kerrosneliömetriä.

Asemakaava-alue sijaitsi erillään kaupungin olemassa olevasta asemakaava-alueesta ja noin 14 kilometrin päässä kaupungin keskustasta. Asemakaavassa ei ollut osoitettu asemakaava-alueelle johtavaa katua tai tieyhteyttä.

Maankäyttö- ja rakennuslain 54 §:n 2 momentti edellytti asemakaavan laatimista siten, että luodaan edellytykset liikenteen järjestämiselle. Lähtökohtaisesti muusta kaupungin asemakaava-alueesta erillään olevaa, näin mittavaa rakentamista sallivaa asemakaavaa ei voitu laatia osoittamatta kaavassa myös kaava-alueelle johtava tie- tai katuyhteys.

Asemakaavassa oli erityisellä asemakaavamääräyksellä määrätty, että rakennusluvan ehtona on, että asemakaava-alueelle on rakennettu uusi tieyhteys. Lisäksi kaavaa laadittaessa oli selvitetty yleiseltä tieltä asemakaava-alueelle johtavan yksityistieyhteyden sijaintivaihtoehdot. Kaavaselostuksesta ilmeni, että yksityistietoimitus oli pantu vireille. Kaavaselostuksen mukaan yksityistietoimituksen kokouksessa oli todettu, että edellytykset tieoikeuden perustamiselle täyttyivät.

Tieyhteyden järjestämistä koskeva selvitys ja tien rakentamista koskeva ajoitusmääräys huomioon ottaen asemakaava oli laadittu siten, että se loi edellytykset alueelle johtavan liikenteen järjestämiselle.

Maankäyttö- ja rakennuslaki 9 § ja 54 § 2 momentti

Päätös, jota valitukset koskevat

Pohjois-Suomen hallinto-oikeus 5.2.2018 nro 18/0024/1

Asian aikaisempi käsittely

on päätöksellään 13.6.2016 (§ 56) hyväksynyt Hämeenjärven Hiljaisuuden keskuksen asemakaavan ja tonttijaon (kaavatunnus 564-2208). Asemakaavan toteuttamisvastuu on määrätty maanomistajalle.

Asemakaava-alue rajoittuu osittain Hämeenjärven rantaan. Asemakaava-alueen pinta-ala on noin 32 hehtaaria. Asemakaavassa on osoitettu muun ohella kaksi palvelurakennusten korttelialuetta (P-3), joille on osoitettu rakennusoikeutta yhteensä 8 840 kerrosneliömetriä. Kaava-alueelle johtaa yksityistie, joka jää asemakaava-alueen ulkopuolelle.

Hallinto-oikeuden ratkaisu

on valituksenalaisella päätöksellään hylännyt muun ohella A:n, B:n ja C:n, D:n ja E:n sekä Hämeenjärven Kalastusseura ry:n ja sen asiakumppaneiden vaatimukset katselmuksen toimittamiseksi sekä valitukset kaupunginvaltuuston päätöksestä.

Hallinto-oikeus on perustellut päätöstään siltä osin kuin nyt on kysymys seuraavasti:

Katselmus

Hallintolainkäyttölain 41 §:n mukaan valitusviranomainen voi asian selvittämiseksi toimittaa katselmuksen.

Asian ratkaisemisen kannalta merkitykselliset seikat käyvät ilmi kaavaselostuksesta, asiakirjoissa olevista lausunnoista ja asiakirjoihin liitetyistä selvityksistä. Katselmuksen toimittaminen asiassa ei siten ole tarpeen.

(—)

Asemakaavan tarkoitus, asemakaava-alue, asemakaavaratkaisu ja Hämeenjärven ympäristö

$149

Yksityisomistuksessa oleva suunnittelualue sijaitsee noin 14 kilometrin etäisyydellä Oulun keskustasta. Alueella sijaitsee Eerolan maatila rakennuksineen (kotieläintalouden suuryksikkö, 170 lihanautaa), pelto- ja metsämaata ja rannalla kaksi omakotitaloa. Omakotitaloista pohjoiseen kaava-alueen ulkopuolella on muutamia loma-asuntoja. Eerolan maatilan maiden väliin jää yksi asemakaava-alueeseen kuulumaton loma-asunto. Hämeenjärven rannalla on yli 60 loma-asuntoa. Suunnittelualueelle kulkee asemakaava-alueen ulkopuolelle jäävä yksityistie eli Hämeenjärventie, jonka länsipuolella sijaitsevat Eerolan maatilan tuotantorakennukset, laidunalueet ja pellot. Nykyinen ajoyhteys maatilalle kulkee Hämeenjärventien kautta.

Alueella on voimassa ympäristöministeriön vuonna 2005 vahvistama Pohjois-Pohjanmaan maakuntakaava. Maakuntakaavassa ei ole suunnittelualueeseen kohdistuvia merkintöjä. Alue sisältyy maakuntakaavan Oulun kaupunkiseutu (kk-1) kehittämisen kohdealueeseen, jossa ei ole otettu kantaa nyt kysymyksessä olevan kaltaisiin hankkeisiin. Hämeenjärven länsipuolelta kulkee voimalinja ja järven kaakkoispuolella on luonnonsuojelualueita (SL). Pohjois-Pohjanmaan 1. vaihemaakuntakaavaehdotus on hyväksytty maakuntavaltuustossa 2.12.2013 ja siinä suunnittelualueen länsipuolelle on osoitettu tuulivoimapuisto (tv-1). Ympäristöministeriö on 23.11.2015 vahvistanut 1. vaihemaakuntakaavan. Kaavan hyväksymistä koskevasta päätöksestä on valitettu, ja kaava on saanut lainvoiman 3.3.2017 korkeimman hallinto-oikeuden hylättyä valitukset.

Asemakaavaa hyväksyttäessä alueella on ollut voimassa Oulun seudun yleiskaava 2020, jossa alue on osoitettu maa- ja metsätalousvaltaiseksi alueeksi (M ja M-1). Maa- ja metsätalousvaltaisen alueen M-1 osalta yleiskaavassa on todettu, että alueelle on sijoittunut loma-asutusta. Kaavamääräysten mukaan M-1-alueen lisärakentaminen ratkaistaan yksityiskohtaisella oikeusvaikutteisella osayleiskaavalla tai asemakaavalla (MRL 72 §). Alueelle kohdistuu myös vihreillä nuolimerkinnöillä osoitettuja viheryhteystarpeita.

Asemakaavaa hyväksyttäessä on ollut vireillä Uuden Oulun yleiskaavan 2050 laatiminen. Yleiskaavassa alue sisältyy maaseutukehittämisen vyöhykkeelle 2 eli Maaseudulla sijaitsevaan vapaa-ajanasumisen vyöhykkeeseen.

Suunnittelualueella ei ole voimassa asemakaavaa tai rakentamiseen oikeuttavaa oikeusvaikutteista yleiskaavaa. Asemakaavaa laadittaessa on tehty erillinen yleiskaavallinen selvitys. Airix Ympäristö Oy on laatinut vuonna 2012 selvityksen, jonka yhteydessä on hanketta varten kerätty lähtötietoja, selvitetty ympäristön arvokkaat alueet sekä tarkasteltu hankkeen toteuttamisen vaikutuksia laajemmalla alueella. Luontoarvoja on selvitetty lähireitti- ja tievaihtoehtojen ympäristössä ja valittu tältä pohjalta alustava linjaus uudelle tieyhteydelle Nurmeslehdontien kautta. Selvityksessä esitetyt reittimahdollisuuskartoitukset eivät suoranaisesti liity asemakaavan toteuttamiseen, vaan ne palvelevat laajempaa aluekokonaisuutta. Yhteyttä meren rantaan ja edelleen veneitse/jäitse Kraaselin saareen on kuitenkin tarkoitus hyödyntää pyhiinvaellusreitin tapaisesti. Aluetta koskevien taustaselvitysten ja suunnitelmien, kuten 1. vaihemaakuntakaavan, valmistumisen johdosta yleiskaavallista selvitystä on päivitetty syksyllä 2014.

$14a

Kaavamääräysten mukaan Hiljaisuuden keskuksen päärakennuksen ja saunamaailman rakennusaloilla tulee säilyttää puustoa ja täydentää sitä uusilla istutettavilla puuryhmillä siten, että ne rajoittavat rakennusten näkymistä järvelle. Rakennusluvan yhteydessä on esitettävä viherrakentamisen asiantuntijan laatima pihajärjestely- ja istutussuunnitelma, joka on toteutettava rakentamisen yhteydessä. Autopaikat tulee maisemoida tai sijoittaa siten, että ne eivät näy häiritsevästi järveltä, majoitustiloista tai muista yleisötiloista. Alueen maisemanhoidossa tulee tavoitella rauhan ja hiljaisuuden kokemiseen sopivaa ympäristöä. Rakennusluvan ehtona on, että asemakaava-alueelle on rakennettu uusi tieyhteys ja että rakennukset ovat liitettävissä kunnalliseen vesi- ja viemäriverkostoon. Asemakaavan korttelissa 2 sijaitsevan eläinsuojan toiminta on mahdollista siihen saakka, kun Hiljaisuuden keskus aloittaa toimintansa. Pohjaveden alentaminen asemakaava-alueella alle 200 metrin etäisyydellä Hämeenjärvestä on kielletty.

Asemakaavan perusteena olevien selvitysten saatavilla olo ja vuorovaikutusraportin puutteellisuus

D ja E ovat valituksessaan katsoneet, etteivät he ole voineet kaavoitusprosessissa osallistua ja valvoa etuaan yhdenvertaisesti, sillä he eivät ole pyynnöstään huolimatta saaneet kaikkea kaavan valmistelussa käytettyä aineistoa ja selvityksiä (muun muassa aikaisemmin vireillä olleen ranta-asemakaavan aineistoa) eikä kaavaselostukseen ole liitetty selostuksen 1.4. kohdassa mainittuja asiakirjoja, taustaselvityksiä ja lähdemateriaalia.

Oulun kaupunginhallituksen lausunnon mukaan edellä mainitussa kaavaselostuksen kohdassa luetellut asiakirjat ja muu materiaali ovat olleet nähtävinä Internetissä, minkä lisäksi niistä tärkeimmät asiakirjat on lähetetty postitse vaikutusalueen maanomistajille ja muille osallisille. D ja E eivät ole kaavan valmistelun yhteydessä ilmoittaneet, mitä asiakirjoja he eivät ole mahdollisesti saaneet avatuiksi tai mitä muuta aineistoa he olisivat tarvinneet. Kaavaselostuksessa mainitun Haukiputaan kunnassa vireillä olleen ranta-asemakaavan kaikkia asiakirjoja ei ole liitetty nyt kysymyksessä olevan kaavoitusprosessin yhteyteen, vaan ainoastaan alueella aiemmin tehdyt selvitykset ja tutkimukset ovat olleet valituksenalaisen asemakaavan suunnittelun lähtökohtina. Viimeksi mainitut selvitykset ja tutkimukset ovat kaupunginhallituksen lausunnon mukaan olleet asiaan osallisten saatavilla.

Maankäyttö- ja rakennuslain 8 luvun vuorovaikutusta ja osallistumista koskevilla säännöksillä (62 – 67 §) turvataan lain 1 §:n 2 momentissa tarkoitettua jokaisen osallistumismahdollisuutta asioiden valmisteluun. Kun otetaan huomioon asiakirjoista ilmi käyvä asemakaavan laatimisen yhteydessä esille asetettu aineisto, noudatettu vuorovaikutusmenettely ja kaupunginhallituksen lausunnosta tältä osin ilmi käyvät seikat, kaava-alueen ja sen lähialueiden maanomistajia on kokonaisuudessaan arvioituna tiedotettu riittävästi ja maanomistajat, muut osalliset ja kunnan asukkaat ovat voineet esittää mielipiteensä valmisteilla olevasta kaavasta. Valtuuston päätöstä ei ole pidettävä lainvastaisena valittajien esittämällä asemakaavan perusteena olevan aineiston saatavuutta koskevalla perusteella.

Mitä tulee Hämeenjärven Kalastusseura ry:n asiakumppaneineen esittämään väitteeseen siitä, että vuorovaikutusraportti ei anna täydellistä kuvaa perusteista, joilla kaavahanketta vastustetaan, niin hallinto-oikeus toteaa, että vuorovaikutusraporttiin on kirjattu tiivistetysti osallistumis- ja arviointisuunnitelmavaiheessa esitetyt mielipiteet ja viranomaispalaute ja kaavaluonnosvaiheessa esitetyt mielipiteet ja lausunnot. Kaavaehdotusvaiheessa esitetyt muistutukset ja lausunnot sisältyvät kokonaisuudessaan vuorovaikutusraporttiin. Raporttiin sisältyvät myös annetut vastineet mielipiteisiin, muistutuksiin ja lausuntoihin. Laadittu vuorovaikutusraportti antaa riittävän kuvan kaavan valmistelun aikana käydystä vuorovaikutuksesta ja esitetyistä näkemyksistä, eikä vuorovaikutusmenettelyä ole pidettävä lainvastaisena Hämeenjärven Kalastusseura ry:n asiakumppaneineen tältä osin esittämällä perusteella.

Sovellettavat säännökset

Maankäyttö- ja rakennuslain 9 §:n (204/2015) 1 momentin mukaan kaavan tulee perustua kaavan merkittävät vaikutukset arvioivaan suunnitteluun ja sen edellyttämiin tutkimuksiin ja selvityksiin. Kaavan vaikutuksia selvitettäessä otetaan huomioon kaavan tehtävä ja tarkoitus. Mainitun pykälän 2 momentin mukaan kaavaa laadittaessa on tarpeellisessa määrin selvitettävä suunnitelman ja tarkasteltavien vaihtoehtojen toteuttamisen ympäristövaikutukset, mukaan lukien yhdyskuntataloudelliset, sosiaaliset, kulttuuriset ja muut vaikutukset. Selvitykset on tehtävä koko siltä alueelta, jolla kaavalla voidaan arvioida olevan olennaisia vaikutuksia. Pykälän 3 momentin mukaan tarkempia säännöksiä kaavan vaikutusten selvittämisestä voidaan antaa valtioneuvoston asetuksella.

Maankäyttö- ja rakennusasetuksen 1 §:n 1 momentin mukaan maankäyttö- ja rakennuslain 9 §:ssä tarkoitettuja kaavan vaikutuksia selvitettäessä otetaan huomioon aikaisemmin tehdyt selvitykset sekä muut selvitysten tarpeellisuuteen vaikuttavat seikat. Selvitysten on annettava riittävät tiedot, jotta voidaan arvioida suunnitelman toteuttamisen merkittävät välittömät ja välilliset vaikutukset muun muassa ihmisten elinoloihin ja elinympäristöön, kasvi- ja eläinlajeihin, luonnon monimuotoisuuteen ja luonnonvaroihin sekä maisemaan ja rakennettuun ympäristöön.

Maankäyttö- ja rakennuslain 35 §:n 1 momentin mukaan yleiskaavan tarkoituksena on kunnan tai sen osan yhdyskuntarakenteen ja maankäytön yleispiirteinen ohjaaminen sekä toimintojen yhteen sovittaminen. Yleiskaava voidaan laatia myös maankäytön ja rakentamisen ohjaamiseksi määrätyllä alueella.

Maankäyttö- ja rakennuslain 50 §:n (132/1999, nykyisin pykälän 1 momentti) mukaan alueiden käytön yksityiskohtaista järjestämistä, rakentamista ja kehittämistä varten laaditaan asemakaava, jonka tarkoituksena on osoittaa tarpeelliset alueet eri tarkoituksia varten ja ohjata rakentamista ja muuta maankäyttöä paikallisten olosuhteiden, kaupunki- ja maisemakuvan, hyvän rakentamistavan, olemassa olevan rakennuskannan käytön edistämisen ja kaavan muun ohjaustavoitteen edellyttämällä tavalla.

Maankäyttö- ja rakennuslain 54 §:n 1 momentin mukaan asemakaavaa laadittaessa on maakuntakaava ja oikeusvaikutteinen yleiskaava otettava huomioon siten kuin siitä edellä säädetään.

Pykälän 2 momentin mukaan asemakaava on laadittava siten, että luodaan edellytykset terveelliselle, turvalliselle ja viihtyisälle elinympäristölle, palvelujen alueelliselle saatavuudelle ja liikenteen järjestämiselle. Rakennettua ympäristöä ja luonnonympäristöä tulee vaalia eikä niihin liittyviä erityisiä arvoja saa hävittää. Kaavoitettavalla alueella tai sen lähiympäristössä on oltava riittävästi puistoja tai muita lähivirkistykseen soveltuvia alueita.

Pykälän 3 momentin mukaan asemakaavalla ei saa aiheuttaa kenenkään elinympäristön laadun sellaista merkityksellistä heikkenemistä, joka ei ole perusteltua asemakaavan tarkoitus huomioon ottaen. Asemakaavalla ei myöskään saa asettaa maanomistajalle tai muulle oikeuden haltijalle sellaista kohtuutonta rajoitusta tai aiheuttaa sellaista kohtuutonta haittaa, joka kaavalle asetettavia tavoitteita tai vaatimuksia syrjäyttämättä voidaan välttää.

Maankäyttö- ja rakennuslain 73 §:n 1 momentin mukaan laadittaessa yleiskaavaa tai asemakaavaa (

) pääasiassa loma-asutuksen järjestämiseksi ranta-alueelle on sen lisäksi, mitä yleis- tai asemakaavasta muutoin säädetään, katsottava, että:

1) suunniteltu rakentaminen ja muu maankäyttö sopeutuu rantamaisemaan ja muuhun ympäristöön;

2) luonnonsuojelu, maisema-arvot, virkistystarpeet, vesiensuojelu ja vesihuollon järjestäminen sekä vesistön, maaston ja luonnon ominaispiirteet otetaan muutoinkin huomioon; sekä

3) ranta-alueille jää riittävästi yhtenäistä rakentamatonta aluetta

Maankäyttö- ja rakennuslain 197 §:n 1 momentin mukaan kaavaa hyväksyttäessä ja vahvistettaessa on sen lisäksi, mitä tässä laissa säädetään, noudatettava, mitä luonnonsuojelulain 10 luvussa säädetään. Lupa-asiaa ratkaistaessa ja muuta viranomaispäätöstä tehtäessä on lisäksi noudatettava, mitä luonnonsuojelulaissa ja sen nojalla säädetään.

Luonnonsuojelulain 39 §:n 1 momentin 3 kohdan mukaan kiellettyä on rauhoitettuihin eläinlajeihin kuuluvien yksilöiden tahallinen häiritseminen, erityisesti eläinten lisääntymisaikana, tärkeillä muuton aikaisilla levähdysalueilla tai muutoin niiden elämänkierron kannalta tärkeillä paikoilla.

Luonnonsuojelulain 49 §:n 1 momentin mukaan luontodirektiivin liitteessä IV (a) tarkoitettuihin eläinlajeihin kuuluvien yksilöiden lisääntymis- ja levähdyspaikkojen hävittäminen ja heikentäminen on kielletty. Mainittuihin lajeihin kuuluvat Suomessa muun muassa isolepakko, isoviiksisiippa, karhu, liito-orava, viitasammakko ja poronhoitoalueen ulkopuolella susi.

Luonnonsuojelulain 10 lukuun (Euroopan yhteisön Natura 2000 -verkostoa koskevat erityissäännökset) sisältyvillä lain 65 ja 66 §:llä on pantu kansallisesti täytäntöön luontotyyppien sekä luonnonvaraisen eläimistön ja kasviston suojelusta annetun Euroopan yhteisöjen neuvoston direktiivin 92/43/ETY (luontodirektiivi) 6 artiklan 3 ja 4 kohta.

Saman lain 65 §:n 1 momentin (1587/2009) mukaan, jos hanke tai suunnitelma joko yksistään tai tarkasteltuna yhdessä muiden hankkeiden ja suunnitelmien kanssa todennäköisesti merkittävästi heikentää valtioneuvoston Natura 2000 -verkostoon ehdottaman tai verkostoon sisällytetyn alueen niitä luonnonarvoja, joiden suojelemiseksi alue on sisällytetty tai on tarkoitus sisällyttää Natura 2000 -verkostoon, hankkeen toteuttajan tai suunnitelman laatijan on asianmukaisella tavalla arvioitava nämä vaikutukset. Sama koskee sellaista hanketta tai suunnitelmaa alueen ulkopuolella, jolla todennäköisesti on alueelle ulottuvia merkittäviä haitallisia vaikutuksia. Edellä tarkoitettu vaikutusten arviointi voidaan tehdä myös osana ympäristövaikutusten arviointimenettelystä annetun lain (468/1994) 2 luvussa tarkoitettua arviointimenettelyä.

Pykälän 2 momentin (1259/2014) mukaan luvan myöntävän tai suunnitelman hyväksyvän viranomaisen on valvottava, että 1 momentissa tarkoitettu arviointi tehdään. Viranomaisen on pyydettävä arvioinnista lausunto elinkeino-, liikenne- ja ympäristökeskukselta ja siltä, jonka hallinnassa luonnonsuojelualue on. Jos elinkeino-, liikenne- ja ympäristökeskus itse on hankkeen suunnittelija tai toteuttaja, ympäristöministeriö päättää, mikä toinen elinkeino-, liikenne- ja ympäristökeskus antaa lausunnon. Ympäristöministeriön päätökseen ei saa erikseen valittamalla hakea muutosta.

Luonnonsuojelulain 66 §:n 1 momentin mukaan viranomainen ei saa myöntää lupaa hankkeen toteuttamiseen taikka hyväksyä tai vahvistaa suunnitelmaa, jos lain 65 §:n 1 ja 2 momentissa tarkoitettu arviointi- ja lausuntomenettely osoittaa hankkeen tai suunnitelman merkittävästi heikentävän niitä luonnonarvoja, joiden suojelemiseksi alue on sisällytetty tai on tarkoitus sisällyttää Natura 2000 -verkostoon.

Oulun seudun yleiskaava 2020, Uuden Oulun yleiskaava 2050 ja yleiskaavallinen tarkastelu

Asemakaavaa hyväksyttäessä alueella voimassa olleessa Oulun seudun yleiskaavassa 2020 Hämeenjärven alue on osoitettu maa- ja metsätalousvaltaiseksi alueeksi (M ja M-1) siten, että Hämeenjärven ranta-alueet ovat M-1-aluetta. Hämeenjärven luoteispuolelle on merkitty virkistysalue (V). Yleiskaavaselostuksesta ilmenee, että M-1-merkinnällä on osoitettu ranta-alueen osat, joille on lomarakentamisen paineita tai jotka on osoitettu loma-asuntokäyttöön kuntien oikeusvaikutuksettomissa yleiskaavoissa. Näiden alueiden maankäyttö ratkaistaan kuntakohtaisella asemakaavalla tai yksityiskohtaisella oikeusvaikutteisella yleiskaavalla. Oulun seudun yleiskaavassa 2020 on osoitettu matkailupalveluiden alueena (RM) seudun kuntien kaavoissa jo olevat virkistys- ja matkailukohteet. Lisäksi yleiskaavassa on osoitettu Haukiputaan Murtoperään ja Kempeleen Ouluntulliin uudet aluevaraukset, joilla voi olla matkailua palvelevaa toimintaa.

Oulun seudun yleiskaavassa 2020 on M-aluetta koskevissa kaavamääräyksissä todettu, että alue on tarkoitettu pääasiassa maa- ja metsätalouskäyttöön. Alueelle voidaan sijoittaa maa- ja metsätalouteen tai muuhun alueelle soveltuvaan elinkeinotoimintaan liittyviä asuinrakennuksia. Erityisistä syistä alueella voidaan sijoittaa myös muita asuinrakennuksia. Rakennukset on sijoitettava niin, ettei niistä aiheudu maisema- eikä ympäristöhaittaa. M-1-aluetta koskevien kaavamääräysten mukaan kysymyksessä on maa- ja metsätalousvaltainen alue, jolle on sijoittunut loma-asutusta. Lisärakentaminen ratkaistaan yksityiskohtaisella oikeusvaikutteisella yleiskaavalla tai asemakaavalla (MRL 72 §).

Asemakaavaa laadittaessa on ollut vireillä Uuden Oulun yleiskaavan 2050 laatiminen. Mainittu kaava ei vielä asemakaavaa hyväksyttäessä ole ollut lainvoimainen ja siten maankäyttö- ja rakennuslain 42 §:n 1 momentissa tarkoitetulla tavalla ohjeena asemakaavaa laadittaessa. Kaupunginhallituksen lausunnosta käy ilmi, että molemmat edellä mainitut yleiskaavat ja laadittu yleiskaavallinen selvitys on otettu huomioon valituksenalaista asemakaavaa laadittaessa.

$14d

Asemakaavoitusta varten on laadittu yleiskaavallinen selvitys (AIRIX Ympäristö Oy, 25.2.2013, päivitetty 25.11.2014). Selvityksen ja yleissuunnitelman tavoitteena on ollut selvittää Hämeenjärven Hiljaisuuden keskuksen toimintamahdollisuudet ja toteuttamisen keskeiset vaikutukset verrattuna nykytilanteeseen ja sen kehittymiseen, mahdolliset ristiriidat yleispiirteisempien suunnitelmien (Oulun seudun yleiskaava 2020, maakuntakaava) kanssa. Selvityksessä on tarkasteltu muun muassa rakentamisen määrää, hankkeen luonnetta ja tavoitteita, luonnonympäristöä, rakennettua ympäristöä ja asutusta, kulttuuriympäristöä ja muinaisjäännöksiä, maisemaa, maanomistusta, tievaihtoehtoja, vesihuollon järjestämistä ja energiahuoltoa.

Yleiskaavallisesta selvityksestä käy ilmi, että Hämeenjärven ranta-alueella on runsaasti tavanomaista vapaa-ajanasutusta. Järven rantaviiva on noin 5 200 metriä pitkä, ja rakentamatonta rantaa on enää lähinnä Eerolan maatilan alueella ja järven etelä- ja itärannan suoalueilla. Yleiskaavallisessa tarkastelussa on lähtökohtana pidetty suunnitelmaa, jonka mukaan hanke käsittäisi muun muassa hotellin, jossa on 140 vuode- ja ravintolapaikkaa, auditorion, kokoustiloja, taideateljeen, kirjaston, kappelin, saunamaailman, noin kymmenen korkeatasoista lomamökkiä, henkilökunnan asuntoja, kuntosalin, hankkeen vaatiman infrastruktuurin ja mahdollisesti biokaasulaitoksen.

Oulun seudun yleiskaavan 2020 osalta yleiskaavallisessa selvityksessä on todettu, että yleiskaavassa ei ole otettu kantaa nyt kysymyksessä olevan hankkeen tyyppisten hankkeiden toteuttamiseen. Yleiskaava tukee maatalouden ja sen sivuelinkeinojen, kuten maatilamatkailun, kehittämistä maa- ja metsätalousalueilla. Lähimmät yleiskaavassa pysyvään asumiseen osoitetut alueet (A-1) sijaitsevat Alakyläntien varrella Hämeenjärventien liittymän ympäristössä. Yleiskaavan ja VIVA-suunnitelman tavoitteellisten ulkoiluyhteyksien toteuttamista voidaan edistää Hämeenjärven Hiljaisuuden keskuksen ympäristössä, koska tavoitteet ovat samansuuntaisia. Uuden Oulun yleiskaavaluonnoksen 2050 maankäyttömerkinnät ja taustaselvitykset päivitetty viheralueverkosto (VILMO) mukaan lukien eivät selvityksen mukaan ole ristiriidassa hankkeen kanssa.

$14f

Yleiskaavallisessa selvityksessä arvio liikennemääristä on tehty ottaen huomioon suunnitellun toiminnan luonne. Puolet asiakkaista on arvioitu saapuvan omalla autolla (kaksi henkilöä/auto) ja puolet linja-autolla (30 henkilöä/linja-auto). Suunnitelmien mukaan markkinoinnissa tultaisiin keskittymään ryhmämatkailuun, minkä vuoksi linja-autoliikenteen määrä on arvioitu suureksi. Biokaasuvoimalaan on arvioitu tulevan peltobiomassakuljetuksia rekka-autoilla vuodessa noin 18 ja käsittelyjäännöskuljetuksien määrän pelloille on arvioitu olevan noin 120 – 130 vuosittain. Selvityksessä on todettu, että liikenteen haitallinen vaikutus loma-asutukseen voidaan ehkäistä järjestämällä Hiljaisuuden keskukselle uusi tieyhteys Nurmeslehdontien kautta Hämeenjärven eteläpuolelta. Tällöin Hämeenjärventien liikenne ei lisääntyisi hankkeen toteuttamisen myötä.

Hiljaisuuden keskuksen ja mahdollisen biokaasulaitoksen rakentamisesta voi selvityksen mukaan aiheutua ajoittaista melu-, pöly-, tärinä- ja liikennehaittaa. Kun uusi tieyhteys rakennetaan ennen edellä mainittuja rakentamistoimenpiteitä, ei rakentamisesta aiheutuvan liikenteen arvioida aiheuttavan haittaa Hämeenjärven vapaa-ajanasukkaille.

Yleiskaavallisessa selvityksessä on todettu edelleen muun muassa, että vesiensuojelu otetaan huomioon ja Hämeenjärven tilan huononeminen estetään liittämällä Hiljaisuuden keskus yleiseen vesi- ja viemäriverkostoon. Viemäröinti parantaa viemärilinjan lähialueen vapaa-ajanasuntojen viemäröintimahdollisuuksia. Energia-, vesi- ja jätehuollon järjestäminen voidaan selvityksen mukaan järjestää siten, että ne eivät uhkaa ympäristöarvoja. Kun otetaan huomioon Hiljaisuuden keskuksen liittäminen yleiseen viemäriin ja uusien kulkuyhteyksien järjestäminen asumattoman alueen kautta, hanke ei uhkaa alueen vapaa-ajanasukkaiden elinympäristön terveyttä, turvallisuutta tai viihtyisyyttä.

$150

Melun ja muiden häiriövaikutusten, kuten häiritsevän kuljeskelun osalta yleiskaavallisessa selvityksessä on todettu, että asemakaava-alueella harjoitetun kotieläintalouden suuryksikön toiminnan loppuessa tilan maita voidaan ottaa entistä laajemmin asiakkaiden ulkoilukäyttöön. Ulkoilua on tarkoitus ohjatusti suunnata olemassa oleville metsäteille ja poluille keskuksen etelä- ja lounaispuolelle, mikä huomioon ottaen alueella mahdollisesti kulkevien aiheuttamaa rasitusta järven vapaa-ajanasukkaille ei selvityksen mukaan voida pitää kohtuuttomana. Mahdollinen ulkoilmanäyttämö on tarkoitus sijoittaa siten, ettei se sijaitse aivan rannan tuntumassa. Hämeenjärventien länsiosan ja Lintumaantien käyttö ulkoiluun perustuu seudullisissa suunnitelmissa esitettyihin tavoitteisiin, joiden toteuttamista voidaan näin tukea.

Selvityksessä on todettu vielä, että luontoselvityksen mukaan luonnonarvojen vaalimisen kannalta on suositeltavaa, että uusi tieyhteys toteutetaan vaihtoehdon A mukaisena. Hankkeeseen liittyen on selvitetty muinaisjäännökset ja arvokkaat luontokohteet alueilla, joille hankkeen toteuttaminen saattaa aiheuttaa muutoksia. Tehtyjen selvitysten pohjalta on mahdollista valita tie- ja reittivaihtoehdot ja ohjeistaa niiden rakentamista siten, että rakentamisesta ja käytöstä ei ole haittaa ympäristölle.

Yleiskaavallista selvitystä on käsitelty 13.6.2014 pidetyssä Hämeenjärven Hiljaisuuden keskuksen asemakaavan aloitusvaiheen viranomaisneuvottelussa. Neuvottelussa yleiskaavallisen selvityksen on todettu olevan kattava, mutta sen sisältämissä tiedoissa on ollut joitakin päivitystarpeita. Yleiskaavallinen selvitys on päivitetty 25.11.2014 viranomaisneuvottelussa sovitulla tavalla.

Asian oikeudellinen arviointi ja johtopäätös

Asemakaavaa hyväksyttäessä alueella on ollut voimassa Oulun seudun yleiskaava 2020, joka on tarkoitettu olemaan ohjeena laadittaessa ja muutettaessa kunnan omaa yleis- ja asemakaavaa sekä ryhdyttäessä muutoin toimenpiteisiin alueiden käytön järjestämisessä. Yleiskaava-alueen laajuus on noin 2 200 neliökilometriä. Yleiskaavassa on esitetty tavoitteellinen yhdyskuntarakenne, keskus- ja liikenneverkko, suojelu- ja virkistysalueet sekä merkittävät seudulliset hankkeet. Tämän lisäksi yleiskaavassa on esitetty luonnon- ja kulttuuriympäristön sekä maiseman kannalta arvokkaat alueet ja kohteet. Yleiskaavassa ei ole erikseen tarkasteltu nyt kysymyksessä olevan hankkeen kaltaisten uusien matkailupalveluiden sijoittumista. Yleiskaava on luonteeltaan yleispiirteinen ja kaava-alueen rakentaminen ratkaistaan yksityiskohtaisemmilla kaavoilla eli asemakaavalla tai oikeusvaikutteisella yleiskaavalla.

$151

Kaava-alueen rajaus, rakennusoikeuden määrä ja maanomistajien yhdenvertainen kohtelu

Valittajat ovat vaatineet asemakaavaa kumottavaksi muun ohella sillä perusteella, että kaava-alue ei muodosta tarkoituksenmukaista suunnittelukokonaisuutta, koska kaava-alue ei kata koko sitä aluetta, jolla asemakaavan toteuttamisella voi olla vaikutusta. Lisäksi valittajat ovat katsoneet, että kaava-alueen rajaus, asemakaavassa osoitetun rakennusoikeuden määrä ja viranomaisten aikaisemmat rakentamista koskevat kielteiset lupapäätökset huomioon ottaen kaavaratkaisu ei täytä maanomistajien yhdenvertaisen kohtelun vaatimusta.

Suomen perustuslain 6 §:stä ilmenevää yhdenvertaisuusperiaatetta on sovellettava myös maankäyttö- ja rakennuslain mukaisessa kaavoituksessa. Periaate, jonka toteuttamistapa viime kädessä riippuu kulloinkin kysymyksessä olevasta kaavamuodosta, edellyttää muun ohella, ettei eri alueiden maanomistajia aseteta kaavassa toisistaan poikkeavaan asemaan, ellei siihen ole kaavan sisältöä koskevat vaatimukset huomioon ottaen maankäytöllisiä perusteita.

Kunta päättää sille kuuluvan itsemääräämisoikeuden nojalla kaavan laatimisesta ja kaavan laajuudesta. Kaava-alueen on kuitenkin muodostettava sellainen tarkoituksenmukainen suunnittelukokonaisuus, että kaavan toteuttamisen vaikutukset kaava-alueella ja sen lähiympäristössä voidaan riittävästi arvioida. Nyt kysymyksessä oleva kaava-alue on pinta-alaltaan noin 32 hehtaarin suuruinen. Kaava-alueen suuruuteen nähden ja kun otetaan huomioon, että laaditut selvitykset kattavat koko kaava-alueen ja yleiskaavallisessa tarkastelussa esitetyin tavoin myös ne alueet kaava-alueen ulkopuolella, joilla kaavan toteuttamisella saattaa olla maankäytöllisiä vaikutuksia, kaupunki on harkintansa mukaan voinut rajata kaava-alueen laajuuden nyt valitulla tavalla. Suunnittelualue muodostaa sellaisen riittävän suunnittelullisen kokonaisuuden, jolle on mahdollista laatia asemakaava sitä koskevien sisältövaatimusten edellyttämällä tavalla.

Maankäyttö- ja rakennuslaissa ei ole säädetty rakennusoikeuden mitoitustavasta. Osoitettaessa rakennusoikeutta tavanomaiseen vapaa-ajanasutukseen rakennusoikeuden sijoittuminen ja määrä ratkaistaan maanomistajien yhdenvertaisen kohtelun varmistamiseksi yleensä niin sanotun emätilakohtaisen tarkastelun perusteella. Nyt kysymyksessä olevassa hankkeessa ei kuitenkaan ole kysymys tavanomaisesta vapaa-ajanasutuksesta vaan hyvinvointi-, Green Care-, majoitus- ja muihin niiden yhteydessä tarjottaviin palveluihin liittyvään liiketoimintaan tarvittavasta rakentamisesta, jolloin hankkeen vaatima rakennusoikeuden määrä poikkeaa huomattavasti tavanomaisesta vapaa-ajan asutuksen rakentamisesta. Tähän nähden rakennusoikeutta on voitu asemakaavassa osoittaa eri mitoitusperustein ja tehokkaammin kun tavanomaisen vapaa-ajan asutuksen alueille. Kaavaratkaisussa rakennusoikeuden määrä ja sijoittuminen on siten voitu ratkaista ilman emätilakohtaista tarkastelua.

Muun muassa kaupunginhallituksen lausunnosta käy ilmi, että asemakaava-alue on ainoa alue Hämeenjärven alueella, jolle on myönnetty kaksi rakennuslupaa vakituista asutusta varten. Muu asutus Hämeenjärven alueella on rakennettu vapaa-ajan asumista varten myönnetyillä rakennusluvilla. Asemakaavassa on osoitettu rakennusoikeutta myös uutta vakituista asumista varten. Kaavoituksessa otetaan rakentamisen osalta huomioon rakentamisen laatu, mikä vaikuttaa kaavassa kuhunkin tarkoitukseen osoitettavan rakennusoikeuden mitoitukseen. Tähän nähden kaavaratkaisussa on voitu mitoittaa vakituiseen asumiseen tarkoitetun rakennusoikeuden määrä siten, että sitä ei ole rajattu rakennusjärjestyksessä vapaa-ajan asuntoihin sovellettavaksi tarkoitettujen enimmäismäärien mukaisesti.

Hämeenjärven aluetta on jo käytetty tehokkaasti vapaa-ajan asutukseen. Kaupunginhallituksen lausunnosta käy ilmi, että Hämeenjärven alueella on ollut vireillä osayleiskaavan tarkistus, jonka yhteydessä järven vapaa-ajan asutuksen lisärakentaminen on tullut selvitettäväksi, eivätkä kaavoituksesta vastaavat viranomaiset ole tuolloin puoltaneet alueelle haettujen yksittäisen rakennuslupien myöntämistä. Rakentamisen tulee ensisijaisesti perustua asemakaavaan tai oikeusvaikutteiseen yleiskaavaan. Tähän nähden ja kun otetaan huomioon vireillä ollut osayleiskaavan tarkistus, Hämeenjärven alueella jo olevan vapaa-ajan asutuksen määrä sekä yleis- ja asemakaavoille maankäyttö- ja rakennuslaissa asetetut sisältövaatimukset, alueen lisärakentaminen on vaatinut yksittäisiä poikkeamis- ja rakennuslupapäätöksiä laajemman kaavallisen tarkastelun.

Edellä lausuttu huomioon ottaen kaavaratkaisulle on ollut nyt kysymyksessä olevalta osin asemakaavan sisältövaatimuksista johdettavat maankäytölliset perusteet eikä sen voida katsoa olevan tuolta osin lainvastainen tai vastoin yhdenvertaisen kohtelun vaatimusta.

Yleiskaavallisen tarkastelun lisäksi tehdyt selvitykset ja arviot keskeisiltä osin sekä niiden riittävyys

Kaupunginhallituksen lausunnosta ja kaavaselostuksesta käy ilmi, että asemakaava-alueella tai sen ympäristössä ei ole sellaisia rakennelmia tai rakennettua maisemaa, joita tulisi vaalia tai jotka vaatisivat suojelumerkintöjä. Kaavaselostuksesta käy ilmi, että asemakaava-alueella ei ole erityisiä maisema- tai kyläkuvallisia arvoja eikä alueella ole erityisen laajoja kyläkuvan kannalta maisemallisesti arvokkaita peltoja.

$153

$154

$155

$156

Edelleen kaavaselostuksesta käy ilmi, että luonnonsuojelualueiden luoteispuolella olevan ojittamattoman suon alueelle (luo-2) rakennettavalla vesihuoltolinjalla (viemäri ja vesijohto) voi olla paikallisia vaikutuksia suomaisemaan. Linja kuitenkin maisemoidaan putkistojen rakentamisen jälkeen. Luonnonympäristöön voi kohdistua vaikutuksia myös mahdollisen kulutuskestävyydeltään heikon maaston kulumisen johdosta kulumisherkillä suoalueilla ja muinaisilla rantavalleilla. Vaikutusta pyritään lieventämään ohjaamalla ulkoilua Eerolan maatilan alueelle rakennettaville reiteille.

$157

Vedenlaatuun kohdistuvien riskien on kaavaselostuksessa arvioitu pienenevän siirryttäessä kotieläintalouden suuryksiköstä uuteen toimintaan ja järjestetyn vesihuollon piiriin. Hämeenjärvi on hiekkapohjainen, mutta rantasaunojen kohdalla on suorantaa, joka on tarpeen kunnostaa uimalaiturin ympäriltä hiekkapohjaiseksi. Uimarannan rakentaminen voi hetkellisesti ja paikallisesti vaikuttaa Hämeenjärven veden laatuun, mutta pitkällä aikavälillä vaikutukset on arvioitu vähäisiksi. Myös uimarannan käytön vaikutukset järven veden laatuun on arvioitu vähäisiksi.

Kaavaselostuksessa on todettu biokaasulaitoksen käsittelyjäännöksen haisevan huomattavasti vähemmän kuin esimerkiksi raakalietteen, sillä suurin osa hajukomponenteista hajoaa prosessissa. Häiriötilanteessa biokaasulaitoksesta voi aiheutua hajuhaittaa lähiympäristöön. Lähimmät nykyiset asuinrakennukset ja vapaa-ajanasunnot sijaitsevat noin 230 metrin, Hämeenjärvi ja suunniteltu hotelli noin 300 metrin ja suunnitellut erilliset majoitusrakennukset yli 150 metrin etäisyydellä suunnitellusta biokaasulaitoksesta, joten niille ei arvioida aiheutuvan häiriötä normaalitilanteessa, ja niiden häiriintyminen satunnaisessa häiriötilanteessakin on arvioitu olevan epätodennäköistä.

Karttatarkastelun perusteella Hämeenjärven ranta-alue on varsin taajaan rakennettu ja rakentamiselta vapaata rantaa on pääasiassa järven koillis- ja etelärannalla sekä Eerolan maatilan alueella ja jonkin verran järven luoteisrannalla. Asemakaava-alueelle sijoittuvasta ranta-alueesta on asemakaavassa osoitettu tavanomaiseen vapaa-ajan käyttöön soveltuvaksi uimarannaksi tai muuksi rakentamattomaksi alueeksi vähintään noin puolet.

Maankäyttö- ja rakennuslain 9 §:ssä edellytetään, että kaavaa laadittaessa tehdään sellaiset selvitykset ja vaikutusten arvioinnit, että niiden perusteella voidaan riittävästi arvioida, täyttääkö kaava siltä edellytetyt sisältövaatimukset.

(—) Asemakaavaa koskevassa asiassa on tullut hankkeen vaikutusten selvittämisen osalta tutkia, ovatko kaavaa koskevat selvitykset olleet maankäyttö- ja rakennuslain 9 §:n ja maankäyttö- ja rakennusasetuksen 1 §:n mukaisia.

Kun otetaan huomioon asemakaavan tehtävä ja tarkoitus, laadittu yleiskaavallinen selvitys ja edellä mainittu sekä muu asiakirjoista ilmenevä selvitys asemakaava-alueen ja sen ympäristön maankäytöstä, ympäristöstä, maisemasta ja luonnonolosuhteista, asemakaava perustuu maankäyttö- ja rakennuslain 9 §:n ja maankäyttö- ja rakennusasetuksen 1 §:n 1 momentin säännökset huomioon ottaen riittäviin selvityksiin ja vaikutusten arviointeihin. Niiden perusteella voidaan arvioida asemakaavalle maankäyttö- ja rakennuslain 54 §:ssä ja 73 §:n 1 momentissa säädettyjen sisältövaatimusten täyttyminen, eikä valtuuston päätös ole lainvastainen valittajien tältä osin esittämillä perusteilla.

Oikeudellinen arviointi sisältövaatimusten täyttymisen osalta

$159

Vakiintuneen oikeuskäytännön mukaan kaavan toteuttamisesta aiheutuva muutos maisemakuvassa tai sen mahdollinen vaikutus kiinteistön arvoon ei ole sellainen maanomistajan kannalta kohtuuton haitta, jota maankäyttö- ja rakennuslaissa tarkoitetaan. Kun otetaan huomioon asiassa saatu selvitys hankkeen toteuttamisen vaikutuksista Hämeenjärven vapaa-ajanasutukseen, hankkeen toteuttamisesta ei muutoinkaan voida katsoa aiheutuvan Hämeenjärven vapaa-ajankiinteistöjen omistajille maankäyttö- ja rakennuslain 54 §:n 3 momentissa tarkoitettua kohtuutonta melu- tai muuta haittaa.

Kun otetaan huomioon edellä lausuttu ja asemakaavassa osoitettu maankäyttö, annetut kaavamääräykset, Hämeenjärven ranta-alueen ja ympäristön maankäytöstä saatu selvitys sekä edellä mainitut selvitykset ja arviot hankkeen toteuttamisen vaikutuksista Hämeenjärveen ja sen ympäristöön, Hämeenjärven alueen maankäyttöön, pohjaveden tilaan, luonnonarvoihin ja maisemaan, kaavaratkaisu täyttää riittävästi sille maankäyttö- ja rakennuslain 54 §:ssä ja 73 §:n 1 momentissa säädetyt sisältövaatimukset. Kaavaratkaisu ei siten ole valituksissa esitetyillä perusteilla lainvastainen, vastoin Suomen perustuslakia tai vastoin yhdenvertaisen kohtelun vaatimusta. Syytä valtuuston päätöksen kumoamiseen valitusten johdosta ei siten ole.

Hallinto-oikeuden soveltamat oikeusohjeet

Perusteluissa mainitut

Maankäyttö- ja rakennuslaki 57 § 1 ja 2 momentti, 62 §, 63 § 2 momentti (1129/2008), 65 § ja 188 § 1 momentti

Kuntalaki (365/1995) 90 § (1375/2007)

Kuntalaki (410/2015) 147 § 1 momentti

Euroopan yhteisöjen direktiivi luontotyyppien sekä luonnonvaraisen eläimistön ja kasviston suojelusta (92/43/ETY) 6 artikla 2 kohta

Käsittely korkeimmassa hallinto-oikeudessa

1) A, B ja C ovat pyytäneet lupaa valittaa hallinto-oikeuden päätöksestä ja valituksessaan vaatineet, että hallinto-oikeuden päätös kumotaan. He ovat toissijaisesti vaatineet, että kaava ja tonttijako palautetaan Oulun kaupungille uudelleen valmisteltavaksi, päätöksen täytäntöönpano kielletään ja kaava ja tonttijako kumotaan palvelurakennusten korttelialueiden P-3 osalta. Lisäksi he ovat vaatineet, että asemakaavassa kielletään uuden rakennuksen rakentaminen kolmen vuoden ajaksi.

Vaatimustensa tueksi muutoksenhakijat ovat viitanneet muun ohella seuraavaan asiassa aikaisemmissa muistutuksissaan, valituksessaan hallinto-oikeuteen ja lausunnoissaan esittämäänsä:

Asemakaava on Oulun seudun yleiskaavan 2020 vastainen ja Uuden Oulun yleiskaavaluonnoksen vastainen. Asemakaava olisi tullut laatia koko Hämeenjärven alueelle. Hyväksytty asemakaava vaikeuttaa alueella vireillä olevan asemakaavan laatimista.

Asemakaava ei perustu riittäviin selvityksiin ja arviointeihin hankkeen toteuttamisen vaikutuksista ympäristöön, luontoon, läheiseen Natura-alueeseen, Hämeenjärven veden laatuun, pohjaveteen, kalastukseen, maisema-arvoihin sekä Hämeenjärven alueen maankäyttöön ja maaperään. Hankkeen mittakaava on liian suuri ottaen huomioon Hämeenjärven ympäristö ja Natura-alue. Asemakaavan toteuttaminen lisää huomattavasti ihmisten määrää alueella, mistä aiheutuu liikenne- ja melurasitusta Hämeenjärvelle ja vapaa-ajan kiinteistöjen käytölle.

Asemakaavaratkaisussa ei ole otettu huomioon maanomistajien yhdenvertaisen kohtelun vaatimusta. Kortteliin 1 on osoitettu huomattavan suuri matkailupalveluiden yritystoimintaan liittymätön rakennusoikeus kahdelle kerrosalaltaan 280 neliömetrin suuruiselle asuinrakennukselle. Hankkeen toteuttajien rakennusoikeus ranta-alueella lisääntyisi 338 kerrosalaneliömetriä nykytilaan verrattuna.

2)

ovat pyytäneet lupaa valittaa hallinto-oikeuden päätöksestä ja valituksessaan vaatineet, että hallinto-oikeuden ja Oulun kaupunginvaltuuston päätökset ensisijaisesti kumotaan ja toissijaisesti, että asia palautetaan Oulun kaupunginvaltuustolle uudelleen valmisteltavaksi.

Vaatimustensa tueksi muutoksenhakijat ovat esittäneet muun ohella seuraavaa:

Asemakaava ja tonttijako ovat alueella voimassa olleen Oulun seudun yleiskaavan 2020 ja myöhemmin voimaan tulleen Uuden Oulun yleiskaavan 2050 vastaisia. Yleiskaava ei ole ohjannut asemakaavan valmistelua. Hallinto-oikeuden päätöksessä on virheellisesti viitattu maakuntakaavan ohjausvaikutukseen ja yleiskaavan huomioon ottamiseen. Asemakaavaan sisältyvä yleiskaavallinen selvitys ei ole perustunut lakiin, koska alueella on asemakaavan hyväksymisaikaan ollut voimassa yleiskaava. Asemakaavan valmistelussa on siten tapahtunut ilmeinen virhe.

$15c

Asemakaavan valmistelussa ei ole otettu huomioon ranta-asemakaavan maankäyttö- ja rakennuslain 73 §:n mukaisia sisältövaatimuksia eikä vaatimusta siitä, että kaava-alueen tulee muodostaa tarkoituksenmukainen kokonaisuus. Hankkeesta olisi tullut laatia ranta-asemakaava koko Hämeenjärven alueelle, johon kaava vaikuttaa. Kaavan valmistelussa ei ole noudatettu maanomistajien tasapuolisen kohtelun periaatetta.

3)

ovat pyytäneet lupaa valittaa hallinto-oikeuden päätöksestä ja valituksessaan vaatineet ensisijaisesti, että hallinto-oikeuden ja kaupunginvaltuuston päätökset kumotaan ja toissijaisesti, että asia palautetaan hallinto-oikeudelle uudelleen käsiteltäväksi ja katselmuksen toimittamiseksi. Viimeksi mainittuun vaatimukseen nähden toissijaisesti he ovat vaatineet, että korkein hallinto-oikeus toimittaa katselmuksen.

Vaatimustensa tueksi muutoksenhakijat ovat uudistaneet aikaisemmin lausumansa ja esittäneet lisäksi muun ohella seuraavaa:

Hallinto-oikeus on hylännyt pyynnön katselmuksen järjestämiseksi. Katselmuksen järjestämiseen sovelletaan hallintolainkäyttölain 41 §:n mukaan lain määräyksiä suullisesta käsittelystä, joten se olisi tullut asianosaisten pyynnöstä toimittaa.

Asemakaavan hyväksymishetkellä voimassa ollut Oulun seudun yleiskaava 2020 ei mahdollista hyväksyttyä asemakaavaa, koska aluetta ei ole yleiskaavassa osoitettu matkailutarkoituksiin. Asemakaavan sisältövaatimukset eivät täyty. Hanke aiheuttaa riskin järvelle ja alueen pohjavedelle. Kaava ei luo edellytyksiä terveelliselle, turvalliselle ja viihtyisälle elinympäristölle, se ei vaali ja suojele rakennettua ympäristöä ja luonnonympäristöä ja sen toteuttaminen tulee aiheuttamaan muille alueen mökkiläisille ja asukkaille kohtuutonta haittaa. Pienikokoisella järvellä äänet kantautuvat selvästi ja alueen helppokulkuinen maasto houkuttelee lomakeskuksessa vierailevia kulkemaan koko Hämeenjärven alueella.

Maanomistajien kohtelun tasapuolisuus edellyttää, että asemakaavoitus käsittää koko Hämeenjärven alueen. Kaavassa ei ole selvitetty kaavan toteuttamisen vaikutuksia kaava-alueen ulkopuolelle. Kaavamääräyksillä ei voida estää, että hankkeen hiljaisuuden vaalimiseen ja kokonaisvaltaiseen hyvinvointiin tähtäävä liikeidea voi muuttua aivan muuksi. Hanke vaarantaa alueen muiden kiinteistön omistajien yhdenvertaisuuden, kun aikaisemmin lisärakentamista järvelle ei ole sallittu. Mökkiläisten yksityisyys ja kotirauha ovat vaarassa ja mökkikiinteistöjen arvot tulevat laskemaan.

Oulun kaupunki on antanut selityksen, jossa on vaadittu valitusten hylkäämistä ja viitattu perusteluina kaupungin hallinto-oikeudelle antamaan vastineeseen.

ovat antaneet vastaselityksen.

Korkeimman hallinto-oikeuden ratkaisu

1. Hämeenjärven Kalastusseura ry:n ja sen asiakumppaneiden vaatimus katselmuksen toimittamisesta hylätään.

2. Valitukset hylätään. Hallinto-oikeuden päätöksen lopputulosta ei muuteta.

3. Lausuminen Oulun kaupunginvaltuuston päätöksen täytäntöönpanon kieltämistä koskevasta vaatimuksesta raukeaa.

Perustelut

Katselmus on mainitun säännöksen mukaan toimitettava silloin, kun se on tarpeen asian selvittämiseksi. Se, että katselmuksen toimittamismenettelyyn sovelletaan suullista käsittelyä koskevia säännöksiä, ei tarkoita sitä, että katselmus olisi aina asianosaisen sitä vaatiessa toimitettava.

Kun otetaan huomioon perusteet, jonka vuoksi Hämeenjärven Kalastusseura ry ja sen asiakumppanit ovat pyytäneet katselmuksen toimittamista, sekä asiakirjoista saatava selvitys, katselmuksen toimittaminen ei ole asian selvittämiseksi tarpeen. Tämän vuoksi myös hallinto-oikeus on vastaavasti voinut hylätä katselmuksen toimittamista koskeneen vaatimuksen.

Kysymyksessä olevan Hiljaisuuden keskuksen asemakaava-alueen pinta-ala on noin 32 hehtaaria. Asemakaavassa on osoitettu kaksi palvelurakennusten korttelia (P-3). P-3-korttelialueiden pinta-ala on yhteensä noin 13 hehtaaria. Kaavamääräyksen mukaan mainitut korttelialueet on varattu hyvinvointi-, kokous-, koulutus-, ravitsemus- ja harrastustoiminnan palveluille sekä niiden toimintaan liittyville hotelli- ja majoituspalveluille. Muu osa asemakaava-alueesta on osoitettu maa- ja metsätalousalueeksi, jolla on erityistä ulkoilun ohjaamistarvetta (MU-2). Kaavamääräyksen mukaan MU-2-alueelle voidaan toteuttaa esimerkiksi ulkoilureittejä ja niihin liittyviä rakenteita kuten katoksia ja laavuja, sekä erilliselle rakennusalalle osoitetun määrän majoitus- ja huoltorakennuksia. Kaavassa osoitettu kokonaisrakennusoikeus on noin 9 000 kerrosneliömetriä, josta P-3-korttelialueille osoitetun rakennusoikeuden määrä on 8 840 kerrosneliömetriä.

Asemakaava-alue sijaitsee erillään Oulun olemassa olevasta asemakaava-alueesta ja noin 14 kilometrin päässä Oulun keskustasta. Asemakaavassa ei ole osoitettu asemakaava-alueelle johtavaa katua tai tieyhteyttä. Asemakaava-alue rajoittuu osittain Hämeenjärven rantaan.

Asemakaavan hyväksymisajankohtana alueella on ollut voimassa oikeusvaikutteinen Oulun seudun kuntien yhteinen yleiskaava 2020 (yleiskaava 2020), jonka on siten maankäyttö- ja rakennuslain 42 §:n 1 momentin ja 54 § 1 momentin mukaisesti tullut olla ohjeena laadittaessa Hiljaisuuden keskuksen asemakaavaa. Asemakaava-alue sijaitsee yleiskaavan 2020 maa- ja metsätalousvaltaisilla alueilla M ja M-1. Kaavamääräyksen mukaan M-alue on tarkoitettu pääasiassa maa- ja metsätalouskäyttöön. Alueelle voidaan sijoittaa maa- ja metsätalouteen tai muuhun alueelle soveltuvaan elinkeinotoimintaan liittyviä asuinrakennuksia. Erityisestä syystä alueelle voidaan sijoittaa myös muita asuinrakennuksia. Kaavamääräyksen mukaan rantaan sijoittuvan M-1-alueen lisärakentaminen ratkaistaan yksityiskohtaisella oikeusvaikutteisella osayleiskaavalla tai asemakaavalla. Kaavamääräyksessä on tältä osin viitattu maankäyttö- ja rakennuslain 72 §:ään.

Kun otetaan huomioon Hiljaisuuden keskuksen asemakaavalla osoitetun palvelurakentamisen käyttötarkoitus ja sen huomattava määrä sekä yleiskaavassa 2020 osoitettu maankäyttö ja erityisesti sen M-aluetta koskevat kaavamääräykset, ei yleiskaava 2020 ole yleispiirteisyydestään huolimatta sellaisenaan ollut riittävästi ohjeena laadittaessa Hiljaisuuden keskuksen asemakaavaa.

Oulun kaupunginvaltuusto oli jo ennen asemakaavan hyväksymistä hyväksynyt 18.4.2016 oikeusvaikutteisen Uuden Oulun yleiskaavan 2050 (yleiskaava 2050). Se on Hiljaisuuden keskuksen asemakaava-alueen osalta tullut voimaan 12.8.2016. Yleiskaavassa 2050 Hiljaisuuden keskuksen asemakaava-alue sisältyy maaseutukehittämisvyöhykkeelle 2. Suunnittelumääräysten mukaan tälle vyöhykkeelle voi sijoittaa maa- ja metsätaloutta ja muuta maaseutumaista elinkeinotoimintaa palvelevaa rakentamista ja asumista. Tälle vyöhykkeelle saa lisäksi sijoittaa sille soveltuvaa muuta maankäyttöä, elinkeinoja ja rakentamista, kuten materiaali- ja energiahuoltoa palvelevia laitoksia ja rakennuksia sekä maa- ja kiviainesten ottoa ja käsittelyä erityislakien ja lupajärjestelmän mukaisesti.

Hiljaisuuden keskuksen asemakaavan laadinnan yhteydessä on laadittu yleiskaavallinen selvitys, jossa on asemakaava-aluetta laajemmin selvitetty asemakaavalla suunnitellun hankkeen vaikutuksia alueen yhdyskuntarakenteeseen, liikenteen järjestämiseen, ympäristöön, luonnonarvoihin ja maisemaan.

Yleiskaavan 2050 kaavamääräys on Hiljaisuuden keskuksen asemakaava-alueelle sallittua rakentamista koskevalta sisällöltään väljempi kuin yleiskaava 2020. Asemakaavassa osoitettua palvelurakentamista ei tähän nähden ole pidettävä voimassa olevan yleiskaavan 2050 vastaisena. Kun lisäksi otetaan huomioon asemakaavaa laadittaessa tehty yleiskaavallinen tarkastelu, jonka sisältö ja johtopäätökset on tarkemmin kuvattu edellä hallinto-oikeuden päätöksessä, ei Hiljaisuuden keskuksen asemakaavaa ole näissä oloissa syytä kumota sillä perusteella, että sitä hyväksyttäessä voimassa ollutta yleiskaavaa 2020 ei ole pidetty riittävästi ohjeena asemakaavaa laadittaessa.

Maankäyttö- ja rakennuslain 54 §:n 2 momentti edellyttää asemakaavan laatimista siten, että luodaan edellytykset myös liikenteen järjestämiselle. Lähtökohtaisesti muusta kaupungin asemakaava-alueesta erillään olevaa, näin mittavaa rakentamista sallivaa asemakaavaa ei voida laatia osoittamatta kaavassa myös kaava-alueelle johtava tie- tai katuyhteys.

Hiljaisuuden keskuksen asemakaavassa on erityisellä asemakaavamääräyksellä määrätty, että rakennusluvan ehtona on, että asemakaava-alueelle on rakennettu uusi tieyhteys. Asemakaavassa on lisäksi määrätty, että kaava on maankäyttö- ja rakennuslain 91 §:n mukainen maanomistajan toteuttamisvastuulla oleva asemakaava, minkä on kaava-asiakirjojen perusteella katsottava tarkoittavan muun ohella sitä, että tieyhteyden toteuttaminen asemakaava-alueelle on kaava-alueen maanomistajan vastuulla.

Hiljaisuuden keskuksen asemakaavaa laadittaessa on selvitetty yleiseltä tieltä asemakaava-alueelle johtavan yksityistieyhteyden sijaintivaihtoehdot. Kaavaselostuksesta ilmenee, että yksityistietoimitus on pantu vireille. Kaavaselostuksen mukaan yksityistietoimituksen kokouksessa on todettu, että edellytykset tieoikeuden perustamiselle täyttyvät.

Kun otetaan huomioon edellä selostettu tieyhteyden järjestämistä koskeva selvitys ja tien rakentamista koskeva ajoitusmääräys, Hiljaisuuden keskuksen asemakaava on laadittu siten, että se maankäyttö- ja rakennuslain 54 §:n 2 momentin mukaisesti luo edellytykset alueelle johtavan liikenteen järjestämiselle.

Maankäyttö- ja rakennuslain 73 §:n 1 momentissa säädetään ranta-asemakaavan sisältövaatimuksista laadittaessa yleiskaavaa tai asemakaavaa (

) pääasiassa loma-asutuksen järjestämiseksi ranta-alueelle.

Tämän vuoksi ja kun muutoin otetaan huomioon edellä ilmenevät hallinto-oikeuden päätöksen perustelut ja siinä mainitut oikeusohjeet sekä korkeimmassa hallinto-oikeudessa esitetyt vaatimukset ja asiassa saatu selvitys, hallinto-oikeuden päätöksen lopputuloksen muuttamiseen ei ole perusteita.

Asian tultua tällä päätöksellä ratkaistuksi ei A:n, B:n ja C:n täytäntöönpanon kieltämistä koskevasta vaatimuksesta ole tarpeen lausua.

Asian ovat ratkaisseet oikeusneuvokset Riitta Mutikainen, Hannu Ranta, Kari Tornikoski, Pekka Aalto ja Monica Gullans. Asian esittelijä Satu Sundberg.

Oulun kaupunginvaltuusto

Pohjois-Suomen hallinto-oikeus

ranta-asemakaava

Yleiskaavat

Yleiskaavallinen selvitys

Asiassa saatu selvitys

Asian ovat ratkaisseet hallinto-oikeuden jäsenet Martti Raunio, Marja-Riitta Tuisku, joka on myös esitellyt asian, ja Renne Pulkkinen.

D ja E

Hämeenjärven Kalastusseura ry ja sen asiakumppanit

A, B ja C

Asemakaava-alue ja asemakaavassa osoitettu maankäyttö

Yleiskaavan ohjausvaikutus

Liikenteen järjestäminen

Ranta-alueita koskevat asemakaavan erityiset sisältövaatimukset

Lopputulos

1. Katselmus

2. Pääasiaratkaisu

3. Täytäntöönpanon kieltäminen