KHO:2021:49 – Markanvändning och byggande

Kommunens bygglovsmyndighet beviljade bygglov för ett bostadshöghus inom ett detaljplaneområde. I samband med bygglovet beviljades ett mindre undantag från detaljplanen enligt 175 § i markanvändnings- och bygglagen så att nybygget sträckte sig över den i detaljplanen för tomten anvisade byggarealen med 1,1 – 2,9 meter.

På gränsen mellan den tomt som var byggplats och tomten bredvid den hade i detaljplanen anvisats en gemensam vägförbindelse till fyra tomter i samma kvarter. För att genomföra vägförbindelsen hade sedermera på den tomten som var byggplats grundats servitut för vägförbindelsen för två tomter. Det bygglov beviljade nybygget placerade sig till den del byggarealen överskred arealen enligt detaljplanen helt på nämnda servitutsområde.

Servitutet för vägförbindelse på den tomt som var byggplats var ett fastighetsservitut enligt fastighetsbildningslagen och både förutsättningarna för att stifta servitutsrätten och området som servitutet gällde hade avgjorts i en servitutsförrättning enligt nämnda lag. Ett i fastighetsregistret antecknat servitut kan inte ändras eller upphävas genom bygglov eller beviljande av mindre undantag, utan fastigheternas servitut ska när beslut om bygglov fattas beaktas som begränsningar i besittningen och användningen av byggplatsen.

Det servitutsområde som stiftats för vägförbindelsen belastades av servitutsinnehavarnas nyttjanderätt och följaktligen var ifrågavarande område inte helt i byggplatsens innehavares besittning. Det i bygglovsansökan avsedda nybygget sträckte sig i detta fall som mest 2,9, meter in över det område som reserverats för servitutet för vägförbindelse. Med beaktande av att servitutsområdets bredd på gatuområdet som mest var cirka sju meter, begränsade nybygget märkbart det område som reserverats för vägförbindelsen och försvårade dess användning. Nybyggets placering enligt bygglovsansökan delvis utanför den i detaljplanen anvisade byggarealen skulle därför också anses medföra onödig olägenhet för grannfastigheterna som innehavare av servitutsrätten. Möjligheten att i samband med beviljandet av bygglov i princip godkänna mindre undantag från detaljplanen saknade betydelse i detta fall eftersom det inte är möjligt att med ett mindre undantag ändra innehållet i ett servitut som antecknats i fastighetsregistret.

Det ifrågavarande byggprojektet uppfyllde på ovan nämnda grunder inte förutsättningarna för beviljande av bygglov enligt 81 § 3 mom. och 135 § 1 mom. i markanvändnings- och bygglagen. Följaktligen fanns det inte förutsättningar att godkänna bygglovsansökan.

Markanvändnings- och bygglagen 81 § 3 mom., 125 § 1 mom., 135 § 1 mom., 175 §

Fastighetsbildningslagen 2 § 1 punkten, 154 § 1 mom. (1159/2005), 157 § 1 mom., 158 § 1 mom.

Ärendet har avgjorts av justitieråden Riitta Mutikainen, Kari Tornikoski, Jaakko Autio, Robert Utter och Veronica Storträsk. Föredragande Petri Hellstén.

Kunnan rakennuslupaviranomainen oli myöntänyt rakennusluvan asuinkerrostalon rakentamiseen asemakaava-alueelle. Rakennusluvan yhteydessä oli myönnetty maankäyttö- ja rakennuslain 175 §:n mukainen vähäinen poikkeaminen asemakaavasta siten, että uudisrakennus ylitti asemakaavassa tontille osoitetun rakennusalan 1,1 – 2,9 metrillä.

Rakennuspaikkana olevan tontin ja sen viereisen tontin väliselle rajalle oli asemakaavassa osoitettu kadulta yhteinen ajoyhteys neljälle samassa korttelissa sijaitsevalle tontille. Mainitun ajoyhteyden toteuttamiseksi oli rakennuspaikkana olevan tontin alueelle sittemmin perustettu kahta tonttia palveleva kulkuyhteysrasite. Rakennusluvan mukainen uudisrakennus sijoittui asemakaavan mukaisen rakennusalan ylittäviltä osin kokonaan mainitulle rasitealueelle.

Rakennuspaikkana olevalle tontille sijoittuva kulkuyhteysrasite oli kiinteistönmuodostamislain mukainen kiinteistörasite, jonka perustamisedellytykset sekä alue, johon rasite kohdistui, oli ratkaistu mainitun lain mukaisessa rasitetoimituksessa. Kiinteistörekisteriin merkittyä rasitetta ei voitu rakennuslupapäätöksellä tai sen yhteydessä myönnettävällä vähäisellä poikkeamisella muuttaa tai poistaa, vaan rakennuspaikkaan kohdistuvat muiden kiinteistöjen rasiteoikeudet oli otettava rakennusluvasta päätettäessä huomioon rakennuspaikan hallintaa ja käyttöä koskevina rajoituksina.

$114

Kysymyksessä ollut rakennushanke ei edellä mainitut seikat huomioon ottaen täyttänyt maankäyttö- ja rakennuslain 81 §:n 3 momentissa ja 135 §:n 1 momentissa tarkoitettuja rakennusluvan myöntämisen edellytyksiä, eikä edellytyksiä rakennuslupahakemuksen hyväksymiselle ollut siten ollut.

Maankäyttö- ja rakennuslaki 81 § 3 momentti, 125 § 1 momentti, 135 § 1 momentti, 175 §

Kiinteistönmuodostamislaki 2 § 1 kohta, 154 § 1 momentti (1159/2005), 157 § 1 momentti, 158 § 1 momentti

Päätös, jota valitus koskee

Turun hallinto-oikeus 13.6.2019 nro 19/0151/1

on Rakennus-Järvi Oy:n perustettavan yhtiön lukuun jättämästä hakemuksesta 24.11.2017 myöntänyt rakennusluvan asuinkerrostalon rakentamiseen Salon kaupungin Armfeltin kaupunginosan korttelin 9 tontilla 15 (kiinteistötunnus 734-3-9-15) sijaitsevalle rakennuspaikalle.

on 14.2.2018 hylännyt A:n, B:n ja heidän asiakumppaninsa sekä Asunto Oy Peisankulman tarkastusinsinöörin päätöksestä tekemät oikaisuvaatimukset.

Hallinto-oikeuden ratkaisu

on valituksenalaisella päätöksellään hylännyt Asunto Oy Peisankulman sekä A:n, B:n ja heidän asiakumppaninsa valitukset rakennus- ja ympäristölautakunnan päätöksestä sekä mainittujen muutoksenhakijoiden vaatimukset oikeudenkäyntikulujen korvaamisesta.

Hallinto-oikeus on perustellut päätöstään seuraavasti:

Maankäyttö- ja rakennuslain 135 § 1 momentin mukaan rakennusluvan myöntämisen edellytyksenä asemakaava-alueella on, että rakennushanke on voimassa olevan asemakaavan mukainen. Lisäksi edellytyksenä on, ettei rakennusta sijoiteta tai rakenneta niin, että se tarpeettomasti haittaa naapuria tai vaikeuttaa naapurikiinteistön sopivaa rakentamista.

Saman lain 175 §:n mukaan kunnan rakennusvalvontaviranomainen voi lain 171 §:ssä säädetyin edellytyksin ja rajoituksin myöntää rakennusluvan, kun kysymys on vähäisestä poikkeamisesta rakentamista koskevasta säännöksestä, määräyksestä, kiellosta tai muusta rajoituksesta. Poikkeamista ei kuitenkaan saa 171 §:n mukaan myöntää, jos se muun muassa aiheuttaa haittaa kaavoitukselle, kaavan toteuttamiselle tai alueiden käytön muulle järjestämiselle.

Rakennuspaikkana on Armfeltin kaupunginosan korttelissa 9 sijaitseva kooltaan 1 428 m2:n suuruinen tontti 15. Kortteliin sijoittuu tontin 15 lisäksi viisi muuta tonttia, joista A ym. omistavat tontin 16 ja Asunto Oy Peisankulma tontin 14. Kortteli rajoittuu Hämeentiehen, Turuntiehen, Perttelinkatuun ja Helenankatuun.

Alueella on voimassa vuonna 2012 lainvoimaiseksi tullut asemakaava. Helenankatuun rajoittuva tontti 15 on osa asemakaavan asuinkerrostalojen korttelialuetta (AK-65). Tontin rakentamistehokkuus on e=2.0 ja sallittu kerrosluku V u 2/3. Kaavamääräyksen mukaan merkityn rakennusoikeuden lisäksi saa rakentaa kokonaan maanpinnan alapuolelle sijoittuvaa tilaa asuntojen autopaikkoja varten. Autopaikoista on sijoitettava maan alle vähintään 1 autopaikka jokaista asuinkerrosalan 100 m2:ä kohti tehokkuuslukuun e=1.7 asti ja sen ylittävältä osalta vähintään 1 autopaikka kerrosalan 35 m2:ä kohti.

Korttelin Helenankadun puolelle on osoitettu katualueen rajan osa, jonka kohdalta ei saa järjestää ajoneuvoliittymää lukuun ottamatta kahta kaavassa erikseen osoitettua ajoyhteyttä. Ajoyhteys tonteille 16, 3, 15 ja 14 (kaavan mukaiset tonttinumerot 2, 3, 5 ja 11) on osoitettu Helenankadulta tonttien 14 ja 15 väliselle rajalle (ajo). Kaikkien tonttien alueelle on osoitettu tila maanalaista pysäköintiä varten (ma-LP-2) ja tontteja 16, 3, 15, 14 palveleva maanalaisiin tiloihin johtava ajoluiska on sijoitettu tonttien 15 ja 16 alueelle.

Hankkeessa on kysymys kerrosalaltaan 2 439,5 m2:n suuruisen asuinkerrostalon rakentamisesta. Rakennus sijoittuu Helenankadun varteen kadun suuntaisesti ja se ylittää kaavan mukaisen rakennusalan asemapiirroksen mukaan Asunto Oy Peisankulman eli tontin 14 suuntaan 7,6 metrin matkalla 2,9 metriä ja 3,6 metrin matkalla 1,1 metriä eli yhteensä noin 26 m2. Etäisyys viimeksi mainitun yhtiön asuinrakennukseen on ylityksen jälkeen vähimmillään noin 7,7 metriä.

Asuinkerrostalon kellariin on sijoitettu maanalainen autojen säilytystila. Tilaan on järjestetty ajoyhteys luiskalla Helenankadulta.

Rakennusluvan yhteydessä on myönnetty maankäyttö- ja rakennuslain 175 §:n mukaisina vähäisinä poikkeamisina asemakaavasta edellä todettu rakennusalan ylitys sekä maanalaiseen autojen säilytystilaan johtavan ajoluiskan sijoittuminen Helenankadulle kaavan ajoneuvoliittymäkieltoalueelle.

Kysymys on asuinkerrostalon rakentamisesta kortteliin, jonka maankäyttö on ratkaistu koko korttelin osalta samalla asemakaavalla. Asiassa ei ole edes väitetty, että rakennuslupahakemuksesta kuulemisessa ei olisi noudatettu maankäyttö- ja rakennuslain sekä -asetuksen mukaista menettelyä. Rakennusluvan myöntäminen on oikeusharkintaa, joten lupa on myönnettävä, mikäli sen myöntämisen oikeudelliset edellytykset ovat olemassa. Asemakaava tai rakennuspaikan olosuhteet eivät ole edellyttäneet, että ennen rakennusluvan myöntämistä olisi erikseen neuvoteltava tai tehtävä sopimuksia naapurikiinteistöjen omistajien kanssa. Valituksen kohteena oleva oikaisupäätös ei ole lainvastainen sillä perusteella, että asian esittelyssä olisi mahdollisesti virheellisesti annettu kuva naapuritonttien omistajien sopimushaluttomuudesta. Asiassa ei ole myöskään ilmennyt, että yhdenvertaisen kohtelun periaatetta olisi korttelin eri tonttien omistajien osalta loukattu.

Valituksissa on katsottu, että tontille 15 myönnetty rakennuslupa on voimassa olevan asemakaavan vastainen koska se estää tai vaikeuttaa korttelin muiden tonttien kulkuyhteyksien ja maanalaisen autopaikoitustilan järjestämistä asemakaavassa esitetyllä tavalla. Asemakaavassa on korttelin kaikille tonteille osoitettu maanalainen tila pysäköintiä varten. Osassa tonteista autopaikat on kaavan mukaan sijoitettava maan alle suhteessa tiettyä asuinkerrosalaa kohti ja osalla tonteista siltä osin kuin käytetty rakennusoikeus ylittää tietyn tehokkuusluvun. Asemakaavassa on myös rajoitettu ajoneuvoliittymän järjestämistä korttelia ympäröiviltä kaduilta ja erikseen osoitettu näiltä kaduilta kaksi ajoyhteyttä, joista toinen palvelee paitsi tonttia 15, myös tonttien 14, 16 ja 3 ajoneuvoliikennettä.

$11c

Asunto Oy Peisankulma on lisäksi katsonut, että tontin 15 uudisrakennus sijoittuu liian lähelle yhtiön asuinkerrostaloa ja heikentää siten asuntojen näkymiä ja viihtyisyyttä. Kysymys on kuitenkin kaupunkiympäristöstä, jossa uudisrakentaminen väistämättä vaikuttaa muun muassa naapurirakennusten ikkunoista avautuviin näkymiin. Sekä tontin 15 uudisrakennuksen että Asunto Oy Peisankulman vastakkaiset päädyt ovat portaittaiset, joten rakennusten etäisyys niiden pääikkunoiden kohdalla selvästi ylittää 8 metriä.

Poikkeukset rakennusalan ylityksen sekä maanalaiseen autojen säilytystilaan johtavan luiskan sijoituksen osalta ovat vähäisiä eikä niillä ole merkittävää vaikutusta naapurin asemaan. Kysymys on siten sellaisista vähäisistä poikkeamisista, jotka eivät aiheuta haittaa kaavan toteuttamiselle eikä alueiden käytön muulle järjestämiselle. Asia on voitu ratkaista maankäyttö- ja rakennuslain 175 §:n mukaisena vähäisenä poikkeamisena rakennuslupa-asiaa käsiteltäessä.

Kun otetaan huomioon mitä edellä on hankkeen asemakaavan mukaisuudesta todettu sekä muukin rakennushankkeesta ja rakennuspaikan olosuhteista saatu selvitys, tontin 15 rakennusta ei sijoiteta niin tai tonttia muutenkaan rakenneta niin, että se tarpeettomasti haittaa naapuria tai vaikeuttaa naapurikiinteistöjen sopivaa rakentamista.

Rakennus- ja ympäristölautakunnan päätöstä ei ole syytä muuttaa.

Valitukset on hylätty. Tähän nähden ei ole kohtuutonta, että A asiakumppaneineen ja Asunto Oy Peisankulma joutuvat pitämään oikeudenkäyntikulunsa vahinkonaan.

Käsittely korkeimmassa hallinto-oikeudessa

1.

on pyytänyt lupaa valittaa hallinto-oikeuden päätöksestä ja valituksessaan vaatinut, että hallinto-oikeuden ja rakennus- ja ympäristölautakunnan päätökset kumotaan ja rakennusluvan täytäntöönpano kielletään. Salon kaupunki ja rakennusluvan hakija on velvoitettava korvaamaan yhtiön oikeudenkäyntikulut.

Yhtiö on vaatimustensa tueksi viitannut asiassa aiemmin lausumaansa sekä esittänyt lisäksi muun ohella seuraavaa:

Rakennusluvan valmistelussa on tapahtunut virhe, koska yhtiölle ei ole annettu mahdollisuutta vastineen antamiseen hankkeen pääsuunnittelijan 27.12.2017 kaupungille toimittamasta asiakirjasta. Myös rakennushankkeen lähtö- ja mitoitustiedoissa on ollut epäselvyyttä.

Rakennusluvassa on myönnetty rakennuspaikalle oma autopaikoitusjärjestely maanalaisine paikoituksineen. Rakennusluvan yhteydessä myönnetyt poikkeamiset tontin ajoliittymäkiellosta ja rakennusalasta eivät ole vähäisiä asemakaavan tarkoittaman, usean tontin muodostaman liikenteellisen kokonaisuuden kannalta. Samaa rakennuspaikkaa koskevassa aiemmassa poikkeamisasiassa on todettu, että asemakaavan ydinajatuksena on korttelin neljän tontin yhteinen pysäköinti. Asemakaava ei mahdollista korttelin tonteille omien maanalaisten autopaikoitustilojen rakentamista sallitun rakennusoikeuden ja vaaditun autopaikka- ja liikennekokonaisuuden puitteissa.

Uudisrakennus sijoittuu vähäisenä poikkeamisena myönnetystä rakennusalan ylityksestä johtuen alle kahdeksan metrin etäisyydelle Asunto Oy Peisankulman omistaman rakennuksen pääikkunoista ja haittaa siten yhtiön asuinkerrostalon näkymiä. Ahtaasta rakentamistavasta ja näkymien menettämisestä aiheutuu rakennuspaikan rajanaapureille kohtuutonta haittaa.

Rakennuspaikkana olevalle kiinteistölle on vuonna 2017 perustettu kulkuyhteys tonttien 734-3-9-3 ja 734-3-9-16 hyväksi. Rakennuslupa on kuitenkin myönnetty siten, että uudisrakennus ylittää asemakaavassa osoitetun rakennusalan ja sijoittuu osittain rasitealueelle. Rakennuspaikalle jäävä alle kolmen metrin levyinen ajoliittymä ei riitä asemakaavan mukaiseen liikenteeseen. Poikkeamisilla on siten välitön vaikutus tonttien ajoyhteyksiin huoltoon ja turvallisuuteen ja poikkeamiset vaikeuttavat asemakaavan toteuttamista.

2.

ovat pyytäneet lupaa valittaa hallinto-oikeuden päätöksestä ja valituksessaan vaatineet, että hallinto-oikeuden ja rakennus- ja ympäristölautakunnan päätökset kumotaan ja rakennusluvan täytäntöönpano kielletään. Salon kaupunki ja rakennusluvan hakija on velvoitettava korvaamaan muutoksenhakijoiden oikeudenkäyntikulut.

A ja B ovat vaatimustensa tueksi viitanneet asiassa aiemmin lausumaansa sekä esittäneet lisäksi muun ohella seuraavaa:

Rakennusluvan valmistelussa on tapahtunut virhe, koska muutoksenhakijoille ei ole annettu mahdollisuutta vastineen antamiseen hankkeen pääsuunnittelijan 27.12.2017 kaupungille toimittamasta asiakirjasta. Myös rakennushankkeen lähtö- ja mitoitustiedoissa on ollut puutteita ja epätarkkuutta.

Vuonna 2012 voimaan tulleen asemakaavan mukaan rakennuspaikkana olevan tontin ja sen viereisten tonttien ajoliikenne maantasossa sekä ajo yhteiseen maanalaiseen pysäköintitilaan on johdettava Helenankadun kautta. Asemakaavan mukainen kulkuyhteysrasite tonttien 734-3-9-3 ja 734-3-9-16 hyväksi on perustettu rakennuspaikkana olevalle kiinteistölle vuonna 2017. Rakennuslupaan liittyvän asemapiirroksen mukaan osa uudisrakennuksesta kuitenkin sijoittuu rasitealueelle. Kulkurasitealueelle ei ole mahdollista sijoittaa uudisrakennusta eikä kiinteistötoimituksessa perustetun rasitteen käyttämisestä annettuja määräyksiä voida rakennusluvalla muuttaa.

Rakennusluvan yhteydessä on myönnetty poikkeamisia asemakaavasta, jotka koskevat uudisrakennuksen kellariin johtavan liittymän sijaintia ja tontin rajalla olevaa ajoliittymäkieltoa sekä rakennusalan ylitystä. Myönnetyillä poikkeamisilla on merkittävä vaikutus tonttien ajoyhteyksiin, huoltoon ja turvallisuuteen, eivätkä ne ole vähäisiä usean tontin muodostaman liikenteellisen kokonaisuuden kannalta. Samaa rakennuspaikkaa koskevassa aiemmassa poikkeamisasiassa on todettu, että asemakaavan ydinajatuksena on korttelin neljän tontin yhteinen pysäköinti. Asemakaavan mukaan muutoksenhakijoiden tontin 16 maanpäällinen ajo sekä ajo maanalaiseen autopaikoitustilaan sijoittuvat rakennuspaikkana olevalla tontilla olevalle rasitealueelle.

on antanut selityksen, jossa on viitattu lautakunnan asiassa aiemmin lausumaan, vaadittu valitusten ja oikeudenkäyntikulujen korvaamista koskevien vaatimusten hylkäämistä sekä esitetty lisäksi muun ohella seuraavaa:

Rakennuslupa on asemakaavan mukainen. Poikkeamana asemakaavasta käsitellyt rakennusalan ylitys ja maanalaisen kulun sijainti on voitu kokonaisuus huomioiden tulkita vähäisiksi.

Kulkuyhteyttä varten varattu rasitealue noudattaa uudisrakennuksen kohdalla asemakaavan rakennusalueen rajaa ja on tällä kohdalla yhteneväinen asemakaavassa kulkuun varatun alueen kanssa. Näin ollen uudisrakennuksen sijoittuminen rakennusalueen ulkopuolelle ja samalla rasitealueelle on tutkittu rakennusluvan yhteydessä vähäisenä poikkeamisena. Poikkeaminen ei aiheuta haittaa asemakaavan toteuttamiselle tai alueiden käytön muulle järjestämiselle. Rakennusta ei sijoiteta niin, että se tarpeettomasti haittaa naapuria tai vaikeuttaa naapurikiinteistön sopivaa rakentamista.

Rakentaminen vähäisessä määrin rasitealueelle on tässä tapauksessa mahdollista, kun otetaan huomioon, ettei rasitteen alkuperäinen tarkoitus vaikeudu tarpeettomasti. Uudisrakennuksen sijoittuminen vähäisessä määrin rasitealueelle ei estä rasitteen käyttöä. Mikäli rakennusluvan

perusteella toteutettu rakentaminen haittaa rasitteen käyttöä, asia ratkaistaan rasitetoimituksessa tai riita-asiana käräjäoikeudessa.

on antanut selityksen, jossa on viitattu yhtiön asiassa aiemmin lausumaan, vaadittu valitusten ja oikeudenkäyntikulujen korvaamista koskevien vaatimusten hylkäämistä sekä esitetty lisäksi muun ohella seuraavaa:

Kaavassa on osoitettu korttelin neljän tontin yhteinen ajoyhteys tonttien 15 ja 14 väliselle rajalle. Tontille 15 myönnetyn rakennusluvan mukainen rakentaminen ei estä tämän ajoyhteyden toteutumista.

Kulkuoikeutta koskevalla rasitteella ei ole itsenäistä merkitystä arvioitaessa sitä, onko rakennuslupapäätöksessä voitu vähäisesti poiketa asemakaavan mukaisesta rakennusalueesta. Rakennuslupapäätöksen yhteydessä myönnetty poikkeaminen on perustunut siihen, että poikkeaminen ei aiheuta haittaa kaavan toteuttamiselle eikä alueiden käytön muulle järjestämiselle. Kaavan toteutumisen kannalta on merkityksellistä se, että poikkeamisella ei estetä kaavan mukaisen kulkuyhteyden rakentamista siinä vaiheessa, kun naapurikiinteistöillä ryhdytään toteuttamaan kaavan mukaista suunnitteluratkaisua. Asemakaavassa suunnitellun kulkuyhteyden vähäisestä kaventumisesta huolimatta jäljelle jäävä kulkuyhteys on riittävän leveä ja toimiva.

Kulkurasite on perustettu rakennuspaikkana olevan tontin alueella asemakaavan suunnitteluratkaisun mukaiseksi, eikä rasitteen olemassaolo nosta sitä asemakaavaa korkeammaksi suunnitteluvälineeksi. Rasitteen sijainti ja ulottuvuus kiinteistön 734-3-9-15 alueella kattaa kiinteistön kaakkoisrajan ja kaavan mukaisen rakennusalueen välisen alueen kokonaisuudessaan. Koska rasitteen tarpeellisuus on toimituksessa perustettu vain asemakaavoituksessa tehtyyn suunnitteluratkaisuun, ei rasitteelle tule rakennuslupaharkinnassakaan antaa tästä suunnitteluratkaisusta irtaantuvaa itsenäistä merkitystä. Uudisrakennuksen sijoittuminen vähäisessä määrin rasitealueelle ei estä rasitteen käyttöä eikä rasitteen alkuperäinen tarkoitus vaikeudu tarpeettomasti.

on antanut vastaselityksen.

A ja B ovat antaneet vastaselityksen.

Korkeimman hallinto-oikeuden ratkaisu

Korkein hallinto-oikeus myöntää Asunto Oy Peisankulmalle sekä A:lle ja B:lle valitusluvan ja tutkii asian.

1. Hallinto-oikeuden päätös kumotaan pääasian osalta. Salon rakennus- ja ympäristölautakunnan päätös kumotaan ja Rakennus-Järvi Oy:n rakennuslupahakemus hylätään.

Oikeudenkäyntikulujen korvaamista koskevan ratkaisun osalta valitukset hylätään. Hallinto-oikeuden päätöksen lopputulosta ei tältä osin muuteta.

2. Vaatimukset oikeudenkäyntikulujen korvaamisesta hylätään.

3. Lausuminen täytäntöönpanon kieltämistä koskevista vaatimuksista raukeaa.

Perustelut

Asiassa on kysymys rakennusluvasta, joka koskee kerrosalaltaan 2 439,5 neliömetrin suuruisen asuinkerrostalon rakentamista Salon Armfeltin kaupunginosan korttelissa 9 sijaitsevalle tontille 15. Rakennuspaikkana oleva tontti on pinta-alaltaan 1 428 neliömetriä.

Tontti 15 sijaitsee alueella voimassa olevassa asemakaavassa osoitetulla asuinkerrostalojen korttelialueella (AK-65). Tontin rakentamistehokkuus on e=2.0 ja sallittu kerrosluku V u 2/3. Kaavamääräyksen mukaan merkityn rakennusoikeuden lisäksi saa rakentaa kokonaan maanpinnan alapuolelle sijoittuvaa tilaa asuntojen autopaikkoja varten. Autopaikoista on sijoitettava maan alle vähintään 1 autopaikka jokaista asuinkerrosalan 100 m2:ä kohti tehokkuuslukuun e=1.7 asti ja sen ylittävältä osalta vähintään 1 autopaikka kerrosalan 35 m2:ä kohti.

Tontti 15 rajautuu Helenankatuun. Asemakaavassa koko korttelin 9 lenankadun puoleiselle rajalle on osoitettu katualueen rajan osa, jonka kohdalta ei saa järjestää ajoneuvoliittymää lukuun ottamatta kahta kaavassa erikseen osoitettua ajoyhteyttä. Ajoyhteys korttelin 9 tonteille 16, 3, 15 ja 14 (kaavan mukaiset tonttinumerot 2, 3, 5 ja 11) on osoitettu Helenankadulta tonttien 14 ja 15 väliselle rajalle (ajo). Kaikkien tonttien alueelle on osoitettu tila maanalaista pysäköintiä varten (ma-LP-2). Tontteja 16, 3, 15 ja 14 palveleva maanalaisiin tiloihin johtava ajoluiska on sijoitettu tonttien 15 ja 16 alueelle.

Tontin 15 kaakkoisosaan on perustettu tonttien 3 ja 16 hyväksi kiinteistönmuodostamislain mukainen rasite kulkuyhteyttä varten asemakaava-alueella. Rasite on merkitty kiinteistörekisteriin 31.10.2017. Rasitealue kattaa pituudeltaan koko tontin 15 kaakkoisrajan ja ulottuu Helenankadun puoleisella tontin osalla leveydeltään tontin kaakkoisrajasta asemakaavassa osoitettuun rakennusalan rajaan. Rasitealueen leveys Helenankadun puoleisella tontin osalla on enimmillään noin seitsemän metriä.

Rakennusluvan yhteydessä on maankäyttö- ja rakennuslain 175 §:ssä tarkoitettuina vähäisinä poikkeamisina hyväksytty asemakaavassa osoitetun rakennusalan ylittäminen sekä maanalaiseen autojen säilytystilaan johtavan ajoluiskan sijoittuminen Helenankadulle asemakaavan ajoneuvoliittymäkieltoalueelle. Uudisrakennus ylittää asemapiirroksen mukaan asemakaavassa osoitetun rakennusalan rajan tontin 14 suuntaan 1,1 – 2,9 metrillä.

Korkeimmassa hallinto-oikeudessa on Asunto Oy Peisankulman sekä A:n ja B:n valituksista ratkaistavana, onko rakennusluvan yhteydessä voitu myöntää vähäisinä poikkeamisina asemakaavasta edellä todettu rakennusalan ylitys sekä maanalaiseen autojen säilytystilaan johtavan ajoluiskan sijoittuminen Helenankadulle kaavan ajoneuvoliittymäkieltoalueelle. Asiassa on erityisesti ratkaistavana, mikä merkitys rakennusluvan myöntämisedellytysten kannalta on sillä, että uudisrakennus sijoittuu osittain kulkuyhteyttä varten varatulle rasitealueelle.

Maankäyttö- ja rakennuslain 125 §:n 1 momentin mukaan rakennuksen rakentamiseen on oltava rakennuslupa.

Maankäyttö- ja rakennuslain 81 §:n 3 momentin mukaan rakennuslupaa ei saa myöntää, jollei rakennusluvan hakija hallitse koko rakennuspaikkaa tai jos rakennusluvan myöntäminen vaikeuttaa korttelin muun osan käyttöä kaavan osoittamaan tarkoitukseen.

Maankäyttö- ja rakennuslain 135 §:n 1 momentin mukaan rakennusluvan myöntämisen edellytyksenä asemakaava-alueella on, että:

1) rakennushanke on voimassa olevan asemakaavan mukainen;

2) rakentaminen täyttää sille 117 §:ssä säädetyt sekä muut tämän lain mukaiset tai sen nojalla asetetut vaatimukset;

3) rakennus soveltuu paikalle;

(—)

6) rakennusta ei sijoiteta tai rakenneta niin, että se tarpeettomasti haittaa naapuria tai vaikeuttaa naapurikiinteistön sopivaa rakentamista.

Maankäyttö- ja rakennuslain 175 §:n mukaan kunnan rakennusvalvontaviranomainen voi 171 §:ssä säädetyin edellytyksin ja rajoituksin myöntää rakennusluvan, kun kysymys on vähäisestä poikkeamisesta rakentamista koskevasta säännöksestä, määräyksestä, kiellosta tai muusta rajoituksesta.

Kiinteistönmuodostamislain 2 §:n 1 kohdan mukaan kiinteistö käsittää siihen kuuluvan alueen lisäksi kiinteistölle kuuluvat rasiteoikeudet.

Kiinteistönmuodostamislain 157 §:n 1 momentin mukaan rasitteen perustaminen ei saa vaikeuttaa asemakaavan toteuttamista. Rasite on muutoinkin perustettava siten, että sen tarkoitus saavutetaan mahdollisimman edullisesti ja että rasitteesta tai sen käyttämisestä ei aiheudu ympäristölle tarpeetonta haittaa eikä kenellekään suurempaa vahinkoa tai haittaa kuin on välttämätöntä.

Kiinteistönmuodostamislain 158 §:n 1 momentin mukaan toimituksessa on määritettävä alue, johon perustettu rasite kohdistuu.

Rakennuspaikkana olevan tontin 15 ja tontin 14 väliselle rajalle on asemakaavassa osoitettu korttelin neljän tontin yhteinen ajoyhteys. Mainitun ajoyhteyden toteuttamiseksi on tontin 15 alueelle perustettu tontteja 3 ja 16 palveleva kulkuyhteysrasite, joka on merkitty kiinteistörekisteriin 31.10.2017. Rasitealue ulottuu leveydeltään tontin 14 rajasta asemakaavassa osoitetun rakennusalan rajaan, joten rakennusluvan mukainen uudisrakennus sijoittuu rakennusalan ylittäviltä osin rasitealueelle.

Rakennuspaikalle sijoittuva kulkuyhteysrasite on kiinteistönmuodostamislain mukainen kiinteistörasite, jonka perustamisedellytykset sekä alue, johon rasite kohdistuu, on ratkaistu mainitun lain mukaisessa rasitetoimituksessa. Kiinteistörekisteriin merkittyä rasitetta ei voida rakennuslupapäätöksellä tai sen yhteydessä myönnettävällä vähäisellä poikkeamisella muuttaa tai poistaa, vaan rakennuspaikkaan kohdistuvat muiden kiinteistöjen rasiteoikeudet on otettava rakennusluvasta päätettäessä huomioon rakennuspaikan hallintaa ja käyttöä koskevina rajoituksina.

$129

Kysymyksessä oleva rakennushanke ei edellä mainitut seikat huomioon ottaen täytä maankäyttö- ja rakennuslain 81 §:n 3 momentissa ja 135 §:n 1 momentissa tarkoitettuja rakennusluvan myöntämisen edellytyksiä, eikä edellytyksiä rakennuslupahakemuksen hyväksymiselle näin ollen ole ollut. Turun hallinto-oikeuden päätös pääasiaratkaisun osalta ja Salon rakennus- ja ympäristölautakunnan päätös on tämän vuoksi kumottava ja Rakennus-Järvi Oy:n rakennuslupahakemus hylättävä.

Asian tultua edellä mainituilla perusteilla ratkaistuksi, lausuminen muista valitusperusteista ei ole tarpeen.

Asian laatuun nähden ja kun otetaan huomioon hallintolainkäyttölain (586/1996) 74 §, hallinto-oikeus on voinut hylätä Asunto Oy Peisankulman sekä A:n, B:n ja heidän asiakumppaninsa oikeudenkäyntikulujen korvaamista koskevat vaatimukset. Hallinto-oikeuden päätöksen lopputuloksen muuttamiseen tältä osin ei ole perusteita.

2. Asian laatuun nähden ja kun otetaan huomioon hallintolainkäyttölain (586/1996) 74 §, Asunto Oy Peisankulmalle tai A:lle ja B:lle ei ole velvoitettava maksettavaksi korvausta oikeudenkäyntikuluista korkeimmassa hallinto-oikeudessa.

3. Asian tultua tällä päätöksellä ratkaistuksi ei täytäntöönpanoa koskevista vaatimuksista ole tarpeen lausua.

Asian ovat ratkaisseet oikeusneuvokset Riitta Mutikainen, Kari Tornikoski, Jaakko Autio, Robert Utter ja Veronica Storträsk. Asian esittelijä Petri Hellstén.

Salon kaupungin tarkastusinsinööri

Salon rakennus- ja ympäristölautakunta

Turun hallinto-oikeus

Sovellettavat säännökset

Rakennuspaikka ja sen kaavoitustilanne

Rakennushanke

Oikeudellinen arviointi

Oikeudenkäyntikulut

Asunto Oy Peisankulma

A ja B

Rakennus-Järvi Oy

1. Ratkaisu valituksiin

1.1 Rakennushankkeen kuvaus

1.2 Kysymyksenasettelu korkeimmassa hallinto-oikeudessa

1.3 Sovellettavat oikeusohjeet

1.4 Oikeudellinen arviointi ja lopputulos