KKO:2021:35 – Bostadsaktiebolag

Ett bostadsaktiebolag hade på sin bekostnad i badrummet i en lägenhet som var i A:s besittning låtit utföra reparationer av sådana konstruktioner som hörde till bolagets underhållsansvar. På grund av reparationerna var bolaget skyldigt att även förnya A:s badrum invändigt. Enligt A fanns det fel i reparationsarbetena och hon yrkade skadestånd av bolaget på den grunden att bolaget hade försummat sin skyldighet att övervaka reparationsarbetena. Bolaget ansåg att A hade förlorat sin rätt att kräva ersättning, eftersom felet inte utan dröjsmål hade anmälts till bolaget.

Högsta domstolen ansåg att A inte hade uppfyllt sin i 4 kap. 8 § lagen om bostadsaktiebolag föreskrivna anmälningsskyldighet i förhållande till bolaget. Av detta följde dock inte att A skulle ha förlorat sin rätt att yrka skadestånd av bolaget.

L om bostadsaktiebolag 4 kap 8 §

Asunto-osakeyhtiö oli teettänyt kustannuksellaan A:n hallitseman huoneiston kylpyhuoneessa yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluneiden rakenteiden korjauksia. Korjausten vuoksi yhtiö oli velvollinen uusimaan myös A:n kylpyhuoneen sisäosat. A:n mukaan korjaustöissä oli virheitä, ja hän vaati yhtiöltä vahingonkorvausta sillä perusteella, että yhtiö oli laiminlyönyt velvollisuutensa valvoa korjaustöitä. Yhtiö katsoi A:n menettäneen oikeutensa vaatia korvausta, kun virheestä ei ollut viipymättä ilmoitettu yhtiölle.

Korkein oikeus katsoi, että A ei ollut täyttänyt asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 8 §:ssä säädettyä ilmoitusvelvollisuuttaan yhtiöön nähden. Tästä ei kuitenkaan seurannut, että A olisi menettänyt oikeutensa vaatia yhtiöltä vahingonkorvausta.

AsOYL 4 luku 8 §

Asian käsittely alemmissa oikeuksissa

Muutoksenhaku Korkeimmassa oikeudessa

A:lle myönnettiin valituslupa oikeudenkäymiskaaren 30 luvun 3 §:n 2 momentin 2 kohdan nojalla rajoitettuna koskemaan kysymystä siitä, oliko A reklamaatiovelvollisuutensa laiminlyönnin vuoksi menettänyt oikeutensa vaatia vahingonkorvausta yhtiöltä hovioikeuden tuomiossa selvitetyksi katsottujen seikkojen perusteella.

A vaati valituksessaan, että Korkein oikeus kumoaa hovioikeuden tuomion ja velvoittaa yhtiön suorittamaan vahingonkorvausta.

Yhtiö vaati vastauksessaan, että valitus hylätään.

Korkeimman oikeuden ratkaisu

Päätöslauselma

Hovioikeuden tuomio kumotaan. Asia palautetaan Turun hovioikeuteen, jonka on omasta aloitteestaan jatkettava asian käsittelyä.

Asian ovat ratkaisseet oikeusneuvokset Jukka Sippo, Jarmo Littunen, Päivi Hirvelä, Juha Mäkelä ja Alice Guimaraes-Purokoski. Esittelijä Paula Klami-Wetterstein.

Asian tausta

Asunto-osakeyhtiö B oli teettänyt kustannuksellaan yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluneita rakenteiden korjauksia osakkeenomistaja A:n hallitsemassa huoneistossa. Korjausten johdosta yhtiö oli joutunut uusimaan myös A:n kylpyhuoneen ja saunan sisäosat. Työ oli valmistunut helmikuussa 2015.

Kanne ja vastaus Pirkanmaan käräjäoikeudessa

A vaati kanteessaan, että yhtiö velvoitetaan asunto-osakeyhtiölain 24 luvun 6 §:n nojalla suorittamaan hänelle vahingonkorvausta 12 759,33 euroa. Kunnossapitotyö oli muun muassa laatoitustöiden osalta ollut hyvän rakennustavan vastaista ja siten virheellistä. Yhtiö oli laiminlyönyt valvoa, että sen palkkaama urakoitsija noudatti korjaustyössä hyvää rakennustapaa ja että lopputulos oli hyvän rakennustavan mukainen.

Yhtiö vaati vastauksessaan, että kanne hylätään. Perusteenaan yhtiö vetosi muun muassa siihen, että korvausvaatimus liittyi asunto-osakeyhtiölain kunnossapitovastuuseen, minkä vuoksi oli otettava huomioon lain 4 luvun 8 §:n reklamaatiovelvollisuus. Virheistä olisi tullut reklamoida viipymättä. A oli ilmoittanut virheistä yhtiölle vasta 31.1.2017. A oli aiempien reklamaatioidensa vuoksi tietoinen reklamaatiovelvollisuudesta ja oli passiivisuutensa myötä menettänyt oikeuden vaatia vahingonkorvausta.

Käräjäoikeuden tuomio 14.6.2018 nro 18/21453

Käräjäoikeus totesi, että kysymys oli yhtiön kunnossapitovastuulla olevasta työstä ja yhtiön oli tullut valvoa hyvän rakennustavan noudattamista. Työssä oli ollut virheitä ja yhtiö oli laiminlyönyt valvontavastuunsa laatoitustyön osalta.

A ja yhtiö eivät olleet pesuhuoneen korjauksen osalta olleet sopimussuhteessa keskenään, vaan vastaaja oli suorittanut sille kunnossapitovastuun perusteella kuuluvaa työtä. Asunto-osakeyhtiölain 24 luvun vahingonkorvaussäännöksissä ei ollut säädetty nimenomaista reklamaatiovelvollisuutta. Kantaja oli kuitenkin asunut huoneistossa remontin ajan ja voinut havaita laatoitustyön laadun heti sen valmistuttua helmikuussa 2015. Oli selvää, että kantajan oli näissä olosuhteissa toimittava aktiivisesti säilyttääkseen oikeutensa vahingonkorvaukseen. Yhtiöllä oli ollut perusteltu syy uskoa, ettei A:lla ollut vaatimuksia yhtiötä kohtaan. Käräjäoikeus katsoi, että kantaja oli passiivisuutensa vuoksi menettänyt oikeutensa vaatia yhtiöltä korvauksia.

Käräjäoikeus hylkäsi kanteen.

Asian on ratkaissut käräjätuomari Jyrki Jylhä.

Turun hovioikeuden tuomio 18.6.2019 nro 473

A valitti hovioikeuteen.

Käräjäoikeuden tavoin hovioikeus totesi, että yhtiöllä oli ollut velvollisuus huolehtia hyvän rakennustavan noudattamisesta. Koska virheiden korjaaminen oli kuulunut yhtiölle, A:lla oli toisaalta ollut asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 8 §:n nojalla velvollisuus ilmoittaa viivytyksettä yhtiölle havaitsemistaan virheistä. Hovioikeus katsoi, että A:n tekemät ilmoitukset aiemman remonttityön vastaavalle valvojalle ja yhtiön toiminnantarkastajalle eivät olleet täyttäneet A:n ilmoitusvelvollisuutta suhteessa yhtiöön. Aikaisintaan 23.11.2016 lähetetty ilmoitus yhtiölle oli tehty liian myöhään. Kun A ei ollut ilmoittanut virheistä viipymättä, A oli menettänyt oikeutensa vaatia yhtiöltä vahingonkorvausta kyseisistä virheistä. Kylpy- ja pukuhuoneen välisen tulvakynnyksen osalta virhe oli jäänyt näyttämättä.

Hovioikeus ei muuttanut käräjäoikeuden tuomion lopputulosta.

Asian ovat ratkaisseet hovioikeuden presidentti Kenneth Nygård, hovioikeudenneuvos Leena Mikkonen ja hovioikeudenneuvos Vilja Hahto.

Perustelut

1. Asunto-osakeyhtiö B on teettänyt kustannuksellaan A:n hallitseman huoneiston kylpyhuoneessa ja saunassa yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvien rakenteiden kosteusvaurioiden korjauksia ja uusinut tässä yhteydessä muun muassa kylpyhuoneen vesieristyksen. Korjaustöiden vuoksi on täytynyt uusia myös A:n kunnossapitovastuulle kuuluvat kylpyhuoneen ja saunan sisäosat, kuten lattian ja seinän laatoitukset. Työ on valmistunut helmikuussa 2015.

3. Yhtiö on vaatinut, että kanne hylätään. Yhtiön mukaan A:n olisi tullut ilmoittaa viipymättä virheistä asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 8 §:n nojalla. A oli kuitenkin reklamoinut yhtiölle vasta 31.1.2017 eli liian myöhään. A:lle ei ollut aiheutunut taloudellista vahinkoa, koska hän ei ole korjauttanut virheelliseksi väittämäänsä korjaustyötä ja vaatimus on siksi ennenaikainen.

4. Hovioikeus on käräjäoikeuden tavoin hylännyt kanteen. Hovioikeus on katsonut, että kun A ei ollut ilmoittanut yhtiölle virheistä viivytyksettä, hän oli menettänyt oikeutensa vaatia yhtiöltä vahingonkorvausta.

5. Korkeimmassa oikeudessa on ratkaistavana kysymys siitä, onko A menettänyt oikeutensa vaatia asunto-osakeyhtiöltä vahingonkorvausta yhtiön valvontavelvollisuuden laiminlyönnin perusteella sen vuoksi, että hän on ilmoittanut korjaustyön vioista ja puutteellisuuksista yhtiölle liian myöhään.

6. Asunto-osakeyhtiölain 24 luvun 6 §:n 1 momentin mukaan yhtiön on korvattava vahinko, jonka yhtiö on myötävaikuttamalla asunto-osakeyhtiölain tai yhtiöjärjestyksen määräyksen rikkomiseen tahallaan tai huolimattomuudesta aiheuttanut osakkeenomistajalle tai muulle henkilölle. Saman luvun 10 §:n 3 momentin mukaan kunnossapidosta tai sen laiminlyönnistä tai muutostyöstä aiheutuneen vahingon korvaamista koskeva 2 tai 6 §:n nojalla ajettava kanne voidaan nostaa osakkeenomistajaa tai yhtiötä vastaan vanhentumislain 7 §:ssä säädetyssä ajassa.

7. Lain 4 luvun 8 §:n mukaan osakkeenomistajan on ilmoitettava yhtiölle sellaisesta osakehuoneiston viasta tai puutteellisuudesta, jonka korjaaminen kuuluu yhtiölle. Ilmoitus on tehtävä viivytyksettä. Säännöksen perusteluissa (HE 24/2009 vp s. 97) todetaan, että siinä tarkoitetun ilmoitusvelvollisuuden laiminlyönnistä voi seurata osakkeenomistajan vahingonkorvausvastuu sellaisten vikojen korjaamisesta aiheutuvien kustannusten osalta, jotka olisi voitu välttää, jos osakkeenomistaja olisi ajoissa ilmoittanut vioista yhtiölle.

8. Asunto-osakeyhtiölakiin otetuilla vahingonkorvaussäännöksillä on pyritty selkeyttämään osakkeenomistajien ja yhtiön välistä vastuunjakoa. Aiemmin vahingonkorvausvastuusta ei ollut nimenomaisesti säädetty, ja käytännössä sovellettiin vahingonkorvauslain säännöksiä. Tämän vuoksi korvausvastuuta pidettiin vaikeasti selvitettävissä olevana. Lain perusteluiden mukaan tavoitteena on ollut, että asunto-osakeyhtiölaissa säännellyissä tilanteissa vahingonkorvausvastuu yhtiön, osakkeenomistajien ja johdon suhteissa määräytyisi asunto-osakeyhtiölain perusteella mahdollisimman kattavasti. Lain 24 luvun säännösten ei kuitenkaan ole tarkoitettu sulkevan pois sopimusvastuuta tai vahingonkorvauslakiin perustuvaa vastuuta. Niiden tarve vain on asunto-osakeyhtiölain vahingonkorvaussäännösten laajan soveltamisalan myötä vähäisempi. (HE 24/2009 vp s. 34-35 ja 269-270.)

9. Asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 8 §:n mukainen ilmoitusvelvollisuus on yhteydessä lain 4 luvun 3 §:ssä säädettyyn osakkeenomistajan kunnossapitovastuuseen kuuluvaan velvollisuuteen hoitaa huoneistoa huolellisesti. Lain esitöissä ilmoitusvelvollisuutta on perusteltu sillä, että osakkeenomistaja on hallintaoikeutensa vuoksi yhtiötä kohtaan vastuussa huoneiston asianmukaisesta käyttämisestä ja hoitamisesta, ja osakkeenomistajan tulee siten ilmoittaa yhtiölle kaikista havaitsemistaan yhtiön vastuulle kuuluvista vioista. (HE 24/2009 vp s. 96.)

10. Yhtiö on teettänyt sen kunnossapitovastuulle kuuluvia kosteusvaurioiden korjauksia A:n kylpyhuoneessa. Korjaustyön johdosta yhtiön on tullut asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 2 §:n 2 momentin nojalla korjata myös A:n kylpyhuoneen sisäosat, jotka muutoin kuuluvat osakkaan kunnossapitovastuun piiriin. Yhtiö on siten täyttänyt asunto-osakeyhtiölakiin perustuvaa kunnossapitovelvoitettaan kunnostuttaessaan A:n kylpyhuoneen sisäosat. Yhtiöllä on asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 1 §:n 3 momentin nojalla ollut velvollisuus huolehtia siitä, että työssä noudatetaan hyvää rakennustapaa.

11. Korkein oikeus toteaa, että yhtiön vastuun kannalta merkitystä ei ole sillä, että työ on teetetty ulkopuolisella urakoitsijalla. Työssä mahdollisesti ilmenneiden vikojen ja puutteellisuuksien korjaaminen on siten kuulunut yhtiön vastuulle. A:lla puolestaan on asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 8 §:n nojalla ollut velvollisuus ilmoittaa yhtiölle tällaisista yhtiön vastuulle kuuluvista vioista ja puutteellisuuksista viivytyksettä.

12. Hovioikeus on katsonut selvitetyksi, että kylpyhuoneen laatoituksen virheet ovat olleet A:n havaittavissa heti työn valmistuttua helmikuussa 2015. A on ilmoittanut virheistä yhtiölle aikaisintaan 23.11.2016. Korkein oikeus katsoo hovioikeuden tavoin, että A ei ole ilmoittanut havaitsemistaan virheistä lain edellyttämällä tavalla viivytyksettä.

13. Asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 8 §:ssä ei säädetä ilmoitusvelvollisuuden laiminlyönnin seuraamuksista. Säännöksen perusteluissa on todettu, että ilmoituksen laiminlyönyt osakkeenomistaja on vastuussa vahingosta siltä osin kuin se olisi voitu välttää ajoissa tehdyllä ilmoituksella (HE 24/2009 vp s. 9). Säännöksellä on siten pyritty turvaamaan yhtiön tehokas tiedonsaanti sen kunnossapitovastuulle kuuluvista vioista ja puutteista osakkaiden hallitsemissa tiloissa. Lain 4 luvun 8 § ei siis ole reklamaatiosäännös, jonka noudattamatta jättämisestä yksin seuraisi se, että osakkeenomistaja menettäisi oikeutensa vaatia korvausta yhtiöltä, vaan siinä asetetaan osakkeenomistajalle myötävaikutusvelvollisuus yhtiölle aiheutuvien kustannusten minimoimiseksi. Asiassa ei ole edes väitetty, että väitetty vahinko olisi osaksikaan aiheutunut A:n ilmoituksen laiminlyönnistä.

14. A ja asunto-osakeyhtiö B eivät ole olleet sopimussuhteessa yhtiön teettämän korjaustyön osalta. Yhtiö on suorittanut sille asunto-osakeyhtiölaissa säädetyn kunnossapitovastuun perusteella kuuluneita korjaustöitä. Korkein oikeus katsoo, ettei A:n ilmoitusvelvollisuutta ole perusteltua arvioida sopimusoikeudellisen reklamaationormiston nojalla.

15. Johtopäätöksenään Korkein oikeus katsoo, ettei A ole menettänyt oikeuttaan vaatia yhtiöltä vahingonkorvausta sillä alempien oikeuksien katsomalla perusteella, ettei hän ole ilmoittanut virheistä yhtiölle viivytyksettä.

16. A on perustanut korvausvaatimuksensa ensisijaisesti korjauskustannuksiin ja toissijaisesti huoneiston arvonalentumiseen. Korkein oikeus toteaa, että nämä ovat perusteita, jotka tuomioistuimen on asiassa esitetyn näytön perusteella arvioitava. Yksinomaan se, ettei A ole vielä teettänyt korjauksia, ei anna aihetta pitää vahingonkorvauskannetta ennenaikaisena.

17. Hovioikeus on lainvoimaisesti hylännyt A:n vaatimuksen tulvakynnyksen osalta. Muiden virheiden osalta Korkein oikeus katsoo, ettei A ilmoitusvelvollisuutensa laiminlyönnin perusteella ole menettänyt oikeuttaan vaatia yhtiöltä vahingonkorvausta. Kun käräjäoikeuden ratkaisu on vain osittain perustunut A:n ilmoitusvelvollisuuden laiminlyöntiin, Korkein oikeus pitää tarkoituksenmukaisena, että asian käsittelyä jatketaan hovioikeudessa vahingonkorvausvaatimuksen tutkimiseksi.

Asian tausta ja käsittely alemmissa oikeuksissa

Kysymyksenasettelu

Sovellettavat säännökset ja oikeudellisen arvioinnin lähtökohdat

Arviointi tässä tapauksessa

Kanteen ennenaikaisuutta koskeva väite

Asian käsittelyn jatkaminen hovioikeudessa