KKO:2021:63 – Inlösningslagen

En stad hade löst in delar av tomter som ägdes av bostadsaktiebolag och som i detaljplanen hade anvisats som gatuområden. Den ändring av detaljplanen som hade föregått inlösningen hade inte minskat byggrätten på tomterna, och inlösningen hade gällt den del av tomterna som låg utanför byggnadsytan enligt detaljplanen. För de områden som skulle inlösas betalades ersättning så att som grund användes användningsändamålet enligt den tidigare detaljplanen, kvartersområde för affärs- och bostadsvåningshus.

Högsta domstolen ansåg av de skäl som framgår av avgörandet att inlösningsersättningen skulle bestämmas enligt den s.k. likvärdighetsprincipen så, att varje del av tomterna som fanns på ett detaljplaneområde och som hade bildats enligt en bindande tomtindelning var likvärdig. (Omröstn.)

InlösningsL 30 § 1 mom

Kaupunki oli lunastanut asunto-osakeyhtiöiden omistamista tonteista osia asemakaavan mukaiseksi katualueeksi. Lunastusta edeltänyt asemakaavan muutos ei ollut vähentänyt tonttien rakennusoikeuden määrää, ja lunastus oli kohdistunut asemakaavan mukaisen rakennusalan ulkopuoliseen tonttien osaan. Lunastettavista alueista suoritettiin korvausta siten, että perusteena käytettiin edellisen asemakaavan mukaista liike- ja asuntokerrostalojen korttelialueen käyttötarkoitusta.

Korkein oikeus katsoi ratkaisusta ilmenevin perustein, että lunastuskorvaus oli määrättävä niin sanotun samanarvoisuusperiaatteen mukaisesti siten, että asemakaava-alueella sitovan tonttijaon mukaisten tonttien jokainen osa oli samanarvoinen. (Ään.)

LunastusL 30 § 1 mom

Asian käsittely lunastustoimituksessa ja maaoikeudessa

Muutoksenhaku Korkeimmassa oikeudessa

Kaupungille myönnettiin valituslupa.

Kaupunki vaati valituksessaan, että maapohjan kohteenkorvauksen määräksi vahvistetaan 45 euroa neliömetriltä.

Asunto Oy A vastasi valitukseen ja vaati sen hylkäämistä.

Asunto Oy B, Asunto Oy C, Asunto Oy D ja Asunto Oy E eivät vastanneet valitukseen.

Välitoimet

Korkein oikeus pyysi Maanmittauslaitoksen keskushallinnolta lausunnon niin sanotun samanarvoisuusperiaatteen soveltamisesta toimituskäytännössä asemakaavan muutoksia koskevissa lunastustilanteissa.

Maanmittauslaitoksen keskushallinto antoi pyydetyn lausunnon.

Kaupunki antoi pyydetyn lausuman Maanmittauslaitoksen keskushallinnon lausunnosta. Kaupungin vastapuolina olevat asunto-osakeyhtiöt eivät antaneet niiltä pyydettyjä lausumia.

Korkeimman oikeuden ratkaisu

Tuomiolauselma

Maaoikeuden tuomion lopputulosta ei muuteta.

Asian ovat ratkaisseet oikeusneuvokset Jukka Sippo, Lena Engstrand, Juha Mäkelä (eri mieltä), Eva Tammi-Salminen (eri mieltä) ja Jussi Tapani. Esittelijä Heikki Heino.

Eri mieltä olevien jäsenten lausunnot

Erimielisyyteni koskee sitä, mikä merkitys asiassa on sillä, että kaavamuutoksen yhteydessä alaltaan pienentyvien tonttien rakennusoikeudet on päivitetty siten, ettei minkään tontin rakennusoikeus ole vähentynyt.

Kaavoituksen ja lunastuksen erillisyydestä huolimatta edellä todettujen lähtökohtien kaavamainen soveltaminen saattaa joissain tapauksissa johtaa lunastuslain tavoitteiden ja yleisen rikastumiskiellon kannalta ongelmallisiin lopputuloksiin. Kaavoituksen vaikutukset pyritään neutralisoimaan alueen lunastuskorvausta määrättäessä siten, että korvaus määrätään sen käyttötarkoituksen mukaisesti, joka alueella on ollut ennen asemakaavan muuttamista. Jos kaavoituksen yhteydessä jo kuitenkin pyritään uusilla määräyksillä nimenomaisesti rajoittamaan kaavasta alueen omistajalle aiheutuvaa taloudellista menetystä, saattaa tämän taloudellisen menetyksen täysimääräinen huomioon ottaminen lunastuskorvauksen määrää arvioitaessa johtaa lunastettavan alueen omistajalle aiheutuneen menetyksen hyvittämiseen yli sen todellisen määrän.

$eb

Katson, että kaavassa turvattu rakennusoikeuden ennallaan säilyminen alaltaan pienentyvien tonttien osalta tulee lunastuslain 36 §:n mukaisena hyötynä vähentää määrättävästä lunastuskorvauksesta kohtuuden mukaan sovitellen. Palautan asian lunastustoimituksessa uudelleen käsiteltäväksi.

Olen samaa mieltä kuin oikeusneuvos Tammi-Salminen.

Lunastustoimituksen nro 2017-550511 päätös 15.8.2018

Kaupunki oli 21.2.2017 hakenut maankäyttö- ja rakennuslain 96 §:n perusteella lunastustoimitusta 20.6.2016 hyväksytyn asemakaavan muutoksen mukaisen katualueen lunastamiseksi useista eri kiinteistöistä kaupungin keskustan ruutukaava-alueella.

Toimituksessa päätettiin lunastaa katualueet asemakaavan osoittamassa laajuudessa. Lunastettavat alueet olivat kooltaan 21-114 neliömetriä.

Lunastustoimikunta totesi, että lunastettavat alueet sijaitsevat erittäin keskeisellä alueella kaupungissa. Ne olivat olleet ennen lunastustoimituksen perusteena ollutta asemakaavan muutosta liike- ja asuntokerrostalojen korttelialuetta (AK, AL, ALK), joilla tonttitehokkuusluku vaihteli välillä 0,9-0,95. Kaavanmuutoksen jälkeen lunastettavat alueet ovat katualuetta.

Lunastustoimikunta totesi myös, että lunastuksen kohteena oleva alue arvioidaan edellisen asemakaavan mukaisen käyttötarkoituksen mukaan ja kaavanmuutoshetken aikaisella hintatasolla. Tätä arvoa korjataan tarvittaessa kaavoittamattoman maan hinnan nousua vastaavilla korjauskertoimilla. Jos korjauskertoimia ei ole tiedossa, korjaus tehdään elinkustannusindeksillä. Korvausarvioinnissa käytetään ensisijaisena menetelmänä kauppa-arvomenetelmää. Tämän takia lunastustoimikunta oli selvittänyt kaupungissa tehtyjä kerrostalotonttikauppoja.

Lunastustoimikunnan mukaan tässä tapauksessa katualueen lunastuksella ei ollut välitöntä vaikutusta tonttien rakentamiseen, koska kerrostalotontit oli jo rakennettu. Lunastustoimikunta katsoi, että korvausperusteena oli kuitenkin käytettävä rakennusoikeutta omaavan kerrostalotontin arvoa. Lunastustoimikunta perusteli tätä arviointikirjallisuudessa esitetyllä yleisellä näkemyksellä, jonka mukaan jokainen tontin neliö on yhtä arvokas. Lunastustoimikunta päätti, että lunastuksen kohteena oleville kiinteistöille määrätään maapohjakorvausta 430 euroa neliömetriltä.

Asian ovat ratkaisseet toimitusinsinööri Harri Turunen ja uskotut miehet.

Pohjois-Savon käräjäoikeuden maaoikeutena 17.4.2019 antama tuomio nro 18/6616

Kaupunki valitti toimitusratkaisusta maaoikeuteen ja vaati, että lunastuskorvauksen määrä alennetaan 45 euroon neliömetriltä kiinteistöjen A, B, C, D ja E osalta.

Kiinteistön A omistaja Asunto Oy A vaati valituksen hylkäämistä.

Kiinteistöjen B, C, D ja E omistajat Asunto Oy B, Asunto Oy C, Asunto Oy D ja Asunto Oy E ilmoittivat, että ne eivät osallistu oikeudenkäyntiin.

Maaoikeus katsoi arviointiopilliseen kirjallisuuteen ja viittaamaansa oikeuskäytäntöön nojautuen, että erityisesti sitovan tonttijaon mukaisen tontin jokainen osa on pääsääntöisesti yksikköhinnaltaan samanarvoinen. Tämä johtuu siitä, että tontille ei voida rakentaa ennen kuin rakennusluvan hakija hallitsee koko tonttia ja se on merkitty kiinteistörekisteriin. Näin ollen tällaista tonttia on arvioitava oikeudellisesti jakamattomana kokonaisuutena.

Maaoikeus katsoi myös, että korvaus lunastettavasta alueesta oli määrättävä sen käyttötarkoituksen mukaisesti, joka oli vallinnut alueella ennen asemakaavan muuttamista. Vaikka lunastus oli kohdistunut kaavan mukaisen rakennusalan ulkopuoliseen tontinosaan, se ei antanut aihetta poiketa lähtökohdaksi asetettavasta tontin eri osien samanarvoisuudesta.

Maaoikeus hylkäsi kaupungin valituksen.

Asian ovat ratkaisseet käräjätuomari Jusse Määttä, maaoikeusinsinööri Jouko Sillanpää ja lautamiehet.

Perustelut

1. Lunastustoimikunta on päättänyt kaupungin hakemassa lunastustoimituksessa, että kaupungilla oli oikeus lunastaa asemakaavan muutoksen mukaiset katualueet maankäyttö- ja rakennuslain 96 §:n 1 momentissa tarkoitettuna yleisenä alueena asunto-osakeyhtiöiden omistamista, kaupungin keskustan ruutukaava-alueella sijaitsevista kiinteistöistä. Ennen lunastuksen perusteena ollutta asemakaavan muutosta lunastettavat alueet, kooltaan 21-114 neliömetriä, olivat olleet liike- ja asuinkerrostalojen korttelialuetta (AK, AL, ALK). Korvausarviointi oli tehty noudattaen kauppa-arvomenetelmää johtamalla lunastushinta vastaavanlaisina pidettyjen kohteiden vertailukelpoisista kaupoista. Kun jokainen tontin neliö on yhtä arvokas, perusteltuna oli pidetty korvata lunastettavat alueet rakennusoikeutta omaavan kerrostalotontin arvolla, jonka määräksi oli katsottu 430 euroa neliömetriltä.

2. Kaupunki on valittanut maapohjakorvauksen määrästä maaoikeuteen ja vaatinut kohteenkorvauksen alentamista 45 euroon neliömetriltä. Maaoikeus ei ole muuttanut lunastustoimikunnan päätöstä.

3. Korkeimmassa oikeudessa on kaupungin valituksen johdosta kysymys siitä, millä perusteella lunastuksen kohteina olevista alueista määrätään kohteenkorvaus ja onko lunastustoimituksessa määrättyä korvausta alennettava.

4. Kaupunki on valituksessaan katsonut, että maapohjakorvaus oli virheellisesti johdettu alueen rakennusoikeuden arvosta, joka ei kohdistu tonteista lunastettaville alueille ja jota maanomistajat eivät menetä. Asemakaava-alueella tontti jakautuu eriarvoisiin alueisiin. Lunastuskorvaus ei voi perustua käypään kerrostalotontin neliömetrihintaan, kun kerrostalotonttien arvo määräytyy pinta-alan sijaan rakennusoikeuden määrän mukaan ja kun rakennusoikeus oli uudessa kaavassa määritelty absoluuttisina lukuina, ei pinta-alasta riippuvina tehokkuuslukuina. Lunastettavat alueet olivat olleet aiemmassa asemakaavassa jo rakennettujen kerrostalotonttien rakennusalan ulkopuolisia, katumelualueella sijaitsevia, istutettavia tontinosia. Asemakaavan muutos ei ollut aiheuttanut rakennusoikeuden alenemista yhdellekään tontille ja osalle tonteista rakennusoikeuden määrä oli kasvanut. Laissa tarkoitetun taloudellisen menetyksen korvaamisen sijaan maanomistajille oli määritetty mittava taloudellinen hyöty.

5. Maankäyttö- ja rakennuslain 96 §:n 1 momentin mukaan kunta saa asemakaava-alueella ilman erityistä lupaa lunastaa sellaisen yleisen alueen, joka asemakaavassa on tarkoitettu kunnan laitokselle tai kunnan muihin tarpeisiin. Saman lain 103 §:n mukaan jollei siitä, mitä muualla kyseisessä laissa säädetään, muuta johdu, kyseisen lain nojalla tapahtuvaa lunastusta toimeenpantaessa on noudatettava kiinteän omaisuuden ja erityisten oikeuksien lunastuksesta annettua lakia (jäljempänä lunastuslaki). Koska maankäyttö- ja rakennuslaissa ei ole nyt kysymyksessä olevaa tilannetta koskevia säännöksiä korvauksen arvioimisesta ja määräämisestä, sovellettavaksi tulevat lunastuslain säännökset.

6. Lunastuslain 29 §:n mukaan lunastettavan omaisuuden omistajalla on oikeus saada täysi korvaus (lunastuskorvaus) lunastuksen vuoksi aiheutuvista taloudellisista menetyksistä. Lunastuskorvaus muodostuu kohteen- ja haitankorvauksesta sekä vahingonkorvauksesta sen mukaan kuin lunastuslaissa säädetään. Tässä asiassa on kysymys ainoastaan kohteenkorvauksesta, joka lain 30 §:n 1 momentin mukaan on määrättävä omaisuuden käyvän hinnan mukaisesti. Mikäli käypä hinta ei vastaa luovuttajan täyttä menetystä, arvioiminen on perustettava omaisuuden tuottoon tai siihen pantuihin kustannuksiin.

7. Lunastuslain 31 §:n 1 momentin mukaan jos se yritys, jonka toteuttamiseksi lunastus toimeenpannaan, on merkittävästi korottanut tai alentanut lunastettavan omaisuuden arvoa, korvaus on määrättävä vastaamaan sitä arvoa, joka omaisuudella olisi ollut ilman sanottua vaikutusta. Lain 36 §:ssä säädetään hyödyn vähentämisestä lunastuskorvauksesta, jos saman henkilön jäljelle jäävän omaisuuden käyttämiselle aiheutuu pysyväisluontoista hyötyä lunastuksesta tai siitä yrityksestä, jonka toteuttamiseksi lunastus toimeenpannaan. Pykälän mukaan hyöty on kohtuuden mukaan sovitellen ja korvauksensaajan oikeutta täyteen korvaukseen supistamatta vähennettävä 30-35 §:n nojalla määrättävästä korvauksesta.

8. Korvauksen perusteita koskevien lunastuslain säännösten tavoitteena on, että korvausperusteet ovat oikeudenmukaisia sekä luovuttajan että lunastajan näkökulmasta. Lain 29 ja 30 §:stä ilmenevällä täyden korvauksen periaatteella tarkoitetaan sitä, että luovuttajan varallisuusasema ei saa lunastuksen vuoksi huonontua eikä myöskään parantua. Lain 31 ja 36 §:n säännökset ilmentävät tarkoitusta estää se, että lunastajan olisi maksettava korvaus sellaisista eduista, jotka ovat aiheutuneet yksinomaan lunastajan omista toimenpiteistä. (Ks. HE 179/1975 II vp s. 18.) Korvaus on määrättävä sen mukaan, mitä luovuttaja menettää, eikä sen mukaan, mitä lunastaja saa (HE 179/1975 II vp s. 20).

9. Korkeimman oikeuden vakiintuneen ratkaisukäytännön mukaan korvaus kaavanmuutostilanteissa lunastettavasta alueesta on määrättävä sen käyttötarkoituksen mukaisesti, joka alueella on vallinnut ennen asemakaavan muuttamista (KKO 2013:87, kohta 7 ja siinä viitatut ratkaisut). Lunastukseen liittyneille asemakaavaratkaisuille ei ole annettu itsenäistä vaikutusta määrättäessä lunastuslain mukaisia korvauksia (KKO 2013:87, kohta 8 ja siinä viitatut ratkaisut). Ratkaisussa KKO 1990:98 on nimenomaisesti todettu, että asemakaava ei ollut lunastuslain 36 §:ssä tarkoitettu yritys, josta mahdollisesti aiheutunut hyöty olisi tullut ottaa huomioon lunastuskorvausta määrättäessä. Ratkaisussa KKO 2013:87 (kohta 8) asemakaavan muutoksesta johtunutta rakennusoikeuden lisäämistä ei ole puolestaan pidetty tällaisena lunastuskorvausta määrättäessä huomioon otettavana hyötynä.

10. Arvioitaessa lunastuslain 30 §:n 1 momentin mukaista lunastettavan kohteen käypää arvoa on aikaisemmassa, sekä tontinosan lunastuksia että kaavanmuutoksista aiheutuneita yleisen alueen lunastuksia koskevassa oikeuskäytännössä katsottu tontin eri osien pääsääntöisesti olevan yksikköhinnaltaan samanarvoisia (ks.

, KKO 2011:47, kohta 6 ja KKO 2019:51, kohta 19). Merkitystä ei ole ollut sillä, onko lunastettava tontinosa tai alue sijoittunut tontin rakennusalalle vai tontin muuhun alueeseen. Korkein oikeus on todennut tontinosan lunastusta koskevassa ratkaisussa KKO 2011:47 (kohta 6), että tontin osien samanarvoisuutta koskeva lähtökohta perustuu siihen, että kaavan mukainen tontti on kokonaisuus, jonka arvo jakautuu tasaisesti koko tontin alueelle. Tämän periaatteen taustalla on myös ajatus siitä, että tontilla olevan rakennusoikeuden hyödyntäminen edellyttää tontin kaikkien osien hankintaa, sillä tonttia ei saa merkitä kiinteistörekisteriin eikä tontille myöntää rakennuslupaa, elleivät kaikki tontin osat kuulu samalle omistajalle.

$f1

$f2

13. Ratkaisussa KKO 1993:34 on nimenomaisesti ollut kysymys samanarvoisuusperiaatteen soveltamisesta kerrostalotontin neliöhinnalla lunastetulla alueella. Siinä asemakaavassa puistoksi osoitettujen alueiden lunastustoimituksessa korvaus määrättiin sen käyttötarkoituksen perusteella, johon alue oli osoitettu aiemmassa rakennuskaavassa, ja sen rakentamistehokkuuden perusteella, jota vastaavilla alueilla keskimäärin oli noudatettu. Korkein oikeus katsoi, että asiassa ei ollut esitetty seikkoja, joiden nojalla rakennuspaikan eri osien arvoa olisi ollut arvioitava erilaisin perustein. Edes lunastuskohteen joen rantatörmän aluetta, joka oli tulvariskin vuoksi rakennuskelvotonta, ei katsottu sellaiseksi alueeksi, jolla samanarvoisuusperiaatteesta saatettiin poiketa.

14. Korkein oikeus toteaa, että lunastuskorvausten perusteista säädetään lunastuslaissa, jonka mukaan korvausten lähtökohtana on luovuttajan taloudellisten menetysten täysimääräinen korvaaminen ja lunastettavasta omaisuudesta on määrättävä omaisuuden käyvän hinnan mukainen täysi korvaus. Samanarvoisuusperiaate on toimitus- ja oikeuskäytännössä kehittynyt, näiden lunastuslain mukaisten lunastuskorvausten arvioinnissa vakiintuneesti sovellettu lähtökohta. Kun lunastuslain tarkoituksena on, että luovuttajan varallisuusasema ei saa lunastuksen vuoksi huonontua eikä myöskään parantua, lunastuskorvausten arvioinnissa on otettava huomioon myös yleisessä korvausoikeudessa sovellettava niin sanottu rikastumiskielto.

15. Lunastettavat alueet ovat olleet aikaisemman asemakaavan sitovan tonttijaon mukaisia liike- ja asuntokerrostalojen korttelialueita (AK, AL, ALK), joilla tonttitehokkuusluku on vaihdellut välillä 0,9-0,95. Asiassa on riidatonta, että lunastus on kohdistunut rakennusalan ulkopuoliseen tontin osaan ja että lunastuksen kohteena olevat tontit eivät ole menettäneet lunastuksessa rakennusoikeutta. Lunastettavat alueet ovat olleet kooltaan 21-114 neliömetriä, ja ne ovat muodostaneet verrattain pienen osuuden tonttien kokonaispinta-alasta.

16. Lunastettavasta alueesta on edellä todetulla tavalla määrättävä korvaus sen käyttötarkoituksen mukaisesti, joka alueella on ollut ennen asemakaavan muuttamista. Tässä asiassa korvauksen perusteena on siten käytettävä asemakaavan muuttamista edeltävää tilannetta, jossa lunastettavat alueet ovat olleet edellä mainittuja sitovan tonttijaon mukaisia liike- ja asuntokerrostalojen korttelialueita. Edellä todetusti korvausta määrättäessä ei oteta huomioon asemakaavan muutoksesta johtunutta rakennusoikeuden lisäämistä. Tässä asiassa ei siten ole arvioinnissa merkitystä sillä kaupungin esittämällä seikalla, että rakennusoikeuden määrä on osalla tonteista suurempi kuin entisessä kaavassa.

$f4

$f5

19. Korkein oikeus katsoo edellä todetuilla perusteilla, että maaoikeuden soveltama, samanarvoisuusperiaatteeseen perustuva korvausperuste ei muodostu lunastuslain säännösten vastaiseksi ja liialliseksi, kun lisäksi otetaan huomioon se, että vähäiset lunastettavat alueet ovat muodostaneet verrattain pienen osuuden tonttien kokonaispinta-alasta, eikä lunastettavista alueista maksettava korvaus ole muodostunut kohtuuttoman suureksi suhteessa tonttien arvoon. Toisenlaiseen johtopäätökseen ei anna aihetta sekään, että tonteilla on jo hyödynnetty asemakaavassa annettu rakennusoikeus.

20. Korkein oikeus katsoo edellä esitetyillä perusteilla, että kiinteistöille A, B, C, D ja E määrättyä maapohjakorvausta ei ole syytä alentaa kaupungin vaatimalla tavalla.

Oikeusneuvos Tammi-Salminen:

Oikeusneuvos Mäkelä:

Asian tausta ja kysymyksenasettelu

Sovellettavat säännökset

Säännösten tulkintakäytäntö ja arvioinnin lähtökohdat

Korkeimman oikeuden arviointi

Johtopäätös

KKO 1993:34