Tribunal d’arrondissement, 16 novembre 2023, n° 2020-09091

Jugement commercial 2023TALCH06/01294 Audience publique du jeudi,seize novembredeux mille vingt-trois. Numéro de rôle TAL-2020-09091 Composition: Maria FARIA ALVES, vice-présidente; Muriel WANDERSCHEID,juge; Paula GAUB, juge; ClaudeFEIT,greffière. Entre: la société anonymeSOCIETE1.)SA,établie et ayant sonsiège social à L- ADRESSE1.), inscrite au Registre de Commerce et des Sociétés de Luxembourg sous le numéroNUMERO1.), représentée par son conseil d’administration actuellement enfonctions, partie demanderesse, aux termes d’un exploit de l’huissier de justicesuppléant Tessy SIEDLER, en remplacement de l’huissier de justice GillesHOFFMANN de Luxembourg, signifié en date du4 novembre 2020, partie défenderesse sur reconvention,comparant parMaîtreMario DI STEFANO, avocat à la Cour constitué, demeurant à Luxembourg, et: MadamePERSONNE1.),née leDATE1.), actuellement sans état connu, demeurant à L-ADRESSE2.), partie défenderesse,aux termes d’un exploit de l’huissier de justicesuppléant Tessy SIEDLER, en remplacement de l’huissier de justice GillesHOFFMANN de Luxembourg, signifié en date du 4 novembre 2020,

2 partie demanderesse par reconvention,comparant par MaîtreAnne BAULER, avocat à la Cour constitué, demeurant à Luxembourg. ___________________________________________________________________

3 Le Tribunal: Les faits: En date du 27 mai 2013, la société anonyme SOCIETE1.)SA (ci-après, «SOCIETE1.)») etPERSONNE1.) ont signé un acte notarié (ci-après, le «Contrat»),portant sur la vente en état futur d’achèvement d’une surface de 191,48 mètres carrés, de trois garages souterrains et de deux celliers dans la résidence «ADRESSE3.)», à construire sur le terrain sis à L-ADRESSE4.), inscrit au cadastre de la commune de Luxembourg, section HoC deADRESSE5.), numéros de cadastre NUMERO2.)etNUMERO3.)(ci-après, la«Surface»). Le 18 septembre 2015,SOCIETE1.)a adressé une facture à hauteur de 159.282,39 EUR àPERSONNE1.)(ci-après, la «Facture finale»). En date du 1 er octobre 2015,SOCIETE1.)a adressé un rappel de payer la Facture finale àPERSONNE1.)(ci-après, le «Rappel»). En date du 9 décembre 2016, un procès-verbal de réception avec remise des clés et relevé contradictoire des compteurs (ci-après, le «Procès-verbal de réception») a été signé parSOCIETE1.)etPERSONNE1.). En date du 14 décembre 2016, l’expert KINTZELE(ci-après, l’«Expert»)a établi son rapport d’expertise (ci-après, le «Rapport»). Procédure: Par exploit d’huissier du 4 novembre 2020,SOCIETE1.)a assignéPERSONNE1.)à comparaître devant le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, siégeant en matière commerciale,selon la procédure civile. La clôture de l’instruction a été ordonnée en date du 18 janvier 2023. Lors de l’audience du 4octobre 2023, l’affaire a été prise en délibéré, sur rapport du magistrat de la mise en état, les mandataires entendus en leurs plaidoiries. Prétentions et moyens: Dans ses dernières conclusions du 23 septembre 2022,SOCIETE1.)sollicitela condamnation dePERSONNE1.)au paiement de la somme de 122.728,02 EUR, augmentée des intérêts de retard conventionnels, sinon des intérêts de retard prévus par l’article 3 de la loi modifiée du 18 avril 2004 relative aux délais de paiement et aux intérêts de retard (ci-après, la «loi de 2004»), sinon des intérêts légaux, à compter du 18 septembre 2015, date d’envoi de la Facture finale, sinon à compter du 1 er octobre 2015, date du Rappel, sinon à compter de la demande en justice, chaque fois jusqu’àsolde. La partie demanderesse requiert encore la condamnation dePERSONNE1.)au paiement de la somme de 68.034,97 EUR, au titre des frais et honoraires d’avocat qu’elle a dû exposer pour recouvrir sa créance, sur base de l’article 5 (3) de la loi de 2004, sinon sur base des articles 1134 et suivants du Code civil, sinon sur base des

4 articles 1382 et 1383 du Code civil, augmentée des intérêts légaux, à compter des décaissements respectifs, sinon à compter de la demande en justice, jusqu’à solde. SOCIETE1.)sollicite en outre la condamnation dePERSONNE1.)au paiement de la somme de 40.-EUR en application de l’article 5 (1) de la loi de 2004, à titre d’indemnisation pour les frais de recouvrement exposés antérieurement à l’introduction de la présente instance. La requérante demande encore une indemnité de procédure à hauteur de 5.000.-EUR sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile. SOCIETE1.)sollicite finalement l’exécution provisoire sans caution et sur minute du présent jugement ainsi quela condamnation dePERSONNE1.)aux frais et dépens de l’instance en application de l’article 238 du Nouveau Code de procédure civile, avec distraction au profit de Maître DI STEFANO, qui la demande, affirmant en avoir fait l’avance. La requérante base sademande à titre principal sur l’article 109 du Code de commerce, subsidiairement sur l’article 1234 du Code civil, plus subsidiairement sur les articles 1134 et suivants du Code civil, encore plus subsidiairement sur les articles 1382 et suivants du Code civil et, en dernier ordre de subsidiarité, sur toutes les autres bases légales à suppléer par le tribunal. A l’appui de ses prétentions,SOCIETE1.)fait valoir quePERSONNE1.)disposerait de la qualité decommerçante.L’ensemble des actes réalisés par elleseraient dès lors réputés avoir été commerciaux. En effet,PERSONNE1.)aurait été inscrite au Registre de Commerce et des Sociétés (ci-après, le «RCS») en tant que commerçante, et ce, jusqu’au 27 décembre 2018. Elle aurait dès lors été commerçante lejour de l’acquisitionde la Surface. Il en découlerait quePERSONNE1.), enprocédant à l’achat delaSurface à des fins spéculatives, voire en vue de sa mise en location à titre commercial,aurait exercé un acte de commerce. L’article109 du Code decommerce trouveraitdès lorsapplication en l’espèce. La partie défenderesse n’auraitpas valablementcontesté la correspondance commerciale échangée entre parties, ni la Facture finale, de sorte que sa demande serait fondée sur base du principe de la correspondance commerciale acceptée, sinon sur base du principe de lafacture acceptée. Plus précisément, lapartie défenderesse aurait contesté la Facture finale après avoir réceptionné le Rappel et non pas immédiatement aprèsréception de la facture en question. Ladite contestation serait dès lors intervenue de manière tardive. A cela s’ajouterait que les protestations tardives émises par la partie défenderesse seraient vagues et générales, de sorte qu’elles ne sauraient valoir contestations précises etpertinentes au sens de l’article 109 du Code de commerce.

5 A titre subsidiaire,SOCIETE1.)base sa demande sur l’article 1234 du Code civil et argue qu’elle détiendrait une créance à hauteur de126.885,44 EURenvers la partie défenderesse en application duContrat. L’obligationde payerquePERSONNE1.)auraitenvers elle,s’éteindrait uniquement par lerèglementdu montant précité en faveur de la requérante. Or, à défaut de ce faire, sa demande serait fondée pour le montant réclamé. A titre plus subsidiaire, la partie demanderessefait valoirqu’en applicationde l’article 1134 du Code civil,PERSONNE1.)serait obligée à lui payer la somme de 126.885,44 EUR. SOCIETE1.)ayant exercé toutes les prestations commandées parPERSONNE1.) dans le cadre du Contrat,il appartiendrait à cette dernière de remplir ses obligations contractuelles et de payer le prixconvenu. Contrairement aux affirmations de la partie défenderesse,PERSONNE1.)aurait été informée parSOCIETE1.)du fait que des travaux supplémentaires devraient être réalisés par la requérante. En effet, différents changements des plans d’aménagement de la cuisine et des plans de base(ci-après, les «Plans»)auraient été effectuésà la demande de PERSONNE1.)etde sonlocataire,la société à responsabilitélimitéeSOCIETE2.) SARL (ci-après, «SOCIETE2.)» ou le «locataire»),de sorte que des travaux supplémentaires, non prévus au Contrat, auraient dû être réalisés parSOCIETE1.)et d’autres prestataires. PERSONNE1.) auraiten outremandaté différents intervenants qui seraient intervenues sur le chantier en question.«MonsieurPERSONNE2.)», en sa qualité de locataire de la Surfaceet de représentant deSOCIETE2.), aurait également réalisé des travaux sur la Surface, et ce, sansconsulter préalablementSOCIETE1.).Or, les prestations effectuées par ces derniers n’auraient pas été réalisées selon les règles de l’art, de sorte qu’SOCIETE1.)aurait été contrainte à réparer les dégâts causés. Lesdites prestations ne seraient évidemment pas prévues au Contrat. La partie défenderesseaurait étéconscienteque les travaux supplémentaires à réaliser seraient complémentaires au Contrat et engendreraient, de ce fait,des coûts supplémentaires. En acceptantque les travaux litigieux soient réalisés parSOCIETE1.), cette dernière aurait acquiescéde manière impliciteà ce que les prestations supplémentaires lui soient facturées. Certainesprestations auraientmêmeétéexpressémentcommandées par la partie défenderesse etson locataire. La requérante précise que la partie défenderesse ainsi quele locataireauraient participé aux nombreuses réunions qui se seraient déroulées entre ces derniers et SOCIETE1.)et durant lesquellesdifférentes versions desPlansauraient été discutées.

6 SOCIETE1.)auraiten outrepris le soin de faire traduire en français, à la demande de PERSONNE1.), différents courriers et courriels adressésà cette dernière,ainsi que les retranscriptions desdifférentesréunions de chantier. PERSONNE1.)ne saurait dès lors valablement prétendre ne pas avoir su que ses prestations supplémentaires engendreraient également des coûts supplémentaires dans son chef. Le Rapport ainsi que l’attestation testimoniale dePERSONNE3.)établiraient le bien- fondé desaffirmations précitées. Plus précisémentl’Expertaurait,non seulement constaté la réalité et la conformité des prestations facturées parSOCIETE1.)dans le cadre de la Facture finale, mais encore relevé que les prestations incluses dans le document inti tulé «Kostenaufstellung Gewerbe G 01» représenteraient des prestations réalisées en- dehors du Contrat et justifieraient, de ce fait, l’augmentation du prix de vente facturé. SOCIETE1.)réfute l’affirmation de la requérante selon laquelle un écrit au sensde l’article 1793 du Code civil serait requis afin d’établir quePERSONNE1.)aurait commandé les travaux supplémentaires réalisés par la requérante. La partie défenderesse, qui aurait accepté à plusieurs reprises la prestation de travaux supplémentairesparSOCIETE1.),sans commande écrite préalable, aurait renoncé de manière implicite à l’application de l’article précité. De plus, leprincipe de l’immutabilité du prix prévu par l’article 1793 du Code civil et invoqué par la partie défenderesse pour ce qui est des prestations listées sous le titre «Kostenaufstellung Gewerbe G 01»,serait à écarterau motif qu’il s’appliquerait uniquement aux modifications et augmentations des travaux formant l’objet du Contrat et dont le prix aurait été convenuà l’avanced’un commun accord entre parties. La requérante ajoute encore quePERSONNE1.), en niant avoir commandé les travaux litigieux, ferait preuve de mauvaise foi. SOCIETE1.)avance encoreavoir droit au paiement du dernier acompte de 5%. La partie défenderesse n’aurait pas contesté ledit montant et l’ensemble des travaux prévus au Contrat auraient été réalisés, de sorte que la Surface serait achevée. Ce qui précède serait étayé par le fait quePERSONNE1.)aurait signé le Procès-verbal de réception,sans émettrederéserve. Les trois postes prétendument inachevés invoqués par la partie défenderesse ne feraient pas partie des prestations prévues au Contrat. SOCIETE1.)se rapporte à prudence de justice quant à la recevabilité des demandes reconventionnelles formulées parPERSONNE1.)et les contestetantdans leur principeque dansleur quantum. La partie demanderessefait valoir que le retard dans l’achèvement de la Surface ne lui serait pas imputable.

7 Le retard trouverait son origine dans les nombreuses demandes de modification des Plansainsi que dans les demandes de prestations supplémentaires introduites par PERSONNE1.), respectivement par son locataire. Ledit retard serait encore dû aux prestationsfautives réalisées par les différents intervenantsquiauraient retardéses propres interventionset au défaut de coordination technique du chantier,imputable àPERSONNE1.). De plus,PERSONNE1.)aurait expressément imputé le retard d’achèvement à son locataire dans son courrier du 28 janvier 2016 envoyé à Maître COI. Contrairement aux affirmations dela partie défenderesse,SOCIETE1.)n’aurait pas dû s’attendre à d’éventuels changements deplan,étant donné que, dans le cadre d’une vente en état futur d’achèvement, les pouvoirs du maître de l’ouvrage appartiendraient au vendeur-constructeur, donc à la requérante, et que cette dernière n’aurait pas prévu de changer les Plans. La partie demanderesseconclut à l’irrecevabilité de la demande reconventionnelle de la partie défenderesse tendant à sa voir allouer des dommages et intérêts en raison de son prétendu préjudice moral subi. La preuve d’une prétendue atteinte à l’honorabilité et à la dignité dePERSONNE1.) ne serait pas rapportée en l’espèce. SOCIETE1.)contesteen outrela recevabilité, sinon le bien-fondé de la demande accessoire de la partie défenderesse,tendant au remboursement des frais d’avocats exposés,au motif qu’aucun comportement fautif ne serait imputable à lapartie demanderesse. La requérante demande encore à voir déclarer irrecevable,sinon non fondée,la demande dePERSONNE1.)ayant trait au remboursement des frais d’expertise exposés. Le Rapport n’établirait pas de comportementfautif dans le chef d’SOCIETE1.), de sorte que la preuve d’un préjudice subi par la partie défenderesse, qui serait en relation causale avec le comportement prétendument fautif d’SOCIETE1.), ne serait pas rapportée en l’espèce. SOCIETE1.)conteste la recevabilité et le bien-fondé de l’indemnité de procédure revendiquée par la partie défenderesse et fait valoir que la preuve de l’iniquité requise ne serait pas rapportée en l’espèce. Finalement, la demande de la partie défenderesse tendant à la condamnation d’SOCIETE1.)aux frais et dépens de l’instance serait également à déclarer irrecevable, sinon non fondée. PERSONNE1.)se rapporte à prudence de justice en ce qui concerne la recevabilité de l’acte introductif d’instance. Quant au fond, elle argue que l’article 109 du Code de commerce ne trouverait pas application, étant donnéqu’elleaurait, en procédant à l’achat de la Surface en vue de sa location,agien tant qu’investisseur privé.

8 A titre subsidiaire, dans la mesure où le tribunal retiendrait qu’elleaurait agi en qualité de commerçante, elle fait valoir que les prestations reprises dans la Facture finale ne seraient pas en lienavec l’objet social pour lequel elle serait immatriculée au Registre de Commerce et des Sociétés. En effet, elleexploiterait un petit commerce de détail et d’objets de l’Orient dénommé «COMMERCE1.)» et ne s’occuperait pas de la location de biens immobiliers. A cela s’ajouterait que le fait d’acheter un local en vue de sa location ne constituerait qu’un acte de commerce isolé. Un seul acte de commerce ne serait cependant pas suffisant pour retenir la qualité de commerçante dans le chef de la partie défenderesse. Il importerait encore de relever que la qualité dePERSONNE1.)s’apprécierait au moment de l’introduction de la demande en justice. Or, le 4 novembre 2020, date de l’assignation en justice, elle n’aurait plus disposé de la qualité de commerçante, étant donné que saradiation du Registre de Commerce et des Sociétés serait intervenue en date du 27 décembre 2018. PERSONNE1.)réfute l’affirmation de la partie demanderesse selon laquelle les protestations émises par ses soins ne rempliraientpasles critères de précision requises par l’article 109 du Code de commerce et ne seraient pas intervenues endéans un délairaisonnable. Elle aurait contesté la Facture finale par courrier du 6 octobre 2015, soitseulement11 jours ouvrables après réception de ladite facture. Les protestations émises par ses soins auraientpar ailleursété claires, précises, détaillées et motivées. PERSONNE1.)fait encore valoir qu’elle ne serait pasredevable des prestations supplémentaires facturées dans le cadre de la Facture finale. A titre principal, la partie défenderesse argue ne pas avoir passé de commande et ne pas avoir reçu, voire accepté, de devis de la part d’SOCIETE1.)portant sur lesdits travaux. Elle n’aurait pas été informée du fait que les nombreuses modifications desPlans engendraient des travaux supplémentaires et, par voie de conséquence, des coûts supplémentaires. Il importerait également de relever qu’elle se serait trouvée dans une situation de faiblesse, au motif qu’elle parlerait à peine le français et ne comprendrait pas l’Allemand. Par oppositionaux affirmations de la partie défenderesse, elle n’aurait pas été présente à toutes les réunions du chantier. SOCIETE1.)se serait chargée de la construction à forfait de la Surface et le prix convenu entre parties comprendrait l’ensemble des aléas économiques à subir par la partie demanderesse. Etant donné que les travaux supplémentaires facturés parSOCIETE1.)seraient tous en lien avec les prestations prévues au Contrat, la partie demanderesse devrait

9 supporter l’ensemble des coûts supplémentaires exposés en application de l’article 1793 du Code civil. S’il seraitvrai de dire que le Contrat prévoirait expressément que des modifications peuvent être apportées à la Surface à la demande expresse dePERSONNE1.), il n’en demeurerait pas moins que, dans une telle hypothèse,SOCIETE1.)devrait apprécier si les modifications en question seraient réalisables et soumettre, le cas échéant, un devispour acceptationà la partie défenderesse. La partie défenderesse rappelle également les dispositions de l’article 1341 du Code civil et argue qu’à défaut de début de commencement de preuve,la preuvede ses prétendues commandes detravaux supplémentaires devrait être rapportéepar écrit. Ildécoulerait de l’article 1601-6 du Code civil que la requérante devrait livrer la Surface avec les éléments d’équipements qui sont indispensables à son utilisation. Etant donné qu’SOCIETE1.)aurait eu parfaitement connaissance du fait que la Surface serait destinée à l’exploitation d’un restaurant, l’ensemble des travaux supplémentaires facturés par l’intermédiaire de la Facture finale feraient partie des travaux à réaliser obligatoirement par la requérante au sens de l’article précité. La partie défenderesse conteste avoir mandaté une société tierce sans accord préalable d’SOCIETE1.)et avance que les changementsdes Plansne lui seraientpas imputables.Le locatairese trouverait à l’origine des demandes de modification et l’ensemble des courriers y respectifs auraient été adressés à ce dernier. Elle fait encore valoir que la demande de la requérante, tendant au paiement du dernier acompte de 5% ne serait pas fondéeau motif que la Surface ne serait pas achevée et que la requérante aurais commis des fautes dans le cadre de l’exécution du Contrat. A titre subsidiaire, la partie défenderesse conteste le quantum de la demande de la requérante et argue qu’il découlerait du Rapport qu’SOCIETE1.)aurait facturé à tort la somme de 32.546,95 EUR. La demande de la requérante serait dès lors, tout au plus, fondée à hauteur du montant de 84.500.-EUR. Elle ajoutequ’SOCIETE1.)aurait dû émettre les factures avec un taux de TVA de 15% et non de 17%. Lapartie défenderesseconclutaurejet du Rapport «en ce qui concerne les suppléments facturés parSOCIETE1.)» et de l’offre de preuve formulée par PERSONNE3.)pour être superfétatoire. PERSONNE1.)formule une demande reconventionnelle et demande la sommede 195.500.-EUR,au titre de perte de loyers, au motif qu’SOCIETE1.)aurait failli à son obligation de livrer la Surface endéans le délai contractuellement prévu. Elle avance avoir conclu en date du 15 juillet 2014 un contrat de bail avecSOCIETE2.) portant sur la Surface pour le loyer mensuel de 5.750.-EUR (ci-après, le «Contrat

10 de bail»). Le Contrat de bail aurait dûprendre cours à compter du mois d’octobre 2014. Or, la Surface n’ayantpasétéachevée endéans le délai prévu au Contraten raison ducomportement fautif d’SOCIETE1.),PERSONNE1.)n’aurait pas été en mesure de louer la Surface à partir du mois d’octobre 2014, tel que prévu au Contrat de bail, mais seulement à compter du 18 août 2017. Elle aurait dès lors subi un préjudice qui se chiffrerait à un total de 34 mois de loyers, soit au montant de 195.500.-EUR. Le respect du délai d’achèvement contractuellement prévu constituerait une obligation de résultat et le vendeur, en l’occurrenceSOCIETE1.), serait présumé responsable dans l’hypothèseoù le délai ne serait pas respecté. Elle conteste toute faute dans son chef et fait valoir que le retard en question ne saurait lui être imputé. Elle n’aurait pas manqué de réactivité, ni de coordination. PERSONNE1.)rappelle dans ce contexte quele locataireaurait sollicité les nombreuses modifications desPlans, et qu’SOCIETE1.)aurait accepté les modifications en question,sans en informer préalablement la partie défenderesse. De plus, la requérante aurait refusé de remettre les clés de la Surface à PERSONNE1.)ce qui aurait eu comme conséquence que les sociétés tierces mandatées par elle n’auraient pas pu intervenir plus rapidement. De surcroît, aucune mise en demeure de faire avancer les travaux au sein de la cuisine de la Surface ne lui aurait étéadressée et, par opposition aux affirmationsadverses, il ne serait pas établi en cause que le délai pour les travaux de finition à réaliser par SOCIETE1.)auraitététrop court. PERSONNE1.)avance en outre avoir subi un préjudice matériel important qui serait en lien causal avec le comportement fautif adopté parSOCIETE1.). Plus précisément, elle avance avoir acquitté la somme de 6.868,96 EUR au titre des frais d’expertise exposés et la somme de 7.444,13 au titre des honoraires d’avocats exposés. Ces sommes devraient lui être remboursées en raison du comportement fautif adopté par la requérante qui aurait procédé à une livraison tardive de la Surface. La partie défenderesse affirme en outre avoir subi un préjudice moral qui trouverait son origineégalementdans le comportement fautif d’SOCIETE1.). Son honorabilité ainsi que sa dignité seraient atteints par les accusations fautives de la requérante qui lui aurait reproché d’avoir été de mauvaise foi et d’avoir adopté une attitude déloyale. Elle évalue sonpréjudice moral à la somme de 5.000.-EUR.

11 PERSONNE1.)conteste la demande de la requérante tendant au remboursement des frais d’avocats exposés dans son principe et son quantum et fait valoir qu’aucun comportement fautif ne serait établie dans son chef. Elle demande le rejet de la pièce numéro 22, au motif que le document en question ne permettrait pas d’établir le bien-fondé des demandes en paiement de la partie demanderesse. La partie défenderesse s’oppose encore au paiement d’une indemnité de procédure et avance que le critère de l’iniquité prévu par l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile ne serait pas donné en l’espèce. Elle sollicite finalement une indemnité de procédure à hauteur de 2.000.-EUR sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile. Motifs de la décision: I.Quant à la demande tendant au rejet de la pièce numéro 22 Aux termes de l'article 279 du Nouveau Code de procédure civile, «la partie qui fait état d'une pièce s'oblige à la communiquer à toute autre partie àl'instance». L'article 282 du même code permet au juge d’écarter du débat les pièces qui n'ont pas été communiquées en temps utile. En effet, la communication des pièces doit se faire de telle manière que la partie adverse ait matériellement le temps d’en prendre inspection pour préparer sa défense et la partie est libre de choisir les pièces qu’elle souhaite verser en cause, qu’elles soient pertinentes ou pas. La pièce numéro 22 ayant été communiquée avant la clôture de l’instruction, la demande dePERSONNE1.)est à déclarer non fondée. II.Quantà la recevabilité du mode de preuve prévu par l’article 109 du Code de commerce SOCIETE1.)fait état d’une créance évaluée au montant de122.728,02EURqu’elle détiendrait enversPERSONNE1.)en application du Contrat. Afin d’établir le bien- fondé de ladite créance, elle invoque l’article 109 du Codede commerce. Les règles de preuve applicables aux contrats sont celles en vigueur à l’époque desdits contrats (Cass., 5 janvier 2006, Pas. 33, p.89). L’application de l’article 109 du Code de commerce étant soumise à la qualité de commerçant dePERSONNE1.), il y a lieu de déterminer sicette dernièredisposait de cette qualitéau momentde la signature du Contrat. L’article 1 du Code de commerce dispose que «Sont commerçants ceux qui exercent des actes de commerce, et en font leur profession habituelle».

12 L’inscription au Registre de Commerce et des Sociétés d’une personne fait présumer sa qualité de commerçant. En présence d’une telle inscription,celui qui conteste avoir eu la qualité de commerçant doit renverser cette présomption et établir qu’il a cessé de manière réelle ses activités commerciales (Cour d’appel, 12 novembre 2014, Pas. 37 p. 340). Il est constant en cause quePERSONNE1.)étaitinscrite au Registre de Commerce et des Sociétés au moment de la signature du Contrat, et ce, jusqu’au 27 décembre 2018. Elle est dès lors présumée commerçante au moment des faits. Cette dernière se limite à contester sa qualité de commerçante en faisant valoir que l’achat de la Surface en vue de sa location ne constituerait pas un acte de commerce en lien avec son activité commerciale. A défaut pour cette dernière d’avoir versé en cause son autorisation d’établissement délimitant son activité commerciale, l’affirmation dePERSONNE1.)n’est étayée par aucun élément de l’espèce, de sorte que son affirmation reste à l’état de pure allégation. Etant donné que la partie défenderesse ne rapporte pas non plus la preuve qu’elle aurait cessé son activité de commerçantau moment des faits et qu’elle n’aurait de ce fait réalisé qu’un acte de commerce isolé, il y a lieu de retenir que la présomption n’est pas renversée. De surcroît, il découle du Contrat qu’un taux de TVA de 15% doit être réglé par PERSONNE1.), de sorte qu’il y a lieu de retenir que l’achat de la Surface en vue de sa location constitue un acte purement spéculatif dans le chef de la partie défenderesse. La preuve étant libre en matière commerciale, le mode de preuve prévu par l’article 109 du Code de commerce est admis afin d’établir le bien-fondé de la créance invoquée. III.Quant à la demande tendant au paiement de la créance évaluée à 122.728,02EUR La demande de la requérante est recevableen la formepour avoir été introduite selon les forme et délai de laloi. L’article 109 du Code de commerce instaure une présomption légale, irréfragable, de l’existence de la créance affirmée dans la facture acceptée pour le seul contrat de vente. Pour les autres contrats commerciaux, la facture acceptée n’engendre qu’une présomption simple de l’existence de la créance, le juge étant libre d’admettre ou de refuser l’acceptation de la facture comme présomption suffisante de l’existence de la créance affirmée (Cour de Cassation, 24 janvier 2019, n° 16/2019, n° 4072 du registre). La facture est le document unilatéral rédigé par un commerçant qui acquiert son rôle probatoire spécifique si elle est acceptée par le client. L’acceptation d’une facture

13 constitue une manifestation d’accord au sujet de l’existence et des modalités d’un marché. Le commerçant qui ne proteste pas contre la facture après l’avoir reçue est censé l’avoir acceptée. Pour enlever à son silence toute signification d’adhésion, le commerçant qui n’est pas d’accord au sujet de la facture doit prendre l’initiative de la protester, le délai normal pour ce faire étant essentiellement bref. Il y a lieu d’ajouter que les contestations doivent être précises et circonstanciées pour pouvoir valablement être retenues. Il découle des éléments soumis à l’appréciation du tribunal que la Facturefinalea été contestée de façon précise et circonstanciée dans un bref délai parPERSONNE1.) parcourrier du 6 octobre 2015.Le fait qu’SOCIETE1.)ait envoyé un rappel et que la contestation n’est intervenue qu’après le rappel est indifférent dès lors que la contestation est intervenue dans un délai bref à compter de la réception de la Facture finale. La Facturefinalen’est dès lors pas à considérer comme facture acceptée au sens de l’article 109 du Code de commerce. L’article 1234 du Code civil prévoit que les obligations s’éteignent par le paiement de la dette, par la novation, par la remise volontaire, par la compensation, par la confusion, par la perte de la chose, par la nullité ou la rescision, par l’effet de la condition résolutoireet par la prescription. Aux termes de l’article 1134 du Code civil «Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loiautorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi». L’article 1315 du Code civil dispose que «Celui qui réclame l’exécution d’une obligation, doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation». En application des prédits articles, il appartient donc à la partie demanderessede rapporter la preuve de l’existence d’un contrat conclu entre parties et plus précisément d’établir qu’elle a exécuté les prestations commandées. Tel que relevé ci-avant,les règles de preuve applicables aux contrats sont celles en vigueur à l’époque desdits contrats. Etant donné qu’il découle des éléments soumis à l’appréciation du tribunal que les parties ont conclu le Contrat endate du 27 mai 2013, voire avant la radiation du Registre de Commerce et des Sociétés dePERSONNE1.), la preuve de l’obligation de payer dans le chef dePERSONNE1.)en application du Contrat est libre. -Quant à la dernière tranche du prix de vente

14 Le Contrat prévoit dans son point 5 «Limite de prestation» les prestations à réaliser parSOCIETE1.)pour le compte dePERSONNE1.). Il indique encore aux pages 18 et 19 le montant du prix de vente, qui est payable au fur et à mesure de l’avancement des travaux,ainsi que ses échéances respectives. Plus précisément, il découle du Contrat que le solde du prix de vente de la somme de 696.503,30 EUR est payable au fur et à mesure de l’avancement des travaux et viendra à échéance comme suit: «[…]5% du prix total lors du procès-verbal d’achèvement respectivement à la remise des clefs». Le Contrat reprend la notion d’«achèvement» telle que prévue à l’article 1601-6 du Code civil et fait valoir qu’elle se définit comme suit: «L’immeuble vendu à terme ou en l’étatfutur d’achèvement est réputé achevé au sens des articles 1601-2 et 1601-9 lorsque sont exécutés les ouvrages et sont installés les éléments d’équipement qui sont indispensables à l’utilisation, conformément à sa destination, de l’immeuble faisant objet du contrat. Pour l’appréciation de cet achèvement, les défauts de conformité avec les prévisions du contrat ne sont pas pris en considération lorsqu’ils n’ont pas un caractère substantiel, ni les malfaçons qui ne rendent pas les ouvrages ou éléments ci-dessus visés, impropres à leur utilisation.» Il découle des procès-verbaux de réception des 2 décembre 2016 et 9 décembre 2016 versés en cause quePERSONNE1.)a réceptionné la Surface en émettant des réserves mineures. A cela s’ajoute qu’il découle des procès-verbaux précités quePERSONNE1.)a obtenu une clé pour le commerce, et une clé pour la cave en date du 2 décembre 2016 et que deux clés pour les boîtes à lettre lui avaient déjà été remises. Une remise des clés partielle a donc eu lieu en date du 2 décembre 2016. Il y a encore lieu de relever quePERSONNE1.)a déclaré louer la Surface à SOCIETE2.)depuis 18 août 2018. Même si aucun document intitulé «procès-verbald’achèvement» n’a été soumis à l’appréciation du tribunal, il n’en demeure pas moins qu’il découle des développements repris ci-avant que la Surface a été achevée au plus tard le 18 août 2018 et qu’un procès-verbal d’achèvement aurait dû être établi au plus tard à la date précitée. La dernière tranche duprix de vente est dès lors due à cette date. Il résulte de la page 18 du Contrat que le prix de total de la Surface «est révisable en cas de variation du taux de la TVA en ce qui concerne les tranches non encore échues au moment de la variation». La dernière tranche de 5% étant échue postérieurement à la date de révision du taux de la TVA à 17%,SOCIETE1.)était en droit defaire application du taux de TVA de 17% au montant restant dû.

15 A défaut pourPERSONNE1.)d’avoir rapporté la preuve qu’elle auraitviré le montant réclamé de 38.227,69 EUR en faveur d’SOCIETE1.), il y a lieu de retenir que la demande de la requérante est fondée de ce chef. -Quant aux prestations supplémentaires Afin de voir sa demande tendant au paiement des prestations supplémentaires aboutir, il appartient àSOCIETE1.)de rapporter la preuve qu’elle aurait réalisé des prestations qui ne seraient pas prévues au Contrat, et ce, avec l’accord de PERSONNE1.). Tel que relevé ci-avant, la preuve est libre et peut se faire par présomptions. Au demeurant, il y a lieu de rappeler que les tribunaux ne doivent s’écarter des conclusions des experts qu’avec la plus grande circonspection et uniquement dans les cas où il existe des éléments sérieux permettant de conclure qu’ils n’ont pas correctement analysé toutes les données qui leur ont été soumises. En l’espèce, le Contrat prévoit une limite de prestation. En effet, il stipule dans son article 5ce qui suit:«Les parties déclarent que la suivante «limite de prestation» dontl’acquéreur reconnaît avoir reçu une copie avant la signature des présentes, datant du 4 avril 2013, s’applique en complément de la notice descriptive prédécrite à la présente vente.» Le Contrat indique à la page 14 également la possibilité de réaliser des travaux modificatifs et complémentaires au Contrat. Il stipule notamment ce qui suit: «[…]Le constructeur se réserve le droit d’accepter ou de refuser ces modifications. Le devis établi doit être accepté et doit être payé endéans deux semaines. Le cas contraire, le constructeur ne pourra pas tenir compte de la modification.» Le fait que cette clause prévoit l’établissement d’un devis, n’empêche pas que des travaux supplémentaires peuvent avoir été commandés et réalisés sans l’établissement d’un devis. En ce qui concerne les montants supplémentaires facturés sous les postes «SOCIETE3.)» et «SOCIETE4.)», il n’y a pas de commande écrite. Au demeurant, l’Expert ayant considéré ces postesnon justifiés dans le Rapport,SOCIETE1.)ne fonde pas sa demande par rapport à ces postes. Il découle encore dudit rapport d’expertise que les prestations suivantes, non prévues au Contrat, ont été réalisées par la requérante: -Trockenbauarbeiten: 19.670,64 EUR -Innenputzarbeiten(augmentation de la charge de travail) : 1.907,43 EUR -Dämmarbeiten anteilig für Mehrung WC Anlagen: 6.644,42 EUR -Brandschutzarbeiten : 500.-EUR -Kernbohrungen : 2.092,94 EUR -Lüftungsanlage im Untergeschoss : 1.209,88 EUR

16 -Mehrung WC Anlagen : 7.258,68 EUR -Küchenanschlüsse : 8.487,74 EUR -Instandsetzung und Wiedereinbau Heizkörper : 5.808,85 EUR -Zusätzliche Trinkwasseranschlüsse : 4.755,52 EUR -Umleitung Gasleitung : 6.947,17.-EUR -Bauleitung HEID HEID : 1.732,25 EUR -Baulaitung GOBLET LAVANDIER : 14.856,40 EUR -Bauleitung EIFELHAUS : 14.285,40EUR -Strombedarf und Anschlusskosten : 2.698,67 EUR Il ressort en outre du Contrat quePERSONNE1.)reconnaît avoir reçu une copie de la «limite de prestation» comprenant l’ensemble des prestations convenues entre parties et qu’une copie de la «notice descriptive ou du cahier des charges» faisant état des travaux à réaliser dans le cadre de la vente en état futur d’achèvement de la Surface est annexée au Contrat. La partie défenderesse avait dès lors connaissance des prestations convenues entre partieset incluses dans le prix de vente de la Surface. Elle ne saurait donc prétendre ne pas avoir été consciente du fait que certaines prestations réalisées par SOCIETE1.)n’étaient pas incluses dans le prix forfaitaire convenu. De plus, il est constant en cause que les Plans ont été modifiés à plusieurs reprises et quePERSONNE1.)avait connaissance desdites modifications. Elle aurait donc dû savoir que ces changements auraient comme conséquence la prestation de travail supplémentaire dans le chef d’SOCIETE1.). A cela s’ajoute qu’elle avait parfaitement connaissance du fait que son locataire avait l’intention d’exploiter un restaurant de sushis au sein de la Surface et que l’aménagement d’un tel local était sollicité par ce dernier et nécessiterait des installations techniques spécifiques. De surcroît, la partie défenderesse n’a pas protesté contre les prestations litigieuses dès leur réalisation, mais a attendu la réception de la Facture finale mentionnant le supplément à payer. Au vu des développements repris ci-avant, il y a lieu de retenir quePERSONNE1.)a marqué son accord implicite quant à la réalisation des travaux litigieux. L’article 1793 du Code civil n’est pas applicable auxdites prestations étant donné qu’elles n’ont pas été prévues au Contrat et, par voie de conséquence, pas incluses dans le prix forfaitaire convenu entre parties. Il y a dès lors lieu d’entériner que lesdites prestations sont à considérer comme prestations supplémentaires et que celles-ci ont été réalisées avec l’accord de PERSONNE1.). Quant au quantum des travaux supplémentaires, à défaut de commande écrite acceptée parPERSONNE1.)portant sur les montants facturés et en raison des protestations émises par cette dernière et de la position adoptéepar l’Expert, il y a lieu

17 réduire la prestation «BauleitungSOCIETE1.)» à un montant de10.000.-EURet la prestation«Umleitung Gasleitung» à un montant de3.000.-EUR. Pour le surplus, il y a lieu d’entériner les montants,telsque facturés parSOCIETE1.), de sorte que le montant des prestations supplémentairesà retenirs’élève à90.623,42 EUR. A défaut pourPERSONNE1.)d’avoir versé la preuve de paiement des prestations supplémentaires en question et le tribunal ne pouvant pas statuerultra petita, la demanded’SOCIETE1.)est fondée à hauteur du montant réclamé de 84.500,33 EUR. Il y a dès lors lieu de condamnerPERSONNE1.)à payer àSOCIETE1.)le montant réclamé de 122.728,02 EUR (84.500,33 + 38.227,69). Le montant de 38.227,69 EUR està augmenter desintérêts conventionnelsmensuels de 1%, tel que prévu au Contrat en page 20,à compter de la demande en justice, jusqu’à solde puisque ce montant n’était pas encore dûau moment de l’envoi de la Facture finale. Le montant de 84.500,33 EUR est à augmenter des intérêts de retard,tels que prévus par la loi de 2004, à compter de l’échéance de la Facture finale, jusqu’à solde. Il y a encore lieu de condamnerPERSONNE1.)au paiement de la somme forfaitaire de 40.-EUR en application de l’article 5 (1) de la loi de 2004. L’offre de preuve formulée par la requérante est à rejeter pour être non concluante, une attestation testimoniale dePERSONNE3.)étant déjà versée en cause. La demande dePERSONNE1.)tendant au rejet de ladite attestation est à écarter, étant donné que la partie défenderesse n’a pas rapporté la preuve d’une incapacité de témoigner dans le chef dePERSONNE3.)et que l’attestation litigieuse est concluante pour la solution du présent litige. Il n’y a pas non plus lieu d’écarter le Rapport du présent débat, celui-ci étantpertinent et concluant pour la solution du présent litige. IV.Quant à la demande reconventionnelle La demande reconventionnelle est recevable pour avoir été introduite dans les forme et délai de la loi. La partie défenderesse sollicite à titre reconventionnella somme de195.500.-EUR au titre de perte de loyers. Le tribunal rappelle que la mise en œuvre de la responsabilité contractuelle au sens des articles 1142 et suivants du Code civil suppose la réunion de trois conditions : une faute ou une inexécutioncontractuelle, un dommage et un lien de causalité entre cette inexécution et le dommage. Pour qu’il y ait responsabilité contractuelle, il ne suffit pas que le dommage ait été causé à l’occasion de l’exécution d’un contrat, il faut encore qu’il résulte de

18 l’inexécution d’une obligation, principale ou accessoire, engendrée par le contrat à charge de l’un des cocontractants. PERSONNE1.)doit dès lors, pour prospérer danssa demande, rapporter la preuve non seulement de la violation d’une obligation contractuelle parSOCIETE1.), mais encore du préjudice qu’elle allègue avoir subi en relation avec l’inexécution reprochée. Le Contrat prévoit que «Ils[les travaux de gros-œuvre]seront faits avancer de telle sorte que le bâtiment avec toutes les installations nécessaires à son usage soit achevé à la fin du mois d’octobre 2014, sauf survenance d’un cas de force majeure ou, plus généralement, d’une cause légitime de suspension dedélai de livraison». Il est constant en cause que la Surface n’a pas été achevée endéans le délai prévu au Contrat, voire pour la fin du mois d’octobre 2014. Or, le Contrat prévoit que ce délai peut être prolongée. Le tribunal retient encore que le délai d’achèvement prévu au Contrat tient uniquement compte des prestations prévues au Contrat et non pas des prestations supplémentaires réalisées parSOCIETE1.)ou par d’autres intervenants. PERSONNE1.)ayant marqué son accord implicite par rapport aux nombreuses prestations supplémentaires réalisées, elle a acquiescé à ce que l’achèvement de la Surface soit retardé. Elle ne saurait donc se prévaloir du délai fixé au Contrat pour reprocher une inexécution contractuelle àSOCIETE1.). Dès lors, à défaut defaute contractuelle dans le chef d’SOCIETE1.), la demande reconventionnelle tendant à l’obtention de dommages et intérêts à hauteur de 195.500.-EURest à déclarer non fondée. PERSONNE1.)sollicite encore la somme de 5.000.-EUR au titre de préjudice moral subi. Or, à défaut pour cette dernière d’avoir rapporté la preuve d’une faute dans le chef d’SOCIETE1.), respectivement d’avoir établi son préjudice moral prétendument subi, ce chef de lademande reconventionnelleest également à déclarer non fondé. V.Quantaux demandes accessoires: L’ensemble des demandes accessoires sont à déclarer recevablesétant donné qu’elles ont été introduites dans les formes et délais de la loi. PERSONNE1.)sollicite la somme de 7.444,13 EUR au titre des frais d’avocat exposés et la somme de 6.898,96 au titre des frais de justice exposés. Or, au vu de l’issue du litige, et à défaut de faute prouvée dans le chef d’SOCIETE1.) qui serait en lien avec le préjudice allégué, la demande dePERSONNE1.)est à déclarer non fondée.

19 La demandedePERSONNE1.)en allocation d’une indemnité sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile est à rejeter au motif qu’elle n’a pas rapporté la preuve qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge lesmontants exposés par elle et non compris dans les dépens. SOCIETE1.)requiert la condamnation dePERSONNE1.)au paiement des frais et honoraires exposés par ses soins principalement sur base de l’article 5 (3) de la loi de 2004 et subsidiairement sur base des articles 1382 et 1383. L’article 5(3) de la loi de 2004 dispose que «Le créancier est en droit de réclamer au débiteur, outre le montant forfaitaire visé au paragraphe (1), une indemnisation raisonnable pour tous les autres frais de recouvrement venant en sus dudit montant forfaitaire etencourus par suite d’un retard de paiement du débiteur.» En application dudit article, le tribunal retient qu’uneindemnité à hauteur de 2.500.-EUR constitue une indemnisation raisonnable dans le chef d’SOCIETE1.). Il y a dès lors lieu de condamnerPERSONNE1.)à payer àSOCIETE1.)la somme de 2.500.-EUR en application de l’article 5(3) de la loi de 2004. La demande en allocation d’une indemnité sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile de la part d’SOCIETE1.)est à rejeter au motif qu’elle n’a pas rapporté la preuve qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge les sommes exposées par elle et non compris dans les dépens. Le jugement commercial est exécutoire par provision de plein droit. Il n’y a pas lieu d’ordonner l’exécutionprovisoire sans caution du présent jugement alors que les conditions de l’article 567 du Nouveau Code de procédure civile ne sont pas données en l’espèce.L’exécution sur minute n’est pas prévue par cette disposition. Il y a lieu de condamnerPERSONNE1.)aux frais et dépens de l’instance avec distraction au profit de Maître DI STEFANO qui la demande affirmant en avoir fait l’avance. Par ces motifs: le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, sixième chambre, siégeant en matière commerciale, selonla procédure civile, statuant contradictoirement, rejettel’offre de preuve formulée parla société anonymeSOCIETE1.)SA; ditla demande de tendant au rejet de l’attestation testimoniale dePERSONNE3.)et du rapport d’expertise du 14 décembre 2017 de l’expert Gilles KINTZELE non fondée et en déboute ; ditla demande principale dela société anonymeSOCIETE1.)SArecevable et partiellement fondée;

20 partantcondamnePERSONNE1.)à payer àla société anonymeSOCIETE1.)SAla somme de 122.728,02 EUR; ditque le montant de 38.227,69 EURestà augmenter des intérêts conventionnels mensuels de 1%à compter de la demande en justice, jusqu’à solde et le montant de 84.500,33 EUR des intérêts de retard, tels queprévu par la loi du 18 avril 2004 relative aux délais de paiement et aux intérêts de retard, à compter de l’échéance de la facture finale du 18 septembre 2015, jusqu’à solde; ditla demande dela société anonymeSOCIETE1.)SAbasée sur l’article 5 (1) et(3) de la loi du 18 avril 2004 de relative aux délais de paiement et aux intérêts de retard recevable et partielle fondée; partantcondamnePERSONNE1.)à payer àla société anonymeSOCIETE1.)SAla somme forfaitaire de 40.-EUR et le montant de 2.500.-EUR; ditla demande reconventionnelle dePERSONNE1.)recevable mais non fondée et en déboute; ditla demande accessoire de PERSONNE1.) basée sur la responsabilité contractuelle recevable mais non fondée et en déboute; ditles demandes accessoiresrespectives basées sur l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile non fondées et en déboute; ditqu’il n’y a pas lieu à exécution provisoire sans cautionou sur minutedu présent jugement; condamnePERSONNE1.)aux frais et dépens de l’instance avec distraction au profit de Maître DI STEFANO qui la demande,affirmant en avoir fait l’avance.