Tribunal d’arrondissement, 18 juin 2024, n° 2020-00552

1 Jugement en matière Civile No. 2024TADCH01/00091 Numéro du rôleTAD-2020-00522. Audience publique du mardi,dix-huitjuin deux mille vingt-quatre. Composition: Brigitte KONZ, Présidente, Gilles PETRY, Premier Juge, Anne SCHMIT, Juge, Pit SCHROEDER, Greffier. Entre leSOCIETE1.), établi à L-ADRESSE1.),résidenceSOCIETE1.), représenté par son syndic, la société à responsabilité limitéeSOCIETE2.)SÀRL, établie et ayant son siège social à L- ADRESSE2.), inscrite auregistre decommerce et dessociétés de Luxembourg sous le n° NUMERO1.),représentée par son gérant actuellement en fonctions, partie demanderesseaux termes d’un exploit de l’huissier de justice Gilbert RUKAVINA de Diekirch du 1 er avril 2020, comparant parMaître Gilbert REUTER, avocat à la Cour, demeurant à Diekirch,qui a déposé son mandat, et PERSONNE1.),sans état connu,née leDATE1.), demeurant à L-ADRESSE1.)b),résidence SOCIETE1.), partie défenderesseaux fins du prédit exploitRUKAVINA,

2 comparant parMaître Trixi LANNERS, avocat à la Cour, demeurant à Diekirch. LE TRIBUNAL Vu l’ordonnance de clôture de l’instruction rendue en date du 24 novembre 2022. Par exploit d’huissier du 1 er avril 2020, leSOCIETE1.)(ci-après leSOCIETE1.))a fait donner assignation àPERSONNE1.), en sa qualité depropriétaire de l’appartement n°NUMERO2.) de la résidenceSOCIETE1.),à comparaître devant le tribunal d’arrondissement de ce siège aux fins de: -voir condamnerPERSONNE1.),sous le bénéfice de l’exécution provisoire, au paiement du montant de 26.175,77 euros(augmenté en cours d’instance à28.770,38 euros),à titre de charges de copropriété impayées,avec les intérêts légaux à partir de la demande en justice, jusqu’à solde, -voir dire que le taux des intérêts légaux sera majoré de trois points à l’expiration du troisième mois suivant la signification du jugement à intervenir, -voir condamnerPERSONNE1.),sur base des articles 1382 et 1383 duCode civil,au paiement de dommages et intérêts à hauteur de 1.500.-eurosà titre deremboursement desfraiset honorairesd’avocatqu’il aengagésdans le cadre de la présente procédure, -voir condamnerPERSONNE1.)au paiement d’une indemnité de procédure de 1.500.- euros sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile, ainsi qu’aux frais et dépens de l’instance avec distraction au profit de son mandataire. PERSONNE1.), deson côté,afait valoir qu’elle aurait retenu le paiement de ses charges de copropriété à partir de l’année 2011 en application du principe de l’exception d’inexécution, la résidenceSOCIETE1.)ayant été affectée d’infiltrations d’eau qui auraient causé de sérieuses dégradations à son appartement alors que le syndic aurait «omis de gérer ce problème de manière efficace». À partir de l’année 2018, elle aurait cependant «dû se rendre à l’évidence que les moyens choisis par elle afin d’exercer de la pression sur le syndic n’étaient pas appropriés», et elle aurait commencé à rembourserpeu à peuses arriérés de charges de copropriété. Sur base de ces motifs,PERSONNE1.)a demandé, à titre principal, à voir déclarer non fondée la demande duSOCIETE1.)et, à titre subsidiaire, à voir constater que la dette dont se prévaut leSOCIETE1.)ne correspond pas à la réalité et, partant, à la «revoir à la baisse». Par ailleurs,PERSONNE1.)acontesté formellementla demande duSOCIETE1.)en remboursement de ses frais et honorairesd’avocat, leSOCIETE1.)ayant déjà mis à sa charge dans son décompte relatif à l’exercice 2020,le montant «exorbitant» de 6.298,47 euros du chef de «forfait transfert dossier avocat» et d’«honoraires juridiques».

3 Enplus,PERSONNE1.)a demandé à voirinviterleSOCIETE1.)à produire un décompte actualisé tenant compte de tous les paiements qu’elleeffectuéesdepuis l’année 2018et à verser «les pièces à l’appui des charges facturées dans le cadre de lagestion» de la résidence SOCIETE1.). En dernier lieu,PERSONNE1.)a demandé à voir condamner leSOCIETE1.)au paiement d’une indemnité de procédure de 1.000.-euros sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile. Appréciation La demandeduSOCIETE1.)est à déclarer recevable pour avoir été introduite dans les formes et délai de la loi. -Quant aux arriérés de charges de copropriété Selon le dernier état de ses conclusions, leSOCIETE1.)demande à voircondamner PERSONNE1.)au paiement du montant de28.770,38 eurosà titre d’arriérés de charges de copropriété. Le montant réclamé se décompose comme suit: •25.657 euros à titre de solde restant dûà la date du31 décembre 2019, et •3.113,38 euros à titre decharges de copropriétépour la périodedu 1 er janvier 2020 jusqu’au 1 er février 2022. Aux termesde l’article 7 de la loimodifiéedu 16 mai 1975 portant statut de la copropriété des immeubles bâtis,«Les copropriétaires sont tenus de participer aux chargesrelatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.». Il est de principe que chaque copropriétaire est tenu de verser, dans la caisse commune, les sommes correspondant à la part des provisions, avances ou charges échues lui incombant en vertu des dispositions du règlement général et des décisions régulièrementprises par l’assemblée. Si un copropriétaire ne s’exécute pas, le syndic est en droit de poursuivre le recouvrement de sa quote-part. Le syndic est amené à demander aux copropriétaires, le paiement d’avances et de provisions, soit sur base des dispositions du règlement de copropriété, soit sur celles du budget prévisionnel approuvé par l’assemblée générale. Le syndic est en droit d’exiger, en outre, le versement de provisions sur les dépenses courantes de l’exercice, décidés par l’assemblée générale (cf. FernandSCHOCKWEILER et Marc ELTER,La copropriétédes immeubles bâtis,p. 329, n°443). Les charges sont, en principe,dues par les copropriétaires dès l’instant où les comptes ont été approuvés par l’assemblée générale. Suivant l’article 34, 2 e alinéa de la loi modifiée du 16 mai 1975 portant statut de la copropriété des immeubles bâtis, «Les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées

4 générales doivent à peine de déchéance, être introduites par las copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions qui leur est faite à la diligence du syndic.». Ainsi, le copropriétairequi n’a pas contesté dans le délai la décision de l’assemblée générale ayantapprouvé les comptes et la répartition des charges, n’est pas fondé à refuser le paiement de sa quote-part. En effet, lorsque le délai de deux mois est expiré, la décision est devenue définitive et ne peut plus être attaquée, ni par voie d’action, ni parvoie d’exception, étant donné qu’il s’agit d’un délai préfix. Le délai de deux mois court à compter de la notification de la décision de l’assemblée générale aux copropriétaires opposants ou défaillants. La notification est faite par le syndic par lettre recommandée, aucune sommation d’huissier n’étant prescrite par les textes. En l’espèce, il résulte des pièces versées par leSOCIETE1.)que le décompte définitif de l’exercice 2019a été approuvélors del’assemblée générale des copropriétaires de la résidence SOCIETE1.)du 31 décembre 2020. En sus, il n’est pas contesté parPERSONNE1.)que leprocès-verbal relatif à ladite assemblée générale des copropriétairesde la résidenceSOCIETE1.)du 31 décembre 2020luia été régulièrementnotifiépar lesyndicle29 novembre 2021. De surcroît, il y a lieu de constater que jusqu’à ce jour,PERSONNE1.)n’a pas intenté une actionen vue de voir annuler, sinon modifiertout ou partie des différentes résolutionsadoptées lors del’assemblée générale des copropriétaires de la résidenceSOCIETE1.)du 31 décembre 2020. PERSONNE1.)est, partant,actuellement forclose à formuler des critiques relatives au décompte qui a été retenu dans son chef pour l’exercice 2019, de sorte que sa demandetendant à voir inviter leSOCIETE1.)à communiquer des pièces supplémentaires s’avère superflue. Il convient, dès lors, de condamnerPERSONNE1.)à payer auSOCIETE1.)le montant de 25.657 eurosà titre d’arriérés de charges de copropriété redusà ladate du31 décembre 2019, sans préjudice des éventuels paiementsd’ores et déjà intervenus. En application de l’article 15de la loimodifiéedu 18 avril 2004 relative aux délais de paiement et intérêts de retard, il y a lieu de dire quele taux des intérêts légauxsera majoré de trois points à l’expiration d’un délai de trois mois à compter de la signification duprésentjugement. En revanche, concernantle montant de 3.113,38 eurosdont leSOCIETE1.)réclamele paiementà titre decharges de copropriétépour la périodedu 1 er janvier 2020 jusqu’au 1 er février 2022, il échet de noter que leSOCIETE1.)n’a pasversé de procès-verbaux relatifs aux assemblées générales des copropriétaires de la résidenceSOCIETE1.)des années 2020 et 2021. Le montant définitif redu parPERSONNE1.)à titre de charges de copropriété pour les années 2020 et 2021 laisse, partant,d’être établi. La demande duSOCIETE1.)tendant à voir condamnerPERSONNE1.)au paiement du montant de 3.113,38 euros à titre decharges de copropriétépour la période du1 er janvier 2020 au 1 er février 2022 est, donc,à déclarer non fondée.

5 -Quant aux frais et honoraires d’avocat LeSOCIETE1.)demande à voir condamnerPERSONNE1.)au paiement du montant de1.500 euros à titre de frais et honoraires d’avocat. En principe,les frais et honoraires d’avocat sont à charge du syndicat des copropriétaires qui a mandaté l’avocat pour procéder au recouvrementdes charges de copropriété dues par un copropriétaire. Cependant,dans la plupart des règlements de copropriété est insérée une clause d’aggravation des charges stipulant que le copropriétaire qui aggraverait par sa faute les charges communes générales ou particulières aurait à supporter seul les frais et dépens occasionnés. Suivant la jurisprudence, une telle clause d’aggravation s’applique aux frais et honoraires d’avocat (cf. Georges KRIEGER,La Copropriété, éd. Promoculture, p. 190, n° 234). Enl’espèce, le règlement de copropriété de la résidenceSOCIETE1.)prévoit en son article 43 que,«Dans le cas où un copropriétaire augmenterait les charges communes pour son usage personnel, il devra supporter seul cette augmentation». Il en découle que leSOCIETE1.)peut, en principe, mettre les frais et honoraires d’avocat qu’il a dû engager en vue du recouvrement des charges de copropriété dues parPERSONNE1.)à charge de cette dernière. Néanmoins,en dépit de ce principe, il appartient auSOCIETE1.), conformément au principe général de la charge de la preuve en matière civile,tel que prévu par l’article 1315 du Code civil et l’article 58 dunouveau Code de procédure civile, d’établir qu’ila effectivement dépensé un montant de 1.500euros au profit de son mandataire en vue du recouvrementdes charges de copropriétédePERSONNE1.). LeSOCIETE1.)est, toutefois,en l’occurrence,resté en défaut de ce faire dans la mesure où il n’a versé la moindrepièce relatantses dépensesdu chefde fraiset honorairesd’avocat. La demande duSOCIETE1.)en paiement du montant de 1.500 eurosà titre de frais et honoraires d’avocat est, dès lors, à déclarer non fondée. -Quant aux indemnités de procédure Selon l’article 240 dunouveau Code de procédure civile,«Lorsqu’il paraît inéquitable de laisser à la charge d’une partie les sommes exposées par elle et non comprises dans les dépens, le juge peut condamner l’autre partie à lui payer le montant qu’il détermine.». En l’espèce, la condition d’iniquité n’est pas établie. Il y a, dès lors, lieu de déclarer non fondées les demandes des parties basées sur l’article 240 dunouveau Code de procédure civile. -Quant à l’exécution provisoire D’après l’article 244 dunouveau Code de procédure civile,«L'exécution provisoire, sans caution, sera ordonnée même d'office, s'il y a titre authentique, promesse reconnue, ou

6 condamnation précédente par jugement dont il n'y ait point appel. Dans tous les autres cas, l'exécution provisoire pourraêtre ordonnée avec ou sans caution.». L’exécution provisoire étant en l’espèce facultative, son opportunité s’apprécie selon les circonstances particulières de la cause, en tenant compte des intérêts respectifs des parties, du degré d’urgence, du péril en la demeure ainsi que des avantages ouinconvénients que peut entraîner une telle mesure pour l’une ou l’autre des parties (CA, 8 octobre 1974, Pas. 23, p. 5 ; CA, 7 juillet 1994, n° 16604 et 16540 du rôle). En l’occurrence,leSOCIETE1.)ne justifie pas qu’il y ait urgence ou péril en la demeure ou pour quelle autre raison l’exécution provisoire du présent jugement s’imposerait, de sorte qu’il n’y a pas lieu de l’ordonner. P A R C E S M O T I F S letribunal d’arrondissement deet àDiekirch, siégeant en matière civile et en première instance, statuant contradictoirement, vul’ordonnance de clôture de l’instruction rendue en date du 24 novembre 2022, reçoitla demande duSOCIETE1.)en la forme, laditpartiellement fondée, condamnePERSONNE1.)à payer auSOCIETE1.)le montant de 25.657 euros(vingt-cinq mille six cent cinquante-sept euros)à titre d’arriérés de charges de copropriétéredusà la date du31 décembre 2019, sans préjudicedes éventuels paiements d’ores et déjà intervenus, ditqu’il y a lieu à majoration de trois points du taux des intérêts légaux à l’expiration d’un délai de trois mois à compter de la signification du présent jugement, ditque la demande dePERSONNE1.)en communication de pièces supplémentairess’avère superflue, débouteles parties de leurs demandesen obtention d’une indemnité de procédure sur base de l’article 240 dunouveau Code de procédure civile, ditqu’il n’y a pas lieu à exécution provisoire duprésent jugement, condamnePERSONNE1.)aux frais et dépens de l’instance et en ordonne la distraction au profit de Maître Gilbert REUTER qui la demande, affirmant en avoir fait l’avance. Ainsi prononcéen audience publique au Palais de Justice à Diekirch par Nous, Brigitte KONZ, Présidente dutribunal d’arrondissement, assistéedu greffier Pit SCHROEDER. LeGreffier La Présidente dutribunal Pit SCHROEDER Brigitte KONZ