Tribunal d’arrondissement, 19 décembre 2023, n° 2022-00720

1 Jugement en matière Civile No. 2023TADCH01/00199 Numéros du rôle TAD-2022-00720 Audience publique du mardi,19 décembre2023 Composition: Brigitte KONZ, Présidente, Lexie BREUSKIN, Vice-Présidente, Gilles PETRY, Premier juge, Pit SCHROEDER, Greffier. E N T R E PERSONNE1.),fonctionnaire, demeurant à L-ADRESSE1.); partie demanderesseaux termes d’un exploit de l’huissier de justice suppléant Kelly FERREIRA SIMOES, en remplacement del’huissier de justiceFrank SCHAAL de Luxembourg du 23 mai 2022; comparant parMaître Alain BINGEN, avocat à la Cour, demeurant à Diekirch; E T PERSONNE2.),institutrice, demeurant à L-ADRESSE2.); partiedéfenderesseaux fins du prédit exploitFERREIRA SIMOES; comparant parMaîtrePascale HANSEN, avocat à la Cour, demeurant àBettendorf.

2 LE TRIBUNAL: Vu l’ordonnancede la mise en état simplifiée du 8 juin 2022. Vu l’ordonnance de clôture du 30 janvier 2023. Par exploit d’huissier de justice du23 mai2022,PERSONNE1.),ci-aprèsPERSONNE1.),a fait donner assignationàPERSONNE2.),ci-aprèsPERSONNE2.),à comparaître devant le tribunal d’arrondissement de ce siège aux fins de la voir condamnerà payer à la requérante le montantde50.000 euros,à majorer des intérêts légaux du jour de la demande en justice jusqu’à solde. PERSONNE1.)a également demandé à voir condamnerPERSONNE2.)au paiement d’une indemnité de procédure de2.500 eurossur base de l’article 240 dunouveau Codede procédure civile. De plus,PERSONNE1.)a demandé à voir condamnerPERSONNE2.)aux frais et dépens de l’instance. Faits Une évaluation mobilièrede la propriété,objet du litige,a été faite par l’expert Melchior sur demande dePERSONNE2.)en date du16 août 2019pour le prix de 680.000 euros. Suivant acte notarié de vente du27 mai 2021,devant Maître Mireille HAMES, notaire,passé entre PERSONNE2.)etPERSONNE1.)cette dernièrea acquisunemaison d’habitation, avec place et toutes appartenances et dépendances, sise àADRESSE3.), section FB deADRESSE3.), inscrite au cadastre comme suit: Commune deADRESSE4.), ancienne commune deADRESSE3.), section FB de ADRESSE3.), numéroNUMERO1.)/1815, lieudit «ADRESSE5.)», place (occupée) bâtiment à habitation, contenant 6 ares 46 centiares. Cette vente a été consentie et acceptée moyennant le prix de vente de700.000euros. Cet acte notarié de vente du27 mai 2021contient la clause suivante à la page 3 sous la rubriqueclauses et conditionsqui prévoit sous le point 1: «que l’immeuble est vendu dans l’état où il se trouve actuellement , avec toutes les servitudes actives et passives, occultes et apparentes continues ou discontinues y attachées , sans aucune garantie ni répétition de la partie venderesse , ni pour vices de construction,, ni les nuisances éventuellement causées par la circulation aériennes ou ferroviaires, ni pour la désignation ou la contenance indiquée, dont le plus ou le moins tournera au profit ou la perte de la partie acquéreuse, la différence en plus ou en moinsexcédât-elle un vingtième.» Et sous le point 2:«à la demande du notaire instrumentant, en présence de toutes les parties, la partie venderesse déclare expressémentn’avoir personnellement créé aucune servitudeet n’avoir connaissance d’aucune servitude pouvant exister à charge de l’immeuble vendu, sauf celle énoncée, le cas échéant, aux présentes.» Il résulte de l’acte notarié quel’habitationvendueparPERSONNE2.)aété acquisepar elleen vertu d’un acte de vente reçu par MaîtreJoseph ELVINGERen date du5 avril 2001. Par courrier officielledeson mandataire du11 octobre 2021une sommationde déguerpissement pour le15novembre 2021a été faiteàPERSONNE2.)ainsi que«ma mandante m’a exposé par ailleurs qu’elle a introduit auprès de l’SOCIETE1.)une demande d’autorisation de bâtir afin d’effectuer certaines transformations à la propriété achetée. Elle souhaite entreautres mettre en place des gabions à l’arrière.

3 Lorsqu’elle s’est enquis le 23 septembre 2021 sur le stade de l’instruction de cette demande, il lui fut répondu par le service technique que ces gabions ne sauraient pas être autorisés parce qu’ils entraveraient la canalisation publique enfouie dans le sol à la limite de propriété. II s’avère que vous étiez indéniablement au courant de l’existence de cet état, mais que vous avez caché sciemment son existence. Si ma mandante avait eu connaissance de ce pointdéterminant, elle n’aurait pas payéle prixarrêté. Elle aurait payétout au plus un prix de 650.000,00 € Du fait de la canalisation ma cliente est handicapée dans ses projets de transformation.» Il résulte du courriel du19 octobre 2021duservice technique que la demande d’autorisation de bâtir introduite auprès de la commune deADRESSE4.)poureffectuer des transformations«…Mir sindo esouverbliwwe dass am Beräich vun de 4 Meter Kanalservitude den Terrain als Talusgéif stabiliséiert ginn ouni dass misste Gabionen gesat ginn…. …Virgëschter huetd‘Madamm Rangan mir déinei Pläng geschéckt an mir sinn dann op der Pist fir de Permis». L’agent technique de la communePERSONNE3.)affirme dans une attestation de témoindu21 octobre 2021,attestation non manuscritequin’a pas été critiquée pour ce motif par la partie adverse,que PERSONNE2.),l’architectePERSONNE4.)dont le nom figure sur le plan introduit parPERSONNE1.) et un sieurPERSONNE5.)avaient connaissance de la servitude du collecteurcomme suit: «En ce qui conceme la servitude d'un collecteur de canalisation mixte communal sur le terrain cadastral no.NUMERO1.), il échet de souligner que le tronçon de cette canalisation était déjà bien marquée dans la partie écrite du PAP No.11766, approuvé en date du 30.11.1998. En année 2001, MadamePERSONNE2.)a reçu une autorisation de bâtir sur un des lots dudit PAP, permis enregistré sous le numéro 2/2001, et contenant notamment un plan d'implantation avec indication du collecteur précité. Le demande de bâtir introduite pour des transformations constructives au terrain précitée par Monsieur PERSONNE5.)et son architectePERSONNE4.), reprend le collecteur de canalisation et sa bande de servitude, ceci après une version initiale sans collecteur. En guise de conclusion, je confirme sans amiguité que MadamePERSONNE2.), Monsieur PERSONNE5.)et MonsieurPERSONNE4.), ont eutoutles trois bien connaissance de la servitude du collecteur en question.» Par courrier officielle de son mandataire du31 mars 2022PERSONNE2.)réfute l’argumentation de PERSONNE1.)et refuse de payer une quelconque indemnité àPERSONNE1.). Prétentionset Moyensdes parties Par exploit de l’huissier de justice Frank SCHAALdu 23 mai 2022PERSONNE1.)a fait donner assignation àPERSONNE2.)à comparaître devant le tribunal d’arrondissement de et à Diekirchpour, principalement,obtenir sur basede l’article 1116duCode civil dudolà titre dedédommagementle montant de50.000euros augmenté des intérêtslégaux à partir de la demande en justice jusqu’à solde en raison de la réticence dolosive de l’information de l’existence d’une servitude d’un collecteurde canalisation mixte, cachéesciemment àPERSONNE1.)respectivement de son affirmation mensongère et fausse de son inexistence elle aurait subi un préjudice à hauteur du montant réclamé,et subsidiairement,à l’action estimatoire, sur base des articles 1641, 1644 du Code civil, aux fins de la voir condamner àla restitution partielle du prix de vente pour le montant de50.000euros augmentédes intérêts légaux à partir de la demande en justice jusqu’à solde.

4 A l’appui de sa demande, la partie demanderesse expose encore avoir acheté suivant acte notarié de vente du27 mai2021,dePERSONNE2.)une habitation litigieuse,vente consentie et acceptée moyennant le prix de vente de 700.000euros. Elle aurait été informée par le service technique de la commune que les gabions ne sauraient être autorisés parce qu’ils entraveraientla canalisation publiqueenfouie dans le sol à la limitede la propriété. Cet état de chose aurait été porté à la connaissance dePERSONNE2.)par courrier de son mandataire du 11 octobre 2021 en faisant valoir que si elle avait eu connaissance de cet étatdes faits elle aurait contracté pour un prix inférieurau prix payé à savoir 650.000 euros. Elle invoque,à titre principal,le dol sinon la réticence dolosive etdemandeà titre subsidiaire defaire droità l’actionet partant lui restituer une partie du prix de vente le montant de50.000euros à titre de dommages intérêts. Elle demande en outre la condamnation dePERSONNE2.)à lui payer2.500euros sur lefondement de l’article 240 du nouveau Code de procédure civile et à tous les frais et dépens del’instance. L’agent technique de la commune aurait attesté le 21 octobre 2021 quetantPERSONNE2.)que l’architectePERSONNE4.)et un sieurPERSONNE5.)avaient connaissance de la servitude du collecteur. Elle verse à l’appui de sa demandeune attestation testimonialedu 21 octobre 2021. Elle fait encore état d’un courrier recommandéde son mandataireavec accusé de réception d’octobre 2021envoyé àPERSONNE2.), aux termes duquelPERSONNE1.)a dénoncé le vice que PERSONNE2.)lui aurait cachésciemment. L’expert Melchior auraitexpertisé la maison à 680.000 euros. Elledemande,à titre subsidiaire,la nomination d’un expertpour évaluer la maison. PERSONNE2.)demandede débouter la partie adverse de sa demande. Elle fait valoir quePERSONNE1.)aurait euconnaissance du couvercle et de l’égout qui passeraient sur le terrain litigieux,tel que cela résulterait de la photo versée. Elle demande de déclarerla demande basée sur ledol non fondée partantdela rejeter, les conditions du dolmatériel etdel’intention dolosive ne seraient pas données. La sanction d’une action basée sur ledolserait l’annulation du contrat, demande qui n’aurait pas été faite. Atitre subsidiaire,elle soulève en premier lieu l’irrecevabilité de l’actionbasé sur les articles1641 et 1644,à savoir les vices cachés,dont les conditions neseraient pas remplies non plus. Lacanalisation critiquéeaurait été visible à l’œil nu et ne rendrait pas l’usage de la maison et du jardin impropreà l’usage destiné, ce quePERSONNE1.)n’aurait pas fait valoir. Elle conteste le quantum de la demande,le prix n’aurait pas été surfait tout comme le préjudice pourle montantréclaméne serait pas établi, tel que cela résulterait de l’expertise Melchior. Elle demandepartantde débouter de tous ses moyens ainsi que de sa demande sur le fondement de l’article 240 dunouveau Code de procédure civile. PERSONNE2.)demande enfin quePERSONNE1.)soit condamnée à luipayer2.500euros sur le fondement de l’article 240 du nouveau Code de procédure civile et à tous les frais et dépens de l’instance. Appréciation

5 Recevabilité L’assignation du23 mai2022a été introduite selon la forme prévue par la loi, de sorte qu’elle est recevable en la pure forme. Bien-fondé Le contrat liant les parties estun contrat deventedont l’objet de la vente estune propriété avecun terrainetune habitation. Ce contrat contientuneclause de non garantie qui n’a pas été invoqué ni discuté juridiquement par les parties. Le manquement invoqué à la base de sa demande parPERSONNE1.)est le suivant: l’ignorancepar elledela canalisation publiqueenfouie dans le sol à la limitede la propriétéet de la servitude y attachée ainsi que la problématique en rapport avec l’installation de gabions pour ce motif.Elle n’invoque pas que l’habitation serait inutilisable pour ce motif respectivement que la transformation de son projet n’aurait pas été pas possible. L’expertise unilatérale par l’expert MELCHIOR ainsi que des courriers du service technique de la commune deADRESSE4.)versésontété régulièrement communiquéset donc soumis au débat contradictoire.L’évaluationdu 19 août 2019a été faitedonc pratiquement 2 ans avant l’acte notarié uniquement l’évaluation du prix de l’immeublea été critiqué. Quant aux qualifications de l’expert consulté, le tribunalrelèvequ’il s’agit d’un expert agréé qui explicite en détail le mode d’évaluation par rapport au prix du marché et la situation de l’immeuble etson état de vétusté avant la vente à PERSONNE1.). Sans qu’il n’y ait donc lieu de procéder à une nouvellemesure d’instruction proposéepar PERSONNE1.)à titre subsidiaire,le tribunal estime qu’il n’a pas été rapporté qu’une telle mesure au vu de ce qui seradécidé ci-aprèssoit pertinente. Quant à la clause de non garantie L’article 1156 du Code civil dispose qu’on doit dans les conventions rechercher quelle a été la commune intention des parties contractantes, plutôt que de s'arrêter au sens littéral des termes. Suivant l’article 1157 du même Code, lorsqu’une clause est susceptible de deux sens, on doit plutôt l'entendre dans celui avec lequel elle peut avoir quelque effet, que dans le sens avec lequel elle n'en pourrait produire aucun. Interpréter une convention, c'est dès lors avant tout, rechercher la volonté des parties. Cette volonté qu'il s'agit de découvrir est celle qui a réellement déterminé les parties au moment où elles ont contracté, plutôt que celle que suggère la formulation littérale (JurisclasseurCivil code, art. 1156 à 1164, fasc. 10, n°38). Il appartient alors aux juges du fond de rechercher l’intention des parties contractantes dans les termes employés par elles comme dans tout comportement ultérieur de nature à la manifester (Civ. 3ième, 5 fév. 1971, D, 1971, 281). Ainsi, lorsqu’une clause a été valablement acceptée par deux parties et qu’elle est claire et précise, elle doit être appliquée telle quelle, à moins qu’elle ne soit illicite. Ni l’équité, ni la bonne foi, ni l’usage n’autorisentle juge à modifier les clauses claires et précises d’un contrat (Précis Dalloz, Droit civil, Les obligations, A. Weill et F. Terré, no 363 et suivants). Les règles d’interprétation posées par les articles 1156 à 1164 du Code civil n’ont cependant pas de caractère impératif; ce sont de simples recommandations.

6 En l’espèce, la clause prévue dans l’acte notarié contenue à la page 3 sous la rubriqueclauses et conditions prévoitsous le point 1 que l’immeuble est vendu dans l’état où il se trouve actuellement, avec toutes les servitudes actives et passives, occultes et apparentes continues ou discontinues y attachées, sans aucune garantie ni répétitions de la partie venderesse,ni pour vices de construction,ni les nuisances éventuellement causées par la circulation aériennes ou ferroviaires, ni pour la désignation ou la contenance indiquée, dont le plus ou le moins tournera au profit ou la perte de la partie acquéreuse, la différence en plus ou en moins excédât-elle un vingtième. Il n’est pas établi en l’espèce quePERSONNE2.), même si elle avait connaissance du collecteur, ait sciemment caché àPERSONNE1.)l’existence de la servitude, préexistante à la vente et qu’elle l’aurait créée, tant en ce qui concerne le tronçon de cette canalisation marquée dans la partie écrite du PAP No.11766, approuvé en date du 30.11.1998 et en 2001, l’autorisation de bâtir surun des lots dudit PAP, permis enregistré sous le numéro 2/2, documents officiels de la commune. Le fait invoqué parPERSONNE1.)est exclu par cette clausede la garantie du vendeurque partant PERSONNE2.)n’est pas tenue de garantir,PERSONNE1.)ayantacquis le terrain avec l’immeuble dans l’état dans lequel il se trouve y comprisavec toutes les servitudes actives et passives, occultes et apparentes continues ou discontinues yattachées, sans aucune garantie ni répétition de la partie venderesse. Les risques éventuels relevésparle service technique de la commune deADRESSE4.)découlant des pièces versées concernent une mauvaise évacuation des eaux en cas de pluie très forte «Starckreen» autres queles nuisances éventuellement causées par lacirculation aériennes ou ferroviairesn’entrent pas dans les prévisions de cetteclause. PERSONNE1.)n’apas versé les différentes demandes d’autorisation respectivementles réponses officiellesde la commune deADRESSE4.)à ces demandes,ni a établi quele projetincluant les gabions étaitson vœuxouune alternative proposée parla commune ou son entrepreneur etl’architecteni qu’elle ait fait part àPERSONNE2.)de ses projets de rénovation etquecette dernière pouvait et devait savoir, en tant que non professionnelle,que la servitude de canalisation serait un empêchement à ces projets, qui sont toujourssoumis aux contraintes prévuespar le PAG etau risque et péril du PAPà autoriser par décisiondu bourgmestredansl’autorisation de construire. Les critiques dePERSONNE1.)ne concernent pas desvices dus à la construction/rénovations proprement diteou à l’usage de l’habitation, maisconcernent le non aboutissement de certains projets non autrement détaillésprévusparellecommel’extension vers l’arrière avec carportetles gabions. Cescritiquesneconstituentpartant pasun défaut de qualité de la chose vendue. Il découledes pièces verséesque sonl’architecte avait oublié dans un premiertempsde faire état dans son projet dela canalisation se trouvant à l’arrière dela propriété,il y a été remédiépar la suite et l’autorisation avec les changements et adaptation des plans n’empêchaient pas queles projets soient autorisés. Il résulte encore de l’attestationversée(courriel du 19 octobre 2021)quePERSONNE2.),l’architecte dePERSONNE1.)et son entrepreneurconnaissaientl’existence de cette canalisation et que la commune avait même offert de contribuer à la stabilisation en vue de l’évacuation des eaux sans fraispour PERSONNE1.)ce que cette dernière refusait.Ses projets de rénovation avec le respect de la bande à observer autour de la canalisation n’étaient plus compromis et l’autorisation avec l’aménagement des plans était enbonnevoie d’aboutissement. Si elle n’a vu les plans qu’après l’acquisition, comme elle l’affirme, elle aurait pu consulter elle-même ou par l’intermédiaire de son architecte si ses projets étaient réalisables par rapport au PAG.

7 PERSONNE1.)n’a pas non plus établi que ces changements de plans auraient engendré des surcoûts ou frais supplémentairesde l’ordre des50.000 euros réclamés à titre de dommages-intérêts respectivement qu’elle aurait subi un préjudice de cet ordre. Il découle encore du courriel versé que finalementles gabions n’étaient plus nécessairesetPERSONNE1.)n’a partant pas non plus prouvé que ces gabions étaient essentiels àses projets. PERSONNE1.)reproche àPERSONNE2.)d’avoir gardé le silence quantà l’existence de la servitude de canalisation,cependantlecouverclede la canalisationdans le jardinétait visibleà l’œil nulorsqu’elle a visité la propriété.PERSONNE1.)n’a partant pasnon plusprouvéque les travaux envisagéspar elle n’ont pas puse résoudre et qu’ilaurait falluréaliser des gros œuvresd’entreprisesupplémentaires de l’ordre de 50.000 eurosen raison de l’existence de cette servitude. Il importe dès lors peu quela venderessene l’ait pas informée,ce quilaisse d’êtreétabli à l’exception de tout doute,alors qu’au moinselle a pu se rendre compte de visu de la présence de la canalisation dans son jardin et que pour le surplusson architecte et l’entrepreneuren avaientconnaissanceet ont réagi par l’adaptation des plans. Elle n’a pas non plus établi quele manque d’information reproché à la venderesse aurait était déterminant dans sa volonté d’acquérir une propriété évaluéeà 680.000 eurosen 2019.Il peut être présumé que deux ans après avec l’évolution des prix du marchéla propriétévalait plus. PERSONNE1.)n’a pas non plusprouvéque l’existence ou non de cette servitude respectivement l’information à cet égardaientétéun élément déterminant dans le projet d’acquisition de la propriété. PERSONNE1.)n’a pas fait valoir qu’elleaurait eu des difficultésréelles àse procurer desdocuments auprès des services communaux relatifs aux travaux de la transformation initiale de l’immeuble etque la connaissancede l’existence de cette servitudeaurait compromis ses projets pour l’acquisition et la transformation. En effet,PERSONNE1.)n’a pas invoqué le fait que l’habitation serait inutilisable mais uniquement le fait que l’existence dela servitude de canalisationlui aurait été inconnu au moment de la vente et que PERSONNE2.)aurait passé sous le silence cette réalité. Quant à la demande principale dePERSONNE1.)basée sur l’article 1116 et ss. du Code civil; a. Le remboursement d’une partie du prix de ventedu contratà titre de dommage-intérêts pour causededol PERSONNE1.)soutient quePERSONNE2.)lui aitfait une fausse déclaration quant àl’existence d’une servitude d’un collecteur de canalisation mixte, caché sciemment,information découverte, selon ses allégations,seulementaprès le rejet de l’autorisation de construire des gabions, de sorte que PERSONNE2.)auraitfait preuve de manœuvres sinon de réticence dolosive(s). En tant que délit civil, ledol, s’il est établi,ouvre à la victime une action en réparation du préjudice subi. Il s'agit d'une action en responsabilité délictuelle, la fauteretenue étant par hypothèse antérieure à la conclusion du contrat (Jurisclasseur civil, article 1116, n°44). Dès lors, en l’espèce, la demande dePERSONNE1.), qui se base principalement sur le dol, relève de la responsabilité délictuelle. Comme exposé précédemment,PERSONNE1.)faitvaloir qu’elle a été trompée par la venderesse qui aurait déployé des manœuvres dolosives actives afin de lui cacher l’existence de la servitude imposée par la commune à l’arrière du jardin. La venderesse conteste tout dol et toute mauvaise foi dans son chef et fait plaider qu’aucune preuve à ce titre ne serait rapportée, le dol ne se présumant pas.

8 Aux termes de l’article 1116 du Code Civil, le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manœuvrespratiquées par l’une des parties sont telles qu’il est évident que, sans ces manœuvres, l’autre partie n’aurait pas contracté. Le dol ne se présume pas et doit être prouvé. Il est admis que les manœuvres dolosives peuvent être constituées par un simple mensonge ou même une réticence. A ce titre, il n’est pas contesté que le dol peut résulter d’un simple mensonge, même en l’absence de manœuvres destinées à lui donner crédit. Il importe en outre peu que le mensonge soit oral ou écrit, ni qu’il figure dans l’acte. Il faut que le mensonge ou la réticence aient été motivés par l’intention de tromper le cocontractant. L’intention requise n’est pas celle de causer un préjudice, mais celle de tromper, en suscitant l’erreur ou en profitant de celle-ci. La sanctionest exclue toutes les fois qu’il n’est pas établi que le cocontractant a agi dans l’intention de tromper. L’auteur doit partant avoir eu connaissance de la circonstance qu’on lui reproche d’avoir tue. Il faut par ailleurs que l’erreur provoquée par les manœuvres dolosives ait été déterminante pour le cocontractant, mais il n’est pas nécessaire que l’erreur ait porté sur la substance de la chose. Il suffit qu’elle ait déterminé le consentement de la victime. La partie qui prétend être victime d’un dol doit non seulement prouver l’existence de manœuvres du cocontractant, mais également que ces manœuvres l’ont induite en erreur, c’est-à-dire que l’erreur a déterminé son consentement. Il est de principe que le dol peut être constitué par le silence d’une partie dissimulant à son cocontractant un fait qui, s’il avait été connu de ce dernier, l’aurait empêché de contracter (Cour de cassation française, 3ème chambre civile, 15 janvier 1971 ; Jurisclasseur civil, art. 1116, n°21). Le caractère déterminant du dol implique une tromperie antérieure ou concomitante à la formation du contrat et doit être appréciéin concreto. On recherchera si, compte tenu de son âge, de son instruction, de son intelligence, de sa compétence professionnelle, la victime du dol a été effectivement trompée (Terré-Simler-Lequette, Droit Civil,Les obligations, Précis Dalloz, 5e édition, p.183, no 230). Il faut néanmoins remarquer qu’en doctrine, l'exigence d'une erreurdéterminanteest parfois traduite par une distinction opposant ledolprincipal audolincident. Cette dernière expression désigne, dans la doctrine classique, lesmanœuvresen l'absence desquelles la victime aurait consenti néanmoins, mais à d'autres conditions. La même doctrine considère que cesmanœuvresne peuvent êtresanctionnées que par l'allocation de dommages-intérêts (Jurisclasseur civil, art. 1116, n° 34). Suivant la jurisprudence la plus récente, elle semble aujourd’hui fixée en ce sens que le dol incident peut, tout comme le dol principal, fonder l’annulation du contrat (Cass.com., 30 mars 2016, n°14- 11.684; Jurisclasseur civil, art. 1116, n°34). Le dol doit être répréhensible, ce qui n’est pas le cas d’affirmations seulement inexactes du vendeur (Cass. com. 28 juin 2005 : Bull civ.2005, IV, n° 140 : RTD civ. 2005, p.591-592). Les juges ne retiennent que les mensonges ou les dissimulations du vendeur visant à masquer l’état réel de l’immeuble vendu, à l’effet de tromper l’acquéreur (Cass. 3 ème chambre civile, 28 mai 2002 : Jurisdata n° 2002-014716). Toutefois, de simples réticences ou le silence d’une partie dissimulant à son cocontractant un fait qui, s’il avait été connu de lui, l’aurait empêché de donner son accord, sont également admis par la jurisprudence comme pouvant caractériser l’élément matériel constitutif du dol. Ainsi la réticence dolosive est admise actuellement, en l’absence de manœuvres ou de mensonges, toutes les fois où l’une des parties manque, par son silence volontaire, à la bonne foi sur laquelle son cocontractant était en droit de compter (Jurisclasseur notarial, V° Vente d’immeuble, Fasc. 200 : Vente d’immeuble, vices du consentement dans la vente, C. Dol, 1° Conditions d’existence). Les juges du fond apprécient souverainement le caractère déterminant de l’erreur. Ce caractère s’apprécieinconcretopar une recherche de l’influence effectivement exercée par l’erreur sur la décision de la victime. Le dol peut être sanctionné alors même qu’il n’a entraîné qu’une erreur sur la valeur ou sur les motifs, voire sur une qualité non substantielle. Laréticence dolosive, à la supposer établie, rend toujours excusable l’erreur provoquée (Jurisclasseur civil, art. 1116, n° 11 et suivants). Le dol même

9 par réticence, doit, en tant que faute intentionnelle, être sanctionné alors même que le cocontractant aurait, en négligeant de s'informer, commis une faute d'imprudence. La charge de la preuve du dol appartient à celui qui s’en prévaut. Cette partie doit établir la preuve tant de l’élément matériel du dol que de son élément intentionnel. Le dol étant un fait juridique, tous les moyens de preuve sont donc admissibles. Le dol n’est une cause de nullité du contrat que si les mensonges employés par un contractant étaient tels que son cocontractant ne pouvait pas vérifier facilement les allégations mensongères, lesquelles ont ainsi provoqué chez lui une erreur invincible et partant excusable (Cour d’appel, 16.6.1970, Pas. 21, p. 362). PERSONNE1.)entend obtenir indemnisation de son préjudice subi du fait du dol commis par PERSONNE2.). Elle invoque à ce titrel’article 1116 du Code Civil. Il convient à ce titre de rappeler qu’en matière de dol, la jurisprudence se montre libérale et confère à la victime d’un dol l’option entre le droit de demander l’annulation du contrat, celui de se borner à solliciter des dommages et intérêts ou encore celui de prétendre à des dommages et intérêts en plus de l’annulation du contrat (G. Ravarani,La responsabilité des personnes privées et publiques, Pasicrisie 2014, 3 ème éd., n°485). A ce niveau il convient de noter que si lesdeux actions, à savoir l’action en annulation et l’action en indemnisation, n’ont pas le même objet, il reste cependant qu’elles sont fondées sur la même cause, celle-ci résidant dans les faits constitutifs de dol. Par suite, une condamnation à des dommages et intérêts peut être juridiquement fondée soit sur l’article 1382 du Code Civil, soit sur l’article 1116 de celui-ci (Jurisclasseur civil, art 1116, n°45). PERSONNE1.)estdonc recevable à solliciter des dommages et intérêts sur base de l’article 1116 du Code Civil. Elle fait plaider qu’en raison du dol commis, elle subirait un grave préjudice évalué à 50.000 € Lorsque la victime du dol opte pour l’action en dommages et intérêts sans solliciter l’annulation du contrat, le seul préjudice dont elle puisse alors obtenir réparation est celui qui résulte de la perte d’une chance d’avoir pu contracter à des conditions plus avantageuses. Pratiquement, la victime se verra restituerl’excès de prix qu’elle a dû payer. Les dommages et intérêts correspondront finalement à une réduction de prix(G. Ravarani,La responsabilité des personnes privées et publiques, Pasicrisie 2014, 3 ème éd., n°485). En l’espèce, le Tribunal considère qu’étant donné quePERSONNE1.)n’entend pas obtenir l’annulation du contrat, elle a accepté la situation et donc le fait que la parcelle de son jardin soit soumise à une servitude de canalisation. Dès lors, tous les préjudices invoqués et tirés de l’existence dela servitude de canalisation ne sauraient être pris en considération. Quant aux explications fournies, le Tribunal comprend qu’il s’agit d’une demande en diminution du prix d’acquisition payé. La vente était relative à une maison avec un terrain d’une contenance de6ares46 centiareset il n’est pas établi en cause que le prix payé prenait en compte la parcelle litigieuse avec la servitude de canalisation. En ne présentant pas le compromis le tribunal en déduit que le prix de vente a été fixé en considération d’un terrain d’une contenance de6 ares 46 centiares. Uneréduction de prix ne saurait partant pas être appliquée en l’espèce,PERSONNE1.)n’étant en effet,ni en fait, ni en droit, privée d’une partie de sa propriété. Au vu des considérations qui précèdent, le Tribunal arrive à la conclusion qu’en l’espèce, aucun préjudice matériel n’est établi par elle.

10 PERSONNE2.)faitvaloir quePERSONNE1.)pourrait pleinement jouir de cette parcelle de terrain. Le préjudice serait partant inexistant, sinon minime et non prouvé. Dans le cadredu dol, il appartient à la demanderesse de prouver que la servitude existaitau moment de la vente et que lavenderesseétait au courant de celui-ci, sans en informer l’acquéreur, ceci dans le but de le tromper afin de l’amener à conclure.PERSONNE1.)doitégalement établir que la tromperie en question a eu une influence sursonconsentement. Le manquement à une obligation contractuelle d’information ne pouvant suffire à caractériser le dol par réticence, il revient au Tribunal de rechercher si ce manquement a été commis dans un but intentionnel de tromper, faute de quoi le dol ne saurait être caractérisé. Tel qu’évoqué précédemment, ce manquement doit également avoir provoqué une erreur déterminante du consentement, dont il n’est pas nécessaire qu’elle porte sur la substance de la chose. Toutes ces conditions ne sont pas remplies en l’espèce, la preuve n’ayant pas été rapportée par PERSONNE1.). PERSONNE1.)ne fait pas valoir ni établitque des manœuvres dolosives résulteraient des mentions reprises dansl’offre de vente et dans le compromis de vente,documents qu’elle ne verse pas,des photographies de la parcelle litigieuse mettant en avantbien au contrairequela canalisation était intégrée au reste de la propriété et pouvait être décelée lors d’une visite de la propriété. Par ailleurs, elle ne verse pas le compromis respectivement l’annonce permettant de vérifier quels éléments ont déterminésa décision etle prix de ventepayé par elleen fonction des éléments à sa disposition et des indications de l’extrait cadastral. A la lecture descourriers etmessages échangés entre les parties, le tribunal constate qu’il n’y a pas de preuve concrète quant à l’obligation pour unedéclaration concrète du vendeur quant àl’existenceou nond’une servitude d’un collecteur de canalisation mixteet quePERSONNE2.)était au courant de l’existence de la servitude. Le tribunalrelèveen outre qu’il n’est pas établi si et quelle piècePERSONNE2.)a remis à PERSONNE1.)avant la signature de l’acte et du contrat.Il n’est pas contesté quePERSONNE1.)a effectué 3 visites des lieux avant la signature du compromis et que le couvercle d’égout était bien visible à l’arrière du jardin.Par ailleurs, le contenu exact des discussions entre parties n’est pas établi et notamment si elle avait fait part à la venderesse de ses projets de rénovation et si cette dernière devait savoir en tant que non professionnelle qu’ils ne seraient pas réalisables respectivement devraientêtre modifiés en raison de cette servitude. PERSONNE1.)n’a partant pas établi quePERSONNE2.)n’aitpasaffiché de manière transparente l’état duterrain oùle couvercle était apparentpour autant qu’elleaurait étéétait au courant de l’existence d’uneservitudecequi de l’avis du tribunaln’est pasétabliavant etaumoment de la vente. Il appartenait àPERSONNE1.)qui était entourée de deux professionnels à savoird’un architecte et d’un entrepreneurde s’enquérir auprès du service techniquesurles conséquencesde la présence de cette canalisationsur sa propriétépar rapport à ses projets. L’affirmation dePERSONNE1.)quePERSONNE2.)luiaurait cachésciemment l’existencede cette servitude est par ailleurs, d’unepart,pas établieet d’autre part, ne porte pas à conséquence alors que l’habitation,dontconformitéà l’usage projeté n’est pas mise encause saufpour lesgabions oùPERSONNE1.)n’a pasnonplusétabli que cette clôture aurait étéirréalisableen définitiveet que ce projet aitétédéterminant dans son projet d’acquisition de la propriété. Les rénovations concernaient d’autres projets que les gabionstel que relaté ci-avant.En effet elle ne verse aucune demande d’autorisationni refusde l’administration communalequant àsesprojetsde rénovationdont l’inexécution définitiveen raison del’existence d’une servitude d’un collecteur de canalisation mixtereste à l’état de pure allégationtout au plusa-t-elleaétablique son architecte PERSONNE4.)avait oublié de le renseigner dans un premier plan.

11 Le tribunal observe à ce sujet que les travauxprojetéset apparemment refusésn’affectent pas la conformitéet l’usagede l’habitationmais uniquement les pourtours de la propriétéavec éventuellement l’installationdes gabions. Elle n’a pas non plus établi ni allégué quePERSONNE2.)luiavait au moment de la ventepufaire croire qu’elle pourraitprocéderà cestravaux, queces travaux avaient été l’élément déterminant pour ellepour conclureet de payer le prix convenu. Des manœuvres dolosives ne sont donc pas apparentesni établies. En l’espèce, il ressort des termes mêmes de l’assignationainsi que des photos verséesque PERSONNE1.)a effectué 3 visites des lieuxoùle couvercle étaitbienvisible, de sorte qu’ellene peut pas valablement soutenir ne pas s’être rendu compte du véritable état de lapropriété,de l’habitation et de son terrainavantla venteet quela présence de ces éléments dans son jardin seraientnon conformes et dangereuxrespectivementque le domicile acquis ne serait pas habitablesinonserait impacté parla présence de l’égout et du couvercle. PERSONNE1.)était en mesurealors qu’elle était assistéed’un architectedes'informer parelle-même, de sorte qu’il ne saurait donc non plus être question de réticence dolosive dans le chef de PERSONNE2.). Le contrat n’est donc pasviciépour cause dedol,la demande doit être rejetéepour ce motif. Il est superfétatoire d’analyser les autresmoyens depart et d’autreà cet égard. Quant à la demande subsidiaire dePERSONNE1.)basée sur l’article 1641 et ss. du Code civil; Aux termes de l’article 1641 du Code civil «le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chosevendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus». Pour tomber sous la garantie des défauts de la chose vendue, le vice doit être caché. En effet, en application de l’article 1642 du Code civil, le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même. Est caché le vice que l’acquéreur ne pouvait pas raisonnablement constater, à moins de s’entourer de l’avis d’un homme de l’art, cette dernière condition n’étant pas prévue par la loi, dès lors que l’article 1642 du Code civil exclut de la garantie les seuls vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même. (Cour d’appel, 7.5.2008, Pas. 34, p. 243). Aux termes de l’article 1643 du Code civil, le vendeurest tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus à moins que dans ce cas il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie». Aux termes de l’article 1645 du Code civil, le vendeur, s’il connaissait les vices de la chose, est tenu, outre la restitution du prix qu’il a reçu de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur. La chargede la preuve du vice requis appartient àPERSONNE1.). Aux termes de l’article 1648 du Code civil «l’acheteur est déchu du droit de se prévaloir d’un vice de la chose s’il ne l’a pas dénoncé au vendeur dans un bref délai à partir du moment où il l’aconstaté ou aurait dû le constater».

12 Le tribunal retient du fait que les parties n’ont pas conclu sur le bref délai de part et d’autre ont renoncé à ce moyenet que la recevabilité de cette demande n’est pas critiquéepour ce motif. PERSONNE1.)adressait par l’intermédiaire de son avocat, en octobre 2021, un courrier de dénonciationde la servitudeàPERSONNE2.). En l’occurrence il résulte des affirmations de la partie demanderesse elle-même, qu’après passation de l’acte notarié du 27 mai 2021et avant prise de possession de l’immeuble, parcourrier recommandé de mise en demeure du mandataire dePERSONNE1.)en date du 11 octobre 2021,PERSONNE1.)a informéPERSONNE2.)du délai de déguerpissement et a demandé des explicationsquantauproblème évoqué par rapport aux gabionsetàundédommagementparune réduction du prixde la vente, étant de moins de 5 moisaprès le contratainsi que ladénonciation faite dans l’assignationàau moins un an après l’acquisitiondatant du 23 mai 2022. L’existence-même dudéfaut invoqué par la partie demanderesse étant contestée par la défenderesse, il y a lieu, avant de trancher si celui-ciestqualifiable de vices cachés au sens de la loi, d’examiner si la preuve desonexistence, desanature et desagravitéest rapportée à suffisance de droit. Aux termes de l’article 1315 du Code civil «celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver». Il appartient dès lors en l’occurrence à la demanderesse, en sa qualité d’acquéreusede l’habitationen cause, d’établir que les conditions d’application de l’article 1641 du Code civil sont réunies, à savoir tout d’abord la réalité et l’envergure dudéfaut par elle invoquée, et ensuite, cette preuve ayant été rapportée, le caractère caché, la gravité et l’antériorité de ce vice. L’acheteur d’une chose viciée a le droit de demander la résolution de la vente par l’action rédhibitoire ou bien de demander une diminution du prix par la voie de l’action estimatoire. Ces actions en dénonciation de vice doivent être exercées dans un bref délai à partir du moment où l’acheteur «a constaté ou aurait dû le constater». Il s’ensuit que l’acquéreur doit avoir connaissance du vice ou aurait dû avoir connaissance du vice. L’acquéreur doit être à même, afin de prospérerdans son action du chef de vices cachés, d’établir au moins le principe de l’existence, de l’origine et de l’étendue du vice. Le délai peut dès lors être retardé jusqu’au moment où il est possible à l’acheteur de déceler l’origine du mauvais état de lachose, le but des mesures d’instruction étant de permettre au demandeur de déterminer le défaut dans son principe et de savoir contre qui intenter l’action en garantie (cf .Cass fr. 10 juillet 2014, n°3365 du registre). Avantl’introduction d’une demandeen justiceparPERSONNE1.),son architecte et son mandataireont contactéleservice techniquedela commune, des modifications de plans initiaux ont été faites de sorte que l’accord pour l’autorisation pour les projets n’était plusremisen cause. PERSONNE1.)invoque que l’habitation présente des vicesquant àl’existence d’une servitude d’un collecteur de canalisation mixte sans se prévaloir que ce fait la rendraitimpropre à son usage mais uniquement quePERSONNE2.)lui aurait délibérément caché l’existence de ce vice qualifié par elle de caché. PERSONNE2.)résiste encore à la demande en contestant la version présentée par la partie adverse, soutenant qu’il ne remplit pas les conditions pour être qualifiés de vice caché.

13 PERSONNE2.)a contestéen bloctoute demande d’indemnisation tant en son principe et qu’à son quantum. PERSONNE1.)a pu,tel que retenu antérieurement,lors de ses visitesdéceler, connaître ou suspecter la présence de l’égoutde la canalisation enfuiedans son jardindont le couvercle étaitvisible à l’œil nu, même à supposer quePERSONNE2.)aurait dû attirer son attention àsa présence.Elle n’a pas prouvé que ces éléments seraient des vicescachés, pour le surplus, facilement détectables pour un acquéreur normalement diligent (cf. photos versé) lors d’une visite des lieux. C’était par l’allégation de s’être vurefuserunpermis deconstruction qui auraitpermis de connaître la nature et l’étenduede cette servitude. En dehors de l’action rédhibitoire et l’action estimatoire, l’acheteur peut également exiger que le vendeur répare le vice ou remplace l’objet défectueux. Ce mode est toutefois exclu au cas où la réparation est impossible en fait ou si elle doit entraîner des dépenses hors proportion avec la valeur de la chose vendue. L’action rédhibitoire n’est par contre recevable que si la chose vendue est foncièrement inutilisable pour l’emploi auquel elle est destinée. Si la chose présente au contraire des défauts facilement réparables et que les réparations ne privent pas l’acheteur pendant un délai prorogé de l’usage de la chose, celui-ci peut seulement exiger la réparation du bien (cf.: Cour 25 mai 1977, P.23.529). En l’espèce aucune des conditions à la base de sa demande n’est établie. L’action estimatoire ayant pour objet une réduction de prix payé par l’acheteur pour l’acquisition de la chose vendue qui devra être proportionnelle à la diminution de la valeur de la chose (cf. Cour 7 mai 2008, P. 34. 243). PERSONNE1.)n’a pas prouvé l’existence de vices cachés. Laréduction du prix d’achat couvriraitselon elle ledommageà établirpar elle. Elle n’ani défini le dommagealléguésubiniprouvé que ses projets auraient engendrédesfrais deconstruction supplémentaires ouuneperte de surface habitable,entraînantunerestitution «d’une partie du prix»ni undommagepar les pièces versées en cause. En l’occurrence et sous le couvert de l’actionPERSONNE1.)réclame en réalitéunediminutiondu prix de venteetdemande des dommages et intérêtssansétablir etspécifier la nature de son dommage etque la diminution du prix invoquéeétaitdestinée àcouvrir des fraisaux fins de réaliser des travaux importants d’entreprise de construction. Ledommage alléguén’est spécifiéni établipar la demanderesse. En l’absence de preuvesà cet égard et notamment del’ampleur des travauxsupplémentairescausés par l’existence de cette servitude,PERSONNE1.)n’a pas établiavoir subi un dommage de l’ordrede 50.000 €. Par conséquent, il n’est pas prouvé par elle que l’habitation soit affectée de vices cachés qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, à savoir une habitation, et par ailleurs encore suffisamment graves pour en faire découler desconséquences juridiques. PERSONNE1.), suivant ses propres affirmations, a pris possession de l’immeubleet après avoir introduit une autorisation de construire dont le refus n’est pas établi parlespièces,elleauraitpu constater quel’habitationétait affectée d’une servitude de canalisation l’empêchant uniquement defaire procéder à l’installation de gabions,la défense pour installeruneautre sorte de clôturerespectivement pour entreprendredes travaux de transformationsde la propriéténid’autrestransformationsn’est ni invoquéeni établie.

14 Sans devoir être technicien,PERSONNE1.), avec la présence du couvercle de la canalisation dans son jardin,a donc pu s’enconvaincreelle-même, dans le cadredes visites des lieux non contestéespar elle avant la vente. PERSONNE1.)a seulementaffirmé et établique des changements de plans sinon d’autres travauxont éténécessaires non pas pour remédier à des défauts ou vices mais pour obtenir l’autorisation de bâtir, l’immeubleacheté étant parailleurs habitable en toute sécurité. Il ressort, par ailleurs,uniquement du maildu service techniquesans que les demandes d’autorisation de construireet le refusde la Communene soient versés que les travaux à entreprendre devaient respecter unebande de 4 m. Pour ce qui est encore,l’existence de la servitude expressément mentionnédans l’assignation par PERSONNE1.)ce faitneconstituepartantpasun vice caché. Il s’ensuit des développements qui précèdent quePERSONNE1.)n’apasétabli à suffisance de droit les faits sur lesquels elle base son action,la demande sur base des articles 1641et1644 du Code civildoit être rejetée, les vices, désordres et défauts antérieures à la vente ne sont ni graves et ni cachés, il s’ensuit que l’action dePERSONNE1.)n’est pas fondée. Il ya encore lieu de rejeter également la demande subsidiaire dePERSONNE1.). En conclusion, la demande dePERSONNE1.)est donc à déclarer non fondée sur l’ensemble des bases légales invoquées. Les indemnités de procédure, les frais et dépens Au vu de l’issue du litige,PERSONNE1.)est à débouter de ses demandes concernantl’allocation d’une indemnité de procédure. En somme, l’assignation lancée parPERSONNE1.)est donc à déclarer non fondée etelledoit supporter les frais et dépens de l’instance en tant que partie qui succombe. L’iniquité requise par l’article 240 du nouveau Code de procédure civile n’étant pas remplie dans le chef dePERSONNE2.), le tribunalladéboute de sa demande en allocation d’une indemnité de procédure. P A R C E S M O T I F S Le Tribunal d’arrondissement de Diekirch, siégeant en matière civile et en première instance, statuant contradictoirement,le magistrat de la mise en étatentendu en son rapport oral, vul’ordonnance de clôture de l’instruction rendu en date du30 janvier2023, reçoitl’assignation en la pure forme; laditnon fondée; déboutePERSONNE1.)de sa demande en allocation d’une indemnité de procédure; déboutePERSONNE2.)de sa demande en allocation d’une indemnité de procédure; metles frais et dépens de l’instance à charge dePERSONNE1.).

15 Ainsi prononcé en audience publique au Palais de Justice à Diekirch par Nous, Brigitte KONZ, Présidente duTribunal d’Arrondissement, assistée du Greffier Pit SCHROEDER. Le Greffier La Présidente du Tribunal Pit SCHROEDER Brigitte KONZ