Tribunal d’arrondissement, 21 février 2024, n° 2022-00012

1 Jugement N° 2024TADCOMM/0068(bail à loyer) Audience publique dumercredi,vingt-et-un févrierdeux mille vingt-quatre Numéro du rôle: TAD-2022-00012 Composition : Chantal GLOD, vice-président, Magali GONNER, juge, Françoise FRSING, attachée de justice à titre provisoire, Christiane BRITZ, greffier. Entre: PERSONNE1.),employé d’Etat,demeurant à L-ADRESSE1.), comparantinitialementpar MaîtreTrixi LANNERS, avocat à la Cour, demeurant à Diekirch,comparanten personnepar la suite, partie appelanteaux termes d'un exploit de l'huissier de justicePierre BIEL,demeurant à Luxembourg, du2 décembre 2021, et: PERSONNE2.),retraité, demeurant à L-ADRESSE2.), comparant par MaîtreMarc WALCH, avocat à la Cour, demeurant àDiekirch, partie intiméeaux fins du prédit exploitBIEL.

2 ______________________________________________________ Le Tribunal : Faits: Par exploit du ministère de l'huissier de justicePierre BIEL, demeurant àLuxembourg, du 2 décembre 2021,PERSONNE1.), employé d’Etat, demeurant à L-ADRESSE1.),a fait signifier àPERSONNE2.), retraité, demeurant à L-ADRESSE2.),qu'ilrelève formellement appel du jugement n°1308/21rendupar un jugement réputé contradictoire à l’égard dePERSONNE1.)et en premier ressort par le tribunal de paix de Diekirch, siégeant en matière de bailà loyer, en son audience publique en date du20 octobre 2021. Par même exploitBIEL,ilafait donner assignation àPERSONNE2.)à comparaître à l'audience publique dumercredi,5 janvier 2022, à10.00heuresdu matin, devant le tribunal d'arrondissement de Diekirch, siégeant en matière d’appel de bail à loyer, pour y voir statuer sur le méritedes conclusions du dispositif de l'assignation reproduite ci-après par procédé de photocopie:

3 Cette affaire fut mise au rôle par les soinsdelapartie appelanteet inscrite au rôle sous le numéroTAD-2022-00012. A l'appel de la cause à l'audience publique du5 janvier 2022, l'affaire fut fixée au20 avril 2022.Après plusieurs refixations,l'affaire fut utilement retenueà l’audience du 24 janvier 2024. A cette audience,PERSONNE1.)fut entendu en ses explications et conclusions et Maître Marc WALCHensesmoyens et conclusions. Sur ce le tribunal prit l'affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour le Jugement qui suit: Par jugement du20 octobre 2021, le tribunal de paix de Diekirch, siégeant en matière de bail à loyer, statuantpar un jugement réputé contradictoire à l’égard dePERSONNE1.) et en premier ressort,areçu lademandedePERSONNE2.)en la forme, adéclaré irrecevable la demande en paiement du solde du décompte des charges locatives et a déclaré la demande fondéepour le surplus. Le premier juge a condamnéPERSONNE1.)à payer àPERSONNE2.)le montant de 4.258,69 euros, avecles intérêts légaux à partir du24 février 2021, jusqu’à solde. PERSONNE2.)aencoreété condamnéau paiement d’une indemnité deprocédure de 300 euros et aux frais et dépens de la première instance. De ce jugement,PERSONNE1.)arégulièrement relevé appel par exploit d’huissier du2 décembre 2021. Par réformation du jugement entrepris,ildemande au tribunal dedéclarer non fondée la demande de prise en charge des dégâts locatifs pour le montant de 1.318,69 euros, de déclarer non fondée la demande en paiement des arriérés de loyer pour le montant de 2.940 euros et de condamnerPERSONNE2.)à lui rembourser la caution de trois mois de loyer, soit le montant de 1.960 euros. La partie appelante réclame encore l’allocation d’une indemnité de procédure de500 euros et la condamnation del’intimé aux frais et dépens des deux instances.

4 A l’audience du 24 janvier 2024,PERSONNE2.)demande au tribunal de déclarer l’appel non fondéet de confirmer le jugement entrepris. Il est constant en cause que par contrat de bail du15 mars 2019,PERSONNE2.)adonné en location àPERSONNE1.)unappartement sisàADRESSE3.),moyennant paiement d’un loyer mensuel de980euros, outre une avance pour charges locatives à hauteur de 180eurospar mois. Le 2 juillet 2020,PERSONNE1.)a résilié le bail avec effet au 1 er novembre 2020. PERSONNE1.)reproche au premierjugedel’avoir condamné au paiement du montant de1.318,69euros à titre de dégâts locatifs bien que l’état des lieux de sortie ne renseigne pasde dégradationset qu’en tout état de causePERSONNE2.)ne rapportepas la preuve que l’appelantseraità l’origine des prétendus dégâts locatifs. En l’occurrence, un état des lieux d’entrée contradictoire a été dressé en date du13 mars 2019entre les parties litiganteset un état des lieux de sortiecontradictoire a été dressé le 30 novembre 2020. Suivant l’article 1730 du code civil s’il a été fait un état des lieux le locataire doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. L’obligation de restituer la chose en fin de bail est une obligation de résultat dans le chef du preneur, le bailleur n’a rien à prouver sauf le fait matériel de la dégradation ou de la perte, le preneur étant responsable par le seul fait démontrerlui-même la cause étrangère, le fait qui rend la dégradation ou la perte non imputable au locataire. Dans le mécanisme de l’article 1732 du code civil il n’incombe partant pas au bailleur de prouver que la dégradation est imputable au locataire mais il lui suffit de prouver que pendant la jouissance des lieux il y a eu dégradation excédant celle résultant d’une usure normale. Par le fait même de cette preuve il y a une présomption d’inexécution fautive à charge du preneur (Marianne HARLES : Le bail à loyer: compte-rendu de jurisprudence, n° 114, Pasicrisie 31, page 343). Dans sa requête déposée au greffe de la justice de paix en date du 24 février 2021, PERSONNE2.)réclame la somme de 1.318,69 euros à titre de frais de remiseenétat dont le montant de 418,69 eurosdu chef de «nettoyage châssis, fenêtres, cuisine, évier et appareils électro-ménagers», 80 euros du chef de «remplacement pommeau de douche», le montant de 20 euros du chef de «remplacement ampoules cassées», 400 euros du chef de «remise en peinture hall d’entrée» et 400 euros du chef de «réparation et remise en peinture porte d’entrée». Sous la rubrique «remarques et commentaires» de l’état des lieux de sortie contradictoire signé par les parties, il est marqué «la cuisine + fenêtres pas nettoyées», les rubriques «cuisine» et «cuisine équipée» renseignent encore que le nettoyage n’a pas été fait.CommePERSONNE1.)n’établit pas que la cuisine et les fenêtres ont été

5 nettoyées en profondeur, eten tenant compte de la facture AN-NET SERVICE du 27 février 2021, c’est à bon droit que le premier juge a condamnéPERSONNE1.)au paiement du montant de418,69euros à titre defrais de nettoyage. Il résulte de l’état des lieux de sortie que le pommeau dedouche est à remplacer.Le locataire étant tenu de faire les menues réparations, le remplacement du pommeau de douche incombe àPERSONNE1.), de sorte que la demande en paiement du montant de 80 eurosest justifiée, montant qui ne paraît pas exagéré. Lademande en paiement du montant de 20 euros du chef de remplacement de 4 ampoules est toutefois à rejeter dans la mesure où non seulement il ne résulte pas de l’état des lieux de sortie que 4 ampoules seraient à remplacer, la rubrique «cuisine» prévoyantle remplacement d’unseulluminaire,mais il en ressort encore que le remplacement est à charge dePERSONNE2.)puisquesous la rubrique «travaux à faire par le propriétaire»il est expressément prévu«cuisine:1 luminaire à remplacer». Quant à la demande en paiement de la somme de 800 eurosréclaméeà titre deremise en peintureduhall d’entréeet deréparation et remise en peinturede laporte d’entrée,le tribunal constate que l’état des lieux de sortie, sous la rubrique «hall d’entrée» renseigne uniquement «1 alarme a été installée par le loc., reste à enlever» et la rubrique «remarques et commentaires» retient «les éléments d’alarme sont visséssur les châssisde fenêtres+ porte». Aucune facture et aucun devis ne sont versés en cause en relation avec les travaux de peinture et de réparations allégués.L’ampleur des travaux de redressementavancésne ressort pas des éléments du dossier. Commeil résulte toutefoisde l’état des lieux de sortie qu’unsystème d’alarme a été installé par le locataire qui a dû être enlevéet quel’enlèvement de l’alarmea nécessairementcausé des détériorations au niveau des fixations,le tribunalévalue ex aequo et bono au montant de 400 euros l’indemnisation à allouer au bailleur de ce chef. Au vu de ce qui précède, le tribunal retient, par réformation du jugement entrepris, qu’il y a lieu de condamnerPERSONNE1.)au paiement de la somme de 898,69 euros à titre de dommages et intérêts pour dégâts locatifs. PERSONNE1.)critique encore la décision du premier juge pour l’avoir condamné au paiementde la somme de 2.940 euros à titre d’arriérés de loyerpour les mois d’août à novembre 2020et ilsoutient que seuls deux loyers n’auraient pas été payés. En vertu de l'article 1315 du code civil,il incombe à celui qui se prétend libéré d'une obligation de justifier le paiement. Il appartient dès lors au locataire de prouver qu'il s'est libéré des loyers et avances sur charges actuellement réclamés par le bailleur.

6 Il résulte du décompte versé parl’intimé que le locataire a payé au mois d’aoûtet octobre 2020le montant de 580 euros (total: 1.160 euros) et qu’aucun loyer n’a été payé pour les mois de septembre et novembre 2020. CommePERSONNE1.)reste en défaut d’établir le paiement des loyers pour les mois de septembre et novembre 2020 ainsi que les soldesdes mois d’août et octobre 2020, il y a lieu de confirmer le premier juge en ce qu’il a condamné l’appelant au paiement de la somme de 2.940 euros à titre d’arriérés de loyer. Parréformation du jugement entrepris, il y apartantlieu de déclarer la demande de PERSONNE2.)fondée à concurrence de la somme de 3.838,69 euros. Compte tenu de la créance du bailleur, la demande en remboursement de la caution à hauteur du montant de 1.960 euros est àrejeter. Il résulte de ce qui précède qu’il y a lieu de déclarer l’appel dePERSONNE1.) partiellement fondé. A l’appréciation du tribunal les faits de la cause ne justifientni lacondamnationde PERSONNE2.)ni la condamnationdePERSONNE1.)au paiement d’une indemnité de procédurepour l’instance d’appel, la condition de l’iniquité requise par la loi n’étant pas remplie. Dans la mesure où, au terme de la procédure d’appel, il n’a été fait droit à l’appel relevé parPERSONNE1.)que dans une faible proportion, il y a lieu de faire masse des frais et dépens de l’instance d’appel et de les imposer pour moitié àPERSONNE1.)et pour moitié àPERSONNE2.). Par ces motifs letribunal d'arrondissement de et à Diekirch, siégeant en matière d’appel de bail à loyer, statuant contradictoirement, reçoitl’appel en la forme, ditl’appel partiellement fondé, parréformation du jugement entrepris, ditla demande dePERSONNE2.)fondée à concurrence de la somme de3.838,69euros, condamnePERSONNE1.)à payer àPERSONNE2.)le montant de3.838,69euros,avec les intérêts légaux à partirdu24 février 2021,jusqu’à solde,

7 confirmele jugement entrepris pour le surplus, faitmasse des frais et dépens de l’instance d’appel et lesimposepour moitié à PERSONNE1.)et pour moitié àPERSONNE2.). Ainsi prononcé en audience publique au Palais de Justice à Diekirch, par Nous Chantal GLOD, vice-président près le tribunal d’arrondissement, assistée du greffierChristiane BRITZ. Le greffier Le vice-président