Tribunal d’arrondissement, 23 janvier 2024

RÉFÉRÉ N°03/2024 N° TAD-2023-01390du rôle. Audience publique des référés tenue lemardi,23 janvier2024à14.15heuresau Palais de Justice à Diekirch, où étaient présentes Silvia ALVES,juge près leTribunal d’arrondissement deet àDiekirch,siégeant comme juge des référés,en remplacement de laPrésidentedudit tribunal, Suzette KALBUSCH, greffier assumé, dans la cause ENTRE 1)PERSONNE1.),fonctionnaire de l’Etat,né leDATE1.)à Luxembourg,etson épouse 2)PERSONNE2.),employée de l’Etat,née leDATE2.)à Luxembourg,les deux demeurant ensemble à L-ADRESSE1.), partiesdemanderesses, comparant parMaîtreDaniel CRAVATTE,avocat à la Cour, demeurant àDiekirch, ET PERSONNE3.),salarié, né leDATE3.)àADRESSE2.),demeurant àD-ADRESSE3.), partie défenderesse,comparant la société anonymeKRIEGER ASSOCIATES S.A. , établie et ayant son siège social à L-2146 Luxembourg, 63-65, rue de Merl, immatriculée au registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro B 240.929, inscrite sur la liste V du Tableau de l’Ordre des Avocats du Barreau de Luxembourg, représentée aux fins de la présente procédure parMaître Georges KRIEGER, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg. FAITS

2 Par exploit de l’huissier de justiceGeorges WEBER,immatriculé près le Tribunal d’arrondissement deet àDiekirch,en datedu10novembre2023,PERSONNE1.)etson épouse PERSONNE2.)ontfait donner assignation àPERSONNE3.)à comparaître devantlaPrésidente duTribunal d’arrondissement de Diekirch, siégeant comme juge des référés, au Palais de justice à Diekirch, à l’audience publiquedes référésdumardi, 12 décembre2023, aux fins spécifiées ci- après. Aprèsunerefixation, l’affaire a été utilement retenue àl’audience publiquedes référés du mardi, 9 janvier 2024. MaîtreDaniel CRAVATTE, avocat à la Cour, demeurant àDiekirch, mandatairedePERSONNE1.) et d’PERSONNE2.),aexposél’assignation eta étéentendu en ses explications. Maître Deniz ATLI, avocat, demeurant à Luxembourg, en remplacement deMaîtreGeorges KRIEGER,avocat à la Cour, demeurant àLuxembourg,qui représentela société anonyme KRIEGER ASSOCIATES S.A.,mandataire dePERSONNE3.), aétéentendueensesmoyens de défense et explications. Surce,le juge des référés prit l’affaire en délibéré et fixa jour pour le prononcé à l’audience publique des référés dumardi,23janvier 2024, à laquelle fut rendue l’ ORDONNANCE qui suit: Par exploit d’huissier de justice du10novembre 2023,PERSONNE1.)etson épouse PERSONNE2.)(désignés ci-après «GROUPE1.)»)ont fait donner assignation àPERSONNE3.) (désigné ci-après «PERSONNE4.)»)à comparaître devant laPrésidentedu Tribunal d’arrondissement de et à Diekirch, siégeant comme juge des référés, aux fins de voirnommerle bureau d’expertiseARBEXavec la mission plus amplement spécifiée au dispositif de leur assignation. Ilsdemandent en outre àentendre dire que la partie assignée devra avancer les frais d’expertise. Au soutien de leur demande,GROUPE1.)exposentque par acte notarié du30mai2023, ils ont acquis de la partdePERSONNE4.)une maisonunifamilialesise àADRESSE4.), et qu’au courant du mois d’août 2023, ils auraient constaté d’importantes infiltrations d’eau au niveau des murs du garage. Ils auraient eu recours aux services de la sociétéSOCIETE1.)qui aurait exclu un problème au niveau de la canalisation comme cause des infiltrations d’eau. Estimant que ces désordres constituent des vices cachés au sens de l’article 1641 du Code civil, GROUPE1.)les ont dénoncés à leur vendeur par courrier recommandé du 27septembre 2023 conformément à l’article 1648 du Code civil tout en invitantPERSONNE4.)à prendre en charge les frais de remise en état des vices et défauts constatés. Aucune suite n’ayant été réservée à ce courrier parPERSONNE4.),GROUPE1.)demandent à voir désigner un homme de l’art afin que soient déterminées, entre autres, les causes et origines

3 des désordres constatés, ce en vue d’une éventuelle action en responsabilité à introduire à l’encontre de leur vendeur. PERSONNE4.)ne s’oppose pasau principe de la mesure d’instruction sollicitée par les parties demanderesses.Ilrelève cependant queGROUPE1.)auraient visité la maison à plusieurs reprises avant la signature du compromis de venteen datedu 17 avril 2023 et que lors de ces visites, ils auraient pu constater que certains murs présentaient des traces d’humidité qui auraient été causées par les graves inondations survenues au Grand-Duché de Luxembourg en juillet 2021. Il renvoie à cet égard aux photographies prises par l’agence immobilière chargée de la vente de la maison qui illustrent l’état dans lequel se trouvait la maison au moment de la vente. PERSONNE4.)souligne en outre quela maison vendue aurait été construite en 1957 et qu’il s’agirait dès lors d’une maison ancienne, ce dont les parties demanderesses auraient eu parfaitement conscience.Il indique finalement queGROUPE1.)auraient entamédes travaux de rénovation avant même la signature de l’acte notarié et il demande dès lors à voir modifier le libellé de la mission d’expertise, alors qu’il serait important que l’expert se prononce sur la question de savoir si les problèmes d’infiltrations sont survenus avant ou après les travaux réalisés par GROUPE1.), respectivement s’ils sont liés aux travaux réalisés parGROUPE1.).PERSONNE4.) ne s’oppose pas à la désignation du bureau d’expertises ARBEX. Il précise toutefoisque ladite société est cliente de l’étudeSOCIETE2.). A titre subsidiaire, il propose de désigner soit l’expert Romain FISCH, soit l’expert Steve E. MOLITOR. Au vudes liens unissant le bureau d’expertises ARBEX aumandatairede la partie adverse, GROUPE1.)retirent la propositiond’expertformulée aux termes de leur assignation. Ils s’opposent formellement à la désignation de l’expert Romain FISCH, mais n’ont pas d’objections à formuler par rapport à l’expert Steve E. MOLITOR. Quant au principe de l’expertise GROUPE2.)basent leur demande principalementsur l’article 350 du Nouveau Code de procédure civile, sinon subsidiairement sur les articles 933 et 932 du même code. L’article 350 du Nouveau Code de procédure civile dispose que «s’il existe unmotif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé». Non subordonnée aux conditions de l’urgence et de l’absence de contestations sérieuses, la demande basée sur l’article 350 précité a un caractère autonome et ne doit répondre qu’aux exigences posées par ledit texte lesquelles sont, à part (i) l’absencede procès au fond, (ii) l’existence d’un motif légitime d’établir, (iii) par une mesure d’instruction légalement admissible, (iv) la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige. Ledit texte institue un référé qui est autant «préventif», en ce qu’il tend à éviter tout procès au fond, que «probatoire», en ce qu’il tend à conserver des éléments de preuve soumis au risque d’un dépérissement prochain ou à établir la preuve de faits qui se sont déjà produits et qui ne sont pas soumis au risque d’un changement ou d’une disparition prochains.

4 Le motif légitime exigé par cette disposition légale est fonction de la plausibilité d’un procès au fond et de l’utilité, dans cette perspective, de la mesure d’instruction sollicitée. Il y a ainsi motif légitime au sens de la loi s’il n’esta prioripas exclu que des faits ou des éléments dont l’on veut établir ou conserver la preuve, puisse dépendre la solution d’un éventuel procès au fond entre parties, voire qu’ils soient susceptibles d’avoir une influence sur la solution du litige. En tenant compte des pièces et renseignements fournis en cause, il appert que les conditions légales posées par l’article précité sont remplies en l’espèce, alors queGROUPE1.)justifientd’un intérêt légitime à faire établir par un homme de l’art les éventuelsvices et défautsaffectant la maison qui leur a été vendue parPERSONNE4.), ce en vue d’une éventuelle action en responsabilité à introduire à l’encontrede leur vendeur;aucun procès au fond n’étant pendant entre les parties suivant les informations à disposition du tribunal. Il y a partant lieu de faire droit à la demandedesGROUPE3.)tendant à l’institution d’une expertise. Quant à la nomination de l’expert et samission Aux termes deleurassignation,GROUPE4.)demandent à voir confier à l’expert la mission suivante : 1.prendre inspection de l’immeuble des parties requérantes sis à L-ADRESSE1.), 2.décrire les dégâts affectant la maison des parties requérantes en ce qui concerne les infiltrations voire l’humidité affectant les murs de celle-ci, 3.déterminer l’origine des infiltrations et de l’humidité, 4.proposer les moyens adéquats pour remédier aux éventuels dégâts constatés tout en préconisant les moyens pouréviter, à l’avenir, une nouvelle apparition de ces derniers, 5.chiffrer les coûts de remise en état des dégâts constatés au niveau de la maison des parties requérantes suite aux problèmes ci-avant relevés, 6.évaluer, si nécessaire, l’éventuellemoins-value dont est affectée la maison du fait des vices et défauts constatés. PERSONNE4.)demande, quant à lui,à voirconfier à l’expert la mission suivante: 1.décrire les garage, cave, buanderie et salle de bains se trouvant dans l’immeuble sis à L-ADRESSE5.), par comparaison aux photographies des lieux prises lors de la vente conclue en date du 17 avril 2023, 2.dire si depuis le 17 avril 2023, les lieux en question ont ou n’ont pas été modifiés, transformés ou rénovés par rapport auxdites photographies,

5 3.décrire les éventuelles infiltrations d’eau et traces d’humidité à ces endroits, 4.déterminer l’origine des éventuelles infiltrations d’eau et traces d’humidité, 5.dire si les éventuelles infiltrations d’eau et traces d’humidité sont antérieures ou postérieures à l’acte de vente du 17 avril 2023, 6.dans le cas où elles sont antérieures à l’acte de vente du 17 avril 2023, dire si ces infiltrations et traces d’humidité étaient ou non apparentes à cette date, 7.dire si leséventuelles infiltrations d’eau et traces d’humidité sont ou ne sont pas en relation causale avec les éventuels travaux réalisés par les partiesGROUPE1.)après l’acte de vente du 17 avril 2023, 8.préconiser les travaux aptes à remédier auxéventuelles infiltrations et traces d'humidité et en évaluer le coût. GROUPE1.)s’opposent aux points 1 et 2 de la mission d’expertise proposée parPERSONNE4.) en ce que ceux-ci font référence de manière abstraite «aux photographies prises lors de la vente conclue en date du 17 avril 2023» sans que ces photographies ne soient clairement déterminées. Il ne serait ainsi nullement établi sur quelles photographies, l’expert est supposé s’appuyer, ni à quelles dates celles-ci ont été prises. En ce qui concerne le point 5 de la mission précitée, GROUPE1.)émettent des doutes quant à la possibilité pour l’expert de se prononcer sur cette question. Ils s’opposent en outre formellement à ce que le point 6 soit intégré dans la mission de l’expert au motif qu’il s’agirait d’une question à laquelle l’expert ne pourrait manifestement pas répondre étant donné qu’il n’était pas présent au moment de la vente. Quant aux autres points proposés parPERSONNE4.),GROUPE1.)n’ont pas d’objections particulières à formuler et soulignent que ceux-ci se trouvent inclus dans la mission qu’ils ont eux-mêmes proposée. Il est de principe que le juge peut commettre l’expert de son choix et qu’il dispose d’un pouvoir souverain pour fixer l’étendue de la mission à confier àl’expert. La mission d’expertise peut porter sur tous les faits d’ordre technique qui présentent un caractère pertinent et utile par rapport au litige pouvant éventuellement être introduit entre les parties. En l’espèce, il convient de rappeler que l’expertise queGROUPE1.)souhaitent voir instituer est sollicitée dans la perspective d’une éventuelle action en responsabilité à introduire à l’encontre de leur vendeur auquel ils reprochent de leur avoir caché les problèmes d’humidité affectant la maison vendue. La mission d’expertise qui sera confiée à l’expert ne doit dès lors porter que sur des éléments d’ordre techniquequi peuvent s’avérer pertinents dans le cadre d’une telle action en responsabilité. Lespoints 1 et 2 de la mission proposée parPERSONNE4.), par lesquels il est demandé à l’expert de comparer l’état de la maison au jour de la vente avec son état actuel,ne sont d’aucune pertinence dans le cadre d’une éventuelle action en responsabilité qui serait introduite par les parties demanderesses àl’encontre de leur vendeur. Force est en outre de relever que

6 GROUPE1.)n’ont pas contesté avoir entrepris certains travaux de rénovation, de sorte qu’il est d’ores et déjà établi que les lieux ne se trouvent plus dans le même état que celui dans lequel ils se trouvaient au moment de la vente. Ces points ne sont partant pas à inclure dans la mission d’expertise. Le but primaire de l’expertise sollicitée parGROUPE1.)est dedéterminer les causes et origines des désordres affectant la maisonobjet du contrat de vente conclu entre les parties.Dans le cadre de l’examen des causes et origines desdits désordres, l’expertdevra se prononcer «d’office»sur toutes les causes possibles et imaginables, de sorte qu’il n’est en principe pas nécessaire d’énumérer toutes les causes potentielles. A toutes fins utiles, dans la mesure où il n’est pas contesté que des travaux de rénovation ont été réalisés, il peuttoutefoiss’avérer pertinent de demander à l’expert de se prononcer expressément sur la question de savoir si les travaux réalisés peuvent être à l’origine des désordres constatés. De même la date d’apparition des problèmes d’humidité, à supposer que l’expertpuisse se prononcer à ce sujet, peut s’avérer pertinente dans le cadre d’une éventuelle action en responsabilité. Ces points seront partant inclus dans la mission. Quant au point 6 de la mission proposée parPERSONNE4.), c’est à juste titre queGROUPE1.) demandent à le voir écarter, alors qu’il n’appartient pas à l’expert, qui n’était pas présent au moment de la vente, de se prononcer sur le caractère apparent ou non apparent des désordres constatés. Quant aux autres points proposés parPERSONNE4.), ceux-ci se trouvent inclus dans la mission proposée parGROUPE1.), tel que relevé par ces derniers. Au vu de ce qui précède, le tribunal décide de confier à l’expert la mission d’expertise proposée parGROUPE1.)en y apportant les modifications exposées ci-dessus, le libellé de la mission d’expertise étant plus amplement spécifié au dispositif de la présenteordonnance. Quant à l’expert à désigner, le tribunal décide, au vu des renseignementsfournis par les parties, de nommer l’expert Steve E. MOLITOR. Quant aux frais d’expertise Dans la mesure où l’expertise sollicitée sur base de l’article 350 du Nouveau Code de procédure civile a un caractère probatoire dans l’intérêt des parties demanderesses, il leur appartient de faire l’avance des frais, étant précisé que l’imputation définitive des frais dépendra de l’issue du procès au fond qui sera, le cas échéant, introduit suite au dépôt du rapport. Les frais d’expertise seront partant à avancerparGROUPE1.). Quantaux frais et dépensde l’instanceet à l’exécution provisoire Dans la mesure où la reconnaissance des droits respectifs des parties dépend de l’instance au fond à introduire, le cas échéant, après le dépôt du rapport d’expertise judiciaire, il y a lieu de réserver les frais et dépens de l’instancede référéen l’étatactuel de la procédure.

7 GROUPE2.)demandent encore à voir assortir la présente ordonnance de l’exécution provisoire nonobstant appel ou opposition, sans caution, sur minute et avant enregistrement. Les parties demanderesses n’ayant cependant pas établila nécessité de l’exécution de la présente ordonnance au seul vu de la minute, il n’y a pas lieu de faire droit à cette demande, de sorte que conformément à l’article 938 alinéa 3 du Nouveau Code de procédure civile, la présente ordonnance est exécutoireà titre provisoire sans caution, étant précisé qu’en vertu du même article ladite ordonnance est signée sans retard et expédiée sans délai, même avant l’enregistrement. PAR CES MOTIFS Nous, Silvia ALVES, juge près le Tribunald’arrondissement de et à Diekirch, siégeant comme juge des référés, en remplacement de la Présidente dudit tribunal, assistée du greffier assumé Suzette KALBUSCH, statuant contradictoirement, recevonsla demande en la forme et Nousdéclaronscompétent pour en connaître, au principal,renvoyonsles parties à se pourvoir devant qui de droit, mais dès à présent et par provision, sur base de l’article 350 du Nouveau Code de procédure civile, ordonnonsune expertise etcommettonspour y procéderl’expert Steve E. MOLITOR,établi professionnellementà L-1815 Luxembourg, 209, rue d’Itzig, avec la mission de concilier les parties si faire se peut, sinon,dans un rapport écrit et motivé à déposer au greffe du Tribunal d’arrondissement de Diekirch pourle15avril2024 au plus tard, de: 1.prendre inspection de l’immeuble des parties requérantes sis à L-ADRESSE1.), 2.décrire leséventuelsdégâts affectant la maison des parties requérantes en ce qui concerne les infiltrations voire l’humiditéaffectant les murs de celle-ci, 3.déterminer l’origine deséventuels problèmes d’humidité etinfiltrationsd’eauet,notamment, dire si les problèmes d’humiditééventuellement constatéssont en relation causale avec les travaux de rénovationréalisés par les parties requérantes, 4.dire, dans la mesure du possible, si les éventuelles infiltrations d’eau et traces d’humidité sont antérieures ou postérieures au compromis de vente du 17 avril 2023, 5.proposer les moyens adéquats pour remédier aux éventuels dégâts constatés tout en préconisant les moyens pour éviter, à l’avenir, une nouvelle apparition de ces derniers, 6.chiffrer les coûts de remise en état des dégâtséventuellementconstatés au niveau de la maison des parties requérantes suite aux problèmeséventuellement constatés,

8 7.évaluer, si nécessaire, l’éventuelle moins-value dont est affectée la maison du fait des vices et défauts constatés, disonsque dans l’accomplissement de sa mission l’expert est autorisé à s’entourer de tous renseignements utiles et à entendre même de tierces personnes, disonsquePERSONNE1.)etPERSONNE2.)sonttenus de verser par provision à l’expert une avance de 1.000.-euros sur sa rémunération et d’en justifier le versement au greffe du tribunal de ce siège, disonsqu’en cas de difficultés d’exécution de la mission d’expertise, il Nous en sera fait rapport, disonsque l’expert devra, en toutes circonstances, Nous informer de la date de ses opérations, de l’état desdites opérations et des difficultés qu’il pourra rencontrer, disonsque si les honoraires devaient dépasser le montant de la provision versée, l’expert devra Nous en avertir et ne continuer ses opérations qu’après consignation d’une provision supplémentaire, disonsqu’en cas d’empêchement de l’expert commis, il sera procédé à son remplacement par la Présidente du Tribunal de céans sur simple requête à lui présentée, réservonsles frais et dépens de l’instance, ordonnonsl’exécution provisoire de la présente ordonnance, nonobstant toute voie de recours et sans caution.