Vaasan HO 8.3.2022 82 – Kiinteistön kauppa

RATKAISUN KESKEINEN SISÄLTÖ

Myyjä oli vakuuttanut, että kiinteistön alueella ei ole maaperää pilaavia aineita tai jätteitä. Hovioikeus katsoi, että myyjän olisi pitkän hallinta-aikansa ja kiinteistön käytön perusteella ainakin pitänyt olla tietoinen kiinteistön alueella sijaitsevasta huonokuntoisesta lämmitysöljysäiliöstä, jossa oli ollut huomattava määrä öljyä. Ostajan ei sen sijaan katsottu tienneen tästä virheestä kauppaa tehtäessä eikä sillä katsottu olleen velvollisuutta ryhtyä tarkastamaan kiinteistön ominaisuuksia vastoin myyjän antamia tietoja sekä nimenomaista vakuutusta. Myyjä velvoitettiin suorittamaan ostajalle vahingonkorvausta sopimusrikkomuksen perusteella. (eriävä mielipide)

POHJANMAAN KÄRÄJÄOIKEUDEN TUOMIO 9.6.2021 NRO 21218

OIKEUDENKÄYNTI HOVIOIKEUDESSA

A Oy

B Oy

Riita-asia

A Oy vaatii, että käräjäoikeus velvoittaa B Oy:n myöntämään A Oy:lle hinnanalennusta tai vahingonkorvausta 48.186,25 € korkolain 4 §:n 1 momentin mukaan määräytyvine viivästyskorkoineen haasteen tiedoksiantopäivästä lukien.

Lisäksi A Oy vaatii, että käräjäoikeus velvoittaa B Oy:n korvaamaan A Oy:n oikeudenkäyntikulut tässä asiassa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaan määräytyvine laillisine viivästyskorkoineen.

– – –

B Oy pyytää, että Pohjanmaan käräjäoikeus

1. hylkää kanteen kokonaisuudessaan, ja

2. velvoittaa A Oy:n korvaamaan B Oy:n asianosais- ja oikeudenkäyntikulut 12.721,84 euroa käräjäoikeudessa täysimääräisesti korkolain mukaisine viivästyskorkoineen siitä lukien kun tuomion antamisesta on kulunut kuukausi

– Myyjä on / ei ole jättänyt ilmoittamatta kiinteistön käyttöön tai arvoon vaikuttavasta ominaisuudesta, josta myyjä tiesi tai hänen olisi pitänyt tietää,

– Kiinteistössä on salainen virhe / ei ole salaista virhettä,

– Kantaja on tiennyt / ei ole tiennyt säiliöstä,

– Kantajan selonottovelvollisuus,

– Onko reklamaatio tehty ajoissa.

C on määräämänsä tai perustettavan yhtiön lukuun ostanut kiinteistön – – – B Oy:ltä 13.11.2015 allekirjoitetulla kiinteistön kauppakirjalla. Kiinteistökaupan ehdot ilmenevät kauppakirjasta. C on perustanut kantajayhtiön ja sittemmin myynyt sen osakekannan D:lle.

Kiinteistöllä – – – on kaupanteon ajankohtana sijainnut vanhoja teollisuus-, varasto- ja toimistorakennuksia, jotka ovat kiinteistön aineosina ja tarpeistona kuuluneet kauppaan. Kyseessä on ollut Oy G Ab:n tuotantolaitos, joka on ollut toiminnassa 1950-luvulta 2010-luvulle. Kaupanteon ajankohtana toiminta oli päättynyt. Rakennusten lämmitysmuotona on ollut öljylämmitys ja lämmitysöljysäiliöitä on ollut kolme. Lämmitysöljysäiliöiden kuntoa ja sisältöä ei ollut tutkittu kaupanteon ajankohtana. Maaperän pilaantuneisuutta oli tutkittu ja sitä koskeva H Oy:n tutkimusraportti 29.4.2015 oli liitettynä kauppakirjaan. Raportin mukaan kiinteistön maaperä oli puhdas.

Kyseisellä kiinteistöllä tapahtui 23.7.2020 öljyvahinko. Öljyvahinko tapahtui siten, että kiinteistöllä sijainneesta, rikkoontuneesta lämmitysöljysäiliöstä on päässyt nestettä, joka on ollut öljyä ja / tai öljyyntynyttä vettä, salaojakaivannon kautta maaperään. Kyseessä oli rakennuksen alla oleva säiliö, jonka täyttöputki oli rakennuksen seinässä maanpinnan yläpuolella toisen säiliön täyttöputken vieressä. Rikkoontuneessa säiliössä olleen nesteen tarkempi laatu ja maaperään päässeen nesteen tarkempi määrä eivät ole tiedossa. Rikkoontuneen lämmitysöljysäiliön vetoisuus on ollut 3000 litraa.

Kiinteistöllä on kesällä – syksyllä 2020 toteutettu öljyvahingon torjuntatöitä sekä pilaantuneen maaperän kunnostushanke. Toimenpiteistä on aiheutunut kantajayhtiölle 48.186,25 euron kustannukset.

1. Myyjä on / ei ole jättänyt ilmoittamatta kiinteistön käyttöön tai arvoon vaikuttavasta ominaisuudesta, josta myyjä tiesi tai hänen olisi pitänyt tietää.

$137

2. Kantaja on tiennyt / ei ole tiennyt säiliöstä ja kantajan selonottovelvollisuus.

$138

3. Kiinteistössä on salainen virhe/ei ole salaista virhettä

Käräjäoikeus katsoo, että säiliö ja siellä säilytettävä polttoaine ovat vanhan teollisuuskiinteistön normaaliominaisuuksia. Käräjäoikeus katsoo, että kyseessä oleva kiinteistö ei ole maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 5 kohdassa tarkoitetusti poikennut laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää.

4. Reklamaatio

Kokkolassa sattui 23.7.2020 öljyvahinko, jonka laatu ja laajuus ilmenevät ELY-keskuksen oheisesta muistiosta. Se saastutti melko laajalti paikallista vesistöä ja sen lähteeksi ilmeni B Oy:n em. kaupalla myymän kiinteistön alueella sijaitseva vanha öljysäiliö. A Oy otti edellä selostetun vahingon tapahduttua 13.8.2020 yhteyttä B Oy:hyn ja ilmoitti varaavansa oikeuden esittää vaatimuksia. B Oy vastasi 3.9.2020 ja kiisti kaiken vastuunsa. A Oy reklamoi näin ollen heti, kun se sai tietää öljyvahingosta ja siis kiinteistössä olleesta virheestä. Käräjäoikeus katsoo, että reklamaatio on tehty ajoissa.

ELY-keskuksen muistiosta 24.7.2020 ilmenee, että säiliön luukun avaamisen jälkeen säiliön todettiin olevan täynnä polttoöljyä tai polttoöljyn sekaista vettä. Säiliö imettiin tyhjäksi imuautoon ja säiliö huudeltiin puhtaaksi. Imuauton mittauksen perusteella säiliön tilavuudeksi saatiin 3000 litraa. Imuautossa oli jo aikaisemmin yöllä tarkastuskaivoista imettyä öljyistä vettä siten, että yhteismäärä imuautossa oli noin 5500 litraa. Etelä-Pohjanmaan johtavan ympäristötarkastajan 8.10.2020 antaman lausunnon mukaan säiliön poiston yhteydessä havaittiin, että säiliö oli täynnä polttoöljyä tai polttoöljyn sekaista vettä. Massanvaihdolla alueelta poistettiin yhteensä noin 210 tonnia öljyhiilivedyillä pilaantunutta maa-ainesta ja öljyllä pilaantunutta vettä imuautolla yhteensä noin 47 tonnia. Yllä mainitun perusteella käräjäoikeus toteaa, että kysymyksessä on ollut laaja öljyvahinko ja se on johtunut siitä, että säiliö oli täynnä polttoöljyä tai polttoöljyn sekaista vettä.

A Oy katsoo, että 13.11.2015 kiinteistönkauppaa rasittaa laatuvirhe. Kiinteistö ei vastaa kauppakirjan ehtoa siitä, ettei se sisällä maaperän tai vesistön pilaantumista aiheuttavia aineita. B Oy on tuottamuksensa lisäksi nimenomaisesti suostunut siihen, että se vastaa vahingoista, jos sellaisia vastoin kauppakirjassa annettua lupausta ilmenee. Siksi kauppaa rasittaa MK 2:17.1:n kohdassa tarkoitettu virhe ja B Oy on velvollinen hinnanalennukseen ja vahingonkorvaukseen.

$13a

Ostajalla on laatuvirheen perusteella oikeus hinnanalennukseen ja vahingonkorvaukseen. Vahingon määrä 48.186,25 € on riidaton.

Maakaari 2 luku 17 § 1 mom. 1 k. ja 2 mom.

Vastaaja velvoitetaan suorittamaan kantajalle hinnanalennuksena ja vahingonkorvauksena 48.186,25 euroa viivästyskorkoineen 24.11.2020 lukien.

käräjätuomari Björn Beijar.

Pääkäsittely

Hovioikeus on 3.2.2022 toimittanut asiassa pääkäsittelyn, josta on laadittu erillinen pöytäkirja.

Valitus

B Oy (jäljempänä myös myyjä) on vaatinut, että käräjäoikeuden tuomio kumotaan, myyjä vapautetaan kaikesta suoritusvelvollisuudesta A Oy:lle (jäljempänä myös ostaja) ja että ostaja velvoitetaan korvaamaan myyjän oikeudenkäyntikulut käräjäoikeudesta 12.721,84 eurolla ja hovioikeudesta 6.480,57 eurolla, molemmat määrät laillisine viivästyskorkoineen.

Vastaus

A Oy on vaatinut, että valitus hylätään ja että B Oy velvoitetaan korvaamaan sen oikeudenkäyntikulut hovioikeudesta 8.550,90 eurolla laillisine viivästyskorkoineen.

Todistelu

Hovioikeudessa on otettu vastaan sama todistelu kuin käräjäoikeudessa lukuun ottamatta A Oy:n kirjallista todistetta nro 6, yhteenveto.

Perustelut

Asiassa esitetty kirjallinen todistusaineisto on koskenut sittemmin pääosin riidattomiksi todettuja seikkoja. Käräjäoikeuden tuomion sivuilta 12-13 ilmenevät asian ratkaisemisen kannalta olennaiset riidattomat seikat. Lisäksi hovioikeudessa ovat riidattomia seuraavat seikat:

– Kiinteistöllä kaupantekohetkellä olleet rakennukset ovat olleet purkukuntoisia ja kauppakirjan mukaan kohde on myyty purettavaksi.

– Kauppakirjan ehtojen mukaan kiinteistön hallinta on siirtynyt C:lle helmikuussa vuonna 2016 ja vaaranvastuu 13.11.2015.

– Myyjä on kauppakirjassa antanut seuraavan vakuutuksen: ”Myyjä ilmoittaa, että käytettävissä olevien tietojen perusteella kaupan kohteena olevalla alueella ei ole myyjän tiedon mukaan jätteitä tai aineita, jotka saattavat aiheuttaa maaperän tai pohjaveden pilaantumista, tai muita kuin mitä ilmenee liitteenä 1 olevasta maaperätutkimuksesta. Jos maaperässä on muita jätteitä tai aineita kuin mitä ilmenee mainitusta maaperätutkimuksesta, myyjä vastaa näiden jätteiden ja aineiden kaikkinaisista puhdistamisesta aiheutuvista kustannuksista.”

– C on myynyt A Oy:n osakekannan D:lle 24.8.2018 allekirjoitetulla kauppakirjalla. Kauppahinta on maksettu 31.10.2018, minkä jälkeen omistus- ja hallintaoikeus on siirtynyt D:lle.

– D on saanut tietää kolmannesta rakennuksen betonilattian alla noin viiden metrin syvyydessä sijaitsevasta 3000 litran öljysäiliöstä kiinteistön entiseltä talonmieheltä E:ltä vuonna 2018 omistus- ja hallintaoikeuden siirtymisen jälkeen.

– D on poistanut kiinteistöltä kaksi muuta öljysäiliötä.

– Reklamaatio on tehty 13.8.2020.

– Massanvaihdolla on alueelta poistettu yhteensä noin 210 tonnia öljyhiilivedyllä pilaantunutta maa-ainesta. Öljysäiliöstä on imetty yhteensä noin 47 tonnia öljyllä pilaantunutta vettä.

Myyjän valituksen johdosta kysymys on ensisijaisesti siitä, onko kiinteistössä MK 2:17.1:n 1-3 tai 5 kohdissa tarkoitettu laatuvirhe eli onko rakennuksen alla sijainneessa öljysäiliössä ollut polttoöljyä kaupantekohetkellä vastoin kauppakirjan nimenomaista vakuutusta ja onko ostajalla tämän vuoksi oikeus hinnanalennukseen ja/tai oikeus saada myyjältä korvaus vahingostaan. Lisäksi kysymys on myyjän selonotto- ja tiedonantovelvollisuudesta sekä ostajan ennakko- ja jälkitarkastusvelvollisuudesta. Edelleen kysymys on siitä, onko ostaja reklamoinut virheestä kohtuullisessa ajassa.

Hovioikeus toteaa, että kiinteistökaupan olennaisena tarkoituksena on ollut, että ostaja ryhtyy asemakaavamuutosten myötä kehittämään vanhaa teollisuuskiinteistöä jollakin aikavälillä. Oletuksena on siten ollut kummankin kaupan osapuolen tieten, ettei kiinteistöllä olevilla rakennuksilla ole ostajalle käyttöarvoa, vaan ne tullaan purkamaan ja kiinteistölle tullaan rakentamaan uusi rakennus tai rakennuksia riippuen alueen asemakaavamuutoksista.

Myyjä on vakuuttanut kauppakirjassa, että kiinteistön alueella ei ole maaperää pilaavia aineita tai jätteitä, mikä vakuutus on perustunut myyjän pitkäaikaisen omistus- ja hallinta-ajan tietämykseen kiinteistöstä sekä H Oy:n 29.4.2015 laatiman tutkimuksen havaintoihin siitä, että maaperä on ollut puhdas. Öljyvahingon tapahduttua 23.7.2020 on kuitenkin ilmennyt, että kiinteistöllä on ollut suuri määrä ympäristölle vaarallista polttoöljyä säilytettynä vanhassa 1980-luvulla käytöstä poistetussa öljysäiliössä, mikä ilmenee myös ELY-keskuksen 24.7.2020 laatimasta raportista (s. 2).

Keskeinen riitakysymys tältä osin on se, koskeeko kauppakirjassa annettu vakuutus säiliössä ollutta öljyä vai onko se ollut esimerkiksi kiinteistön lämmitysjärjestelmän vuoksi sellainen normaali kiinteistön ominaisuus, jota ehdolla ei ole tarkoitettu. Tältä osin hovioikeus toteaa ensiksi, että kaupan tausta huomioon ottaen myyjänkin tiedossa on ollut, että rakennusta tai siten myöskään lämmitysjärjestelmää ei tultaisi käyttämään ostajan toiminnassa. Kauppakirjaan on lisäksi merkitty, että rakennukset ovat purkukuntoisia. Näin ollen myyjä ei ole voinut olettaa ostajan tulevan käyttämään lämmitysjärjestelmää tai että sen ominaisuudet olisivat ylipäätään merkityksellisiä ostajalle.

Toisaalta ostajan kannalta merkityksellistä on ollut kaupan tarkoituksen perusteella se, että kiinteistön jalostaminen tulevaisuudessa olisi mahdollista ilman riskiä siitä, että sen maaperästä löytyisi vaarallisia aineita tai jätteitä tai että kiinteistön lämmitysjärjestelmään liittyvistä öljysäiliöistä myöskään aiheutuisi riskiä ympäristön pilaantumisesta. Tätä tarkoitusta osoittaa myös myyjän sitoutuminen vastaamaan muiden kuin maaperätutkimuksessa mainittujen maaperästä löytyvien jätteiden tai aineiden puhdistamisesta aiheutuvista kustannuksista.

$14a

Myyjän tietoisuus virheestä on merkityksellinen arvioitaessa muun ohella niin sanottua tiedonantovirhettä (MK 2:17.1:n 3 kohta) ja ostajan tietoisuus vastaavasti rajoittaa oikeutta vedota virheeseen MK 2:22:n mukaisesti. Lisäksi osapuolten tietoisuudella on merkitystä sen kannalta, voidaanko virhettä pitää salaisena (MK 2:17.1:n 5 kohta). Myyjän tietoisuudelle voidaan antaa merkitystä myös kauppakirjan ehdon kannalta, sillä myyjän ilmoituksen mukaan ”käytettävissä olevien tietojen perusteella” alueella ei olisi ympäristölle haitallisia aineita. Vielä tietoisuudella on merkitystä tarkasteltaessa reklamaatiovelvollisuutta (MK 2:25).

Myyjän on katsottava olleen tietoinen virheestä, tai myyjän olisi ainakin pitänyt olla tietoinen kiinteistöllä vastoin vakuutusta varastoituna olleesta öljystä, jo sen perusteella, että se on omistanut ja hallinnut kaupan kohteena ollutta teollisuuskiinteistöä useita kymmeniä vuosia ja tullut siten tietämään muun ohella alueella sijaitsevat öljysäiliöt ja niiden iän ja kunnon sekä öljysäiliöihin sisältyneen polttoöljyn määrät ja säiliöiden tyhjentämiset. Myyjä on joka tapauksessa ollut olennaisesti ostajaa paremmassa asemassa varmistumaan kauppakirjan sisältämän vakuutuksen paikkansapitävyydestä. Myyjä on myös korostanut oikeudenkäynnissä sitä, että tällainen tarkastus olisi voitu tehdä verrattain helposti. Kysymys ei näin ollen ole salaisesta virheestä.

Arvioitaessa ostajan tietoisuutta on jälleen otettava huomioon kaupan tarkoitus eli se, että ostaja on hankkinut kiinteistön rakennukset purkukuntoisina. Ostajalla ei myyjän tieten ole ollut erityistä syytä tarkastaa esimerkiksi lämmitysjärjestelmän ominaisuuksia tai kuntoa, joista toisaalta myyjä on ollut hyvin tietoinen. Vielä vähemmän ostajalla on ollut tarvetta perehtyä siihen mahdollisuuteen, että alueen öljysäiliöihin liittyisi ympäristövahingon vaara, sillä myyjä on antanut tätä koskevan nimenomaisen vakuutuksen kauppakirjassa. Ostajayhtiön omistajaksi tullut D oli lisäksi saanut kaupanteon jälkeen tietoonsa kiinteistön entiseltä talonmieheltä E:ltä rakennuksen alla sijaitsevasta, 1980-luvulla käytöstä poistetusta öljysäiliöstä. E oli tällöin kertonut, että säiliö oli tyhjä, mikä vastasi myyjän antamaa vakuutusta sekä ennen kauppaa tehtyjä maaperätutkimuksia. Ostajalla ei ole näissä olosuhteissa ollut erityistä syytä epäillä myyjän antamien tietojen paikkansapitävyyttä.

Edellä todetun perusteella myyjän on pitkän hallinta-aikansa ja kiinteistön käytön perusteella katsottava tulleen tietoiseksi tai myyjän olisi ainakin pitänyt tulla tietoiseksi väitetystä virheestä eli kiinteistön alueella sijaitsevasta huonokuntoisesta lämmitysöljysäiliöstä, jossa on vastoin kaupan ehtoja ollut huomattava määrä öljyä. Koska kysymys on ollut jätteestä tai aineesta, joka saattaa aiheuttaa maaperän tai pohjaveden pilaantumista, kiinteistö ei ominaisuuksiltaan ole ollut sellainen kuin on sovittu (MK 2:17.1:n 1 kohta).

Myyjä on jättäessään ilmoittamatta ostajalle öljysäiliöstä ja sen sisältämästä öljystä lisäksi ennen kaupan tekemistä jättänyt ilmoittamatta ostajalle sellaisesta tyypillisesti myydyn kaltaisen kiinteistön käyttöön tai arvoon vaikuttavasta kiinteistön laatua koskevasta ominaisuudesta, josta myyjä tiesi tai hänen olisi pitänyt tietää, ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan (MK 2:17.1:n 3 kohta). Virheen vaikuttavuus perustuu erityisesti siihen myyjän tiedossa olleeseen seikkaan, että ostaja hankki kiinteistön kehitettäväksi, mistä syystä maaperän puhtaudella on ollut erityinen merkitys ostajalle.

Ostajan ei sen sijaan edellä kuvatuissa olosuhteissa ole oletettava tienneen virheestä kauppaa tehtäessä eikä sillä ole ollut erityisiä syitä eikä siten velvollisuutta ryhtyä tarkastamaan kiinteistön ominaisuuksia vastoin myyjän antamia tietoja sekä nimenomaista vakuutusta (MK 2:22). Samoista syistä ostajan ei olisi pitänyt havaita virhettä ennen öljyvahingon tapahtumista eli reklamaatio ei ole viivästynyt (MK 2:25).

Ostaja on vaatinut kanteessa hinnanalennusta tai vahingonkorvausta. Käräjäoikeus ei ole eritellyt, kumman seuraamuksen se on tuominnut myyjän suoritusvelvollisuuden perusteeksi. Hinnanalennuksesta säädetään MK 2:31:ssä ja vahingonkorvauksesta MK 2:32:ssä.

Oikeuskirjallisuudessa on esitetty, että myyjä vastaisi vasta kaupanteon jälkeen ilmenevistä virheistä ennen kaikkea vahingonkorvauksen muodossa: ”Hinnanalennus perustuu kaupan kohteen arvoon kaupantekohetkellä, joten jälkivahinkoja ei voida ottaa huomioon laskettaessa tai arvioitaessa hinnanalennusta” (Matti Ilmari Niemi, Maakaaren järjestelmä I. 2. painos, Helsinki 2016, s. 428). Myyjän virhevastuuta koskeva sääntely ei kuitenkaan sinänsä näyttäisi estävän hinnanalennuksen tuomitsemista jälkivahinkojen ilmetessä. Lain esitöissä on todettu, että ostaja voi aina vaatia hinnanalennusta, kun kiinteistö ei vastaa sitä, mitä ostajalla on oikeus edellyttää (HE 120/1994 vp s. 62).

Hinnanalennus ja vahingonkorvaus eroavat kuitenkin monin tavoin toisistaan. Hinnanalennuksen tarkoituksena on tasapainottaa kauppahintaa suhteessa virheelliseen kiinteistöön, mistä syystä merkitystä on myös sillä, onko luovutus tehty markkinahintaa halvemmalla tai kalliimmalla. Hinnanalennusta ja vahingonkorvausta ei makseta päällekkäisinä, mutta vahingonkorvausta on mahdollista vaatia yli hinnanalennuksen. Vahinkona voidaan vaatia ja määrätä korvattavaksi myös esimerkiksi virheen seurauksena saamatta jäänyt kiinteistön tuotto tai sopimusrikkomuksen selvittämisestä aiheutuneita kuluja. Toisaalta vahingonkorvaus edellyttää myyjän tuottamusta, joten myyjä voi välttää korvausvastuun osoittamalla toimineensa huolellisesti. Vahingonkorvaus ei myöskään tule lainkaan kysymykseen vaatimuksen perustuessa salaiseen virheeseen (HE 120/1994 vp s. 62–64).

Tässä asiassa ostajan kannevaatimus perustuu määrältään Kokkolan kaupungin ja ympäristöviranomaisten korvausvaatimuksiin. Kiinteistön arvon kannalta sen kehittämismahdollisuudet ovat olleet ostajalle keskeisiä. Maakaaren esitöiden mukaan myyjän tiedonantovelvollisuuden laiminlyönti merkitsee yleensä huolimattomuutta (HE 120/1994 vp s. 64). Tässä tapauksessa ei ole syytä toisenlaiseen arviointiin, joten myyjän menettelyä on edellä osapuolten tietoisuudesta lausutuin perustein pidettävä tuottamuksellisena. Kun otetaan lisäksi huomioon, että korvausmäärä ei perustu niinkään kiinteistön kauppahinnan ja todellisen arvon väliseen epäsuhtaan, vaan myöhemmin ilmenneen öljyvahingon aiheuttamiin ennallistamiskustannuksiin, käräjäoikeuden tuomitseman määrän vahvistetaan olevan kokonaisuudessaan vahingonkorvausta eikä hinnanalennusta.

Asian näin päättyessä B Oy on velvollinen korvaamaan A Oy:n arvonlisäverottomat oikeudenkäyntikulut hovioikeudesta laillisine viivästyskorkoineen. Hovioikeus hyväksyy OTT J:n laskun kohtuullisena suhteessa asian laatuun ja laajuuteen. Laskuun lisätään todistaja E:lle ennakkoon maksettu palkkio 100 euroa.

Tuomiolauselma

Valitus hylätään. Käräjäoikeuden tuomion lopputulosta ei muuteta.

B Oy velvoitetaan korvaamaan A Oy:n oikeudenkäyntikulut hovioikeudesta 8.550,90 eurolla korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua hovioikeuden tuomion antamispäivästä lukien.

Äänestys.

ERI MIELTÄ OLEVAN JÄSENEN LAUSUNTO ASIASSA S 21/747

Hovioikeudenneuvos Tapio Kaarniemi:

Kysymyksenasettelu

A Oy (ostaja) on vaatinut B Oy:ltä (myyjä) hinnanalennusta ja vahingonkorvausta kiinteistökaupan teon jälkeen väittämänsä laatuvirheen perusteella. Myyjä oli ennen kaupantekoa vakuuttanut, ettei alueella ole aineita, jotka saattavat aiheuttaa maaperän tai pohjaveden pilaantumista, ja ottanut vastatakseen muiden kuin maaperätutkimuksessa ilmenneiden aineiden puhdistamiskustannuksista. Myyjä ei ollut kertonut rakennuksen alla olleesta käytöstä poistetusta vanhasta öljysäiliöstä, jossa on kaupantekohetkellä ollut öljyä, mistä syystä kiinteistöllä on ostajan hallinta-aikana aiheutunut öljyvahinko. Ostaja on reklamoinut ajoissa saatuaan tietää öljyvahingosta ja laatuvirheestä.

Myyjä on ostajan vaatimukset torjuakseen väittänyt muun ohella, että ostaja on tiennyt öljysäiliöstä, että siinä ei ole kaupantekohetkellä ollut öljyä ja että reklamaatio on myöhästynyt.

Näyttö

Kiinteistökaupan 13.11.2015 kohteena on ollut vanha teollisuuskiinteistö, joka on ostettu purettavaksi. Kauppakirjaan sisältyvän ehdon mukaan myyjä on ilmoittanut, että ”käytettävissä olevien tietojen perusteella kaupan kohteena olevalla alueella ei ole myyjän tiedon mukaan jätteitä tai aineita, jotka saattavat aiheuttaa maaperän tai pohjaveden pilaantumista, muita kuin mitä ilmenee liitteenä 1 olevasta maaperätutkimuksesta. Jos maaperässä on muita jätteitä tai aineita kuin ilmenee mainitusta maaperätutkimuksesta, myyjä vastaa näiden jätteiden ja aineiden kaikkinaisista puhdistamisesta aiheutuvista kustannuksista.” Maaperätutkimuksesta laaditun raportin 29.4.2015 mukaan rakennusta ympäröivästä sekä öljysäiliön ympärillä olevasta maaperästä on otettu näytteet yhteensä viidestä pisteestä, analyysitulokset on esitetty neljästä pisteestä ja maaperä on ollut puhdas.

Kertomansa mukaan C ei ollut tarkastanut kiinteistöä koska oli luottanut maaperän tutkimusraporttiin ja edellä mainittuun myyjän vakuutukseen. Lisäksi kiinteistö oli ollut tarkoitus purkaa ja sen arvo oli perustunut uuteen kaavaan, mistä myyjäkin oli tiennyt. C:llä ei ollut ollut tietoa öljysäiliöistä. Hän oli kiinteistöyhtiön D:lle 24.8.2018 myydessään käyttänyt välittäjää.

Kertomansa mukaan D oli tiennyt, että C ei ollut tarkastanut kiinteistöä. D oli käynyt kiinteistöllä välittäjän kanssa monta kertaa. Myös hän oli luottanut tutkimusraporttiin ja myyjän vakuutukseen. Muutama viikko osakkeiden oston 24.8.2018 jälkeen D oli kuullut kiinteistölle kutsumaltaan E:ltä, joka oli ennen kaupantekoa toiminut kiinteistöllä kiinteistönhoitajana, myyjän hallinta-aikana, että rakennuksen betonilaatan alla on öljysäiliö, joka oli poistettu käytöstä 1980-luvulla ja oli tuolloin tyhjennetty. D:n toimesta kiinteistöltä oli poistettu kaksi säiliötä, joista toisessa oli öljyä. Maaperää oli näiden kahden säiliön kohdalta puhdistettu, purkutyöt oli aloitettu ja salaojia oli kaivettu. Töiden valmistuttua kesällä vuonna 2020 oli satanut runsaasti ja oli ilmennyt, että säiliöstä, jonka oli pitänyt olla tyhjä, oli vuotanut polttoöljyä, mistä oli aiheutunut öljyvahinko.

Kertomansa mukaan E oli toiminut kiinteistöllä kiinteistönhoitajana vuodesta 1990 lähtien ja oli huolehtinut öljyn tilaamisesta kahteen säiliöön, jotka olivat olleet käytössä hänen toimiessa kiinteistönhoitajana. Säiliöistä vanhempi oli tyhjennetty E:n jäädessä eläkkeelle. Hän oli senkin jälkeen huolehtinut kiinteistöstä ennen kaupantekoa. E oli kuullut D:lle kolmannesta säiliöstä antamansa tiedot kiinteistöllä 1980-luvulla toimineelta talonmieheltä. E oli kuulemansa perusteella ollut siinä käsityksessä, että käytöstä poistetussa säiliössä ei ollut öljyä. Säiliöön oli joskus 1980-luvulla voitu tankata öljyä vahingossa. Tämän ja toisen säiliön täyttöputket olivat sijainneet rakennuksen vierellä vierekkäin. Täyttöputket oli katkaistu ostajan hallinta-aikana ilmeisesti ojankaivun yhteydessä, joten kyseiseen säiliöön oli voinut päästä sadevettä.

Pelastuslaitos on saanut ilmoituksen öljyvahingosta 23.7.2020. Elinkeino-, liikenne- ja ympäristökeskuksen (Ely) tarkastuskäynnistä 24.7.2020 laaditun muistion mukaan vuotanut säiliö on paikallistettu viemärikameralla öljysäiliön täyttöputken kautta. Säiliö on sijainnut noin viisi metriä rakennuksen sisällä betonilattian alla. Säiliön luukku on paikallistettu kaivinkoneella kaivamalla. Luukun avaamisen jälkeen säiliön on todettu olevan täynnä polttooljyä tai polttoöljyn sekaista vettä. Säiliö on tyhjennetty imuautoon ja huuhdeltu puhtaaksi. Säiliön tilavuudeksi on saatu 3000 litraa. Säiliö on todettu huonokuntoiseksi ja sen molemmat päädyt puhki ruostuneiksi.

Kiinteistöllä toteutetuista öljyvahingon torjuntatöistä ja pilaantuneen maaperän kunnostuksesta on aiheutunut ostajalle 48.186,25 euron kustannukset.

Onko ostaja tiennyt rakennuksen alla olevasta säiliöstä?

Teollisuuskiinteistöllä on sen toiminnan aikana käytetty polttoöljyä.

Kiinteistöllä on kaupantekohetkellä 13.11.2015 ollut kolme öljysäiliötä, kaksi rakennuksen välittömässä läheisyydessä, joista toisessa on kaupantekohetkellä ollut öljyä, ja kolmas maaperässä rakennuksen betonilaatan alla. Ei ole väitetty, että myyjä olisi kertonut säiliöistä ostajalle. Sitä, että C ei ollut tarkastanut kiinteistöä, ja sitä, että D oli tullut tietämään kolmannesta säiliöstä vasta syksyllä 2018, ei ole aihetta epäillä. Näin ollen on osoitettu, että ostaja ei ole kaupantekohetkellä tiennyt kolmannesta säiliöstä.

Onko säiliössä ollut kaupantekohetkellä öljyä?

$150

Onko polttoöljy ollut asianmukaisesti säilytettynä säiliössä?

Polttoöljyä ei ole ollut asiamukaista säilyttää 1980-luvulla käytöstä poistetussa vanhassa säiliössä.

Kauppakirjaan sisältynyt ehto

Edellä kuvatussa kauppakirjan ehtokohdassa on katsottava sovitun, että myyjä vastaa puhdistamiskustannuksista, mikäli kaupanteon jälkeen ostajan suoritettua tarpeellisiksi katsomansa tutkimukset ilmenee, että aikaisemmin teollisuuskäytössä olleen polttoöljyä toiminnassaan käyttäneen kiinteistön maaperässä on ympäristölle haitallisia jätteitä tai aineita, joita ei ole todettu aikaisemmassa maaperätutkimuksessa.

Ostaja taas on edellyttänyt saavansa kiinteistön, jonka maaperässä ei ole epäpuhtauksia. Sen kannettavaksi ei pitänyt tulla puhdistamiskuluja, jotka ostajan mukaan kuuluvat kauppakirjan sopimusehdon mukaan myyjän vastattaviksi.

Kiinteistön oltua pitkään ostajan hallinnassa on ilmennyt öljyvahinko, joka on johtunut siitä, että rakennuksen lattian alla maaperässä olleesta säiliöstä on vuotanut polttoöljyä. Selvää on, että tästä aiheutuneita huomattavia puhdistamiskustannuksia ei kauppaan sitouduttaessa ollut ennakoitu.

Myyjän selonotto- ja tiedonantovelvollisuus

Myyjän on täytynyt olla tietoinen kolmannesta öljysäiliöstä, joka oli poistettu käytöstä sen hallinta-aikana. E:n kertomukseen nähden on ilmeistä, että myyjä ei ole kaupantekohetkellä tiennyt, että rakennuksen alla olevassa säiliössä on öljyä. Myyjällä on kuitenkin ollut hyvin aikaa selvittää, onko säiliössä öljyä ja onko myyjän ilmoitus siitä, että alueella ei ole ympäristöä vaarantavia aineita, siihen nähden virheellinen. Myyjä ei ole ennen kaupantekoa ilmoittanut ostajalle rakennuksen alla olevasta käytöstä poistetusta öljysäiliöstä eikä siitä, että sen tyhjyyttä ei ollut tarkistettu, vaikka nämä tiedot ovat olleet teollisuuskiinteistön kaupassa ja sanottuun myyjän vakuutukseenkin nähden erityisen merkityksellisiä. Myyjän olisi pitänyt olla selvillä, että säiliössä on öljyä, ja selvittää ostajalle, millainen maaperän pilaantumisriski säiliöön oli liittynyt. Myyjä on tältä osin laiminlyönyt selonotto- ja iedonantovelvollisuutensa.

Myyjä on kuitenkin ennen kaupantekoa antanut ostajalle tiedon alueella teettämästään maaperätutkimuksesta ja lisäksi ilmoittanut, että alueella ei myyjän tiedon mukaan ole muita jätteitä tai aineita, jotka saattavat aiheuttaa maaperän tai pohjaveden pilaantumista kuin mitä ilmenee maaperätutkimuksesta. Myyjä on myös ottanut vastatakseen ja siten myös taloudellisen riskin mahdollisista piiloon jääneistä haitallisista aineista aiheutuvista puhdistamiskustannuksista.

Maaperätutkimuksen mukaan maaperä on ollut kaupantekohetkellä puhdas. Kauppaa tehtäessä ei ole ollut todennäköistä, että maaperässä olisi piiloon jääneitä pilaavia aineita, joita ei ollut voitu maaperätutkimuksessa todeta. Maaperän pilaantumista on kuitenkin lähtökohtaisesti ollut syytä epäillä ottaen huomioon maaperätutkimus ja se, että myyjä on ottanut vastatakseen piiloon jääneistä aineista aiheutuneista puhdistamiskustannuksista. Polttoöljy on saattanut maaperään joutuessaan aiheuttaa pilaantumista tai sen vaaraa laajemminkin kuin on todettu maaperätutkimuksessa. Pilaantumisriskiä ei siten ole voitu täysin sulkea pois. Myöskään inhimillisen virheen mahdollisuutta kuten sitä, että rakennuksen alla olevaan vanhaan säiliöön olisi jäänyt öljyä, ei ole voitu täysin sulkea pois.

Myyjä ei kuitenkaan ole voinut havaita ostajan olleen tietämätön kolmannesta öljysäiliöstä. Ostaja on kauppakirjassa vakuuttanut tutustuneesta kaupankohteeseen huolellisesti. Myyjä ei myöskään ole antanut ostajalle ennen kaupantekoa sellaista tietoa eikä ole nimenomaisesti vakuuttanut, että säiliössä ei olisi öljyä.

Ostajan tarkastusvelvollisuus

Ostaja on tiennyt edellä kerrotusta kauppakirjaan merkitystä myyjän ilmoituksesta ja maaperän tutkimusraportista. Tutkimusraportti on osaltaan vaikuttanut siihen, millaisen käsityksen ostaja on kaupan kohteesta ennen kaupantekoa voinut muodostaa. Ostajalla ei ole ollut syytä epäillä asiakirjoista ilmenevien tietojen paikkansapitävyyttä eikä tarkistaa muulla tavoin asiakirjoista ilmeneviä seikkoja. Ostajalla ei siten ole ennen kaupantekoa ollut velvollisuutta tarkistaa myyjän antamien tietojen paikkansapitävyyttä. Ostaja on lähtökohtaisesti saanut luottaa myyjältä saamiinsa tietoihin. Ostaja on syksyllä vuonna 2018 tullut tietämään kolmannesta säiliöstä ja samalla saanut väärän tiedon siitä, että säiliö oli tyhjennetty. Kiinteistöltä on ostajan toimesta poistettu kaksi säiliötä ja puhdistettu maata niiden kohdalta.

Ennakkotarkastusvelvollisuuden lisäksi ostajalla on kaupanteon jälkeinen tarkastusvelvollisuus. Saatuaan kiinteistön hallintaansa ostaja voi todeta ennakkotarkastuksen piiriin kuulumattomat viat ja puutteet, joita ei ole aiemmin havaittu.

$152

Kaupantekohetkellä vaaranvastuu on siirtynyt ostajalle. Edellä lausuttuun nähden ostajalla on muutoinkin ollut erityinen syy olla huolellinen ja aktiivinen. Ostaja oli hankkinut kiinteistön purettavaksi, oli vakuuttanut kauppakirjassa tutustuneesta kaupankohteeseen huolellisesti ja oli poistanut kiinteistöltä kaksi säiliötä, joista toisessa on ollut öljyä. Kolmannen säiliön täyttöputki on ollut rakennuksen seinän vierustalla näkyvillä toisen säiliön täyttöputken vieressä ja siten helposti havaittavissa. Se, onko säiliössä öljyä, olisi ollut helposti selvitettävissä säiliön täyttöputken kautta esimerkiksi kaapelilla. Ostaja olisi saanut selon kolmannen säiliön olemassaolosta aikaisemmin myös esimerkiksi kiinteistönhoitajalta. Viivyttelemällä ostaja on ottanut tietoisen liiketaloudellisen riskin siitä, että maaperässä mahdollisesti olevat epäpuhtaudet jäävät havaitsematta ja maaperän puhdistustarpeet osoittautuvat ennakoitua suuremmiksi.

Edellä kerrotuissa olosuhteissa ja tilanteessa ostajalta on voitu edellyttää, että hän kiinteistön hallinnan saatuaan viivyttelemättä tarkistaa sen huolellisesti. Ostajalla on ollut mahdollisuus hallita ja vähentää polttoöljyyn liittynyttä pilaantumisen ja vahingon riskiä. Ostaja olisi aktiivisesti ja huolellisesti toimiessaan tullut tietämään kolmannesta säiliöstä ja sen sisältämästä öljystä varsin pian kiinteistön hallinnan saatuaan. Ostaja olisi siten voinut havaita väittämänsä virheen, jota ei ollut aiemmin havaittu.

Reklamaation oikea-aikaisuus

Myyjän virhevastuun kannalta on merkityksellistä, onko ostaja ajoissa esittänyt reklamaation, jonka kohteena on ollut se, että maaperässä rakennuksen alla sijainneessa kolmannessa säiliössä on ollut kaupantekohetkellä öljyä.

Maakaaren 2 luvun 25 §:n 1 momentin mukaan ostaja ei saa vedota virheeseen, ellei hän ilmoita virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän havaitsi virheen tai kun hänen olisi pitänyt se havaita.

Reklamaatiovelvollisuus on määrätty myyjän suojaamiseksi. Tavoitteena on, että virhetilanteet selvitetään nopeasti. Ostajan tulee toimia aktiivisesti ja huolellisesti. Se, mitä kulloinkin on pidettävä kohtuullisena reklamaatioaikana, on harkittava tapauskohtaisesti. Reklamaatioaika alkaa kulua siitä ajankohdasta lukien, kun ostajan olisi pitänyt ymmärtää, että kohteessa on vastapuolen vastuulle kuuluva virhe. Ajan kuluminen vaikeuttaa virheiden ja vastuukysymysten selvittelyä ja todistelua ja voi perustaa myyjälle oikeutetun luottamuksen siihen, että kaupan kohde on sopimuksen mukainen tai että havaitut virheet ovat olleet ostajalle merkityksettömiä (KKO 2008:8, kohta 5). Reklamaatioajan kuluttua umpeen myyjän ei tarvitse enää varautua kaupan kohdetta koskeviin vaatimuksiin ostajan taholta.

Kokoavasti voidaan todeta, että asianosaisilla on ollut pitkä kokemus kiinteistökaupoista. Myyjän ja ostajan asema on ollut tasavertainen. Kaupankohteena on ollut teollisuuskiinteistö, joka on hankittu purettavaksi, jolla on käytetty polttoöljyä lämmitykseen ja jolla on sijainnut osin vanhoja öljysäiliöitä. Kiinteistöllä on ennen kaupantekoa tehty maaperätutkimus. Myyjä on ilmoittanut kauppakirjassa, että käytettävissä olevien tietojen perusteella kaupan kohteena olevalla alueella ei ole myyjän tiedon mukaan jätteitä tai aineita, jotka saattavat aiheuttaa maaperän tai pohjaveden pilaantumista, muita kuin mitä ilmenee maaperätutkimuksesta. Lisäksi myyjä on ottanut vastatakseen puhdistamiskustannuksista, joita aiheutuu kaupanteon jälkeen maaperässä ilmenevistä jätteistä tai aineista, joita ei ole todettu maaperätutkimuksessa. Myyjä ei ole ennen kaupantekoa ilmoittanut ostajalle rakennuksen alla olevasta käytöstä poistetusta öljysäiliöstä eikä siitä, että sen tyhjyyttä ei ollut tarkistettu.

Ostaja on kaupanteon 13.11.2015 jälkeen saanut kiinteistön hallinnan helmikuussa vuonna 2016 ja on syksyllä 2018 tullut tietämään, että rakennuksen alla on öljysäiliö. Säiliöstä vuotaneesta polttoöljystä aiheutunut öljyvahinko ja väitetty virhe on ilmennyt 23.7.2020, noin neljä ja puoli vuotta kaupanteon jälkeen. Vuoto on johtunut korroosiosta, ympäristön vaikutuksesta tapahtuvasta syöpymisestä, joka on aiheuttanut vanhaan säiliöön reikiä. Reklamaatio on tehty elokuussa vuonna 2020.

Edellä kerrotuissa olosuhteissa on perusteltua, että myyjä voi vapautua virhevastuustaan pelkästään ajan kulumisen perusteella. Näissä olosuhteissa reklamaatioajan on katsottava alkaneen kiinteistön hallinnan saannista. Ostaja on ollut passiivinen ja huolimaton virheen havaitsemisessa. Ostaja olisi voinut edellä todetulla tavalla vaivatta selvittää väittämänsä virheen aiemmin ja vaatimuksensa sen perusteella. Ostaja ei ole reagoinut riittävän ajoissa ottaen huomioon myös myyjän oikeussuojan tarve. Ostaja ei ole tehnyt virheilmoitusta kohtuullisessa ajassa siitä, kun hänen olisi pitänyt virhe havaita. Reklamaatio on ostajan hallinnan saannin jälkeen tehty myöhässä, vasta noin neljän ja puolen vuoden kuluttua. Tämän vuoksi ostajan on katsottava menettäneen oikeutensa vedota väitettyyn laatuvirheeseen ja myyjä vapautuu vastuusta väittämällään tavalla sen johdosta, että ostaja on reklamoinut liian myöhään.

Näillä perusteilla käräjäoikeuden tuomio on kumottava ja A Oy:n kanne on hylättävä.

Olen velvollinen ottamaan kantaa oikeudenkäyntikulujen korvausvelvollisuuteen enemmistön ratkaisun perusteella, ja olen niiltä osin samaa mieltä kuin enemmistö.

Lainvoimainen

Kantaja

Vastaaja

Asia

KANNE

Vaatimukset

VASTAUS

RIITAISET SEIKAT

KÄRÄJÄOIKEUDEN RATKAISU

Riidattomat seikat

Riidanalaiset seikat

Laatuvirhe

Lainkohdat

TUOMIOLAUSELMA

Asian on käräjäoikeudessa ratkaissut

Hovioikeuden ratkaisu

Asian tausta ja kysymyksenasettelu

Virhe

Osapuolten tietoisuus virheestä

Johtopäätökset

Virheen seuraamukset

Oikeudenkäyntikulut

Asian ovat hovioikeudessa ratkaisseet

Lainvoimaisuustiedot: