Tribunal judiciaire de Poitiers, le 9 décembre 2025, n°22/02867

Le tribunal judiciaire de Poitiers, dans un jugement du 9 décembre 2025, était saisi d’une action en garantie des vices cachés et en responsabilité décennale consécutive à l’effondrement d’un mur de soutènement et aux désordres affectant une piscine. Les acquéreurs d’un bien immobilier recherchaient la responsabilité des vendeurs et de l’entreprise ayant réalisé la dalle de la piscine. La question de droit centrale portait sur l’opposabilité de la clause d’exclusion de garantie des vices cachés et sur le partage de responsabilité entre les constructeurs. Le tribunal a fait droit à l’action estimatoire des acquéreurs et a condamné in solidum les différents défendeurs.

I. L’éviction de la clause d’exclusion de garantie des vices cachés.

Le tribunal écarte la clause d’exclusion de garantie stipulée à l’acte notarié en raison de la mauvaise foi des vendeurs. Il retient que “le seul état apparent du mur au jour de l’achat (fissure, tuiles manquantes) était insuffisant à renseigner les acquéreurs sur l’ampleur du vice” (Motifs). Cette appréciation souveraine des juges du fond confirme le caractère non apparent du vice, condition essentielle pour écarter la clause. La valeur de cette solution est de rappeler que la simple présence de désordres visibles ne suffit pas à priver l’acquéreur de la garantie si leur gravité réelle est occulte.

Pour la piscine, le tribunal retient que les vendeurs ont endossé le rôle de constructeur, ce qui rend la clause inopposable. Il souligne que “les seules visites préalables à la vente ne pouvaient mettre les acquéreurs (non professionnels) en mesure de saisir l’ampleur des désordres” (Motifs). La portée de ce raisonnement est significative : un vendeur non professionnel qui réalise lui-même des travaux engage sa responsabilité de constructeur et ne peut se retrancher derrière les clauses limitatives du contrat de vente.

II. La responsabilité partagée des constructeurs pour les désordres de la piscine.

Le tribunal engage la responsabilité de l’entreprise RENOV 2 sur le fondement de l’article 1792 du code civil. Il constate que “les désordres compromettent la solidité de l’ouvrage” et que le refus d’autres entreprises d’intervenir traduit “une impropriété à destination” (Motifs). Cette décision souligne que des défauts de conception et de mise en œuvre, même en l’absence de faute contractuelle directe, caractérisent un vice de construction engageant la responsabilité décennale du constructeur.

Cependant, le tribunal limite l’action en garantie des vendeurs contre l’entreprise à la moitié des condamnations. Il motive ce partage par le fait que “les consorts [A] ont accepté la mise en oeuvre de béton fibré et non armé” et qu’ils avaient eux-mêmes la qualité de constructeur (Motifs). Cette solution illustre la mise en œuvre d’un partage de responsabilité entre co-auteurs d’un même dommage, chacun ayant contribué par sa faute à la réalisation du préjudice subi par les acquéreurs.