Le tribunal judiciaire de Pontoise, statuant en référé le 12 décembre 2025, était saisi d’une demande de constat de l’acquisition d’une clause résolutoire pour défaut d’exploitation. La bailleresse reprochait à la locataire de ne plus exploiter le local commercial depuis plusieurs mois, malgré un commandement délivré le 9 septembre 2024. La locataire opposait une exception d’inexécution et un cas de force majeure, invoquant l’inexploitabilité des lieux. La question de droit portait sur la caractérisation d’une contestation sérieuse empêchant le constat de la résiliation de plein droit. Le juge a constaté l’acquisition de la clause résolutoire, ordonné l’expulsion et rejeté la demande d’expertise.
I. L’absence de contestation sérieuse sur le défaut d’exploitation
Le juge des référés a vérifié la régularité formelle du commandement délivré par la bailleresse. Il relève que ce commandement précisait la nature de l’obligation à exécuter et les sanctions encourues, conformément aux exigences légales. Aucune contestation sérieuse n’a été soulevée sur ce point, permettant de retenir sa validité.
Les constats d’huissier ont établi la réalité du défaut d’exploitation persistante du local. Le premier constat, en juillet 2024, avait déjà relevé la fermeture du restaurant et l’absence d’activité. Le second constat, en octobre 2025, a confirmé que la locataire ne s’était pas exécutée dans le délai d’un mois suivant le commandement.
La valeur de cette solution est de rappeler que le juge des référés peut constater la résiliation sans caractériser l’urgence. Il se fonde uniquement sur l’absence de contestation sérieuse quant à la régularité du commandement et au manquement contractuel. La portée est de sécuriser l’efficacité de la clause résolutoire lorsque les preuves du défaut d’exploitation sont claires.
II. Le rejet des moyens de défense de la locataire
Le juge a écarté l’exception d’inexécution fondée sur une infestation de nuisibles, les preuves étant insuffisantes. Les photographies produites étaient floues et non datées, et l’huissier n’a constaté aucun insecte lors de sa visite. Par ailleurs, il a rappelé que le traitement des nuisibles relève de l’obligation d’entretien du locataire.
S’agissant des fissures sur le carrelage, leur existence a été reconnue mais leur impact sur l’exploitabilité n’a pas été démontré. La locataire n’a pas prouvé que ces fissures étaient apparues après la signature du bail ou qu’elles rendaient le local impropre à son activité. La demande d’expertise a donc été rejetée pour défaut de motif légitime.
Enfin, concernant la hotte aspirante, le bail stipulait expressément que le local n’était pas pourvu d’extraction extérieure. La locataire n’a pas justifié avoir obtenu l’autorisation préalable de la mairie, condition pourtant requise par le contrat. Le juge a ainsi considéré qu’il n’existait aucun manquement du bailleur à son obligation de délivrance conforme.
