4.9
Une porte forcée. Des serrures changées. Un salon où d’autres dorment depuis huit jours.
La violation de domicile est un délit prévu par l’article 226-4 du Code pénal. La loi du 27 juillet 2023 dite « anti-squat » l’a profondément remaniée. Les peines ont triplé. Le maintien dans les lieux est désormais incriminé en propre. Une procédure administrative permet, sous conditions, une évacuation rapide par le préfet.
Le présent article expose, en s’appuyant sur le texte et la jurisprudence récente de la chambre criminelle, ce qu’est exactement une violation de domicile, les peines encourues, et les recours pratiques de la victime.
L’incrimination repose sur trois piliers : un domicile au sens du Code pénal, un acte d’introduction ou de maintien, des modalités précises (manœuvres, menaces, voies de fait, contrainte).
Aux termes de l’article 226-4 du Code pénal, dans sa rédaction en vigueur depuis le 29 juillet 20231 :
« L’introduction dans le domicile d’autrui à l’aide de manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte, hors les cas où la loi le permet, est puni de trois ans d’emprisonnement et de 45 000 euros d’amende. Le maintien dans le domicile d’autrui à la suite de l’introduction mentionnée au premier alinéa, hors les cas où la loi le permet, est puni des mêmes peines. Constitue notamment le domicile d’une personne, au sens du présent article, tout local d’habitation contenant des biens meubles lui appartenant, que cette personne y habite ou non et qu’il s’agisse de sa résidence principale ou non. »
Le domicile ne se confond donc pas avec la résidence principale. La loi protège tout local d’habitation où la personne a installé des biens meubles lui appartenant. Une résidence secondaire, un studio loué à l’année et utilisé occasionnellement, un logement provisoirement vide entre deux locataires entrent dans le champ.
La chambre criminelle, dans un arrêt du 3 juin 2025, a précisé la limite. Elle a jugé que :
« Seul constitue un domicile, au sens de ce texte, le lieu où une personne, qu’elle y habite ou non, a le droit de se dire chez elle, quels que soient le titre juridique de son occupation et l’affectation donnée aux locaux, ledit texte n’ayant pas pour objet de garantir d’une manière générale les propriétés immobilières contre une usurpation. »2
L’arrêt a cassé une décision de cour d’appel qui avait condamné une ancienne propriétaire pour s’être réintroduite dans un bien adjugé à un tiers. Les juges du fond avaient retenu la qualification de violation de domicile. La Cour de cassation a relevé que l’adjudicataire n’avait reçu les clés que postérieurement aux premiers faits et que ni elle ni son époux n’avaient jamais occupé l’immeuble. L’article 226-4 n’a pas vocation à protéger une simple propriété immobilière. Il protège le « chez-soi » d’une personne identifiée.
La distinction est décisive. Un investisseur qui vient d’acquérir un bien jamais occupé et qui en trouve l’accès forcé ne peut pas, en principe, fonder son action pénale sur l’article 226-4 du Code pénal. Il doit s’orienter vers l’article 315-1 du Code pénal, créé par la même loi du 27 juillet 2023, qui réprime l’introduction dans tout local à usage d’habitation, commercial, agricole ou professionnel à l’aide des mêmes procédés, avec une peine de deux ans d’emprisonnement et 30 000 euros d’amende3.
Avant la loi du 27 juillet 2023, seule l’introduction était sanctionnée par l’article 226-4. Le squatteur déjà entré pouvait être poursuivi pour la pénétration, mais pas pour rester sur place. La nouvelle rédaction comble cette lacune. Le maintien dans le domicile à la suite d’une introduction par manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte est désormais puni des mêmes peines que l’introduction elle-même.
L’introduction suppose un acte matériel : entrer dans le local. Peu importe la durée de la présence. Une présence d’une minute suffit à consommer le délit, dès lors que les modalités prohibées sont caractérisées.
Le maintien suppose, lui, une persistance dans les lieux après l’introduction illicite. Il consacre le constat ancien que la victime d’un squat n’avait, jusqu’alors, qu’un fragile recours pénal une fois que le squatteur s’était installé. Le maintien devient une infraction autonome qui peut être poursuivie pour chaque jour d’occupation.
Toute pénétration n’est pas une violation de domicile. Encore faut-il qu’elle se fasse à l’aide de manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte. La chambre criminelle veille à ce que les juges du fond caractérisent précisément ces modalités.
Dans son arrêt du 13 avril 2016, la Cour de cassation a censuré une condamnation de plusieurs militants associatifs ayant aidé à l’installation de familles dans un immeuble vacant. Au visa de l’article 226-4 alinéa 1er du Code pénal, elle a jugé4 :
« En prononçant ainsi, sans caractériser à l’encontre de chacun des trois prévenus l’existence d’une introduction illicite, à l’aide de manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte dans ladite propriété, et sans s’expliquer sur leur degré respectif d’implication en qualité d’auteur ou, le cas échéant, de complice de l’action ainsi entreprise, la cour d’appel n’a pas justifié sa décision. »
L’enseignement est double. D’abord, la simple participation à une opération collective d’occupation ne suffit pas à caractériser l’infraction pour chaque prévenu. La culpabilité doit être personnelle. Ensuite, le juge doit expliquer en quoi l’entrée a eu lieu par l’un des moyens prohibés. Une porte ouverte, un terrain non clos, une clé prêtée puis non rendue ne sont pas, en eux-mêmes, des manœuvres.
Concrètement, les voies de fait recouvrent toute violence sur la chose ou sur la personne : forcement de serrure, bris de vitre, escalade. Les manœuvres désignent l’usage d’une ruse ou d’une fausse qualité pour pénétrer (un faux livreur, un faux technicien). Les menaces visent une pression psychologique sur celui qui contrôle l’accès. La contrainte recouvre l’usage de la force pour pénétrer.
L’élément intentionnel se déduit habituellement de la conscience d’agir contre la volonté du maître des lieux. Le squatteur qui force une serrure sait nécessairement qu’il pénètre dans un local qui ne lui est pas accessible. Le maintien continu après une mise en demeure suppléera, dans la pratique, toute discussion sur l’intention.
Le législateur de 2023 a triplé les peines. Cette aggravation doit se lire dans une logique de dissuasion, mais aussi de mise en cohérence avec d’autres atteintes patrimoniales.
L’introduction comme le maintien dans le domicile d’autrui sont punis de trois ans d’emprisonnement et de 45 000 euros d’amende1. Avant la loi du 27 juillet 2023, la peine maximale était d’un an d’emprisonnement et 15 000 euros d’amende.
L’article 226-31 du Code pénal prévoit les peines complémentaires applicables aux auteurs d’atteintes à la personnalité, dont la violation de domicile. Sont notamment encourues l’interdiction des droits civiques, civils et de famille pour cinq ans au plus, l’interdiction d’exercer la profession dans le cadre de laquelle l’infraction a été commise, l’affichage ou la diffusion de la décision, l’interdiction de séjour.
Lorsque la violation est commise par un dépositaire de l’autorité publique agissant hors les cas prévus par la loi, la qualification glisse vers l’article 432-8 du Code pénal, qui réprime l’atteinte à la liberté individuelle commise par une personne dépositaire de l’autorité publique, avec des peines aggravées.
La violation de domicile est un délit. La prescription de l’action publique est, par principe, de six ans à compter de la commission des faits, conformément à l’article 8 du Code de procédure pénale.
Le délit d’introduction est instantané : il se consomme au moment de la pénétration. Le délit de maintien, en revanche, présente un caractère continu, ou à tout le moins prolongé, puisqu’il se renouvelle tant que l’occupant demeure sur place. Pour le maintien, la prescription ne commence à courir, en pratique, qu’à compter de la cessation de l’occupation.
Cette distinction a une portée stratégique. Une victime qui découvre tardivement l’introduction peut craindre que la prescription joue contre elle. Mais tant que les occupants sont sur place, le maintien reste poursuivable, et la plainte pour ce chef demeure possible.
La victime dispose de deux voies. La plainte pénale ouvre la sanction. La procédure administrative de l’article 38 de la loi du 5 mars 2007 vise l’évacuation matérielle.
L’article 38 de la loi n° 2007-290 du 5 mars 2007 instituant le droit au logement opposable, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023, prévoit5 :
« En cas d’introduction et de maintien dans le domicile d’autrui, qu’il s’agisse ou non de sa résidence principale, ou dans un local à usage d’habitation à l’aide de manœuvres, menaces, voies de fait ou de contrainte, la personne dont le domicile est ainsi occupé, toute personne agissant dans l’intérêt et pour le compte de celle-ci ou le propriétaire du local occupé peut demander au représentant de l’Etat dans le département de mettre en demeure l’occupant de quitter les lieux, après avoir déposé plainte, fait la preuve que le logement constitue son domicile ou sa propriété et fait constater l’occupation illicite par un officier de police judiciaire, par le maire ou par un commissaire de justice. »
Trois pièces préalables s’imposent. Un récépissé de dépôt de plainte. Un titre établissant que le logement est le domicile ou la propriété du demandeur. Un constat d’occupation illicite dressé par un officier de police judiciaire, le maire ou un commissaire de justice.
Le préfet doit statuer dans un délai de quarante-huit heures à compter de la réception du dossier complet. La mise en demeure de quitter les lieux est assortie d’un délai d’exécution qui ne peut être inférieur à vingt-quatre heures lorsque le local est le domicile du demandeur. Si le local n’est pas le domicile du demandeur, le délai est porté à sept jours et le référé administratif suspend l’exécution de la décision préfectorale.
À défaut d’exécution dans le délai imparti, le représentant de l’État doit procéder sans délai à l’évacuation forcée du logement, sauf opposition de l’auteur de la demande.
Cette procédure ne purge pas l’action pénale. Elle vise uniquement à libérer matériellement les lieux. Le dépôt de plainte doit être maintenu et les poursuites pénales suivent leur cours.
La voie classique consiste à déposer plainte simple auprès du commissariat ou de la gendarmerie, ou directement auprès du procureur de la République. Le parquet apprécie la suite à donner : poursuite, alternative, classement.
Si la plainte simple aboutit à un classement sans suite, ou si trois mois s’écoulent sans réponse du parquet, la victime peut se constituer partie civile devant le doyen des juges d’instruction, sur le fondement de l’article 85 du Code de procédure pénale. La constitution de partie civile force l’ouverture d’une information judiciaire et donne à la victime la maîtrise de l’action publique pour ce qui la concerne. Cette voie suppose le versement d’une consignation fixée par le juge d’instruction.
Pour les dossiers où la matérialité est claire et l’identification de l’auteur acquise, la citation directe devant le tribunal correctionnel offre une voie plus rapide. Elle suppose cependant que la victime ait elle-même constitué un dossier solide, car le ministère public n’est pas à ses côtés au stade de l’enquête.
Le retrait de plainte par la victime ne met pas fin à l’action publique pour la violation de domicile : l’article 226-6 du Code pénal, qui subordonne la mise en mouvement à la plainte, ne s’applique pas à l’article 226-4. Une fois saisi, le parquet conserve son pouvoir d’apprécier l’opportunité des poursuites, comme l’a rappelé la chambre criminelle dans un arrêt du 5 septembre 20016. Notre analyse complémentaire sur les conséquences d’un retrait de plainte après un accord amiable développe ce point.
La victime doit, dès la découverte de l’occupation, sécuriser la preuve. Un constat d’huissier décrivant la situation des lieux et l’identité des occupants, lorsqu’elle peut être recueillie sans incident, constitue le pivot du dossier. Les photographies datées, les vidéos de surveillance, les courriers d’avis adressés par les voisins, les factures d’EDF établissant la consommation continue avant l’arrivée des occupants forment le faisceau d’éléments matériels.
L’erreur classique consiste à reprendre le logement par la force. Cette voie expose le propriétaire à une poursuite sur le fondement de l’article 226-4-2 du Code pénal, qui réprime « le fait de forcer un tiers à quitter le lieu qu’il habite sans avoir obtenu le concours de l’État dans les conditions prévues à l’article L. 153-1 du code des procédures civiles d’exécution, à l’aide de manœuvres, menaces, voies de fait ou contraintes »7. La peine : trois ans d’emprisonnement et 30 000 euros d’amende. Le législateur protège ainsi le squatteur lui-même de l’expulsion sauvage. La même protection s’applique au locataire en place qu’un bailleur exaspéré chercherait à expulser sans titre exécutoire.
L’autre erreur consiste à couper l’eau, l’électricité, le gaz, voire à enlever portes ou fenêtres. La jurisprudence considère ces pratiques comme des voies de fait susceptibles de tomber sous le coup du même article 226-4-2 ou de l’article 222-13 du Code pénal sur les violences. Le bon réflexe consiste à laisser intacte la situation matérielle, à dresser un constat, à déposer plainte, et à saisir le préfet.
Lorsque la procédure préfectorale échoue ou ne peut être engagée — par exemple parce que le local n’est pas un domicile au sens étroit retenu par la chambre criminelle, comme l’illustre l’arrêt du 3 juin 2025 précité — la voie civile s’impose : assignation devant le juge des contentieux de la protection ou le juge des référés du tribunal judiciaire pour obtenir un titre exécutoire d’expulsion. La trêve hivernale de l’article L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution ne s’applique pas en cas de squat caractérisé d’un local d’habitation, depuis la loi du 27 juillet 2023.
Plusieurs hypothèses de la pratique méritent un examen distinct : le locataire qui se maintient en fin de bail, le voisin qui pénètre, l’ex-conjoint qui revient. Le délit de violation de domicile peut, par ailleurs, être en concours avec des infractions connexes.
Un locataire dont le bail prend fin, ou dont la clause résolutoire est acquise par jugement, n’est pas, en lui-même, coupable de violation de domicile lorsqu’il reste sur place. Son entrée initiale était licite. Le maintien dans le domicile, au sens du nouvel alinéa 2 de l’article 226-4 du Code pénal, exige que l’introduction préalable se soit faite par manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte. La condition n’est pas remplie pour celui qui est entré conformément à un bail.
Le bailleur doit dans ce cas suivre la procédure civile : commandement de payer, assignation aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire, jugement, signification, commandement de quitter les lieux, expulsion par le commissaire de justice avec le concours de la force publique. La trêve hivernale s’applique en pareil cas, hors les exceptions limitativement prévues par l’article L. 412-6 du Code des procédures civiles d’exécution.
La situation diffère lorsque le locataire, après son expulsion par décision exécutoire, revient dans les lieux et y pénètre par effraction. Dans cette hypothèse, l’introduction est nouvelle et illicite. Elle peut tomber sous le coup de l’article 226-4 si le bien constitue toujours un domicile au sens de la jurisprudence du 3 juin 2025 précitée — c’est-à-dire si quelqu’un peut « avoir le droit de s’y dire chez lui ».
Le retour d’un ex-conjoint au domicile commun, après un départ volontaire ou une décision de retrait du logement prononcée par le juge aux affaires familiales, peut caractériser une violation de domicile lorsque l’introduction se fait par effraction ou contre la volonté manifeste du conjoint resté sur place. La jurisprudence ancienne a admis que la qualité d’époux ne fait pas obstacle à l’application du texte dès lors que les conditions sont réunies.
La situation classique du voisin qui pénètre sur la parcelle pour récupérer un objet, élaguer une branche, accéder à un compteur, n’est, en règle générale, pas une violation de domicile. Le terrain non clos n’est pas, par lui-même, le domicile au sens de l’article 226-4. L’incrimination peut, en revanche, être retenue lorsque le voisin s’introduit à l’intérieur de l’habitation elle-même, ou dans une dépendance fermée, par effraction ou ruse.
La violation de domicile est rarement isolée. Elle peut s’accompagner d’autres infractions qui se cumulent ou se substituent selon les faits :
Le ministère public retient en pratique la qualification la plus haute. La défense doit s’attacher, à l’inverse, à ce que chaque qualification réponde rigoureusement à ses propres éléments constitutifs, sans glissement entre les incriminations.
La victime peut se constituer partie civile devant la juridiction pénale et solliciter la réparation de son préjudice. Trois postes sont habituellement réclamés.
Le préjudice matériel correspond aux dégradations subies (serrures, portes, mobilier dégradé, vol de biens), aux frais de procédure non compris dans l’article 475-1 du Code de procédure pénale et au coût des mesures conservatoires.
L’indemnité d’occupation, qui correspond à la perte locative subie pendant la durée de l’occupation illicite, est généralement chiffrée par référence à la valeur locative du bien. Elle peut être ordonnée par le juge pénal en complément des peines, sur le fondement de l’article 2 du Code de procédure pénale, dès lors que le préjudice est direct et certain.
Le préjudice moral, enfin, vise le trouble psychologique causé par la découverte de l’occupation, l’angoisse, l’atteinte à l’intimité de la vie privée. Les juges du fond apprécient souverainement le quantum.
L’article 706-3 du Code de procédure pénale ouvre, dans certaines hypothèses graves, la voie de l’indemnisation par la commission d’indemnisation des victimes d’infractions (CIVI). Pour la majorité des dossiers de violation de domicile non aggravée, cette voie est cependant fermée et la victime doit poursuivre le recouvrement directement contre l’auteur condamné.
La violation de domicile est devenue, depuis la loi du 27 juillet 2023, l’un des délits les plus durement sanctionnés du chapitre des atteintes à la vie privée. La nouvelle rédaction permet à la victime d’agir vite : plainte, constat, saisine préfectorale en parallèle. La jurisprudence de la chambre criminelle apporte des nuances utiles. Le « domicile » protégé n’est pas la propriété immobilière en général. Les modalités d’introduction doivent être caractérisées avec précision. Et la vigilance s’impose pour le propriétaire qui souhaite reprendre son bien : la voie de fait est strictement réservée à la puissance publique.
Le cabinet Hassan Kohen, avocat en droit pénal à Paris, accompagne aussi bien les victimes de violation de domicile que les personnes mises en cause. La phase d’urgence — dépôt de plainte, saisine du préfet, constitution de partie civile — exige une coordination procédurale serrée. Au stade contentieux, le respect du contradictoire et la caractérisation rigoureuse des modalités prohibées peuvent faire basculer le dossier. Il est utile, dans ces situations, de consulter un avocat compétent en garde à vue lorsque l’affaire conduit à une audition rapide, ou de saisir directement un avocat en instruction judiciaire pour la voie de la plainte avec constitution de partie civile. Notre analyse de la procédure de plainte avec constitution de partie civile détaille les conditions de l’article 85 du Code de procédure pénale.
Article 226-4 du Code pénal, version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, Légifrance. ↩↩
Cass. crim., 3 juin 2025, n° 23-81.916, courdecassation.fr. ↩
Article 315-1 du Code pénal, version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, Légifrance. ↩
Cass. crim., 13 avril 2016, n° 15-82.400, publié au Bulletin, courdecassation.fr. ↩
Article 38 de la loi n° 2007-290 du 5 mars 2007 instituant le droit au logement opposable, version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, Légifrance. ↩
Cass. crim., 5 septembre 2001, n° 01-81.252, courdecassation.fr. ↩
Article 226-4-2 du Code pénal, Légifrance. ↩
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