Cession de titres de sociétés à prépondérance immobilière : le nouveau formalisme de la loi du 25 juin 2026 et ses conséquences contentieuses

La loi n° 2026-534 du 25 juin 2026 relative à la lutte contre les fraudes sociales et fiscales a introduit, par son article 68, une rupture majeure dans le droit des cessions de titres de sociétés à prépondérance immobilière. Jusqu’à présent, la cession de parts de SCI ou d’actions de sociétés à prépondérance immobilière pouvait s’opérer par simple acte sous seing privé, conclu directement entre les parties, sans l’intervention d’aucun professionnel du droit. Ce canal échappait ainsi largement aux obligations de vigilance en matière de lutte contre le blanchiment des capitaux et le financement du terrorisme (LCB-FT). La réforme, entrée en vigueur le 26 juin 2026, impose désormais que l’acte de cession soit obligatoirement rédigé ou validé par un notaire, un avocat ou un expert-comptable, à peine de nullité. Cette exigence constitue bien plus qu’une simple formalité administrative : elle redessine l’équilibre entre sécurité juridique, contrôle fiscal et libertés contractuelles. Le présent article se propose d’analyser, à la lumière de la doctrine administrative du BOFiP, de la jurisprudence de la chambre commerciale de la Cour de cassation et de la jurisprudence administrative, les conséquences juridiques de ce nouveau formalisme sur le contentieux fiscal des cessions de titres de sociétés à prépondérance immobilière.

I. La fin de l’acte sous seing privé : une rupture radicale avec le droit antérieur

A. Le régime antérieur : liberté de forme et contentieux fiscal de la qualification

Avant l’entrée en vigueur de la loi du 25 juin 2026, la cession de droits sociaux d’une société à prépondérance immobilière pouvait être réalisée par un simple acte sous seing privé, conformément à la liberté contractuelle et aux dispositions de l’article 1865 du Code civil relatives à la cession de parts sociales. La seule contrainte, d’ordre fiscal, résidait dans l’obligation d’enregistrement de l’acte auprès de l’administration fiscale dans le mois de sa conclusion, en application de l’article 635 du CGI.

Cette liberté de forme a nourri un contentieux fiscal particulièrement dense autour de l’article 726 du Code général des impôts, qui soumet les cessions de participations dans des personnes morales à prépondérance immobilière à un droit d’enregistrement proportionnel de 5 %. L’article 726, I, 2° du CGI dispose que :

« Est à prépondérance immobilière la personne morale, quelle que soit sa nationalité, dont les droits sociaux ne sont pas négociés sur un marché réglementé d’instruments financiers au sens de l’article L. 421-1 du code monétaire et financier ou sur un système multilatéral de négociation au sens de l’article L. 424-1 du même code et dont l’actif est, ou a été au cours de l’année précédant la cession des participations en cause, principalement constitué d’immeubles ou de droits immobiliers situés en France ou de participations dans des personnes morales elles-mêmes à prépondérance immobilière » (article 726, I, 2° du CGI).

La chambre commerciale de la Cour de cassation a progressivement précisé les contours de cette qualification. Dans un arrêt du 2 décembre 2020 (n° 18-25.559, Publié au Bulletin), elle a jugé que « ce texte ne mentionnant que les immeubles et droits réels immobiliers, sans viser les immeubles par destination, c’est à bon droit que la cour d’appel a retenu que ces derniers ne peuvent être pris en compte pour déterminer si, au sens de l’article 726, I, 2°, susvisé, une personne morale est à prépondérance immobilière » (Cass. com., 2 déc. 2020, n° 18-25.559, Publié Bulletin). Cette décision, qui exclut les immeubles par destination du périmètre d’appréciation de la prépondérance immobilière, illustre la technicité du contentieux de la qualification, que l’absence d’intervention d’un professionnel du droit rendait d’autant plus périlleux pour les parties.

La question de la détermination du fait générateur des droits d’enregistrement a également donné lieu à une jurisprudence importante. S’agissant d’une cession de droits sociaux intervenue après la transformation d’une société non encore publiée au registre du commerce, la chambre commerciale a rappelé que « les droits d’enregistrement applicables à une cession de droits sociaux sont liquidés selon la nature juridique de ces droits déterminée à la date du fait générateur des droits d’enregistrement, lequel correspond à la date du transfert de propriété, peu important qu’à la date de la soumission de l’acte de cession à la formalité de l’enregistrement, la transformation dont la société a fait l’objet antérieurement n’ait pas été publiée au registre du commerce et des sociétés » (Cass. com., 18 déc. 2024, n° 23-21.435, Publié Bulletin).

Par ailleurs, la jurisprudence a dû trancher la question délicate de la cession de l’usufruit de droits sociaux. Dans une décision de principe du 30 novembre 2022 (n° 20-18.884, Publié au Bulletin), la chambre commerciale a retenu que « la cession de l’usufruit de droits sociaux, qui n’emporte pas mutation de la propriété des droits sociaux, ne peut être qualifiée de cession de droits sociaux, au sens de l’article 726 du code général des impôts, et n’est donc pas soumise au droit d’enregistrement prévu par ce texte » (Cass. com., 30 nov. 2022, n° 20-18.884, Publié Bulletin). L’arrêt précise que « l’usufruitier de parts sociales ne peut se voir reconnaître la qualité d’associé, qui n’appartient qu’au nu-propriétaire ».

La doctrine administrative du BOFiP, dans sa série RFPI-SPI consacrée aux plus-values de cession de titres de sociétés à prépondérance immobilière, rappelle que « les plus-values réalisées lors de la cession de titres de sociétés à prépondérance immobilière relèvent du régime d’imposition des plus-values des particuliers prévu à l’article 150 UB du CGI, lorsqu’elles sont réalisées à titre occasionnel par des personnes physiques ou par des sociétés qui relèvent des articles 8 du CGI à 8 ter du CGI » (BOFiP, BOI-RFPI-SPI, § 1, 12 sept. 2012). La coexistence de ce régime de plus-values avec le droit d’enregistrement de 5 % créait déjà une complexité que l’intervention d’un professionnel qualifié est désormais destinée à encadrer.

B. L’article 68 de la loi du 25 juin 2026 : intervention obligatoire d’un professionnel qualifié

L’article 68 de la loi n° 2026-534 du 25 juin 2026 insère dans le Code civil un nouvel article 1865-1 qui dispose que la cession de titres de sociétés à prépondérance immobilière doit être constatée, à peine de nullité, par un acte authentique reçu par un notaire ou par un acte contresigné par un avocat ou par un acte rédigé par un expert-comptable habilité. Le texte, entré en vigueur le 26 juin 2026, s’applique à toutes les cessions intervenues à compter de cette date.

La portée de cette réforme est considérable. Elle interdit désormais la cession directe entre particuliers par acte sous seing privé, pratique qui constituait le mode opératoire dominant pour les cessions de parts de SCI familiales, de sociétés civiles de portefeuille immobilier ou de holdings à prépondérance immobilière. L’objectif affiché est double : renforcer la lutte contre le blanchiment des capitaux en soumettant ces transactions aux obligations de vigilance LCB-FT auxquelles sont astreints les professionnels du droit et du chiffre, et sécuriser la qualification fiscale de ces opérations en imposant l’intervention d’un tiers qualifié.

La définition de la société à prépondérance immobilière retenue par le texte renvoie au 2° du I de l’article 726 du CGI, c’est-à-dire aux personnes morales non cotées dont l’actif est, ou a été au cours de l’année précédant la cession, principalement constitué d’immeubles ou de droits immobiliers situés en France. Cette définition est elle-même précisée par la doctrine BOFiP, qui exclut du champ d’application les titres de sociétés de capitaux soumises à l’IS pour l’application du régime des plus-values des particuliers, ces cessions relevant exclusivement du régime des plus-values de valeurs mobilières (BOFiP, BOI-RFPI-SPI-10-20, § 140, 6 juil. 2016).

Le formalisme nouveau couvre l’ensemble des opérations de cession, qu’il s’agisse de cessions à titre onéreux, d’apports en société ou de cessions à titre gratuit entre vifs. Les opérations de restructuration intragroupe ne sont pas expressément exclues du dispositif. Il en résulte que toute opération emportant transfert de la propriété de titres d’une société à prépondérance immobilière est désormais soumise à l’intervention d’un professionnel qualifié, sous peine de nullité absolue.

Sur le plan contentieux, cette exigence nouvelle a pour conséquence immédiate de réduire le risque de nullité des cessions antérieures à la réforme en cours de litige : la Cour de cassation ayant rappelé que « la formalité fiscale prévue à l’article 726 du code général des impôts n’est pas une mesure de publicité de l’acte au regard des tiers ; elle ne fait pas courir le délai de prescription de l’action en nullité » (CA Bordeaux, 27 mai 2026, n° 23/02500). Désormais, l’intervention obligatoire du professionnel confère à l’acte une date certaine et une force probante renforcée qui sécurisent les parties contre les contestations tardives.

II. Les conséquences contentieuses de cette réforme

A. La sécurisation de la qualification fiscale et la prévention de l’abus de droit

L’intervention obligatoire d’un professionnel du droit dans la rédaction de l’acte de cession emporte plusieurs conséquences majeures sur le contentieux fiscal. En premier lieu, elle réduit le risque de dissimulation de prix, pratique par laquelle les parties minorent le prix déclaré dans l’acte pour éluder le droit d’enregistrement de 5 %, tout en convenant d’un complément de prix occulte. L’article 726, II du CGI précise que « le droit d’enregistrement prévu au I est assis sur le prix exprimé et le capital des charges qui peuvent ajouter au prix ou sur une estimation des parties si la valeur réelle est supérieure au prix augmenté des charges. » La présence d’un notaire ou d’un avocat, tenu à un devoir de conseil et soumis à des obligations déontologiques de vigilance, constitue un obstacle significatif à ces pratiques.

La jurisprudence du Conseil d’État et des cours administratives d’appel a régulièrement sanctionné les dissimulations de prix dans les cessions de titres de sociétés à prépondérance immobilière. La CAA de Versailles a eu l’occasion de rappeler, au sujet de la qualification de société à prépondérance immobilière, que les droits afférents à un contrat de crédit-bail immobilier doivent être pris en compte pour apprécier cette prépondérance, conformément à la jurisprudence du Conseil d’État qui retient une interprétation économique de la notion d’actif immobilier (CAA Versailles, 23 janv. 2025, n° 23VE00314).

La CAA de Nantes a également confirmé que la qualification de société à prépondérance immobilière s’apprécie à la clôture des trois exercices précédant la cession, et que cette qualification détermine le régime applicable des plus-values de cession soumises au prélèvement prévu à l’article 244 bis A du CGI pour les non-résidents (CAA Nantes, 19 juin 2025, n° 24NT03495).

En deuxième lieu, l’intervention d’un professionnel qualifié permet de prévenir le risque de requalification de la cession en abus de droit fiscal sur le fondement de l’article L. 64 du Livre des procédures fiscales. La jurisprudence a montré que les cessions de titres de sociétés à prépondérance immobilière constituent un terrain privilégié pour l’administration fiscale, qui y voit fréquemment un habillage juridique destiné à éluder l’impôt. La CAA de Marseille a ainsi examiné, dans une décision du 7 mai 2026, le cas de sociétés qui, en procédant à une cession de titres plutôt qu’à une cession directe des immeubles, cherchent à bénéficier d’un régime fiscal plus favorable (CAA Marseille, 7 mai 2026, n° 25MA02779).

Le BOFiP, dans sa documentation relative au contrôle fiscal, précise les obligations en matière de conservation des factures électroniques, et rappelle que « le défaut de conservation constaté par les agents de l’administration, qu’il soit total ou partiel, pourra donc être sanctionné » (BOFiP, BOI-CF-COM-10-10-30, § 350, 3 sept. 2025). Si cette doctrine concerne la facturation électronique, elle illustre le renforcement général des obligations documentaires en matière fiscale, dont le nouveau formalisme des cessions de SPI constitue une déclinaison significative.

En troisième lieu, la présence d’un professionnel permet de sécuriser la déclaration des plus-values de cession. La Cour de cassation a rappelé que « la plus-value est calculée par différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition des titres augmenté de certains frais » et que « lorsque la vente porte sur des titres détenus depuis plus de cinq ans, la plus-value est diminuée d’un abattement pour durée de détention » (BOFiP, BOI-RFPI-SPI-20, § 1, 18 juil. 2023). L’avocat ou le notaire peut ainsi conseiller utilement ses clients sur le calcul de la plus-value imposable, les abattements applicables et les obligations déclaratives.

La question de l’évaluation des titres, qui est au coeur du contentieux de la valeur vénale, bénéficie également de cette sécurisation. La chambre commerciale a jugé que « la valeur vénale des parts des sociétés civiles immobilières doit être appréciée en tenant compte de tous les éléments permettant d’obtenir un chiffre aussi proche que possible de celui qu’aurait entraîné le jeu normal de l’offre et de la demande » (Cass. com., 9 juil. 2025, n° 24-13.540), et que la situation de l’associé d’une SCI n’est pas celle d’un indivisaire, ce qui exclut l’application d’une décote supplémentaire pour indivision.

La jurisprudence administrative a également précisé les modalités d’évaluation de l’actif pour la détermination de la prépondérance immobilière. Le Conseil d’État a jugé que « ces dispositions prévoient que les droits afférents à un contrat de crédit-bail conclu dans les conditions prévues au 2 de l’article L. 313-7 du code monétaire et financier, c’est-à-dire portant sur un bien immobilier à usage professionnel, doivent être pris en compte pour apprécier la prépondérance immobilière de la société » (CAA Nantes, 9 févr. 2024, n° 23NT01228).

B. Les zones d’ombre persistantes : champ d’application, obligations déclaratives et cumul des régimes

Malgré l’avancée que constitue le nouveau formalisme, plusieurs questions demeurent en suspens et constituent autant de sources potentielles de contentieux futurs.

La première difficulté concerne le périmètre exact du dispositif. Le texte vise les « sociétés à prépondérance immobilière au sens du 2° du I de l’article 726 du CGI ». Or la qualification de prépondérance immobilière s’apprécie au jour de la cession ou à la clôture du dernier exercice. Une société qui perd cette qualité entre la conclusion d’une promesse de cession et la réalisation de la cession pourrait-elle échapper au formalisme ? La question n’est pas tranchée et méritera un éclairage doctrinal de l’administration.

La deuxième incertitude porte sur l’articulation entre le nouveau formalisme et les régimes fiscaux de faveur. Les cessions de titres de sociétés à prépondérance immobilière sont susceptibles de bénéficier de régimes d’exonération ou de report d’imposition, notamment en présence d’un engagement de conservation dans le cadre du pacte Dutreil (article 787 B du CGI). La Cour de cassation a rappelé avec fermeté que « l’exonération des droits de mutation à titre gratuit, à concurrence de 75 % de leur valeur, des parts ou des actions d’une société ayant une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale, aux conditions qu’il énonce, s’applique en cas de transmission par décès ou entre vifs » et que « c’est au jour du décès, fait générateur de l’impôt, et non au jour de la déclaration de succession, que le caractère opérationnel des sociétés, dont les titres sont transmis, doit être apprécié » (Cass. com., 17 déc. 2025, n° 24-17.415, Publié Bulletin). L’articulation entre le nouveau formalisme et le bénéfice du régime Dutreil pour les sociétés à prépondérance immobilière dont l’activité est éligible suscitera nécessairement des interrogations pratiques.

La troisième difficulté réside dans les obligations déclaratives postérieures à la cession. L’article 726, III du CGI, dans sa rédaction issue de la loi de finances pour 2024, impose déjà que les actes de cession indiquent « si cette personne morale est une société mentionnée à l’article 1655 ter » et si « les participations cédées confèrent au cessionnaire, direct ou indirect, le droit à la jouissance d’immeubles ou de fractions d’immeubles au sens de l’article 728 ». Ces obligations déclaratives, qui mobilisent une analyse juridique fine, justifient d’autant plus l’intervention d’un professionnel qualifié.

La quatrième incertitude, peut-être la plus problématique en pratique, concerne les cessions de titres de sociétés étrangères à prépondérance immobilière en France. L’article 726, I, 2° vise expressément « la personne morale, quelle que soit sa nationalité, dont les droits sociaux ne sont pas négociés sur un marché réglementé » et dont l’actif est principalement constitué d’immeubles situés en France. Le nouveau formalisme s’applique-t-il à ces cessions réalisées à l’étranger ? L’article 726, III-A prévoit que « lorsque les cessions de participations mentionnées au 2° du I sont réalisées à l’étranger, elles doivent être constatées dans un délai d’un mois par un acte reçu en la forme authentique par un notaire exerçant en France. » La combinaison de ces dispositions crée une obligation renforcée pour les investisseurs étrangers, dont la méconnaissance pourrait être lourdement sanctionnée.

Enfin, la question de la sanction du non-respect du nouveau formalisme mérite une attention particulière. La nullité de l’acte, prévue par le texte, est une sanction civile qui n’épuise pas les conséquences fiscales de l’irrégularité. L’administration fiscale pourrait en effet considérer qu’une cession irrégulière n’a pas fait l’objet de l’enregistrement requis et mettre en recouvrement les droits d’enregistrement éludés, assortis de l’intérêt de retard et, le cas échéant, des majorations pour insuffisance de déclaration. La Cour de cassation a rappelé que l’acquisition de parts sociales d’une SCI, « quand bien même il s’agirait d’une société à prépondérance immobilière ou d’une société civile immobilière », ne peut bénéficier des exonérations de droits d’enregistrement réservées aux acquisitions directes d’immeubles par les organismes de sécurité sociale (Cass. com., 9 juil. 2025, n° 24-10.684, Publié Bulletin), ce qui illustre la rigueur avec laquelle la Cour de cassation applique le principe de distinction entre la cession de titres et la cession directe d’immeubles.

Conclusion

Le nouveau formalisme des cessions de titres de sociétés à prépondérance immobilière constitue une réforme de structure qui dépasse la simple exigence de forme. En imposant l’intervention d’un professionnel du droit ou du chiffre, le législateur a entendu tarir un canal de transactions opaques, sécuriser la qualification fiscale et prévenir les contentieux liés à la dissimulation de prix ou à l’abus de droit. La réforme s’inscrit dans un mouvement plus large de renforcement des obligations déclaratives et de transparence fiscale, dont la loi du 25 juin 2026 constitue l’aboutissement. Pour les praticiens, elle impose une vigilance accrue dans la rédaction des actes et une maîtrise renforcée des régimes fiscaux applicables aux sociétés à prépondérance immobilière, dont la complexité n’a pas été réduite par la réforme. Les premiers contentieux relatifs à l’application de ce nouveau formalisme devraient rapidement émerger et permettront d’en préciser les contours.