La commune de [Localité 1] a pris deux arrêtés, les 25 juillet 2022 et 7 août 2023, sommant une société civile immobilière de procéder au ravalement des façades de son immeuble. La société n’ayant pas exécuté les travaux, la commune l’a assignée devant le juge des référés du tribunal judiciaire pour obtenir l’autorisation de faire exécuter d’office les travaux à ses frais. Le juge des référés a fait droit à cette demande et a rejeté les exceptions de nullité de l’assignation soulevées par la société, notamment le défaut de pouvoir du maire et l’absence de texte applicable. La société a interjeté appel.
La cour d’appel d’Aix-en-Provence, dans son arrêt du 12 juin 2026, a confirmé l’ordonnance de référé en toutes ses dispositions. Elle rejette l’argument tiré de l’absence de pouvoir du maire, estimant que la délégation générale du conseil municipal du 28 mai 2020 l’autorisait à ester en justice devant les juridictions civiles. Elle écarte également le moyen relatif à l’absence de texte applicable, jugeant que la suppression du tribunal de grande instance n’est qu’un changement de dénomination et que la procédure de référé est adaptée. Enfin, elle retient que l’obligation de ravalement n’est pas sérieusement contestable et confirme l’autorisation d’exécution d’office. La question centrale est celle de la régularité de l’action municipale en référé face à l’inaction du propriétaire, tant sur le plan procédural que sur le fond.
I. La validation des conditions procédurales de l’action municipale
La cour d’appel consacre la régularité de l’assignation délivrée par le maire, en s’appuyant sur une lecture souple des exigences posées par le code général des collectivités territoriales et en adaptant les textes anciens à l’organisation judiciaire actuelle.
A. Le pouvoir d’ester en justice du maire au prisme de la délégation générale
La société appelante soutenait que le maire ne justifiait pas d’une délibération spécifique pour intenter l’action, en application de l’article L. 2132-1 du code général des collectivités territoriales. La cour écarte ce moyen en relevant que le conseil municipal, par délibération du 28 mai 2020, a consenti une délégation générale au maire pour « intenter au nom de la commune les actions en justice ou défendre la commune dans les actions intentées contre elle jusqu’au parfait règlement du litige devant les juridictions civiles ». Cette délégation, quoique générale, est jugée suffisamment précise car elle vise la saisine et la représentation devant les juridictions civiles. La cour ne remet pas en cause la possibilité pour le conseil de déléguer son pouvoir de décision sur les actions en justice, comme le prévoit l’article L. 2122-22, 16°. Elle suit en cela une approche pragmatique, rejetant l’exigence d’une délibération ad hoc pour chaque affaire. Cette solution s’inscrit dans un courant jurisprudentiel qui admet la validité des délégations générales. Ainsi, la cour d’appel de Bordeaux a jugé que « le conseil municipal est le seul compétent pour décider des actions à intenter au nom de la commune et pour autoriser le maire à les mettre en œuvre, cette autorisation devant prendre la forme d’une délégation générale valable pour la durée du mandat et d’une délibération spécifique pour chaque affaire » (Cour d’appel de Bordeaux, 13 février 2025, n°24/00828). La cour d’Aix-en-Provence s’écarte de cette rigueur en validant une délégation générale sans délibération spécifique, ce qui renforce la marge de manœuvre du maire.
B. L’adaptation de la procédure de référé malgré le changement de dénomination juridictionnelle
L’article L. 126-3 du code de la construction et de l’habitation prévoit que le maire peut, « sur autorisation du président du tribunal de grande instance statuant comme en matière de référés », faire exécuter les travaux d’office. La société arguait de l’absence de texte applicable depuis la suppression du tribunal de grande instance et de la procédure « comme en matière de référés ». La cour répond que la suppression du tribunal de grande instance n’est qu’un « simple changement de dénomination » opéré par la loi du 23 mars 2019, et que le tribunal judiciaire a repris ses compétences. Quant à la procédure, elle estime que l’assignation visant le président du tribunal judiciaire statuant « comme en matière de référé » doit être comprise comme une saisine du juge des référés. Elle ajoute que l’usage de la procédure accélérée au fond n’est pas imposé et que le juge des référés demeure compétent pour ordonner l’exécution d’une obligation de faire non sérieusement contestable. La cour fait preuve d’une interprétation téléologique des textes, privilégiant l’effectivité du pouvoir de police du maire. Cette solution est confortée par la jurisprudence de la Cour de cassation selon laquelle « le juge des référés qui ordonne, dans les conditions prévues par la loi, une mesure de remise en état ou de démolition pour faire cesser un trouble manifestement illicite résultant de la violation d’une règle d’urbanisme peut autoriser la commune, à défaut d’exécution par le bénéficiaire des travaux dans le délai prescrit, à y procéder d’office aux frais de l’intéressé » (Cass. 2e civ., 27 mars 2025, n°22-12.787). La cour d’appel étend cette logique au ravalement des façades.
II. Le caractère non sérieusement contestable de l’obligation de ravalement
Sur le fond, la cour estime que l’obligation de la société de procéder au ravalement n’est pas sérieusement contestable, ce qui justifie l’autorisation d’exécution d’office par la commune.
A. L’opposabilité des actes administratifs fondant l’obligation
La société contestait l’opposabilité de l’arrêté préfectoral du 13 mars 2018 fixant la liste des communes autorisées à enjoindre les ravalements, ainsi que des arrêtés municipaux des 26 octobre 2020 et 12 novembre 2021. La cour constate que la commune produit le recueil des actes administratifs comportant l’arrêté préfectoral, démontrant sa publication. Pour les arrêtés municipaux, elle se fonde sur deux certificats d’affichage du maire, conformément à l’article R. 2122-7 du code général des collectivités territoriales. Ces certificats attestent d’un affichage de deux mois, ce qui suffit à établir la publication et l’opposabilité aux tiers. La cour écarte donc toute contestation sérieuse sur ce point. Elle rappelle que la légalité des arrêtés n’a pas été contestée par un recours propre, et que leur régularité ne peut être remise en cause devant le juge des référés. Cette position est conforme à la distinction entre la contestation de l’acte administratif, qui relève du juge administratif, et l’exécution d’une obligation qu’il crée, qui peut être appréciée par le juge judiciaire.
B. L’absence de contestation sérieuse justifiant l’exécution d’office
La société invoquait encore l’absence d’élément sur la détérioration des façades et le délai de dix ans de l’article L. 126-2 du code de la construction et de l’habitation. La cour estime que le délai de dix ans est indifférent dès lors que des arrêtés de sommation ont été notifiés, et que ceux-ci n’ont pas été contestés. Elle relève que la société a elle-même produit un devis de ravalement, ce qui démontre la nécessité des travaux, et qu’une photographie révèle des fissures et une dégradation du crépi. L’obligation de ravalement n’est donc pas sérieusement contestable au sens de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile. La cour précise que l’atteinte au droit de propriété est justifiée par la loi et par les pouvoirs de police du maire. Enfin, elle rejette la demande de délais, la société ayant déjà bénéficié de plus de quatre années sans justifier de diligences ni de difficultés financières. La cour applique strictement les conditions de l’article 835, en retenant que l’obligation est certaine et que la carence du propriétaire persiste. L’arrêt confirme ainsi la possibilité pour le juge des référés d’autoriser l’exécution forcée des travaux de ravalement, dans le cadre des pouvoirs de police du maire, dès lors que les conditions légales sont remplies et que l’obligation n’est pas sérieusement contestable.
Jurisprudences utilisées pour enrichir le commentaire
Fondements juridiques
Article L. 2132-1 du Code général des collectivités territoriales En vigueur
Sous réserve des dispositions du 16° de l’article L. 2122-22, le conseil municipal délibère sur les actions à intenter au nom de la commune.
Article L. 126-3 du Code de la construction et de l’habitation En vigueur
Si, dans les six mois de l’injonction qui lui est faite en application de l’article L. 126-2, le propriétaire n’a pas entrepris les travaux qu’il prévoit, le maire peut prendre un arrêté en vue de les prescrire. Cet arrêté est notifié au propriétaire avec sommation d’avoir à effectuer les travaux dans un délai qu’il détermine et qui ne peut excéder un an. Si le bâtiment est soumis à la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, la notification aux copropriétaires est valablement faite au seul syndicat des copropriétaires pris en la personne du syndic qui doit en informer sans délai chaque copropriétaire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.
La procédure prévue au précédent alinéa est également applicable lorsque les travaux, entrepris dans les six mois de l’injonction, n’ont pas été terminés dans l’année qui la suit. L’arrêté municipal est de même notifié au propriétaire, avec sommation d’avoir à terminer les travaux dans le délai qu’il détermine.
Dans le cas où les travaux n’ont pas été exécutés dans le délai imparti par la sommation délivrée en application des dispositions qui précèdent, le maire peut, sur autorisation du président du tribunal de grande instance statuant comme en matière de référés, les faire exécuter d’office, aux frais du propriétaire. Le montant des frais est avancé par la commune. Il est recouvré comme en matière d’impôts directs. Les réclamations sont présentées, instruites et jugées comme en matière d’impôts directs.
Article R. 2122-7 du Code général des collectivités territoriales En vigueur
La publication des arrêtés du maire peut être constatée par une déclaration certifiée du maire.
La notification est établie par le récépissé de la partie intéressée ou, à son défaut, par l’original de la notification conservée dans les archives de la mairie.
L’inscription par ordre de date des arrêtés, actes de publication et de notification a lieu sur un registre propre aux actes du maire, tenu dans les conditions prévues à l’article R. 2121-9, ou sur le registre mentionné à cet article, par ordre de date, aux fins de constitution d’un registre unique.
Les feuillets sur lesquels sont transcrits les actes du maire portent les mentions du nom de la commune et de la nature de chacun de ces actes.
Article L. 126-2 du Code de la construction et de l’habitation En vigueur
Les façades des bâtiments doivent être constamment tenues en bon état de propreté à Paris ainsi que dans les communes figurant sur une liste établie par décision de l’autorité administrative, sur proposition ou après avis conforme des conseils municipaux.
Les travaux nécessaires sont effectués au moins une fois tous les dix ans, sur l’injonction qui est faite au propriétaire par l’autorité municipale.
Transmettez les pièces de votre dossier au cabinet. Maître Hassan KOHEN vous répond personnellement sous 24 heures avec une première analyse stratégique.
