Par un arrêt du 12 juin 2026 (n°25/13743), la Cour d’appel d’Aix-en-Provence (Chambre 1-2) était saisie d’un litige locatif opposant des bailleurs à leurs locataires. Un bail d’habitation avait été conclu en 2022 avec un loyer mensuel initial de 3 500 euros, alors que le précédent locataire payait 1 700 euros. Le 17 octobre 2024, les bailleurs firent délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une dette de 29 261 euros. Les locataires contestèrent en invoquant un accord verbal de franchise et de réduction du loyer, ainsi que le non-respect du plafonnement légal applicable en zone tendue. Par ordonnance du 4 décembre 2025, le juge des référés du tribunal judiciaire constata l’acquisition de la clause résolutoire, condamna les locataires au paiement d’une provision de 36 730 euros au titre des loyers et d’une indemnité d’occupation de 3 689 euros par mois, et rejeta leur demande de délais de paiement. Les locataires interjetèrent appel, tandis que les bailleurs conclurent à la confirmation.
La question de droit centrale portait sur la possibilité, pour le juge des référés, d’écarter une contestation sérieuse relative au montant du loyer plafonné et d’accorder une provision sur une base réduite. Une question procédurale préalable concernait la demande de retrait d’une pièce déloyale et l’étendue de l’effet dévolutif en l’absence de demande expresse d’infirmation. La cour d’appel a débouté les locataires de leur demande de retrait de pièce, dit n’y avoir lieu à statuer sur la demande provisionnelle réactualisée faute de dévolution, confirmé la résiliation du bail et le rejet des délais, infirmé partiellement les condamnations provisionnelles et fixé la provision locative à 11 900 euros et l’indemnité d’occupation à 1 700 euros par mois. L’analyse de cette décision commande d’examiner successivement les questions procédurales soulevées par l’appel (I) et les conditions de mise en œuvre de la clause résolutoire et de la provision (II).
I. Les questions procédurales : administration de la preuve et effet dévolutif de l’appel
A. Le rejet de la demande de retrait de pièce devant le juge des référés
Les locataires sollicitaient le retrait de la pièce n°35 du dossier des bailleurs, intitulée « écrits et tableaux des loyers encaissés ». Ils invoquaient son obtention déloyale. La cour d’appel rappelle le principe posé par l’assemblée plénière de la Cour de cassation : « l’illicéité ou la déloyauté dans l’obtention ou la production d’un moyen de preuve ne conduit pas nécessairement à l’écarter des débats. Le juge doit, lorsque cela lui est demandé, apprécier si une telle preuve porte une atteinte au caractère équitable de la procédure dans son ensemble, en mettant en balance le droit à la preuve et les droits antinomiques en présence » (assemblée plénière 22 décembre 2023, 20-20.648). Appliquant cette grille, la cour relève que les locataires n’apportent aucun élément démontrant une obtention déloyale, alors que l’écrit figure en annexe d’une pièce antérieure. Elle rejette donc la demande. Cette solution est conforme à la jurisprudence récente qui tempère le principe de loyauté probatoire, notamment en référé où l’urgence commande une appréciation pragmatique. Elle rappelle que le juge des référés dispose d’un pouvoir souverain pour écarter une preuve déloyale, mais seulement si celle-ci compromet le caractère équitable du procès. En l’espèce, l’absence d’illicéité établie justifie le maintien de la pièce.
B. Les limites de l’effet dévolutif en l’absence de demande d’infirmation
Les bailleurs, intimés, sollicitaient dans leurs conclusions la confirmation de l’ordonnance déférée, tout en formulant une demande de provision actualisée à 76 922 euros. La cour rappelle que, selon les articles 542, 562 et 915-2 du code de procédure civile, la dévolution est circonscrite par la déclaration d’appel et les premières conclusions, ainsi que par les demandes d’infirmation des intimés. Or, les bailleurs n’ont formulé aucune demande d’infirmation suivie d’un « statuant à nouveau ». Leur simple demande provisionnelle, intégrant la somme déjà allouée, nécessitait pourtant une infirmation. La cour en déduit que « l’effet dévolutif de l’appel, ainsi limité, ne permet pas d’ouvrir, devant la cour, un quelconque débat relatif à la condamnation […] au paiement de la somme provisionnelle de 76 922 euros ». Cette rigueur procédurale s’impose même si la demande est mal formulée : « la cour doit statuer sur les demandes formulées dans le dispositif des conclusions, en tenant compte de l’effet dévolutif de l’appel. Elle n’a pas à modifier leur contenu ». Cette solution illustre l’application stricte du principe dispositif en appel, rappelé par la jurisprudence : « Les demandes reconventionnelles des locataires, qui ne sont pas présentées à titre provisionnel, excèdent les pouvoirs du juge des référés. Elles seront dès lors déclarées irrecevables » (Cour d’appel de Paris, 13 mars 2025, n°24/14325). Le formalisme de l’appel est préservé, au détriment d’une réactualisation pourtant légitime de la créance.
II. Le sort de la clause résolutoire et de la provision locative
A. La validité du commandement de payer malgré la contestation sur le quantum
Les locataires soutenaient que le commandement de payer était nul en raison d’un loyer initial excessif (3 500 euros), plafonné à 1 700 euros en zone tendue. La cour admet que cette contestation affecte le montant de la dette. Cependant, elle rappelle qu’ « un commandement de payer qui serait notifié pour une somme erronée et supérieure au montant de la créance réelle du bailleur au titre des loyers reste néanmoins valable jusqu’à due concurrence des sommes exigibles ». En l’espèce, même en retenant un loyer de 1 700 euros, les locataires n’avaient pas réglé les loyers d’octobre à décembre 2023 ni celui d’août 2024, et n’avaient effectué qu’un seul versement de 1 700 euros dans les deux mois suivant le commandement. Dès lors, la clause résolutoire a produit ses effets au 17 décembre 2024. Cette solution est constante : la Cour d’appel de Fort-de-France a jugé que « la validité du commandement de payer du 10 mars 2023 tout comme les effets qu’il a produit n’étant pas sérieusement contestables, il sera retenu que la clause résolutoire stipulée dans le bail a été acquise dans le mois du commandement de payer » (Cour d’appel de Fort-de-France, 14 janvier 2025, n°24/00243). La cour d’appel aixoise écarte donc l’argument du plafonnement comme contestation sérieuse, car il ne porte pas sur le principe de la dette, mais seulement sur son quantum. La résiliation est confirmée, ce qui est conforme à l’office du juge des référés.
B. Le montant de la provision fixé sur la base du loyer non sérieusement contestable et le refus des délais de paiement
La cour infirme le montant de la provision allouée en première instance. Elle constate que le loyer de 3 500 euros est sérieusement contestable en raison du plafonnement légal en zone tendue. En effet, le précédent loyer était de 1 700 euros, le bail a été signé moins de trois mois après le départ de l’ancien locataire, et aucune dérogation (travaux, sous-évaluation manifeste) n’est invoquée. Dès lors, « le montant non sérieusement contestable du loyer et de l’indemnité d’occupation dû mensuellement doit être fixé à 1 700 euros ». Elle évalue la provision locative arrêtée à octobre 2025 à 11 900 euros, et fixe l’indemnité d’occupation à 1 700 euros par mois. Cette solution illustre l’office du juge des référés en matière de provision : il peut réduire la demande à la quotité non contestable, même en présence d’une contestation sérieuse partielle. Par ailleurs, les locataires demandaient des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire sur le fondement de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989. La cour relève que leurs revenus annuels (45 000 euros) et leurs charges familiales (cinq enfants, une étudiante hébergée) ne leur permettent pas d’assumer un plan d’apurement, même sur 36 mois, sans compromettre leur équilibre budgétaire. Elle considère qu’ils ne sont pas « en situation de régler sa dette locative » au sens du texte, et confirme le refus des délais et l’expulsion. Cette appréciation concrète de la situation du débiteur est conforme à la jurisprudence prudente des juges du fond, qui n’accordent des délais qu’en cas de capacité financière démontrée. L’arrêt consacre ainsi une articulation équilibrée entre le droit du bailleur à obtenir paiement et la protection du locataire, malgré un contexte familial et médical difficile.
Jurisprudences utilisées pour enrichir le commentaire
Fondements juridiques
Article 542 du Code de procédure civile En vigueur
L’appel tend, par la critique du jugement rendu par une juridiction du premier degré, à sa réformation ou à son annulation par la cour d’appel.
Article 562 du Code de procédure civile En vigueur
L’appel défère à la cour la connaissance des chefs du dispositif de jugement qu’il critique expressément et de ceux qui en dépendent.
Toutefois, la dévolution opère pour le tout lorsque l’appel tend à l’annulation du jugement.
Article 915-2 du Code de procédure civile En vigueur
L’appelant principal peut compléter, retrancher ou rectifier, dans le dispositif de ses premières conclusions remises dans les délais prévus au premier alinéa de l’article 906-2 et à l’article 908, les chefs du dispositif du jugement critiqués mentionnés dans la déclaration d’appel. La cour est saisie des chefs du dispositif du jugement ainsi déterminés et de ceux qui en dépendent.
A peine d’irrecevabilité, relevée d’office, les parties doivent présenter, dès les conclusions mentionnées aux articles 906-2 et 908 à 910, l’ensemble de leurs prétentions sur le fond. L’irrecevabilité peut également être invoquée par la partie contre laquelle sont formées des prétentions ultérieures.
Néanmoins, et sans préjudice de l’article 914-3, demeurent recevables, dans les limites des chefs du dispositif du jugement critiqués et de ceux qui en dépendent, les prétentions destinées à répliquer aux conclusions et pièces adverses ou à faire juger les questions nées, postérieurement aux premières conclusions, de l’intervention d’un tiers ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.
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