Par un arrêt du 15 juin 2026, la première chambre civile de la cour d’appel de Bordeaux (n°24/00513) a été saisie d’un litige opposant un bailleur social à sa locataire. Un contrat de location avait été conclu entre les parties. À la suite d’impayés, un commandement de payer visant la clause résolutoire avait été délivré le 5 mai 2023. Par acte du 24 juillet 2023, le bailleur avait assigné la locataire devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux, sollicitant qu’il soit » constaté la résiliation du contrat de location à vos torts « . Par jugement du 28 novembre 2023, le premier juge avait constaté l’acquisition de la clause résolutoire, condamné la locataire au paiement d’une somme de 1.395,40 euros et rejeté les demandes de délais de paiement et d’expulsion. La locataire a interjeté appel. Elle soutenait que le premier juge avait statué ultra petita en constatant l’acquisition de la clause résolutoire alors qu’elle estimait que le bailleur demandait la résiliation judiciaire du bail, et non le constat du jeu de la clause. Elle contestait également le montant de la dette locative, faute de production de quittances et d’une clause d’indexation valable. Enfin, elle sollicitait des délais de paiement et un délai supplémentaire pour quitter les lieux, invoquant son invalidité, ses faibles revenus et des démarches de relogement. Le problème de droit central portait sur la portée du principe dispositif : le juge pouvait-il, sans excéder les limites du litige, constater l’acquisition d’une clause résolutoire lorsque la demande du bailleur était formulée comme tendant à » constater la résiliation « ? La question se doublait de celle des conditions d’octroi des délais de paiement et d’expulsion. La cour d’appel a confirmé le jugement en toutes ses dispositions. Elle a rejeté le moyen tiré de l’ultra petita, estimant que la prétention du bailleur devait être interprétée comme une demande de constatation du jeu de la clause résolutoire, et non comme une demande de résolution judiciaire. Elle a également validé le montant de la dette locative, relevant que les avis d’échéance et le contrat prévoyant une indexation suffisaient à établir la créance. Elle a enfin refusé tout délai, faute pour la locataire de justifier du paiement intégral du loyer courant et de perspectives sérieuses d’apurement. L’arrêt invite à s’interroger, d’une part, sur l’étendue des pouvoirs du juge dans la qualification des demandes en matière de clause résolutoire et, d’autre part, sur la rigueur des conditions mises à l’octroi des délais légaux.
I. L’office du juge dans la qualification des prétentions au regard du principe dispositif
A. Une interprétation extensive des demandes fondée sur le droit de qualification du juge
La locataire reprochait au premier juge d’avoir statué ultra petita en constatant l’acquisition de la clause résolutoire alors que le bailleur sollicitait, selon ses propres termes, de » constater la résiliation du contrat de location à vos torts « . Elle invoquait une violation des articles 4 et 5 du code de procédure civile, qui prohibent tout excès de pouvoir du juge. La cour d’appel écarte ce moyen en opérant un raisonnement en deux temps. Elle rappelle d’abord que l’article 12 du code de procédure civile fait obligation au juge de » donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée « . Puis elle examine le contexte procédural : l’assignation était consécutive à un commandement de payer délivré le 5 mai 2023, soit plus de six semaines avant l’assignation. La prétention du bailleur, formulée de manière ambiguë, ne pouvait, selon la cour, » être interprétée que comme une demande constatation du jeu de la clause résolutoire et non comme une prétention tendant à la résolution du bail « . Le juge a donc exercé son pouvoir de qualification juridique sans méconnaître l’objet du litige. Cette solution est conforme à une jurisprudence constante qui admet que le juge rectifie la qualification erronée donnée par les parties, dès lors qu’il ne modifie pas le fondement même de la demande. En l’espèce, la demande de constatation de résiliation, même mal libellée, visait en réalité à faire jouer la clause résolutoire, mécanisme distinct de la résiliation judiciaire pour inexécution. La cour évite ainsi un formalisme excessif tout en respectant la lettre des articles 4 et 5, puisqu’elle se prononce sur ce qui était implicitement mais nécessairement demandé.
B. La confirmation de la compétence du juge pour trancher l’acquisition de la clause résolutoire
En confirmant le jugement sur ce point, la cour d’appel consacre la possibilité pour le juge de requalifier une demande malencontreusement rédigée sans excéder ses pouvoirs. Elle rappelle à cet égard que l’existence d’un commandement de payer régulier et demeuré infructueux pendant six semaines est le préalable nécessaire à l’acquisition de la clause résolutoire en application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Or, en l’espèce, ce préalable était établi et non contesté. La cour en déduit que la prétention du bailleur, bien que formulée de manière imprécise, portait nécessairement sur le constat de cette acquisition, le seul effet juridique possible à ce stade de la procédure. Cette interprétation est pragmatique : elle évite de renvoyer les parties à une nouvelle instance pour un simple problème de rédaction. Elle s’inscrit dans la ligne d’une jurisprudence qui considère que le juge ne statut pas ultra petita lorsqu’il donne aux faits leur exacte qualification, pourvu que la prétention originaire n’en soit pas dénaturée. Une décision de la cour d’appel de Paris a ainsi pu juger que, même en présence d’une contestation sur l’état du logement, la demande de constat de la résiliation fondée sur un commandement de payer doit être analysée comme une demande de mise en œuvre de la clause résolutoire (Cour d’appel de Paris, 6 mars 2025, n°22/18042). La cour d’appel de Bordeaux se montre fidèle à cette approche fonctionnelle, qui privilégie l’effet utile de la demande plutôt que sa formulation littérale.
II. Les conditions rigoureuses de l’octroi des délais au locataire en matière locative
A. L’exigence de paiement intégral du loyer courant comme préalable aux délais de paiement
La locataire sollicitait des délais de paiement sur le fondement de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 1343-5 du code civil. Elle invoquait la modicité de sa part locative après déduction des APL et un rappel de la CAF qui aurait perturbé ses capacités financières. La cour rejette cette demande en relevant, d’une part, que » le paiement des loyers courant n’est pas avéré au jour des débats « et, d’autre part, que la locataire a déjà bénéficié de plus de deux ans de délai du fait de la procédure d’appel, sans parvenir à apurer sa dette. Cette solution rappelle avec netteté la condition posée par l’article 24 V : les délais ne peuvent être accordés qu’à la condition que le locataire ait » repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience « . Cette exigence est cumulative avec celle d’être en situation de régler la dette. En l’espèce, la locataire ne justifiait pas du paiement des loyers échus postérieurement au jugement. La cour se montre particulièrement sévère en constatant que la dette a continué d’augmenter, ce qui caractérise une absence de perspective raisonnable d’apurement. Cette position est cohérente avec la jurisprudence de la cour d’appel de Bordeaux, qui a pu refuser des délais à des locataires dont les efforts de paiement n’avaient » eu pour conséquence que de reporter le paiement de leur dette sans aucune meilleure perspective de règlement « (Cour d’appel de Bordeaux, 9 janvier 2025, n°24/02924). L’arrêt souligne ainsi que l’octroi des délais n’est pas un droit pour le locataire, mais une faculté subordonnée à des conditions strictes de reprise des paiements courants et de capacité à s’acquitter de l’arriéré.
B. Le rejet des délais d’expulsion face à l’absence de circonstances d’une exceptionnelle dureté
La locataire demandait également un délai de six mois pour quitter les lieux, en application de l’article L.412-3 du code des procédures civiles d’exécution. Elle faisait valoir son invalidité, sa perception du RSA, et ses démarches de relogement suite au départ de son fils majeur. La cour rejette cette demande en s’appuyant sur les deux principaux critères de l’article L.412-4 : la bonne foi de l’occupant et les situations respectives des parties. Elle relève que la locataire a déjà bénéficié de larges délais (la procédure d’appel s’étant déroulée sur plus de deux ans) et qu’elle ne règle plus aucune contrepartie d’occupation. Surtout, elle estime que la locataire n’établit pas en quoi le départ d’un logement devenu trop grand et dont le coût obère ses finances constituerait une circonstance d’une » exceptionnelle dureté « . La cour opère ici un contrôle strict des éléments invoqués. L’état de santé précaire est relevé, mais il est mis en balance avec l’intérêt du bailleur à recouvrer la jouissance des lieux et avec l’absence de tout paiement. La jurisprudence antérieure exigeait déjà que le locataire démontre des diligences sérieuses en vue de son relogement, ce qui n’était pas suffisamment établi en l’espèce. L’arrêt confirme que les délais d’expulsion constituent une mesure exceptionnelle, qui ne saurait être accordée lorsque le maintien dans les lieux aggrave la situation financière du locataire sans perspective d’amélioration. La cour applique ainsi une lecture restrictive des textes, conforme à l’esprit de la loi visant à concilier le droit au logement et la protection du bailleur contre l’impayé prolongé.
Jurisprudences utilisées pour enrichir le commentaire
Fondements juridiques
Article L. 622-7 du Code de commerce En vigueur
I. – Le jugement ouvrant la procédure emporte, de plein droit, interdiction de payer toute créance née antérieurement au jugement d’ouverture, à l’exception du paiement par compensation de créances connexes. Il emporte également, de plein droit, interdiction de payer toute créance née après le jugement d’ouverture, non mentionnée au I de l’article L. 622-17. Ces interdictions ne sont pas applicables au paiement des créances alimentaires.
De même, il emporte, de plein droit, inopposabilité du droit de rétention conféré par le 4° de l’article 2286 du code civil pendant la période d’observation et l’exécution du plan, sauf si le bien objet du gage est compris dans une cession d’activité décidée en application de l’article L. 626-1.
Il fait enfin obstacle à la conclusion et à la réalisation d’un pacte commissoire.
II. – Le juge-commissaire peut autoriser le débiteur à faire un acte de disposition étranger à la gestion courante de l’entreprise, à consentir une sûreté réelle conventionnelle en garantie d’une créance postérieure à l’ouverture de la procédure, à payer le transporteur exerçant une action au titre de l’article L. 132-8 du code de commerce ou à compromettre ou transiger. Néanmoins, si l’un de ces actes est susceptible d’avoir une incidence déterminante sur l’issue de la procédure, le juge-commissaire ne peut statuer qu’après avoir recueilli l’avis du ministère public.
Après avoir recueilli les observations du ministère public, le juge-commissaire peut autoriser le débiteur à exercer le droit prévu à l’article 1699 du code civil. Il peut aussi l’autoriser à payer des créances antérieures au jugement, pour retirer le gage ou une chose légitimement retenue ou encore pour obtenir le retour de biens et droits transférés à titre de garantie dans un patrimoine fiduciaire, lorsque ce retrait ou ce retour est justifié par la poursuite de l’activité. Ce paiement peut en outre être autorisé pour lever l’option d’achat d’un contrat de crédit-bail, lorsque cette levée d’option est justifiée par la poursuite de l’activité.
III. – Tout acte ou tout paiement passé en violation des dispositions du présent article est annulé à la demande de tout intéressé ou du ministère public, présentée dans un délai de trois ans à compter de la conclusion de l’acte ou du paiement de la créance. Lorsque l’acte est soumis à publicité, le délai court à compter de celle-ci.
Article 4 du Code de procédure civile En vigueur
L’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties.
Ces prétentions sont fixées par l’acte introductif d’instance et par les conclusions en défense. Toutefois l’objet du litige peut être modifié par des demandes incidentes lorsque celles-ci se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant.
Article 5 du Code de procédure civile En vigueur
Le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé.
Article 12 du Code de procédure civile En vigueur
Le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables.
Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.
Toutefois, il ne peut changer la dénomination ou le fondement juridique lorsque les parties, en vertu d’un accord exprès et pour les droits dont elles ont la libre disposition, l’ont lié par les qualifications et points de droit auxquels elles entendent limiter le débat.
Le litige né, les parties peuvent aussi, dans les mêmes matières et sous la même condition, conférer au juge mission de statuer comme amiable compositeur, sous réserve d’appel si elles n’y ont pas spécialement renoncé.
Article 1343-5 du Code civil En vigueur
Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.
Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.
La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.
Toute stipulation contraire est réputée non écrite.
Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment.
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