Le 15 juin 2026, la première chambre civile de la Cour d’appel de Bordeaux a rendu un arrêt appelé à préciser les conditions de la résiliation judiciaire d’un bail d’habitation pour trouble de jouissance et le régime probatoire applicable à la dette locative. Un bailleur avait donné à bail un logement d’habitation en mars 2012. Après plusieurs années d’occupation, le bailleur a assigné le locataire en résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et pour trouble de jouissance. Le tribunal de proximité de Cognac, par jugement du 15 janvier 2024, a prononcé la résiliation du bail et condamné le locataire au paiement d’un arriéré locatif. Le locataire a interjeté appel, contestant l’existence de l’arriéré et imputant les désordres du logement à l’inertie du bailleur. Il sollicitait à titre subsidiaire des délais pour quitter les lieux. La cour d’appel confirme la résiliation du bail mais infirme le montant de la condamnation locative, le ramenant à 446 euros. Elle rejette la demande de délais. La solution invite à s’interroger sur la répartition de la charge de la preuve en matière de paiement locatif et sur l’articulation des obligations respectives du bailleur et du locataire dans la formation de la cause de résiliation.
I. La consolidation de la rigueur probatoire dans la libération de la dette locative
La cour d’appel fait une application stricte des règles de la preuve en matière d’obligation de payer le loyer. Elle rappelle que le locataire qui prétend être libéré doit rapporter la preuve du paiement, et non le bailleur celle de la créance.
A. L’affirmation du principe de prohibition de la preuve par soi-même
La cour rappelle que l’article 1353 du code civil instaure une répartition claire de la charge probatoire. Elle énonce qu’ « il est constant qu’en application de ce texte, nulle partie ne peut se faire de preuve à elle-même ». Cette affirmation constitue le socle du raisonnement. En l’espèce, le locataire ne conteste pas le principe de la dette locative mais affirme s’en être libéré par le versement d’une allocation logement de la MSA d’un montant de 381,91 euros. Or, si le locataire prouve son droit à l’allocation, il ne démontre pas son versement effectif au bailleur. La cour refuse ainsi d’admettre qu’un document établissant un droit ou une créance personnelle du locataire suffise à établir le paiement. Il s’agit d’une application cohérente de la règle selon laquelle le paiement est un fait juridique dont la preuve ne peut résulter de la seule volonté du débiteur. Cette position s’inscrit dans la droite ligne des principes traditionnels du droit des obligations.
B. La mise en œuvre rigoureuse de la charge de la preuve au détriment du locataire
La cour examine les pièces versées et constate que le locataire « établit bien qu’il était bénéficiaire d’une allocation logement pour le mois de janvier 2024 pour un montant de 381,91 € », mais qu’il « ne justifie pas en revanche de son versement à son adversaire ». L’absence de justificatif du versement direct ou de l’ordre de virement au bailleur emporte que la somme est toujours due. En conséquence, le montant de l’arriéré est fixé à 446 euros, déduction faite des seuls versements non contestés, soit ceux des 31 janvier et 12 février 2024. Cette solution corrige le montant retenu par le premier juge, mais confirme le principe de la dette. La cour manifeste ainsi une volonté de ne pas alléger la charge probatoire du locataire sous prétexte de sa situation personnelle ou de l’existence d’un organisme payeur.
II. L’imputation des désordres comme clé de voûte de la résiliation du bail
La cour fait reposer la résiliation du bail non sur les manquements du bailleur à son obligation de délivrance, mais sur les agissements du locataire ayant modifié le logement sans autorisation. Elle écarte ainsi l’exception d’inexécution invoquée par le locataire.
A. La détermination de l’origine des désordres par la chronologie et les constats objectifs
La cour se fonde sur plusieurs éléments pour écarter la responsabilité du bailleur. D’abord, l’état des lieux d’entrée de 2012 décrivait le logement en bon état, sans mention d’humidité ou de problème de chauffage. Ensuite, le locataire a « de lui-même retiré les convecteurs électriques sans en référer à son bailleur, mais également retiré l’isolation des combles et a utilisé le conduit de ventilation naturelle pour y faire passer un tuyau d’évacuation des fumées de son poêle à bois ». Ces modifications, effectuées sans autorisation, ont pu aggraver les désordres allégués, notamment l’humidité et le défaut de chauffage. La cour retient que le locataire ne s’est plaint qu’en 2022, soit dix ans après son entrée dans les lieux, ce qui contredit l’idée d’une inertie du bailleur. Enfin, le rapport du GIP Charente Solidarité ne constate pas tous les désordres invoqués, et certains, comme l’affaissement du plancher, sont expressément écartés.
B. La consécration du manquement du locataire comme cause exclusive de la résiliation
La cour rattache les griefs du locataire à ses propres agissements, en particulier ceux « ayant modifié le logement loué sans autorisation ». Elle estime que ces faits « fondent la demande de résiliation pour absence de respect de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 ». Le locataire avait pour obligation contractuelle, en vertu de l’article 7 f) de la loi du 6 juillet 1989, de ne pas transformer les locaux sans l’accord écrit du bailleur. En retirant les convecteurs et l’isolation, le preneur a méconnu cette obligation et a ainsi troublé la jouissance paisible du logement par le bailleur lui-même, justifiant la résiliation à ses torts. La cour confirme donc le jugement ayant prononcé la résiliation du bail au 15 janvier 2024. Elle rejette par ailleurs la demande de délais pour quitter les lieux, estimant que le locataire a déjà bénéficié d’un délai de trente mois depuis le jugement, et qu’il a contribué par son comportement à la situation. Cette solution s’inscrit dans la logique d’une application rigoureuse des obligations contractuelles du locataire.
Jurisprudences utilisées pour enrichir le commentaire
Fondements juridiques
Article L. 2314-23 du Code du travail En vigueur
Pour les salariés mis à disposition qui remplissent les conditions mentionnées au 2° de l’article L. 1111-2, la condition de présence dans l’entreprise utilisatrice est de douze mois continus pour y être électeur. Les salariés mis à disposition ne sont pas éligibles dans l’entreprise utilisatrice.
Les salariés mis à disposition qui remplissent les conditions mentionnées au premier alinéa choisissent s’ils exercent leur droit de vote dans l’entreprise qui les emploie ou l’entreprise utilisatrice.
Article 1353 du Code civil En vigueur
Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.
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