La Cour d’appel de Bordeaux, dans son arrêt du 15 juin 2026 (n°25/04872), était saisie d’un litige opposant une locataire à son bailleur au sujet du montant d’une dette locative et des conditions de l’octroi de délais de paiement. Par un bail du 5 avril 2023, la locataire avait pris à bail un logement. Un commandement de payer du 8 avril 2024 visait un arriéré de 3 871,47 €. Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux, par ordonnance de référé du 26 septembre 2025, avait constaté l’acquisition de la clause résolutoire mais n’avait retenu qu’une dette de 729,30 € en raison d’un accord intervenu entre les parties le 22 avril 2024. La locataire, appelante, soutenait que la dette était quasiment apurée, qu’elle avait repris le paiement du loyer courant, et sollicitait des délais de trente-six mois sur le fondement de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989. Le bailleur, intimé, réclamait que la dette soit fixée à 2 910,07 € selon son décompte du 16 mars 2026 et ne s’opposait pas aux délais, mais demandait une clause de déchéance du terme et une indemnité d’occupation. La question de droit portait sur la détermination du montant de la dette locative en présence de contestations sur les paiements et les prestations sociales, et sur les conditions dans lesquelles le juge peut accorder des délais de paiement tout en suspendant la clause résolutoire. La cour a infirmé partiellement l’ordonnance, fixé la dette à 2 910,07 €, accordé des délais de trente-six mois, suspendu la clause résolutoire sous réserve du respect du plan, et prévu une indemnité d’occupation en cas de défaillance. Elle a également condamné le bailleur aux dépens.
I. L’affirmation d’une dette locative certaine et son apurement encadré par la loi
A. La fixation du montant de la dette locative à partir des éléments de preuve produits
La cour se fonde sur l’article 1353 du code civil pour trancher le désaccord sur le quantum de la dette. Elle écarte les allégations de la locataire qui invoquait la suspension des allocations logement pour réduire le solde dû à 17,62 €. La cour relève qu’il n’est justifié par l’appelante à propos des paiements dont elle se prévaut afin de justifier des déductions qu’elle oppose à son bailleur uniquement du virement en date du 5 mars 2026 d’un montant de 330 €, élément qui est repris par le décompte du bailleur. Elle en déduit que le fait que l’allocation logement soit suspendue ne pouvant être imputé du montant restant dû, faute qu’il soit établi que cette prestation sociale doive être versée à l’avenir. Ainsi, la cour fixe l’arriéré locatif à 2 910,07 €, montant résultant du décompte du 16 mars 2026 produit par l’intimé. Cette solution s’inscrit dans le régime probatoire de droit commun, où celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit prouver le montant de la créance, et celui qui se prétend libéré doit établir les paiements effectués. La cour opère une appréciation concrète des pièces versées, rejetant les simples affirmations de la locataire.
B. L’application des conditions légales pour l’octroi de délais de paiement
L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 permet au juge d’accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire qui est en situation de régler sa dette et qui a repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. En l’espèce, la cour constate l’accord des parties sur ce point, notamment en ce que la preneuse remplit les conditions de l’article 24 V. Elle relève que la locataire est employée, perçoit un salaire de 1 740,34 €, a trois enfants à charge, et bénéficie d’allocations familiales pour un total de revenus de 3 020,10 €. Elle souligne la modicité de la somme restant en jeu et la reprise du paiement du loyer courant. Dès lors, elle accorde des délais de trente-six mois, ce qui constitue la durée maximale prévue par le texte. Cette décision illustre la volonté du juge de favoriser le maintien dans les lieux du locataire de bonne foi, conformément à l’objectif social de la loi, tout en exigeant un plan d’apurement précis et réaliste.
II. L’équilibre entre suspension de la clause résolutoire et protection des intérêts du bailleur
A. La suspension conditionnée à l’exécution d’un plan d’apurement
La cour prononce la suspension de l’effet de la clause résolutoire du contrat de bail, subordonnée au respect d’un plan de remboursement. Elle prévoit que la locataire devra régler mensuellement une somme de 81 € en plus de son loyer pendant trente-cinq mois, le solde le trente-sixième mois. La cour rappelle que la bonne exécution de ce plan suspend les procédures d’exécution ainsi que les majorations d’intérêts ou pénalités encourues, et que si le passif est réglé au terme du plan, la clause résolutoire est réputée ne jamais avoir joué. Ce mécanisme reprend celui de l’article 24 V, qui permet au juge d’aménager les effets de la clause résolutoire. En accordant des délais, la cour évite l’expulsion immédiate et donne une chance à la locataire de se maintenir dans les lieux, tout en imposant un calendrier strict. Cette solution s’inscrit dans une jurisprudence constante visant à concilier le droit au logement et le droit de propriété.
B. Les garanties accordées au bailleur en cas de défaillance du locataire
Pour protéger le bailleur contre le risque de non-paiement, la cour assortit la suspension d’une clause de déchéance du terme. À défaut de paiement d’une seule mensualité d’arriéré et de loyer courant, la clause résolutoire reprend son effet, et le solde de l’arriéré devient immédiatement exigible. Le bailleur pourra alors obtenir l’expulsion de la locataire, avec le concours de la force publique, sept jours après une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception. La cour fixe également une indemnité d’occupation mensuelle de 805,06 € pour compenser la jouissance des lieux après la résiliation. Cette indemnité, comme le rappelle la Cour d’appel de Paris, « correspond à la fois à une contrepartie de la jouissance des locaux et à la compensation du préjudice subi par le propriétaire du fait de la privation de la libre disposition des lieux » (Cour d’appel de Paris, 6 mars 2025, n°24/11714). De plus, la condamnation du bailleur aux entiers dépens, bien que celui-ci succombe partiellement sur le montant initial de sa demande, tempère la position de la cour qui aurait pu l’imposer à la locataire. Enfin, le rejet de la demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile traduit une appréciation équitable de la situation financière des parties.
Jurisprudences utilisées pour enrichir le commentaire
Fondements juridiques
Article 1353 du Code civil En vigueur
Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.
Article 700 du Code de procédure civile En vigueur
Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 .
Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.
La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %.
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