Par un arrêt du 12 juin 2026, la première chambre de la cour d’appel de Bourges a eu à se prononcer sur les conditions de reconnaissance d’une servitude de passage pour cause d’enclave. Une propriétaire de deux parcelles contiguës sollicitait un droit de passage sur le fonds voisin pour accéder à deux pièces de son immeuble n’ayant d’issue que par cette parcelle. En première instance, le tribunal judiciaire avait rejeté sa demande, estimant que l’état d’enclave n’était pas caractérisé. La demanderesse a relevé appel, invoquant l’insuffisance d’accès à la voie publique au sens de l’article 682 du code civil. La question de droit posée à la cour était de savoir si le propriétaire peut se prévaloir d’un état d’enclave lorsque des travaux d’aménagement intérieur de son propre fonds sont techniquement possibles, et dans quelle mesure le coût de ces travaux doit être pris en compte. La cour infirme le jugement et reconnaît l’état d’enclave pour les deux pièces litigieuses, après avoir constaté que le coût des travaux d’aménagement est disproportionné par rapport à la valeur du bien. Elle fixe une servitude de passage d’un mètre de large sur le fonds servant. L’arrêt illustre la rigueur avec laquelle les juges apprécient la condition d’absence d’issue suffisante et le rôle déterminant de la proportionnalité du coût des travaux.
I. L’exigence d’une démonstration rigoureuse de l’absence d’issue suffisante
A. La charge de la preuve pesant sur le demandeur à l’enclave
La cour rappelle que la preuve de l’état d’enclave incombe au demandeur, conformément à l’article 682 du code civil. En l’espèce, la propriétaire du fonds dominant produit un procès-verbal de constat établissant que les deux pièces en litige ne disposent d’aucun accès direct à la voie publique, sauf par la parcelle voisine. La cour souligne que l’enclave ne peut être reconnue si le demandeur dispose d’une solution pour remédier à l’absence d’issue, ou si les travaux d’aménagement ont un coût disproportionné. Elle vérifie ainsi scrupuleusement que la condition d’absence d’issue est matériellement établie. Cette approche est conforme à la jurisprudence qui exige une démonstration précise de l’absence d’accès suffisant, comme l’illustre un arrêt récent de la cour d’appel de Riom, qui rappelle qu’une demande d’enclave doit être distincte d’une servitude conventionnelle et ne peut être présentée pour la première fois en appel si elle ne tend pas aux mêmes fins. « Or en l’espèce la demande des époux [D] au titre d’une enclave de leur fonds constitue bien une prétention nouvelle devant la cour au sens de l’article 564 du code de procédure civile » (Cour d’appel de Riom, 4 février 2025, n°23/00449). Ici, la demanderesse a invoqué l’enclave dès l’assignation, ce qui écarte tout débat sur la recevabilité. La cour insiste donc sur le fait que le demandeur doit démontrer l’impossibilité d’accéder à la voie publique par son propre fonds.
B. L’obligation d’examiner préalablement les possibilités d’aménagement interne
Avant de reconnaître l’état d’enclave, la cour se livre à un examen minutieux des alternatives techniques existant sur le fonds dominant. Elle constate que les pièces litigieuses sont mitoyennes de la maison appartenant également à la demanderesse, et que des ouvertures intérieures sont techniquement possibles pour relier ces pièces à la partie de l’immeuble qui dispose d’un accès à la voie publique. La cour ordonne même une réouverture des débats pour que la demanderesse produise des devis chiffrant ces aménagements. Cette démarche montre que le juge ne se contente pas de l’affirmation d’une absence d’issue, mais vérifie concrètement si le propriétaire peut, par des travaux sur son propre fonds, créer un accès. La décision s’inscrit ainsi dans une logique exigeante : l’enclave n’est pas un droit automatique, mais une situation de fait qui doit être établie en l’absence de toute solution raisonnable. La cour applique ici la règle selon laquelle l’état d’enclave ne peut être retenu si une autre issue est possible, même par le biais de travaux intérieurs. En l’espèce, les devis produits établissent la faisabilité technique, ce qui conduit la cour à examiner ensuite la question du coût.
II. La prise en compte du coût disproportionné des travaux comme fondement de l’enclave
A. L’évaluation concrète du coût des travaux par le juge
La cour procède à une analyse détaillée des devis fournis par la demanderesse. Elle écarte les prestations superflues, telles que le déplacement du ballon d’eau chaude ou le rebouchage des accès extérieurs, pour ne retenir que le strict nécessaire à la création d’une ouverture intérieure. Le coût des travaux pour les deux pièces est estimé entre 7 600 et 12 600 euros hors taxes, selon les solutions techniques envisagées. La cour relève qu’un devis mentionne un mur porteur, ce qui justifie un chiffrage plus élevé. Cette évaluation concrète permet d’éviter une appréciation abstraite de la disproportion. La cour se montre exigeante sur la précision des devis et sur la distinction entre les travaux utiles et ceux qui ne sont pas indispensables à la desserte. En retenant un intervalle de coût, elle manifeste une volonté de mesurer avec exactitude le sacrifice financier imposé au propriétaire du fonds enclavé.
B. La mesure de la proportionnalité au regard de la valeur du fonds enclavé
La cour confronte le coût des travaux à la valeur vénale du bien immobilier, estimée entre 40 000 et 45 000 euros par deux professionnels. Elle constate que le coût des aménagements représente entre un tiers et un sixième de cette valeur. Ce rapport de proportion la conduit à juger que le sacrifice serait disproportionné, justifiant ainsi la reconnaissance de l’état d’enclave. Cette appréciation in concreto est originale et pragmatique, car elle évite de condamner le propriétaire à des travaux excessifs par rapport à la valeur de son bien. La solution est équilibrée : elle protège le propriétaire du fonds enclavé contre une charge économique excessive, tout en imposant au voisin une servitude de passage limitée à un mètre de large et à un usage piéton. L’arrêt confirme par ailleurs le rejet de la demande fondée sur la servitude par destination du père de famille, en cohérence avec la jurisprudence exigeant que les conditions de cette servitude soient appréciées au jour de la division des fonds. « Les conditions d’existence d’une servitude par destination du père de famille doivent s’apprécier au jour de la division des fonds concernés » (Cass. 3e civ., 23 janvier 2025, n°23-12.385). En l’espèce, les éléments produits ne permettaient pas de caractériser une telle servitude, la cour valide donc le jugement sur ce point. L’arrêt de la cour d’appel de Bourges offre ainsi une illustration de la manière dont le juge du fond doit évaluer la disproportion du coût des travaux pour déterminer l’existence d’une enclave, dans le respect de l’équilibre entre les droits des propriétaires voisins.
Jurisprudences utilisées pour enrichir le commentaire
Fondements juridiques
Article 682 du Code civil En vigueur
Le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n’a sur la voie publique aucune issue, ou qu’une issue insuffisante, soit pour l’exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d’opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d’une indemnité proportionnée au dommage qu’il peut occasionner.
Article 564 du Code de procédure civile En vigueur
A peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.
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