Le 12 juin 2026, la Cour d’appel de Colmar (2e chambre civile, n°24/01394) était appelée à se prononcer sur les conditions d’exigibilité du solde du prix dans le cadre d’une vente en l’état futur d’achèvement. Par acte du 30 novembre 2015, la SCI MPL avait acquis auprès de la SAS Way un local à usage professionnel ou commercial au sein d’un ensemble immobilier à construire. Se plaignant de désordres et de défauts de conformité, l’acquéreur refusait de payer le solde du prix. Le vendeur l’assigna en paiement. Par jugement du 26 mars 2024, le tribunal judiciaire de Mulhouse rejeta sa demande, estimant que le vendeur ne démontrait pas avoir achevé le bien ni justifié d’une remise des clés. La SAS Way interjeta appel, soutenant que la prise de possession par l’acquéreur, déduite de l’exploitation d’une pharmacie dans les lieux, suffisait à rendre le solde exigible en application du contrat. L’intimée contestait cette analyse, invoquant l’absence de remise des clés et l’inachèvement de l’immeuble. La question de droit centrale était de savoir si l’exigibilité du solde du prix en VEFA peut être établie par la seule prise de possession de l’acquéreur, ou si elle suppose nécessairement la preuve d’une remise des clés formalisée, conformément aux stipulations contractuelles. La cour d’appel a confirmé le jugement déféré, jugeant que la société Way ne justifiait d’aucune remise des clés et que l’exigibilité du solde n’était donc pas établie. La décision, en subordonnant le paiement du solde à une condition formelle, éclaire les rapports entre les parties dans la phase d’achèvement de l’immeuble.
I. La consécration du formalisme contractuel comme condition de l’exigibilité du solde du prix
A. La remise des clés, condition exclusive aux termes du contrat
La cour d’appel a fondé sa décision sur une lecture rigoureuse des stipulations contractuelles. Le contrat de vente prévoyait que « si les parties sont d’accord pour constater l’achèvement au sens ci-dessus défini, il sera procédé à la remise des clés à l’acquéreur pour valoir livraison et prise de possession et l’acquéreur procédera au versement du solde du prix payable lors de la mise des locaux à sa disposition ». Les juges en déduisent que « l’exigibilité du solde du prix de vente suppose la remise des clés, qui a elle seule vaut livraison et prise de possession ». Cette interprétation distingue nettement la remise des clés, acte unilatéral du vendeur, de la simple prise de possession, qui pourrait résulter du comportement de l’acquéreur. La cour écarte ainsi toute possibilité de déduire la remise des clés de l’occupation des lieux. Cette solution s’inscrit dans la logique protectrice de la vente en l’état futur d’achèvement, régie par les articles 1601-3 du code civil et L.261-12 du code de la construction et de l’habitation, qui prohibent tout versement avant l’exigibilité de la créance.
B. L’absence de preuve de la remise des clés, obstacle dirimant à la demande en paiement
La cour constate que la société Way « ne justifie aucunement d’une remise des clés, se bornant à soutenir que la SCI était entrée en possession des lieux, mais sans indiquer comment ni produire aucun procès-verbal de livraison ». Cette absence de preuve est fatale à la demande. L’appelante ne pouvait se contenter d’invoquer l’exploitation par l’acquéreur d’une pharmacie dans les lieux depuis mai 2018. Les juges relèvent l’absence de tout élément tangible, tel qu’un procès-verbal de livraison, un courrier de remise des clés ou tout autre document établissant la formalité. Cette solution est cohérente avec celle retenue par d’autres juridictions, qui lient le déblocage des fonds à la remise des clés, indépendamment de l’existence de réserves : « la livraison avec remise des clefs et le constat d’achèvement sont intervenus le 21 juillet 2021 par procès-verbal de livraison, avec réserves, signé par les parties. Conformément aux stipulations contractuelles et aux mentions dactylographiées de ce document, le déblocage des fonds restants dus et déposés chez le notaire de l’opération devait intervenir le jour de la remise des clefs, soit le 21 juillet 2021, qu’il y ait des réserves ou non » (Cour d’appel d’Aix-en-Provence, 16 janvier 2025, n°24/02383). La cour de Colmar exige ainsi une preuve certaine de la remise des clés, sans laquelle la demande en paiement est irrecevable.
II. La portée jurisprudentielle de la solution : une protection renforcée de l’acquéreur aux limites de l’exigence probatoire
A. Un renforcement de la protection de l’acquéreur dans le cadre de la VEFA
En subordonnant l’exigibilité du solde à la preuve d’une remise des clés, la cour d’appel de Colmar renforce la protection de l’acquéreur. Celui-ci ne saurait être contraint de payer le solde du prix tant qu’il n’a pas reçu matériellement les clés, même s’il occupe effectivement les lieux. Cette solution évite que le vendeur ne se prévale d’une simple tolérance ou d’une occupation précaire pour exiger le paiement intégral. Elle s’accorde avec la finalité de l’article R.261-1 du code de la construction et de l’habitation, qui définit l’achèvement comme l’exécution des ouvrages « indispensables à l’utilisation, conformément à sa destination, de l’immeuble faisant l’objet du contrat ». Comme l’a rappelé la Cour d’appel de Paris, « les défauts de conformité avec les prévisions du contrat ne sont pas pris en considération lorsqu’ils n’ont pas un caractère substantiel, ni les malfaçons qui ne rendent pas les ouvrages ou éléments ci-dessus précisés impropres à leur utilisation » (Cour d’appel de Paris, 7 mars 2025, n°21/22353). La remise des clés, acte solennel, garantit que l’acquéreur a conscience de prendre possession d’un bien qu’il estime, au moins tacitement, achevé.
B. Les limites de l’approche formelle face aux situations de fait
La rigueur de la solution présente néanmoins des limites. En exigeant une preuve intangible de la remise des clés, la cour place le vendeur dans une situation délicate lorsque l’occupation des lieux par l’acquéreur est établie, comme en l’espèce où une pharmacie était exploitée dans le local depuis plusieurs années. Le vendeur, impuissant à prouver un acte matériel non formalisé, se voit privé de son droit au paiement. La décision ne se prononce pas sur la valeur d’autres éléments de preuve, tels qu’un constat d’huissier attestant de l’occupation, des courriers échangés ou des témoignages. Elle se contente de constater l’absence de procès-verbal. Cette position pourrait inciter les vendeurs à exiger systématiquement la signature d’un procès-verbal de livraison, même en cas de réserves, pour sécuriser leur créance. La solution est également critiquable en ce qu’elle pourrait permettre à un acquéreur de mauvaise foi, qui occupe les lieux sans payer, de se retrancher derrière l’absence de formalisme. En l’espèce, l’intimée avait consigné la somme, signe de sa bonne foi, mais la question reste ouverte pour les cas où l’acquéreur refuserait tout paiement tout en exploitant le bien.
Jurisprudences utilisées pour enrichir le commentaire
Fondements juridiques
Article L. 2314-23 du Code du travail En vigueur
Pour les salariés mis à disposition qui remplissent les conditions mentionnées au 2° de l’article L. 1111-2, la condition de présence dans l’entreprise utilisatrice est de douze mois continus pour y être électeur. Les salariés mis à disposition ne sont pas éligibles dans l’entreprise utilisatrice.
Les salariés mis à disposition qui remplissent les conditions mentionnées au premier alinéa choisissent s’ils exercent leur droit de vote dans l’entreprise qui les emploie ou l’entreprise utilisatrice.
Article 1601-3 du Code civil En vigueur
La vente en l’état futur d’achèvement est le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l’acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l’acquéreur au fur et à mesure de leur exécution ; l’acquéreur est tenu d’en payer le prix à mesure de l’avancement des travaux.
Le vendeur conserve les pouvoirs de maître de l’ouvrage jusqu’à la réception des travaux.
Article R. 261-1 du Code de la construction et de l’habitation En vigueur
L’immeuble vendu à terme ou en l’état futur d’achèvement est réputé achevé au sens de l’article 1601-2 du code civil, reproduit à l’article L. 261-2 du présent code, et de l’article L. 261-11 du présent code lorsque sont exécutés les ouvrages et sont installés les éléments d’équipement qui sont indispensables à l’utilisation, conformément à sa destination, de l’immeuble faisant l’objet du contrat, à l’exception des travaux dont l’acquéreur se réserve l’exécution en application du II de l’article L. 261-15. Pour l’appréciation de cet achèvement, les défauts de conformité avec les prévisions du contrat ne sont pas pris en considération lorsqu’ils n’ont pas un caractère substantiel, ni les malfaçons qui ne rendent pas les ouvrages ou éléments ci-dessus précisés impropres à leur utilisation.
La constatation de l’achèvement n’emporte par elle-même ni reconnaissance de la conformité aux prévisions du contrat, ni renonciation aux droits que l’acquéreur tient de l’article 1642-1 du code civil, reproduit à l’article L. 261-5 du présent code, et de l’article L. 242-1 du code des assurances.
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