La SCI Kiné de l’Ill a acquis le 24 septembre 2015 un local commercial en vente en l’état futur d’achèvement auprès de la SAS Way. Le 9 octobre 2019, un procès-verbal de livraison des parties communes avec réserves a été signé entre le syndicat des copropriétaires et le vendeur. Des désordres affectant les parties communes ont conduit à une expertise judiciaire ordonnée par le juge des référés du tribunal judiciaire de Mulhouse le 22 juin 2021.
Le vendeur a alors assigné l’acquéreur en paiement du solde du prix, soit 14 542,79 euros. Par jugement du 26 mars 2024, le tribunal judiciaire de Mulhouse a rejeté cette demande, estimant que le vendeur ne démontrait ni la constatation contradictoire de l’achèvement ni la remise des clés. La société Way a relevé appel de cette décision.
Devant la cour, l’appelante soutient que l’acquéreur a pris possession des lieux par remise des clés sans formaliser de réserves, ce qui rendrait le solde exigible. L’intimée invoque l’absence de remise des clés et l’inexécution du contrat en raison des désordres affectant l’immeuble.
La question de droit soumise à la cour d’appel est de savoir si, dans le cadre d’une vente en l’état futur d’achèvement, la seule entrée en possession de l’acquéreur suffit à établir l’exigibilité du solde du prix ou si le vendeur doit rapporter la preuve d’une remise des clés conforme aux stipulations contractuelles.
Par arrêt du 12 juin 2026, la Cour d’appel de Colmar a confirmé le jugement en rejetant la demande en paiement. Elle a retenu que l’exigibilité du solde suppose la remise des clés, valant livraison et prise de possession, et que le vendeur ne justifiait aucunement de cette remise.
I. L’exigibilité du solde du prix subordonnée à la preuve de la remise des clés
A. L’insuffisance de la seule entrée en possession pour caractériser la livraison
La cour d’appel a strictement interprété la clause contractuelle relative à la prise de possession. Celle-ci stipule que » si les parties sont d’accord pour constater l’achèvement, il sera procédé à la remise des clés à l’acquéreur pour valoir livraison et prise de possession « . La cour en déduit que la remise des clés constitue un acte juridique distinct de la simple occupation matérielle des lieux.
Le vendeur ne produisait aucun procès-verbal de livraison ni aucun document établissant la remise effective des clés. La cour a considéré que » se borner à soutenir que la SCI était entrée en possession des lieux, mais sans indiquer comment ni produire aucun procès-verbal de livraison, ne permet pas de déduire de l’entrée en possession qu’elle a procédé à la remise des clés « . Cette solution s’inscrit dans la ligne d’une jurisprudence exigeante sur la preuve de la livraison.
Ainsi, dans une affaire similaire, la Cour d’appel d’Aix-en-Provence a rappelé que » la livraison avec remise des clefs et le constat d’achèvement sont intervenus le 21 juillet 2021 par procès-verbal de livraison, avec réserves, signé par les parties « et que » le déblocage des fonds restants dus et déposés chez le notaire de l’opération devait intervenir le jour de la remise des clefs, qu’il y ait des réserves ou non « (Cour d’appel d’Aix-en-Provence, 16 janvier 2025, n°24/02383). L’entrée en possession sans remise formalisée ne saurait donc suffire à déclencher l’obligation de payer le solde.
B. L’exigence d’un accord préalable des parties sur l’achèvement
La clause contractuelle subordonne la remise des clés à un » accord des parties pour constater l’achèvement « . La cour en tire une conséquence logique : la remise des clés ne peut intervenir qu’après cet accord, et elle seule vaut livraison. L’absence de preuve de la remise des clés rend impossible la vérification de l’accord préalable sur l’achèvement.
Le tribunal judiciaire de Mulhouse avait déjà relevé que le vendeur ne démontrait pas la constatation contradictoire de l’achèvement. La cour d’appel confirme cette analyse en soulignant que l’exigibilité du solde n’est pas établie. Cette solution protège l’acquéreur contre des demandes de paiement prématurées, dans un contexte où l’immeuble peut présenter des désordres affectant son utilisation conformément à sa destination.
Le rejet de la demande en paiement ne repose donc pas sur l’appréciation des désordres allégués par l’acquéreur, mais sur le défaut de preuve de la condition contractuelle d’exigibilité. La cour écarte ainsi toute discussion sur l’exception d’inexécution, puisque le paiement n’est pas exigible.
II. La portée de la solution : un renforcement de la charge probatoire du vendeur
A. Le refus de l’exception d’inexécution fondé sur l’absence d’exigibilité
L’intimée invoquait l’exception d’inexécution pour justifier le non-paiement du solde, en se prévalant des désordres affectant tant les parties communes que son lot privatif. La cour ne se prononce pas sur le bien-fondé de cette exception. Elle se place en amont : puisque l’exigibilité du solde n’est pas établie, la question de l’exception d’inexécution ne se pose même pas.
Cette approche est rigoureuse sur le plan méthodologique. Elle évite de se prononcer sur l’état d’achèvement de l’immeuble ou sur la gravité des désordres, questions pourtant au cœur du litige. La cour écarte également la demande de dommages et intérêts pour appel abusif, considérant que le vendeur n’a pas commis de faute en interjetant appel, ce qui confirme que le débat sur le fond n’est pas tranché.
La cour se concentre sur la preuve de la remise des clés, condition purement formelle de l’exigibilité. Cette solution a pour effet de protéger l’acquéreur sans qu’il ait à démontrer l’inexécution du contrat. Elle place le vendeur dans une position probatoire difficile : il doit prouver un acte dont il est l’auteur.
B. Les conséquences sur la charge de la preuve pour le vendeur
L’arrêt impose au vendeur de rapporter la preuve de la remise des clés, alors même que l’acquéreur occupe les lieux et les exploite depuis plusieurs années. La cour écarte implicitement toute présomption de livraison tirée de l’entrée en possession. Cette solution est sévère pour le vendeur, qui se trouve privé de son droit au paiement malgré l’occupation effective des lieux par l’acquéreur.
La charge de la preuve pèse ainsi sur celui qui réclame l’exécution de l’obligation de payer. Le vendeur doit établir que la condition suspensive de la remise des clés a été réalisée. En l’espèce, il n’a produit aucun document écrit, aucun courrier, aucun procès-verbal attestant de cette remise. La cour en tire la conséquence logique : le solde n’est pas exigible.
Cette solution pourrait inciter les vendeurs à formaliser systématiquement la remise des clés par un écrit, même en l’absence de réserves. Elle rappelle que la preuve de la livraison ne peut résulter de simples présomptions ou d’une occupation non contradictoire. La rigueur probatoire ainsi imposée participe à la sécurité juridique des contrats de vente en l’état futur d’achèvement.
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