Le 15 juin 2026, la Cour d’appel de Colmar (Chambre 3 A, n°25/02695) a été saisie d’un litige opposant une locataire à son bailleur au sujet de la régularisation annuelle des charges locatives et de la mise en œuvre d’une clause résolutoire insérée dans un bail d’habitation. Le premier juge avait condamné la locataire au paiement d’une somme de 1 313 euros au titre des charges de l’année 2022, constaté l’acquisition de la clause résolutoire au 18 octobre 2023 et ordonné son expulsion. La locataire a interjeté appel, contestant notamment l’opposabilité des justificatifs de charges et l’inclusion de la taxe foncière dans les sommes réclamées, tandis que le bailleur sollicitait la confirmation du jugement et le paiement des régularisations des années 2023 et 2024. La question de droit centrale portait sur les conditions d’opposabilité et de preuve des charges locatives en appel, ainsi que sur les modalités d’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire en application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989. La cour d’appel a confirmé le jugement en toutes ses dispositions, condamné la locataire aux charges des années 2023 et 2024, et rejeté sa demande de délais de paiement, jugeant qu’elle ne démontrait pas sa capacité à apurer la dette locative.
I. La confirmation de la dette locative par l’opposabilité des justificatifs de charges en cause d’appel
A. Le périmètre des charges récupérables et la distinction opérée entre taxe foncière et taxe d’enlèvement des ordures ménagères
La cour d’appel devait déterminer si le bailleur pouvait valablement réclamer à la locataire la taxe d’enlèvement des ordures ménagères sans confondre celle-ci avec la taxe foncière. L’article 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 impose que les charges locatives donnent lieu à une régularisation annuelle sur présentation de justificatifs. Le décret n°87-713 du 26 août 1987 précise les charges récupérables, au nombre desquelles figure la taxe d’enlèvement des ordures ménagères. La cour relève que si le premier juge a employé le terme « taxe foncière » de manière maladroite, il n’a en réalité pris en compte que le montant de la taxe des ordures ménagères, à l’exclusion du solde de la taxe foncière proprement dite. Cette distinction est essentielle car la taxe foncière demeure à la charge exclusive du bailleur, tandis que la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, en tant que charge locative, peut être répercutée sur le preneur. La solution s’inscrit dans le droit fil de la jurisprudence qui admet la licéité d’une clause de remboursement de la taxe foncière uniquement lorsqu’elle est stipulée dans le bail (Cour d’appel de Bordeaux, 31 mars 2025, n°22/05588 : « Il est constant en droit qu’une clause prévue dans un bail portant sur des locaux commerciaux peut mettre à la charge du preneur la taxe foncière. Dès lors, la clause du contrat de bail renouvelé en 2015 prévoyant le remboursement par le preneur de la quote-part de la taxe foncière est licite. »). En l’espèce, le bailleur ne sollicitait que la taxe des ordures ménagères, ce qui correspond à une charge légale récupérable sans stipulation contractuelle expresse.
B. L’opposabilité des justificatifs de charges en cause d’appel et l’effet dévolutif
La locataire soutenait que les justificatifs des charges de l’année 2022 ne lui avaient pas été communiqués en première instance, ce qui les rendrait irrecevables. La cour écarte cet argument en rappelant que l’effet dévolutif de l’appel remet en question le litige devant le juge d’appel, les parties étant libres de produire de nouvelles pièces. Elle constate au demeurant que le premier juge avait ordonné un renvoi pour permettre à la locataire de consulter ces pièces, ce qui contredit son allégation. En tout état de cause, les justificatifs produits en appel, comprenant les décomptes du syndic et les avis de taxe foncière intégrant la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, sont jugés suffisants pour établir le montant des charges régularisées. Cette solution est conforme à l’article 563 du code de procédure civile, qui autorise les parties à invoquer des moyens nouveaux en appel. La cour en déduit que la locataire est redevable des sommes de 1 313 euros pour 2022, 1 177 euros pour 2023 et 1 374 euros pour 2024, confirmant et ajoutant ainsi au jugement.
II. Le rejet des délais de paiement et la confirmation de la résiliation du contrat de bail
A. Les conditions restrictives de l’octroi des délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire
La locataire sollicitait, à titre subsidiaire, l’octroi de délais de paiement sur le fondement de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, qui permet au juge d’accorder jusqu’à trois années de délais au locataire en situation de régler sa dette, à condition qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant l’audience. La cour examine la situation financière de la locataire : ses ressources mensuelles s’élèvent à 907,07 euros (allocations familiales et revenu de solidarité active), elle a au moins une personne à charge et n’a versé aucune somme au titre de la dette depuis le jugement. Même si elle justifie être à jour du loyer courant par l’intermédiaire de l’allocation logement versée directement au bailleur, la cour estime qu’elle n’est manifestement pas en mesure d’apurer la dette locative de 3 864 euros sur trente-six mois. Elle relève en outre que la locataire n’a pas même réglé le différentiel entre le loyer et l’allocation logement, ce qui démontre l’insuffisance de ses ressources. La décision rappelle ainsi le caractère exceptionnel de ces délais, subordonnés à une capacité concrète d’apurement, et non à une simple bonne volonté. Le rejet de la demande est également opposé à la demande subsidiaire fondée sur l’ancien article 1244-1 du code civil, la cour considérant que les mêmes motifs s’imposent.
B. L’acquisition définitive de la clause résolutoire et le contrôle limité du juge
Le commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié le 17 août 2023 pour un montant de 1 313 euros correspondant aux seules charges de l’année 2022. La locataire soutenait que ce commandement était abusif car il ne détaillait pas les charges futures. La cour adopte les motifs du premier juge et constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies au 18 octobre 2023, date d’effet de la résiliation. Elle écarte l’argument selon lequel le bailleur aurait réclamé en une fois les régularisations des années 2022 et 2023, le commandement ne portant que sur la première. Cette solution est conforme à l’exigence de clarté du commandement, telle que rappelée par la jurisprudence : dès lors que le montant de la dette est compréhensible et correspond à des termes précis, la clause résolutoire peut jouer (Cour d’appel de Paris, 20 mars 2025, n°24/13182 : « l’énoncé de la dette locative comme suit : – solde terme février 2023 : 1.122,98 euros ; – terme mars 2023 : 1.272,34 euros ; – terme avril 2023 : 1.272,34 euros ; Total : 3.667,66 euros étant parfaitement compréhensible »). En l’espèce, le commandement était suffisamment précis pour ne pas priver la locataire de la possibilité de contester utilement. La cour confirme donc la résiliation du bail, l’expulsion et la condamnation à une indemnité d’occupation, ajoutant que la locataire ne peut se prévaloir des délais de paiement faute de capacité d’apurement.
Jurisprudences utilisées pour enrichir le commentaire
Fondements juridiques
Article 563 du Code de procédure civile En vigueur
Pour justifier en appel les prétentions qu’elles avaient soumises au premier juge, les parties peuvent invoquer des moyens nouveaux, produire de nouvelles pièces ou proposer de nouvelles preuves.
Transmettez les pièces de votre dossier au cabinet. Maître Hassan KOHEN vous répond personnellement sous 24 heures avec une première analyse stratégique.
