Le 15 juin 2026, la Cour d’appel de Colmar (chambre 3 A, n°25/02768) était saisie d’un litige opposant une locataire à une société civile immobilière familiale, bailleresse. La locataire avait occupé un appartement donné à bail d’habitation. Par un congé du 15 mai 2024, la SCI avait notifié son intention de reprendre le logement au profit de l’un de ses associés, gérant, motivant cette reprise par la naissance prochaine d’un deuxième enfant. La locataire contesta le congé devant le tribunal judiciaire, invoquant le caractère mensonger ou frauduleux du motif, au motif que le logement occupé par le bénéficiaire dans le même immeuble présentait une superficie identique. Le tribunal valida le congé et ordonna l’expulsion. La locataire interjeta appel.
Devant la cour, l’appelante sollicitait l’infirmation du jugement et le débouté du bailleur. Elle soutenait que le motif de reprise n’était pas réel et sérieux, et qu’il s’agissait d’une fraude à ses droits. La SCI concluait à la confirmation, justifiant de la réalité de l’agrandissement familial. La question de droit portait sur l’appréciation du caractère réel et sérieux du motif de reprise invoqué par le bailleur, lorsque le bénéficiaire est un associé d’une SCI familiale et que le logement repris, bien que de superficie égale, présente une configuration différente offrant davantage de pièces séparées. La cour a confirmé le jugement, jugeant que le congé n’était ni mensonger ni frauduleux et que le bailleur justifiait d’un motif légitime.
Pour parvenir à cette solution, les juges du fond ont d’abord vérifié le respect des conditions légales du congé pour reprise, puis ont apprécié le motif au regard des circonstances concrètes. Il conviendra d’examiner l’affirmation de la validité du congé délivré par la SCI familiale (I), avant d’analyser le rejet des contestations accessoires de la locataire (II).
I. L’affirmation de la validité du congé pour reprise délivré par une SCI familiale
La cour rappelle les textes applicables : l’article 15 I de la loi du 6 juillet 1989 impose au bailleur de justifier du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise, et l’article 13 de la même loi autorise la SCI constituée entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré à exercer ce droit au profit d’un associé. Elle applique ces dispositions à l’espèce.
A. Le respect des conditions de forme et de fond de l’article 13 de la loi du 6 juillet 1989
L’arrêt constate que la SCI est constituée entre un père et son fils, ce qui entre dans le champ des sociétés familiales visées par l’article 13. Il relève que le congé a été délivré au bénéfice de l’associé gérant, et que les mentions exigées par l’article 15 I (nom, adresse, lien de parenté) sont présentes. Ces éléments ne sont pas contestés. La cour insiste sur le fait que la SCI pouvait légalement délivrer un congé pour reprise au profit de son associé, en application des dispositions précitées. Cette solution est conforme à l’interprétation large de l’article 13, qui ouvre le droit de reprise aux associés de sociétés familiales sans exiger de condition supplémentaire.
Dans un arrêt du 11 février 2025, la Cour d’appel de Paris avait déjà jugé que » les termes exhaustifs de l’article 13 de la loi du 6 juillet 1989 ne permettent d’autoriser la reprise qu’au profit des associés exclusivement « (Paris, 11 février 2025, n°22/15893). La cour colmarienne s’inscrit dans cette même logique : elle ne subordonne pas la validité du congé à des conditions non prévues par le texte, comme l’apport du logement depuis neuf ans ou l’objet agricole de la société. La seule exigence est que le bénéficiaire soit un associé et que la société soit familiale.
B. Le caractère réel et sérieux du motif de reprise apprécié concrètement
Le congé mentionnait que le bénéficiaire souhaitait reprendre le logement car il avait besoin d’un » logement plus grand « du fait de la naissance d’un enfant. La locataire soutenait que ce motif était mensonger, puisque l’appartement repris et celui déjà occupé par la famille étaient de même superficie. La cour écarte cet argument en se fondant sur une analyse concrète : elle relève que les plans des deux appartements montrent une différence de configuration, celui du rez-de-chaussée disposant d’une cuisine fermée et de quatre pièces principales distinctes, tandis que celui du premier étage a une cuisine ouverte et trois autres pièces. Le qualificatif » plus grand « est jugé » inadapté ou ambigu « , mais non mensonger, car les logements ne sont pas similaires.
La cour ajoute que le bailleur justifie d’un motif légitime à occuper l’appartement du rez-de-chaussée du fait de l’agrandissement de sa famille. Elle rappelle que le fait que le bénéficiaire soit propriétaire d’un autre bien dans l’immeuble ne prive pas le congé de son caractère réel et sérieux, » puisqu’il peut choisir librement le bien sur lequel il exerce son droit de reprise « . Cette appréciation in concreto donne aux juges du fond un pouvoir souverain pour vérifier la sincérité de la décision de reprise.
II. Le rejet des contestations accessoires de la locataire
La locataire invoquait également une fraude aux droits des locataires âgés, des difficultés financières et des nuisances antérieures. La cour écarte ces moyens en les jugeant inopérants.
A. L’absence de fraude et de motif mensonger
La locataire soutenait que le congé était frauduleux, en raison de l’existence d’un différend antérieur relatif aux charges locatives et aux nuisances. La cour répond que ce différend » ne permet nullement de caractériser l’existence d’une fraude, qui ne se présume pas « . Elle souligne qu’aucun élément ne démontre que le bailleur avait l’intention de relouer le logement à un tiers ou de contourner les dispositions protectrices des locataires de plus de soixante-cinq ans.
Cette position est conforme à la jurisprudence constante qui exige la preuve d’une intention frauduleuse. La cour rappelle que la locataire était âgée de soixante-deux ans à la date d’échéance du bail, de sorte que les protections spécifiques aux locataires de plus de soixante-cinq ans n’étaient pas applicables. Elle rejette donc toute présomption de fraude.
B. L’irrecevabilité des moyens tirés de la situation personnelle de la locataire
La locataire se prévalait de sa précarité financière pour contester la validité du congé. La cour écarte ce moyen en affirmant que » la précarité de la situation financière […] est sans incidence sur le caractère réel et sérieux du motif invoqué par le bailleur « . Cette solution est logique : le congé pour reprise est un droit du bailleur, dont la validité dépend de la sincérité de son motif, non de la situation personnelle du locataire.
La cour confirme également le débouté de la demande de dommages et intérêts de la locataire, faute de faute imputable au bailleur. Elle la condamne aux dépens d’appel et à verser 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Cet arrêt illustre ainsi la rigueur avec laquelle les juges apprécient le caractère réel et sérieux du motif de reprise, sans égard pour les circonstances subjectives du locataire.
Jurisprudences utilisées pour enrichir le commentaire
Fondements juridiques
Article 700 du Code de procédure civile En vigueur
Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 .
Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.
La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %.
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