Le 15 juin 2026, la Cour d’appel de Colmar, dans son arrêt n°25/02846, a été saisie d’un litige relatif à l’obligation d’un colocataire sortant au paiement des loyers et des indemnités d’occupation. Un contrat de bail avait été conclu entre une bailleresse et deux colocataires, sans clause de solidarité. L’un des colocataires avait quitté les lieux en 2015, affirmant avoir donné congé, tandis que l’autre était demeurée seule dans le logement. En première instance, le tribunal avait condamné solidairement les deux colocataires au paiement d’une somme de 3 005,29 € au titre des loyers et indemnités d’occupation impayés, et avait ordonné l’expulsion du colocataire sortant.
Celui-ci a interjeté appel, soutenant qu’il avait valablement donné congé en 2015 et qu’il ne pouvait être tenu au paiement des loyers ou des indemnités d’occupation postérieurs à son départ. Il sollicitait également la garantie de la colocataire restante. La bailleresse concluait à la confirmation du jugement, faute de preuve d’un congé régulier. La colocataire restante n’a pas constitué avocat. La question de droit posée à la cour était de déterminer si un colocataire qui a quitté les lieux sans justifier d’un congé régulier peut être tenu au paiement des loyers jusqu’à la résiliation du bail ainsi que des indemnités d’occupation, et s’il peut obtenir la garantie de l’autre colocataire.
La cour a partiellement infirmé le jugement. Elle a retenu que le colocataire sortant n’établissait pas avoir donné congé dans les formes légales et restait donc débiteur des loyers jusqu’à la résiliation, mais à titre conjoint et non solidaire. Elle a néanmoins jugé qu’il ne pouvait être condamné au paiement des indemnités d’occupation, faute de s’être maintenu dans les lieux après la résiliation. Enfin, elle a fait droit à son appel en garantie contre la colocataire restante.
I. La confirmation de l’obligation au paiement des loyers antérieurs à la résiliation
A. L’absence de preuve du congé comme fondement de la dette locative
La cour d’appel a rappelé que la charge de la preuve du congé incombe au locataire qui se prétend libéré. En application de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, le congé doit être notifié par lettre recommandée avec avis de réception, par acte de commissaire de justice ou par remise en main propre. Le colocataire sortant n’a produit aucun document conforme à ces exigences. Il ne peut se prévaloir de la circonstance que la bailleresse lui adressait ses courriers à une autre adresse ou ne mentionnait que sa colocataire dans sa correspondance. La cour en déduit qu’il n’est pas fondé à opposer un congé dont il ne rapporte pas la preuve. Dès lors, il reste débiteur des loyers jusqu’à la date de résiliation du bail, intervenue le 21 novembre 2023 par l’effet de la clause résolutoire. Cette solution est conforme au droit positif : le formalisme protecteur du congé ne saurait être suppléé par des présomptions tirées du comportement du bailleur. Le colocataire qui quitte les lieux sans respecter les formes s’expose à une obligation de paiement persistant jusqu’à la résiliation effective.
B. L’étendue de l’obligation du colocataire sortant
La cour a distingué avec précision la dette de loyer de la dette d’indemnité d’occupation. Les loyers impayés jusqu’à la résiliation sont dus conjointement par les deux colocataires, et non solidairement, en l’absence de clause contractuelle. Le colocataire sortant est donc condamné à payer à la bailleresse la somme de 1 359,38 €, correspondant aux seuls loyers échus avant le 21 novembre 2023. Cette condamnation conjointe est logique : chaque colocataire est tenu à proportion de son engagement locatif. « Aux termes de l’article 8-1 VI de la loi du 6 juillet 1989, la solidarité d’un des colocataires et celle de la personne qui s’est portée caution pour lui prennent fin à la date d’effet du congé régulièrement délivré » (Cour d’appel de Caen, 6 mars 2025, n°23/02607). En l’absence de congé, la solidarité ne peut prendre fin, mais elle n’existait pas contractuellement. La cour a donc opéré une application subtile du principe de proportionnalité, ne condamnant le colocataire sortant qu’au titre de la période antérieure à la résiliation pour laquelle il reste indéfectiblement lié au bail.
II. La limitation de l’obligation du colocataire sortant au seul paiement des loyers
A. L’exclusion de l’indemnité d’occupation pour absence de maintien dans les lieux
La cour a jugé que l’indemnité d’occupation, de nature quasi délictuelle, a pour objet de réparer le préjudice subi par le bailleur du fait du maintien d’un locataire sans titre dans les lieux. Or, le colocataire sortant justifie, par diverses pièces, avoir abandonné le logement dès 2015, bien avant la résiliation du bail. Il ne s’est pas maintenu dans les lieux après le 21 novembre 2023. Dès lors, il ne peut être tenu au paiement d’une indemnité d’occupation. La bailleresse est déboutée de sa demande sur ce point. Cette solution est pleinement conforme à la finalité de l’indemnité d’occupation : elle sanctionne une occupation effective sans droit. Le simple fait que le colocataire n’ait pas restitué les clés est indifférent, puisque sa colocataire, restée dans les lieux, pouvait seule en assurer la jouissance. La cour écarte ainsi toute solidarité de fait entre colocataires pour une période où l’un d’eux n’occupait matériellement pas le logement.
B. La garantie de la colocataire restante
La cour a fait droit à l’appel en garantie du colocataire sortant contre sa colocataire, qui a seule joui du logement après son départ. Elle condamne cette dernière à le relever et garantir de toutes les condamnations mises à sa charge. Cette solution repose sur l’équité et le principe selon lequel celui qui a la jouissance exclusive des lieux doit supporter seul les charges locatives postérieures à son départ. La colocataire restante, bien que défaillante en appel, se trouve ainsi tenue de rembourser au colocataire sortant la somme de 1 359,38 € qu’il devra verser à la bailleresse. Cette garantie s’étend également aux dépens de l’appel en garantie et à une indemnité de 700 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. La Cour d’appel de Rennes a rappelé que « la solidarité d’un des colocataires et celle de la personne qui s’est portée caution pour lui prennent fin à la date d’effet du congé » (26 février 2025, n°22/01786). En l’espèce, le défaut de congé empêchait cette extinction, mais la garantie accordée permet de rétablir un équilibre entre colocataires. La cour parvient ainsi à une solution équitable, répartissant la charge de la dette locative en fonction de l’occupation réelle.
Jurisprudences utilisées pour enrichir le commentaire
Fondements juridiques
Article 700 du Code de procédure civile En vigueur
Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 .
Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.
La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %.
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