Par un arrêt rendu le 12 juin 2026, la Cour d’appel de Saint-Denis de la Réunion, chambre civile TGI, a tranché une question délicate relative à l’articulation entre la clause résolutoire d’un bail d’habitation et une procédure de surendettement aboutissant à un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire. En l’espèce, un bailleur social avait donné à bail un logement à une locataire par acte du 23 mars 2022. Le 14 septembre 2023, il lui a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire, resté infructueux. Par jugement du 2 mai 2024, le juge des contentieux de la protection de Saint-Denis a constaté l’acquisition de la clause résolutoire au 14 novembre 2023, condamné la locataire au paiement de l’arriéré locatif et ordonné son expulsion. La locataire a interjeté appel le 3 juin 2024, après avoir saisi la commission de surendettement le 3 mai 2024. Son dossier a été orienté vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, les mesures d’effacement entrant en vigueur le 26 juillet 2024. Devant la cour, la locataire sollicitait la suspension des effets de la clause résolutoire et des délais de paiement, tandis que le bailleur demandait la confirmation du jugement et, subsidiairement, que la suspension soit limitée à deux ans. La question de droit centrale était de savoir si une clause résolutoire déjà acquise avant l’intervention d’une mesure de rétablissement personnel pouvait voir ses effets suspendus par le juge et, le cas échéant, selon quelles modalités. La cour a confirmé le jugement en ce qu’il constatait l’acquisition de la clause résolutoire, mais l’a infirmé pour le surplus. Elle a ordonné une suspension des effets de cette clause pendant deux ans à compter du 25 juillet 2024, précisant que la clause serait réputée ne pas avoir joué si la locataire s’acquittait des loyers et charges durant ce délai, et qu’à défaut elle reprendrait son plein effet.
I. La confirmation de l’acquisition de la clause résolutoire en dépit de la procédure de surendettement
A. Le jeu normal de la clause résolutoire avant l’intervention de la commission
La cour rappelle avec fermeté que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits, en vertu de l’article 1103 du code civil. Elle constate que le commandement de payer a été délivré le 14 septembre 2023 et que la locataire ne s’est pas acquittée des causes de ce commandement dans le délai de deux mois. Dès le 14 novembre 2023, la condition résolutoire était donc acquise. Il importe peu que la locataire ait saisi la commission de surendettement le 3 mai 2024, soit postérieurement à cette date. La Cour d’appel de Montpellier avait déjà jugé dans une espèce similaire que » si le commandement de payer visant la clause résolutoire est resté infructueux pendant plus de deux mois, sans qu’une décision de recevabilité de la commission, qui suspend l’exigibilité des dettes déjà nées, n’intervienne dans le même délai, la condition résolutoire est alors acquise « (Cour d’appel de Montpellier, 29 avril 2025, n°23/03010). La cour applique ce raisonnement : la recevabilité du dossier de surendettement, intervenue après l’acquisition de la clause, ne saurait rétroactivement anéantir le manquement contractuel. Le premier juge a donc exactement constaté que les conditions de la résiliation de plein droit étaient réunies.
B. L’absence d’effacement rétroactif du manquement contractuel
La locataire soutenait que l’effacement de sa dette locative, consécutif à la mesure de rétablissement personnel, devait faire disparaître le fondement même de la résiliation. La cour écarte cette argumentation de manière implicite mais certaine. L’effacement des dettes prévu par les articles L. 741-1 et suivants du code de la consommation constitue une mesure de protection du débiteur, mais il n’a pas pour effet de supprimer le passé contractuel. Le manquement au paiement est un fait juridique objectif, qui a produit ses effets avant l’effacement. Celui-ci ne peut donc remettre en cause la constatation judiciaire de l’acquisition de la clause résolutoire. La solution s’inscrit dans la logique de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, qui distingue nettement la constatation de la résiliation de ses effets. La cour confirme ainsi la décision du premier juge sur ce point, tout en réservant la question des conséquences de l’effacement sur l’exécution de la résiliation.
II. L’aménagement des effets de la clause résolutoire par la mesure de rétablissement personnel
A. La suspension légale des effets de la clause en application du VIII de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989
La cour infirme le jugement en ce qu’il ordonnait l’expulsion et les condamnations pécuniaires, et elle ordonne une suspension des effets de la clause résolutoire pendant deux ans à compter du 25 juillet 2024. Le fondement est le VIII de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable, qui prévoit que » lorsqu’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement des particuliers, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d’effacement « . La cour applique strictement ce texte, sans exiger que la clause résolutoire n’ait pas encore joué. Comme l’a relevé la Cour d’appel de Douai, » il est constant que, en cas de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, les effets de la clause résolutoire sont suspendus pendant deux ans à compter de la décision de la commission de surendettement « (Cour d’appel de Douai, 6 mars 2025, n°23/03351). La cour précise que la locataire est à jour de ses loyers courants, ce qui justifie la mesure de suspension. Elle opère ainsi une conciliation entre les intérêts du bailleur, qui conserve le bénéfice d’une constatation de la résiliation, et la protection du locataire surendetté, qui se voit offrir une chance de maintenir son logement.
B. Une condition suspensive de paiement des loyers courants pour la pérennité du bail
La cour ne se contente pas de suspendre les effets de la clause résolutoire ; elle conditionne leur disparition définitive au paiement ponctuel des loyers et charges pendant le délai de deux ans. Le VIII de l’article 24 dispose que si le locataire s’acquitte du paiement pendant cette période, la clause est réputée ne pas avoir joué. En d’autres termes, la suspension peut se transformer en anéantissement rétroactif de la résiliation, ce qui permet au contrat de se poursuivre. En revanche, tout défaut de paiement entraîne la reprise automatique de la clause, l’expulsion pouvant alors être mise en œuvre sur le fondement du jugement confirmé. La cour préserve ainsi l’équilibre entre la nécessaire protection des locataires en difficulté et le respect des droits du bailleur. Elle rejette par ailleurs la demande de délais de paiement de la locataire, devenue sans objet du fait de l’effacement de l’arriéré. Cette solution pragmatique évite une expulsion immédiate tout en maintenant une pression dissuasive sur la locataire, l’incitant à régulariser son comportement locatif futur. L’arrêt illustre la souplesse dont le juge peut faire preuve pour adapter les conséquences d’une clause résolutoire à la situation de surendettement, dans le cadre tracé par le législateur.
Jurisprudences utilisées pour enrichir le commentaire
Fondements juridiques
Article 1103 du Code civil En vigueur
Transmettez les pièces de votre dossier au cabinet. Maître Hassan KOHEN vous répond personnellement sous 24 heures avec une première analyse stratégique.
