Le 12 juin 2026, la quatrième chambre commerciale de la cour d’appel de Nîmes a rendu un arrêt (n°24/01030) relatif aux effets d’un protocole transactionnel conclu entre un bailleur commercial et son preneur. Un bail commercial avait été conclu le 30 juin 2007. Le 15 janvier 2020, les parties signèrent un protocole prévoyant la résiliation du bail au plus tard le 30 octobre 2020 ou le jour de l’acquisition du terrain par une société tierce, le versement au preneur d’une indemnité transactionnelle de 80 000 euros, et l’obligation pour le preneur d’acquitter tous les loyers et charges jusqu’à la libération. La vente du terrain n’intervint que le 4 août 2021. Le bailleur, estimant que le preneur restait devoir des loyers et charges pour la période 2019-2021, lui adressa une sommation de payer le 17 juin 2021, puis l’assigna en paiement. Le preneur résista, soutenant que le bailleur avait renoncé à ces créances en exécutant le protocole et en versant l’indemnité sans déduction, et réclama reconventionnellement des dommages-intérêts pour inexécution fautive du protocole par le bailleur (retard dans la vente, défaut d’information). Le jugement de première instance condamna le preneur au paiement des loyers mais rejeta la demande au titre des charges. Par l’arrêt commenté, la cour d’appel confirme le jugement sur les loyers, l’infirme sur les charges, condamne le preneur à payer 30 198,85 euros (loyers et charges) avec intérêts, et rejette ses demandes indemnitaires. La question centrale était de savoir si la signature et l’exécution d’un protocole transactionnel peuvent valoir renonciation du bailleur à réclamer les loyers et charges impayés, et si le bailleur engage sa responsabilité contractuelle en cas de dépassement du délai prévisionnel de résiliation. La cour a tranché en faveur du bailleur.
I. Le refus de reconnaître une renonciation implicite du bailleur au paiement des loyers et charges
A. L’exigence d’actes manifestant sans équivoque la volonté de renoncer
La cour d’appel rappelle que la renonciation à un droit ne se présume pas et doit résulter d’actes manifestant sans équivoque la volonté de renoncer. En l’espèce, le preneur soutenait que le versement de l’indemnité de 80 000 euros sans déduction des arriérés constituait une renonciation. La cour écarte cette argumentation. Elle relève que le protocole ne prévoyait pas une telle compensation. Les parties n’étaient jamais convenues que les arriérés seraient déduits de l’indemnité transactionnelle. L’article 2 du protocole ne visait qu’une déduction des indemnités d’occupation dues après la vente. Ainsi, le bailleur n’a fait qu’appliquer strictement le protocole en versant l’intégralité de l’indemnité. La volonté de renoncer ne peut se déduire du simple respect des termes contractuels. La cour insiste sur le fait que la sommation de payer adressée le 17 juin 2021, avant même le versement de l’indemnité, manifeste clairement la volonté du bailleur de recouvrer sa créance. « Le bailleur a ainsi clairement manifesté, sans équivoque, sa volonté de recouvrer le paiement de l’arriéré des loyers et charges. » Cette sommation constitue un acte positif exprès, incompatible avec une renonciation. La rigueur de cette solution s’inscrit dans la tradition jurisprudentielle qui exige une certitude dans l’abandon d’un droit. Ainsi qu’a pu le rappeler la Cour de cassation, « une transaction consentie par une personne intéressée ne lie point toute autre personne intéressée et ne peut lui être opposée » (Cass. 3e civ., 6 nov. 2025, n°24-10.745). Cette règle, transposée au cas d’espèce, signifie que le protocole ne pouvait valoir renonciation du bailleur à sa créance de loyers et charges, cette créance n’était pas l’objet de la transaction. La renonciation implicite est donc écartée au profit de la préservation des droits contractuels.
B. L’absence de caractère équivoque de l’exécution du protocole par le bailleur
Le preneur tentait encore d’inférer une renonciation de la passivité du bailleur après le 30 octobre 2020. La cour note que le bailleur n’a pas réclamé l’expulsion ni l’indemnité d’occupation majorée après cette date, mais que cette attitude s’explique par la poursuite de l’exécution du bail commercial. Le preneur a continué à occuper et à exercer son activité jusqu’au 1er juin 2021 au moins. Le bailleur n’a fait qu’attendre la réalisation de la vente, tout en maintenant ses droits. La cour souligne que « les parties ne sont jamais convenues que les arriérés des loyers et des charges impayés seraient déduits de l’indemnité de 80 000 euros ». L’absence de réaction après la date butoir ne saurait valoir renonciation aux créances nées avant cette date. La volonté de renoncer doit être certaine et non équivoque. L’attente d’une vente, la tolérance dans l’occupation, ne caractérisent pas une intention de renoncer aux loyers courus. La cour d’appel rejoint ici une solution classique : la renonciation ne se présume pas, et le créancier qui n’exige pas immédiatement son dû ne perd pas son droit pour autant. En l’espèce, le bailleur a au contraire manifesté son intention de recouvrer sa créance par la sommation de payer. Dès lors, la demande du preneur tendant à être déchargé de son obligation locative est rejetée. L’arrêt consacre ainsi une lecture stricte du protocole, qui ne saurait emporter abandon implicite de créances non visées par l’accord.
II. Le rejet de la faute contractuelle du bailleur fondée sur l’inexécution du protocole
A. L’absence d’obligation d’information à la charge du bailleur
Le preneur reprochait au bailleur de ne pas l’avoir informé de l’avancement des conditions suspensives et de la date de la vente, comme prévu à l’article 3.1 du protocole. La cour d’appel écarte ce grief par une interprétation stricte du contrat. Elle observe que l’obligation d’information prévue à l’article 3.1 pesait non sur le bailleur, mais sur la société acquéreuse du terrain, partie au protocole mais non à l’instance. L’article stipulait : « afin de permettre au locataire de prendre ses dispositions pour la libération des lieux, la société Les Dunes de Flandres ou toute personne substituée s’oblige à l’informer ». Le bailleur n’était pas tenu de cette obligation. La cour précise en outre que, de fait, le preneur a été informé par différents courriels de mars à juillet 2021. Ainsi, aucune faute du bailleur ne peut être retenue sur ce fondement. Cette solution illustre la force obligatoire du contrat et le principe de l’effet relatif : les obligations ne lient que les parties qui les ont souscrites. Le bailleur ne peut être tenu pour responsable de l’inexécution d’une obligation incombant à un tiers au contrat de bail. La décision s’inscrit dans la logique de l’article 1103 du code civil, rappelé en tête de la discussion, selon lequel les contrats tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
B. La nature prévisionnelle et non impérative de la date butoir
Le second grief portait sur le non-respect de la date du 30 octobre 2020, la vente n’étant intervenue que le 4 août 2021. Le preneur en déduisait une faute contractuelle du bailleur. La cour analyse les termes du protocole : la résiliation du bail était prévue « au plus tard le jour de l’acquisition du terrain […] prévue au plus tard le 30 octobre 2020 ». Elle en déduit que cette date est une « date de prévisibilité » subordonnée à la réalisation de conditions suspensives (permis de construire, acte authentique, absence de sûretés) énoncées à l’article 6 du protocole. L’emploi du terme « prévue » et la référence aux conditions suspensives indiquent que la date n’était pas impérative mais indicative. La cour relève également que le bailleur n’a pas réclamé l’expulsion ni les pénalités après le 30 octobre 2020, ce qui montre que les parties s’étaient accommodées du dépassement. Enfin, le preneur a continué à occuper les lieux jusqu’en juin 2021, ce qui est incompatible avec une inexécution fautive imputable au seul bailleur. En l’absence de faute contractuelle, la demande de dommages-intérêts du preneur est rejetée. Cette appréciation souveraine de la volonté des parties par les juges du fond consacre la souplesse des délais prévisionnels dans les protocoles transactionnels, dès lors qu’ils sont assortis de conditions suspensives. La cour écarte ainsi toute responsabilité du bailleur, confirmant la validité de l’exécution du protocole malgré le dépassement du délai initial.
Jurisprudences utilisées pour enrichir le commentaire
Fondements juridiques
Article 1103 du Code civil En vigueur
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