Introduction
La Cour d’appel de Paris, Pôle 4 – Chambre 1, a rendu le 12 juin 2026 un arrêt (n°24/01620) statuant sur le litige opposant une acquéreur à un promoteur immobilier et à une société d’investissement. Madame [S] avait acquis un appartement sur plan, mais constata la présence de soffites réduisant la hauteur sous plafond, malgré une demande de suppression formulée avant la vente. Le promoteur avait répondu que cette suppression serait envisagée si possible, ce qui ne constituait pas un engagement ferme. Un plan provisoire ultérieur ne mentionnait plus les soffites, mais précisait son caractère non contractuel. La suppression s’avéra techniquement impossible, ce que le promoteur notifia à l’acquéreur. Madame [S] assigna alors le promoteur et la société d’investissement en responsabilité contractuelle pour manquement à l’obligation de délivrance et à l’obligation d’information. Le tribunal de première instance débouta Madame [S] de l’ensemble de ses demandes. En cause d’appel, la cour confirma le jugement et déclara irrecevable l’action dirigée contre la société d’investissement faute de grief formulé à son encontre. La question de droit centrale portait sur l’étendue des obligations précontractuelles et contractuelles du promoteur : une réponse conditionnelle et des plans provisoires peuvent-ils engager le vendeur sur la suppression de certains éléments techniques ? La cour répond par la négative, estimant que l’absence d’engagement certain exclut tout manquement. Le commentaire s’attachera d’abord à analyser l’exclusion des manquements contractuels imputés au promoteur (I), puis à mesurer la portée de cette décision sur la recevabilité des actions et la preuve des engagements (II).
I. L’exclusion des manquements contractuels imputés au promoteur
A. L’absence de manquement à l’obligation de délivrance
La cour retient que la réponse du promoteur, selon laquelle » la hauteur sous plafond sera revue de toute manière, s’il est possible de l’enlever il n’est donc pas utile de l’indiquer « , ne valait pas engagement de supprimer les soffites. Les juges soulignent que cette réponse conditionnait la suppression à une faisabilité technique, sans promesse ferme. Le plan annexé à l’acte de vente mentionnait encore les soffites, tandis que le plan provisoire de 2019, qui ne les indiquait plus, comportait une clause de réserve explicite sur les modifications possibles pour raisons techniques. En conséquence, aucun accord définitif n’est établi. La cour écarte ainsi le grief de non-conformité, car la livraison d’un appartement avec soffites correspond aux stipulations contractuelles et aux informations données. Cette solution s’inscrit dans une ligne jurisprudentielle exigeant un accord clair et précis pour engager le vendeur sur des caractéristiques particulières. La Cour d’appel de Lyon, dans un arrêt du 7 janvier 2025, avait retenu l’existence d’un accord sur la réalisation de murs de soutènement au vu de photographies et de circonstances concordantes, en relevant » un accord entre les parties sur la réalisation des deux murs de soutènement et du mur mitoyen entre la signature du compromis de vente et sa réitération « (Cour d’appel de Lyon, 7 janvier 2025, n°23/00488). En l’espèce, l’absence de manifestation claire et non conditionnelle de volonté empêche de caractériser un tel accord, justifiant le rejet de la demande fondée sur l’obligation de délivrance.
B. L’absence de manquement à l’obligation d’information
La cour estime ensuite que le promoteur n’a pas méconnu son obligation d’information. En effet, dès la réponse du 8 septembre 2018, il attirait l’attention de l’acquéreur sur l’éventualité de contraintes techniques rendant la suppression impossible. Le plan provisoire, tout en ne mentionnant pas les soffites, comportait une réserve expresse sur les modifications nécessaires. Enfin, après la visite de mars 2020, le promoteur expliqua par courrier que la suppression était impossible en raison des gaines techniques. Ce faisant, il a informé l’acquéreur des limites objectives et des aléas. Le défaut d’information n’est donc pas constitué. Cette position est conforme à l’exigence de loyauté précontractuelle, qui n’impose pas au professionnel de garantir un résultat sur des éléments techniques non maîtrisés, mais seulement d’éclairer l’autre partie sur les risques connus. La jurisprudence rappelle que le point de départ de l’action en responsabilité court de la connaissance du dommage, mais ici l’acquéreur était informé dès l’origine de l’incertitude (cf. Cour d’appel de Montpellier, 23 janvier 2025, n°23/00394, évoquant la prescription quinquennale à compter de la réalisation du dommage ou de sa révélation). En l’espèce, aucune dissimulation n’est établie, de sorte que le promoteur a satisfait à son devoir d’information.
II. La portée de la décision sur la recevabilité et la preuve des engagements
A. L’irrecevabilité de l’action contre la société d’investissement pour défaut de grief
La cour d’appel déclare irrecevable la demande contre la société Novaxia investissement, au motif qu’aucun grief n’est formulé à son encontre dans les conclusions d’appel. Madame [S] ne fonde ses prétentions que sur la responsabilité contractuelle du promoteur, sans articuler aucun fait imputable à la société d’investissement. Cette irrecevabilité procède de l’absence d’intérêt à agir, condition essentielle de toute action en justice. En confirmant le jugement sur ce point et en y ajoutant cette irrecevabilité, la cour rappelle que le demandeur doit préciser le fondement juridique et les faits à l’encontre de chaque défendeur. Cette solution a une portée pratique : elle évite que des parties soient attraites en justice sans aucune justification, préservant ainsi les principes de célérité et d’économie procédurale. La décision clarifie également l’obligation pour le plaideur d’individualiser ses griefs, même en présence d’un ensemble contractuel complexe.
B. La confirmation d’une interprétation stricte des engagements précontractuels
Au-delà du cas d’espèce, l’arrêt réaffirme que les échanges antérieurs à la vente, notamment les réponses à des demandes spécifiques, ne valent engagement que s’ils sont dépourvus de condition et intégrés au contrat. La mention d’une » possible « suppression et la réserve sur les plans provisoires excluent toute promesse ferme. Cette position protège le promoteur contre des interprétations extensives de ses déclarations, tout en incitant l’acquéreur à vérifier que ses exigences sont contractualisées. La comparaison avec la jurisprudence lyonnaise précitée montre que la preuve d’un accord suppose des éléments objectifs et non ambigus. En l’espèce, le plan définitif annexé à l’acte contredisait la demande de l’acquéreur, ce qui ôte toute équivoque. L’arrêt s’inscrit donc dans une logique de sécurité juridique, où le contrat écrit prime sur les négociations orales ou les documents provisoires, sauf à démontrer une volonté commune claire. Cette solution, si elle est confirmée, pourrait limiter les contentieux relatifs aux modifications techniques dans les ventes en l’état futur d’achèvement.
Jurisprudences utilisées pour enrichir le commentaire
Fondements juridiques
Article L. 2314-23 du Code du travail En vigueur
Pour les salariés mis à disposition qui remplissent les conditions mentionnées au 2° de l’article L. 1111-2, la condition de présence dans l’entreprise utilisatrice est de douze mois continus pour y être électeur. Les salariés mis à disposition ne sont pas éligibles dans l’entreprise utilisatrice.
Les salariés mis à disposition qui remplissent les conditions mentionnées au premier alinéa choisissent s’ils exercent leur droit de vote dans l’entreprise qui les emploie ou l’entreprise utilisatrice.
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