Le 12 juin 2026, la Cour d’appel de Paris (Pôle 4 – Chambre 1, n°24/03100) a statué sur le dol dans une promesse de vente immobilière. Un promettant avait consenti une promesse unilatérale de vente portant sur un lot de copropriété. L’acte contenait une déclaration selon laquelle la salle de bains était correctement raccordée et n’avait causé aucun dysfonctionnement depuis l’acquisition. En réalité, le promettant avait été informé par le syndic d’une irrégularité du collecteur de vidange, source de désordres, et avait reçu une mise en demeure de réaliser les travaux. L’acquéreur, découvrant ces vices après la signature, a assigné le promettant en nullité de la promesse pour dol. Le tribunal judiciaire de Paris, le 14 décembre 2023, a annulé la promesse, condamné le promettant aux dépens et à des dommages-intérêts, et condamné in solidum les notaires aux dépens et frais irrépétibles. Le promettant a relevé appel, contestant l’intention dolosive et le caractère déterminant de l’information. Il sollicitait également la condamnation des notaires à lui verser l’indemnité d’immobilisation perdue. La Cour confirme l’annulation pour dol, mais infirme la condamnation des notaires, les mettant hors de cause.
I. La confirmation de l’annulation de la promesse pour réticence dolosive
A. La caractérisation d’une dissimulation intentionnelle
La Cour d’appel rappelle que, selon les articles 1130, 1131 et 1137 du code civil, le dol est un vice du consentement pouvant résulter d’une dissimulation intentionnelle d’une information déterminante. En l’espèce, le promettant avait déclaré dans l’acte qu’à sa connaissance la salle de bains était correctement raccordée et qu’il n’avait reçu aucune injonction du syndic. Cette déclaration était » totalement contraire à la réalité, et s’analyse donc en un mensonge « . Les pièces versées aux débats montraient que le promettant avait été destinataire du procès-verbal d’assemblée générale du 2 mai 2017 mentionnant l’irrégularité du collecteur, puis d’un courrier du syndic du 22 janvier 2018 lui demandant de procéder d’urgence aux travaux, enfin du procès-verbal du 20 mai 2019 réitérant la non-conformité. Malgré ces informations, il a choisi de signer la promesse le 20 juin 2019 en mentant sur l’état du bien. La Cour écarte l’argument de l’absence d’intention dolosive fondé sur la qualité de propriétaire non occupant : » compte tenu de la déclaration mensongère faite à l’acte qui, parce qu’elle ne peut être involontaire, est suffisante à démontrer l’intention de surprendre le consentement du cocontractant « . Elle précise que » le comportement du promettant postérieurement à la conclusion de la promesse de vente est indifférent « . Cette solution est cohérente avec la jurisprudence selon laquelle le dol peut résulter d’un simple mensonge. La Cour d’appel de Nîmes avait d’ailleurs jugé que » constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie « (Cour d’appel de Nîmes, 9 janvier 2025, n°23/00902). La Cour retient donc une dissimulation intentionnelle parfaitement établie.
B. Le caractère déterminant de l’information et l’absence de légèreté blâmable de l’acquéreur
La Cour apprécie le caractère déterminant de l’information dissimulée » eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné « . Elle relève que les procès-verbaux d’assemblée générale n’avaient été remis à l’acquéreur que le jour de la signature, sur support électronique (une clé USB), sans lecture lors de l’acte. Dans ces conditions, l’acquéreur » a pu légitimement se fier à la déclaration susvisée du promettant dont le caractère formel et rassurant ne pouvait que l’inciter à croire qu’aucune irrégularité n’affectait le raccordement « . L’information tenait à » l’irrégularité du raccordement du collecteur privatif à la conduite collective d’évacuation « , et non à un simple désordre mineur. Indépendamment du coût des travaux, la Cour estime que l’acquéreur, si elle avait connu cette irrégularité, » aurait pu renoncer à son acquisition ou aurait pu vouloir contracter à des conditions substantiellement différentes « . La Cour rejette l’argument du promettant selon lequel l’acquéreur aurait fait preuve de légèreté blâmable en ne lisant pas les documents remis le jour même et en n’utilisant pas le délai de rétractation de dix jours. La remise tardive des documents, jointe à une déclaration mensongère rassurante, neutralise tout manquement de l’acquéreur à son devoir de diligence. La Cour d’appel d’Aix-en-Provence, dans un arrêt du 7 janvier 2025 (n°20/12553), a également jugé que » le notaire n’a pas à se substituer à son client sur la prise de décision « , mais ici c’est le vendeur qui a activement dissimulé une information déterminante. Ainsi, la Cour confirme que la nullité de la promesse pour dol est justifiée.
II. L’absence de responsabilité des notaires et la condamnation du seul vendeur perdant
A. Le devoir de conseil du notaire et l’absence de faute retenue
Le promettant, en cause d’appel, formait une demande subsidiaire de condamnation des notaires à l’indemniser de la perte de l’indemnité d’immobilisation, sur le fondement de l’article 1240 du code civil. Il reprochait au notaire instrumentaire de ne pas avoir attiré l’attention sur la contradiction entre la déclaration du vendeur et les procès-verbaux d’assemblée générale, et de ne pas avoir ménagé un délai de réflexion suffisant avant la signature. La Cour d’appel rappelle d’abord que » si le notaire est tenu à un devoir de conseil également lorsqu’il rédige une promesse de vente, il ne saurait être tenu d’effectuer les mêmes diligences que pour l’acte authentique de vente « . Ensuite, elle se réfère à l’article L.271-2 II du code de la construction et de l’habitation, qui impose la remise des documents » au plus tard à la date de signature de la promesse « . Dès lors, » il ne saurait donc être retenu à l’encontre du notaire comme un manquement à son obligation d’assurer l’efficacité de son acte le fait d’avoir remis le jour de la signature les procès-verbaux d’assemblée générale « . La Cour écarte ainsi toute faute du notaire dans la remise des documents. Sur la contradiction entre la déclaration et les pièces, le notaire aurait pu la relever, mais la Cour ne retient pas ce grief, peut-être parce que l’acquéreur n’a pas formé de demande contre le notaire. Le promettant ne peut invoquer sa propre turpitude pour obtenir réparation. La décision s’inscrit dans la ligne de la Cour d’appel d’Aix-en-Provence précitée, selon laquelle le notaire n’a pas à se substituer au client mais doit seulement l’informer. Ici, l’information a été donnée par la remise des procès-verbaux, même le jour même.
B. L’absence de préjudice réparable et la condamnation du vendeur perdant aux dépens
La Cour d’appel infirme le jugement en ce qu’il avait condamné in solidum les notaires aux dépens et à payer une indemnité à l’acquéreur au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Elle motive cette infirmation par l’absence de manquement retenu à l’encontre des notaires. Surtout, la Cour souligne que » la restitution à l’acquéreur de l’indemnité d’immobilisation n’est que la conséquence de la nullité de la promesse de vente en raison du dol commis par le vendeur « . Or, un contrat annulé est censé n’avoir jamais existé et les prestations donnent lieu à restitution en application des articles 1352 à 1352-9 du code civil. Par conséquent, » l’absence de perception du montant de l’indemnité d’immobilisation ne constitue nullement un préjudice réparable « . Le vendeur, qui a causé la nullité par son dol, ne peut se plaindre de ne pas conserver une somme qu’il aurait dû restituer de toute façon. La Cour condamne donc le vendeur perdant, seul responsable du litige, aux dépens de première instance et d’appel, et à payer des indemnités à l’acquéreur (4 000 € au titre de l’article 700) ainsi qu’aux notaires (2 000 €). Cette solution est logique : la nullité prononcée à raison du dol du vendeur empêche celui-ci de réclamer une indemnité d’immobilisation, et les notaires, qui n’ont commis aucune faute, ne doivent pas supporter les frais du procès. La décision clarifie ainsi les limites de la responsabilité notariale en cas de dol du vendeur et réaffirme le principe selon lequel la partie perdante supporte les dépens.
Jurisprudences utilisées pour enrichir le commentaire
Fondements juridiques
Article 1130 du Code civil En vigueur
L’erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu’ils sont de telle nature que, sans eux, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.
Leur caractère déterminant s’apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné.
Article 1131 du Code civil En vigueur
Article 1137 du Code civil En vigueur
Le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges.
Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.
Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation.
Article 1240 du Code civil En vigueur
Article 700 du Code de procédure civile En vigueur
Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 .
Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.
La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %.
Transmettez les pièces de votre dossier au cabinet. Maître Hassan KOHEN vous répond personnellement sous 24 heures avec une première analyse stratégique.
