L’arrêt rendu par la Cour d’appel de Paris, Pôle 4 – Chambre 1, le 12 juin 2026 (n°24/03215) porte sur la répartition des charges afférentes aux travaux nécessaires à l’exercice d’une servitude de passage de canalisations. Une société, propriétaire du fonds dominant, était titulaire d’une servitude conventionnelle de canalisations passant sous le terrain d’un syndicat de copropriétaires, propriétaire du fonds servant. Elle a fait réaliser des travaux de fourniture et pose d’une pompe de relevage, de cuves de rétention, de reprise des réseaux et d’installation d’un regard de visite pour un coût de 24 216,50 euros, puis a sollicité le remboursement de cette somme auprès du syndicat. Le tribunal de première instance a débouté la société de sa demande. La société a interjeté appel. La cour infirme le jugement et condamne le syndicat à payer 23 118,26 euros. La question de droit est de savoir, au regard des articles 697 et 698 du code civil, à qui incombent les frais des ouvrages devenus nécessaires à l’usage et à la conservation de la servitude lorsque leur nécessité résulte non d’une faute du fonds servant mais de la vétusté des installations. La cour retient que les travaux, relatifs à l’entretien et à la modernisation du réseau, doivent être supportés par le propriétaire du fonds servant dès lors qu’il n’est pas prouvé qu’ils sont imputables aux travaux de démolition du fonds dominant, et qu’au contraire les pièces démontrent la vétusté des canalisations. Le commentaire analysera d’abord la confirmation du principe de répartition des charges de la servitude (I), puis la portée contestable de la solution retenue quant à la charge de la preuve et aux conséquences sur les travaux de vétusté (II).
I. La confirmation du principe de répartition des charges de la servitude
A. Le rappel des règles issues des articles 697 et 698 du code civil
La cour rappelle que, selon les dispositions combinées des articles 697 et 698 du code civil, « les frais nécessaires à l’utilisation et à la conservation des canalisations passant sous un terrain en application d’une servitude conventionnelle sont à la charge du propriétaire du fonds dominant, sauf disposition contraire du titre ou lorsque les travaux ont été rendus nécessaires en raison d’une faute du propriétaire du fonds servant ». Ce principe met à la charge du titulaire de la servitude l’obligation d’entretenir les ouvrages qui en permettent l’exercice. Il s’agit d’une règle d’ordre public supplétif que le titre de servitude peut aménager. En l’espèce, le titre n’était pas invoqué et aucune faute du fonds servant n’était établie a priori. La cour devait donc déterminer si les travaux en cause relevaient de cette catégorie et, dans l’affirmative, si une exception pouvait être retenue.
B. L’application de l’exception justifiée par l’absence de faute du fonds dominant
La cour constate que les travaux litigieux – pompe, cuves, reprise des réseaux, regard de visite – constituent « des travaux relatifs à l’entretien et à la modernisation du réseau ». Ils sont donc nécessaires à l’usage de la servitude. Cependant, elle écarte l’application de la règle de l’article 697 au motif que la nécessité des travaux ne provient pas d’une faute du fonds dominant. En effet, les pièces produites par la société dominante, notamment « note n° 4 de l’expert judiciaire et procès-verbal de constat d’hussier des 18 et 20 juillet 2016 », « font état de la vétusté des canalisations qui sont en outre fuyardes ». Dès lors, « ces travaux relatifs à l’entretien et à la modernisation du réseau doivent en conséquence être à la charge du syndicat des copropriétaires, en l’absence de preuve qu’ils sont imputables aux travaux de démolition de l’existant réalisés par la société Orfila sur son terrain ». La cour semble ainsi retenir une interprétation extensive de l’exception prévue par la jurisprudence pour les cas où les ouvrages deviennent nécessaires « du fait du propriétaire du fonds servant » (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24‑21.049). Elle considère que l’absence de preuve d’une faute du fonds dominant suffit à faire peser la charge sur le fonds servant, ce qui revient à renverser le principe.
II. La portée contestable de la solution retenue
A. L’inversion du fardeau de la preuve
La motivation de la cour est particulièrement sensible sur le plan probatoire. Alors que le texte de l’article 698 place la charge de la preuve sur celui qui se prévaut de l’exception – le fonds dominant s’il invoque la faute du servant, ou le fonds servant s’il entend se libérer de la charge –, la cour exige du fonds dominant qu’il démontre que les travaux ne sont pas imputables à ses propres agissements. En l’espèce, le syndicat (fonds servant) n’avait pas prouvé que la vétusté résultait d’un défaut d’entretien imputable au fonds dominant. Mais la cour retient que la société dominante a apporté la preuve de la vétusté, corroborée par les constats, ce qui suffit à écarter l’hypothèse d’une faute de sa part. Or, la charge de la preuve du fait qui exonère le fonds servant devrait incomber au fonds servant. La cour d’appel de Nîmes a rappelé que « il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention » (CA Nîmes, 27 mars 2025, n° 23/03649). Ici, la cour a transféré la charge probatoire sur le fonds dominant, ce qui fragilise la solution.
B. Les conséquences sur la charge des travaux de vétusté
La décision crée un précédent dans la répartition des charges d’entretien des servitudes. En faisant supporter au fonds servant les travaux de modernisation rendus nécessaires par la vétusté des installations, elle méconnaît la logique de l’article 697 qui attribue la maîtrise et l’entretien au fonds dominant. La vétusté est un phénomène naturel qui affecte les ouvrages que le dominant a le droit d’installer et qu’il utilise à son profit. Il serait plus conforme à l’économie de la servitude que le dominant assume le coût du renouvellement de ces ouvrages. La solution retenue pourrait inciter les propriétaires de fonds servants à retarder les travaux en espérant que le dominant les supporte, ou, inversement, les dominants à négliger l’entretien. L’arrêt de la Cour d’appel de Paris s’écarte ainsi de la jurisprudence traditionnelle et ouvre une incertitude sur le régime des charges afférentes aux servitudes continues en l’absence de faute caractérisée.
Jurisprudences utilisées pour enrichir le commentaire
Fondements juridiques
Article L. 2314-23 du Code du travail En vigueur
Pour les salariés mis à disposition qui remplissent les conditions mentionnées au 2° de l’article L. 1111-2, la condition de présence dans l’entreprise utilisatrice est de douze mois continus pour y être électeur. Les salariés mis à disposition ne sont pas éligibles dans l’entreprise utilisatrice.
Les salariés mis à disposition qui remplissent les conditions mentionnées au premier alinéa choisissent s’ils exercent leur droit de vote dans l’entreprise qui les emploie ou l’entreprise utilisatrice.
Article 697 du Code civil En vigueur
Celui auquel est due une servitude a droit de faire tous les ouvrages nécessaires pour en user et pour la conserver.
Article 698 du Code civil En vigueur
Ces ouvrages sont à ses frais, et non à ceux du propriétaire du fonds assujetti, à moins que le titre d’établissement de la servitude ne dise le contraire.
Transmettez les pièces de votre dossier au cabinet. Maître Hassan KOHEN vous répond personnellement sous 24 heures avec une première analyse stratégique.
