L’arrêt rendu par la Cour d’appel de Paris, Pôle 4 – Chambre 1, le 12 juin 2026, n°24/04131, intervient dans un litige opposant une mandante à un agent immobilier et à une société exerçant la même activité. La mandante avait confié un mandat de vente portant sur deux chambres de service. Entre le premier mandat du 19 janvier 2017 et un second du 16 novembre 2017, le prix de vente avait été réduit de 88 000 euros, ce qui a conduit la mandante à rechercher la responsabilité de l’agent immobilier pour manquement à son devoir de conseil. Les premiers juges ont été saisis, puis la cour d’appel statue après un appel. La mandante produit des évaluations de biens situés dans la même zone, mais sans préciser leurs caractéristiques ni démontrer la valeur des chambres dépourvues d’eau et de WC. La cour, constatant l’insuffisance des preuves, ordonne avant dire droit une expertise afin de déterminer la valeur des deux chambres de service au mois de novembre 2017. La question de droit posée est celle de l’office du juge saisi d’une demande indemnitaire fondée sur une faute de l’agent immobilier, lorsque la preuve du préjudice n’est pas rapportée par des éléments suffisants. La solution retenue est de surseoir à statuer et de désigner un expert pour évaluer le bien, renvoyant à une phase ultérieure l’appréciation de la responsabilité.
I. L’affirmation du principe de la charge de la preuve incombant au mandant
A. Le rappel des règles gouvernant la responsabilité de l’agent immobilier
En matière de responsabilité contractuelle, il appartient à celui qui se prétend lésé de démontrer la faute, le préjudice et le lien de causalité. La cour rappelle implicitement que la mandante, qui reproche à l’agent immobilier une baisse injustifiée du prix de vente, supporte la charge de prouver que cette baisse constitue une faute. Les motifs précisent que « Mme [S], sur qui pèse la charge de la preuve de la faute qu’elle leur reproche, produit des évaluations de biens immobiliers situés dans la même zone que celle des biens litigieux ». Cette formulation est classique : le demandeur doit établir le manquement. L’arrêt s’inscrit dans la ligne de la jurisprudence constante selon laquelle l’agent immobilier doit informer loyalement son client, mais la preuve du manquement incombe au mandant. La cour opère ainsi un rappel salutaire des principes, sans pour autant accueillir la demande.
B. L’insuffisance des éléments de preuve fournis par la mandante
La cour écarte les évaluations produites par la mandante au motif qu’elles portent « sur des biens dont les caractéristiques ne sont pas précisées et ne permettent pas de déterminer la valeur de chambres de service dont il n’est pas contesté qu’elles n’étaient pas alimentées en eau et étaient dépourvues de WC ». Cette appréciation révèle que le juge exige une comparaison suffisamment précise pour établir l’existence d’une sous-évaluation fautive. Les biens de référence doivent être similaires, ce qui n’est pas le cas en l’espèce. La cour se montre exigeante sur la rigueur probatoire. Ce refus d’admettre des éléments trop généraux est conforme à la logique de la charge de la preuve. La mandante ne peut se contenter d’une simple allégation ; elle doit fournir des données concrètes permettant de mesurer l’écart entre le prix conseillé et la valeur réelle.
II. La mise en œuvre d’une mesure d’instruction pour suppléer l’insuffisance probatoire
A. L’expertise comme outil de détermination de la valeur vénale
Face à l’absence d’éléments fiables, la cour décide d’ordonner une expertise. Elle désigne un expert avec pour mission de « déterminer la valeur au mois de novembre 2017 des deux chambres de service ». Cette mesure d’instruction est destinée à éclairer le juge sur la consistance du préjudice allégué. L’expertise permet de suppléer la carence probatoire de la mandante sans pour autant préjuger de la faute. La cour applique les articles 263 et suivants du code de procédure civile, encadrant strictement la mission. Une provision de 1500 euros est mise à la charge de la mandante pour couvrir les frais. Ce recours à l’expertise est classique lorsqu’il s’agit d’évaluer un bien immobilier en l’absence de données objectives. Il permet de fixer un référentiel à partir duquel le juge pourra, le cas échéant, apprécier si l’agent immobilier a manqué à son devoir.
B. Les limites de la mesure et le respect du contradictoire
La cour encadre avec soin les conditions de l’expertise : elle fixe un délai de trois mois pour le dépôt du rapport, prévoit une première réunion dans les deux mois, et impose l’envoi d’une note de synthèse. Elle insiste sur le caractère contradictoire des opérations, conformément à l’article 276 du code de procédure civile. Ces précautions garantissent que les parties pourront débattre des conclusions de l’expert. L’arrêt ne tranche pas le fond du litige ; il se contente de préparer la décision finale. Cette mesure avant dire droit est prudente : elle évite une décision hâtive qui serait susceptible de censure. En réservant les dépens, la cour laisse la question de la charge définitive des frais à la décision au fond. L’arrêt illustre ainsi la palette des pouvoirs du juge pour instruire l’affaire avant de statuer sur la responsabilité de l’agent immobilier.
Jurisprudences utilisées pour enrichir le commentaire
Fondements juridiques
Article L. 2314-23 du Code du travail En vigueur
Pour les salariés mis à disposition qui remplissent les conditions mentionnées au 2° de l’article L. 1111-2, la condition de présence dans l’entreprise utilisatrice est de douze mois continus pour y être électeur. Les salariés mis à disposition ne sont pas éligibles dans l’entreprise utilisatrice.
Les salariés mis à disposition qui remplissent les conditions mentionnées au premier alinéa choisissent s’ils exercent leur droit de vote dans l’entreprise qui les emploie ou l’entreprise utilisatrice.
Article 276 du Code de procédure civile En vigueur
L’expert doit prendre en considération les observations ou réclamations des parties, et, lorsqu’elles sont écrites, les joindre à son avis si les parties le demandent.
Toutefois, lorsque l’expert a fixé aux parties un délai pour formuler leurs observations ou réclamations, il n’est pas tenu de prendre en compte celles qui auraient été faites après l’expiration de ce délai, à moins qu’il n’existe une cause grave et dûment justifiée, auquel cas il en fait rapport au juge.
Lorsqu’elles sont écrites, les dernières observations ou réclamations des parties doivent rappeler sommairement le contenu de celles qu’elles ont présentées antérieurement. A défaut, elles sont réputées abandonnées par les parties.
L’expert doit faire mention, dans son avis, de la suite qu’il aura donnée aux observations ou réclamations présentées.
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