Par un arrêt du 12 juin 2026, la Cour d’appel de Paris (Pôle 4 – Chambre 1, n°24/06613) était appelée à se prononcer sur la responsabilité contractuelle d’un mandataire immobilier à l’égard de son mandant. Une bailleresse avait confié à une agence la gestion locative d’un logement meublé donné à bail. Informant son mandataire le 30 juin 2021 de son intention de reprendre le bien, elle soutenait que l’agence avait commis une faute en délivrant un congé erroné, ce qui l’aurait privée de la possibilité de récupérer son logement en octobre 2021. Le tribunal judiciaire de Bobigny, par jugement du 29 janvier 2024, avait rejeté l’ensemble de ses demandes indemnitaires. En cause d’appel, la bailleresse maintenait ses prétentions tandis que l’agence sollicitait des dommages et intérêts pour dénigrement. La question de droit centrale consistait à déterminer si, en l’absence d’un préjudice certain et d’un lien de causalité direct, la responsabilité du mandataire pouvait être engagée sur le fondement des articles 1991 et 1992 du code civil. La cour d’appel a confirmé le jugement en toutes ses dispositions et a condamné la bailleresse aux dépens d’appel ainsi qu’au paiement de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
I. Une responsabilité contractuelle du mandataire strictement encadrée par les conditions de l’article 1992 du code civil
La cour rappelle que l’engagement de la responsabilité du mandataire suppose la réunion de trois éléments : une faute, un préjudice et un lien de causalité. En l’espèce, l’analyse de la faute et du préjudice conduit à exclure toute indemnisation.
A. L’exigence d’une faute du mandataire au regard des obligations légales et contractuelles
Les articles 1991 et 1992 du code civil imposent au mandataire d’exécuter le mandat avec diligence. La cour relève que l’agence a commis une erreur en mentionnant, dans le congé du 30 juin 2021, un bail non meublé alors que le bail en vigueur était un bail meublé à effet du 1er août 2020. Toutefois, cette maladresse ne peut être considérée comme la cause du dommage invoqué. La cour s’inscrit dans une conception exigeante de la faute : celle-ci doit être en lien direct avec le préjudice allégué. Elle écarte ainsi toute déduction automatique d’un manquement à partir du seul constat d’une difficulté de gestion, rejoignant en cela une jurisprudence antérieure selon laquelle « le seul constat d’une dette locative étant insuffisant à caractériser une faute de gestion » (Cour d’appel d’Aix-en-Provence, 22 janvier 2025, n°20/08940). La cour précise que la bailleresse avait informé l’agence de sa volonté de reprendre le bien le 30 juin 2021, soit à une date où le préavis de trois mois pour un bail meublé expirant le 1er août 2021 ne pouvait plus être respecté. L’erreur de rédaction du congé est donc sans incidence sur le sort du bail, puisque le délai légal était de toute façon impossible à observer. La faute éventuelle est ainsi neutralisée par la chronologie des faits.
B. La condition rigoureuse du lien de causalité et du préjudice certain
L’arrêt subordonne l’engagement de la responsabilité du mandataire à la démonstration d’un préjudice « certain, actuel et en lien de causalité directe » avec le manquement. En l’espèce, la bailleresse soutenait avoir subi un préjudice matériel en n’ayant pu récupérer son logement en octobre 2021 et en ayant dû exposer des frais de logement et d’assurance. La cour écarte ce raisonnement en deux temps. D’une part, elle constate que le locataire était en droit d’occuper les lieux jusqu’au 31 juillet 2022, date d’effet du congé régulier délivré le 17 février 2022. D’autre part, elle relève que le loyer perçu par la bailleresse (1.050 euros) était inférieur au loyer qu’elle aurait dû payer pour se loger ailleurs, et qu’elle aurait de toute façon dû souscrire une assurance habitation. Le préjudice matériel est donc inexistant. La cour fait ainsi une application rigoureuse de la charge de la preuve, rappelant qu’il incombe au mandant de démontrer le préjudice et le lien de causalité. Elle confirme que c’est « par des motifs exacts et pertinents » (Cour d’appel de Paris, 6 mars 2025, n°22/17423) que le premier juge a retenu que la charge de la preuve des obligations du mandataire incombe au mandant, lequel doit établir la réalité du préjudice subi.
II. L’extension limitée de la responsabilité à la demande reconventionnelle de l’agence
La cour ne se contente pas d’écarter la demande principale de la bailleresse ; elle rejette également la demande reconventionnelle de l’agence fondée sur l’article 1240 du code civil.
A. Le rejet de la responsabilité pour dénigrement faute de preuve d’une faute intentionnelle
L’agence invoquait un préjudice moral et commercial résultant d’un dénigrement de la part de la bailleresse, qu’elle accusait d’avoir incité le locataire à engager une procédure à son encontre. La cour examine les pièces produites et constate que la seule invitation à agir en justice émane du conseil de la bailleresse, et non de la bailleresse elle-même. Or, l’article 1240 du code civil exige une faute personnelle de la part de celui dont on recherche la responsabilité. La cour en déduit que la preuve d’un dénigrement n’est pas rapportée. Elle applique ici strictement le principe selon lequel la responsabilité délictuelle suppose un fait imputable à la personne poursuivie. Aucune pièce ne démontrant que la bailleresse aurait elle-même sollicité le locataire pour intenter une action, la demande est rejetée. La cour confirme ainsi que la simple qualité de partie à un litige ne suffit pas à engager la responsabilité pour dénigrement.
B. La confirmation de la charge probatoire pesant sur le demandeur à l’indemnisation
L’arrêt illustre la rigueur avec laquelle la cour apprécie la preuve en matière de responsabilité. Tant pour la demande principale que pour la demande reconventionnelle, elle exige des éléments concrets et précis. La bailleresse ne démontre ni faute en lien causal avec son préjudice, ni préjudice certain. L’agence ne prouve pas le dénigrement qu’elle allègue. La cour rappelle ainsi que le droit commun de la responsabilité, qu’il soit contractuel ou délictuel, ne saurait être actionné sur la seule base d’allégations non étayées. En confirmant le jugement sur les dépens et l’article 700, la cour applique la règle selon laquelle la partie perdante supporte les frais irrépétibles. Cette solution préserve l’équilibre entre les parties et évite que la procédure d’appel ne devienne un moyen de pression. La décision s’inscrit dans une lecture réaliste des rapports contractuels : la responsabilité du mandataire ne peut être engagée que si le mandant établit une faute caractérisée et un préjudice réel, ce qui n’était pas le cas en l’espèce.
Jurisprudences utilisées pour enrichir le commentaire
Fondements juridiques
Article L. 2314-23 du Code du travail En vigueur
Pour les salariés mis à disposition qui remplissent les conditions mentionnées au 2° de l’article L. 1111-2, la condition de présence dans l’entreprise utilisatrice est de douze mois continus pour y être électeur. Les salariés mis à disposition ne sont pas éligibles dans l’entreprise utilisatrice.
Les salariés mis à disposition qui remplissent les conditions mentionnées au premier alinéa choisissent s’ils exercent leur droit de vote dans l’entreprise qui les emploie ou l’entreprise utilisatrice.
Article 1991 du Code civil En vigueur
Le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution.
Il est tenu de même d’achever la chose commencée au décès du mandant, s’il y a péril en la demeure.
Article 1992 du Code civil En vigueur
Le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion.
Néanmoins, la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu’à celui qui reçoit un salaire.
Article 700 du Code de procédure civile En vigueur
Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 .
Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.
La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %.
Article 1240 du Code civil En vigueur
Transmettez les pièces de votre dossier au cabinet. Maître Hassan KOHEN vous répond personnellement sous 24 heures avec une première analyse stratégique.
