Le 12 juin 2026, la Cour d’appel de Paris (Pôle 4 – Chambre 1, n°24/09332) était saisie d’un litige opposant le vendeur d’un lot de copropriété à ses acquéreurs concernant le remboursement de charges d’eau postérieures à la vente. Un acte de vente avait été régularisé, contenant une clause selon laquelle le vendeur s’engageait à rembourser à l’acquéreur toute somme appelée par le syndic après la reddition des comptes et correspondant à des charges antérieures à la mutation. Après l’approbation des comptes, le syndic a prélevé sur le compte des acquéreurs une somme afférente à une consommation d’eau antérieure. Les acquéreurs ont assigné le vendeur en remboursement sur le fondement de la clause. Le vendeur a appelé en garantie le syndic, soutenant que les relevés de consommation étaient erronés. Par jugement, le tribunal a fait droit à la demande des acquéreurs et rejeté l’action en garantie. Le vendeur a interjeté appel. La question de droit était de savoir si la clause contractuelle pouvait valablement déroger aux règles de l’article 6-2 du décret du 17 mars 1967 et si le vendeur était fondé à rechercher la responsabilité du syndic. La cour d’appel a confirmé le jugement en toutes ses dispositions. Elle a retenu que la clause dérogeait licitement au texte réglementaire et que la preuve de la consommation antérieure était rapportée, écartant toute faute du syndic. L’arrêt permet d’étudier la force obligatoire des conventions particulières en matière de charges de copropriété (I), puis d’apprécier les conditions de la responsabilité du syndic face à des relevés contestés (II).
I. La reconnaissance de l’opposabilité de la clause contractuelle de remboursement des charges antérieures
A. La licéité de la dérogation conventionnelle à l’article 6-2 du décret du 17 mars 1967
La Cour d’appel de Paris rappelle d’abord le principe posé par l’article 6-2 du décret du 17 mars 1967 : » Le trop ou moins perçu sur provisions, révélé par l’approbation des comptes, est porté au crédit ou au débit de celui qui est copropriétaire lors de l’approbation des comptes « . Cette règle, d’ordre public dans le rapport entre copropriétaires et syndicat, n’interdit pas aux parties à une vente de convenir d’une répartition différente des charges antérieures. La cour souligne que » dans les relations entre le vendeur et l’acquéreur, il peut être dérogé à cette disposition, ce qui est le cas en l’espèce puisqu’une clause du contrat de vente stipule que ‘Dans l’hypothèse où des sommes seraient appelées par le syndic de l’acquéreur lors de la reddition de comptes, en complément desdites provisions, le vendeur s’engage à en opérer le remboursement directement auprès de l’acquéreur’ « . Cette solution est conforme à la liberté contractuelle et à la jurisprudence constante. La Cour de cassation a récemment réaffirmé que » les parties peuvent, par des conventions particulières, ajouter à la garantie d’éviction à laquelle le vendeur est tenu envers l’acquéreur ou en diminuer l’effet « (Cass. 3e civ., 13 février 2025, n°23-17.636). De même, la Cour d’appel de Versailles a validé une clause similaire prévoyant le remboursement par le vendeur des charges antérieures appelées après la vente (CA Versailles, 6 mars 2025, n°24/04941). En l’espèce, la clause était claire et non équivoque. Elle s’imposait donc au vendeur.
B. L’imputation des charges litigieuses au vendeur par application de la clause
La cour devait ensuite déterminer si la somme prélevée sur le compte des acquéreurs correspondait bien à des charges antérieures à la vente. Elle constate que la consommation d’eau litigieuse résulte de relevés effectués par un huissier de justice le 31 mai 2019, qui indiquait un index de 3 664 m³, et par la société Ista le 21 septembre 2021, affichant 3 665 m³. Ces relevés démontrent que l’eau a été consommée pendant la période où le vendeur était propriétaire et son locataire occupant les lieux. Peu importe que les relevés intermédiaires de 2017 à 2020 aient été » manifestement erronés « , comme le relève la cour : la preuve de la consommation antérieure est rapportée par des constats concordants. La cour en déduit que les acquéreurs » sont donc fondés à réclamer à « le vendeur le remboursement de la somme prélevée. L’arrêt applique ainsi strictement la clause contractuelle, qui fait peser sur le vendeur le risque des charges antérieures, même si les comptes n’ont été approuvés qu’après la vente. Cette solution protège l’acquéreur contre des régularisations tardives et assure une sécurité juridique dans les relations entre vendeur et acquéreur.
II. Le rejet de l’action en garantie du vendeur contre le syndic : la preuve de la consommation antérieure
A. L’absence de faute imputable au syndic dans les relevés de consommation
Le vendeur soutenait que le syndic avait commis une faute en ne relevant pas correctement la consommation d’eau, l’empêchant d’établir que la consommation était antérieure à la vente. La cour écarte cet argument en se fondant sur les éléments de preuve produits. Elle relève que l’état des lieux d’entrée du locataire en 2011 mentionnait déjà 313 m³, et que le constat d’huissier du 31 mai 2019, établi à la demande du vendeur, indiquait 3 664 m³. Ces données, corroborées par le relevé Ista de 2021, établissent que la quasi-totalité de la consommation s’est produite avant la vente. La cour en déduit que » si les relevés du compteur d’eau froide de 2017 à 2020 sont manifestement erronés « , cela ne saurait engager la responsabilité du syndic, car ces erreurs n’ont pas causé de préjudice au vendeur : la consommation antérieure est prouvée par d’autres sources fiables. L’action en garantie est donc rejetée. La cour rappelle implicitement que le syndic n’est pas tenu d’assurer l’exactitude des relevés individuels dans les rapports entre vendeur et acquéreur, dès lors que la preuve de la charge peut être rapportée par d’autres moyens.
B. La charge de la preuve et l’exonération du syndic
Le vendeur échoue à démontrer que le syndic aurait commis une faute en lien direct avec le préjudice invoqué. En effet, la cour constate que les sommes facturées aux acquéreurs » correspondent à cette consommation « antérieure, de sorte que le vendeur est tenu de les rembourser en vertu de la clause. L’erreur des relevés intermédiaires est sans incidence sur l’obligation du vendeur, qui doit supporter les charges de sa période de propriété. La solution de l’arrêt s’inscrit dans la logique de l’autonomie des rapports contractuels : le vendeur ne peut se retourner contre le syndic pour des faits qui ne lui sont pas imputables. La Cour de cassation a rappelé que, sauf clause expresse contraire, le vendeur est tenu de la garantie des vices ou charges non déclarés (Cass. 3e civ., 13 février 2025, n°23-17.636), mais ici le litige ne porte pas sur une garantie légale, mais sur une obligation contractuelle née de la clause. Le rejet de l’action en garantie du vendeur est donc logique : il ne peut reprocher au syndic des relevés erronés alors que la réalité de la consommation antérieure est établie. L’arrêt confirme ainsi la force probante des constats d’huissier et des relevés effectués à la demande du vendeur lui-même.
Jurisprudences utilisées pour enrichir le commentaire
Fondements juridiques
Article L. 2314-23 du Code du travail En vigueur
Pour les salariés mis à disposition qui remplissent les conditions mentionnées au 2° de l’article L. 1111-2, la condition de présence dans l’entreprise utilisatrice est de douze mois continus pour y être électeur. Les salariés mis à disposition ne sont pas éligibles dans l’entreprise utilisatrice.
Les salariés mis à disposition qui remplissent les conditions mentionnées au premier alinéa choisissent s’ils exercent leur droit de vote dans l’entreprise qui les emploie ou l’entreprise utilisatrice.
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