Le 12 juin 2026, la Cour d’appel de Paris (Pôle 4 – Chambre 1, n°25/03082) s’est prononcée sur la recevabilité de l’action en nullité d’une vente intentée par un acquéreur de fonds de commerce, au regard du droit de préférence du locataire à bail commercial. La question centrale portait sur l’opposabilité au bailleur d’une cession de fonds réalisée en méconnaissance d’une clause contractuelle.
Les faits sont les suivants. Un preneur, M. [G], a acquis un fonds de commerce le 24 décembre 2019, exploité dans un local appartenant à la société DPLCM, puis à la société BRD Immo. Le bail commercial stipulait que toute cession du droit au bail à l’acquéreur du fonds était subordonnée à une autorisation expresse et écrite du bailleur, à la remise d’un original enregistré dans un délai de quinze jours, et à une clause de garantie solidaire du cédant. L’acquéreur n’a pas sollicité cette autorisation préalable, mais a signifié la cession au bailleur par acte d’huissier le 16 mars 2020, puis a adressé un courrier le 1er juillet 2020 demandant le renouvellement du bail et proposant le paiement des loyers. Le mandataire du bailleur a ensuite délivré des quittances de loyer au nom de M. [G] pour la période d’avril 2022 à décembre 2023. Lorsque les murs ont été vendus à la société BRD Immo le 23 juin 2022, M. [G] a assigné les deux sociétés en nullité de cette vente sur le fondement de l’article L.145-46-1 du code de commerce.
Par ordonnance du 21 janvier 2025, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Paris a déclaré ces demandes irrecevables, estimant que la cession du fonds était inopposable à la société DPLCM en raison du non-respect des clauses contractuelles, privant ainsi M. [G] de la qualité de locataire. L’acquéreur a interjeté appel.
La Cour d’appel de Paris a infirmé cette ordonnance. Elle a estimé que la clause litigieuse n’était pas contraire à l’article L.145-16 du code de commerce, mais que le bailleur avait renoncé tacitement à s’en prévaloir. Cette renonciation résultait de l’absence de protestation après la signification de la cession, de l’encaissement de loyers et de la délivrance de quittances par son mandataire. En conséquence, la cession était opposable à la société DPLCM, et M. [G] avait bien la qualité de locataire, ses demandes étant recevables. La cour a également rejeté la demande d’évocation et condamné les sociétés intimées aux dépens.
L’arrêt conduit à s’interroger sur la validité des clauses d’autorisation préalable dans les baux commerciaux et sur le rôle de la renonciation tacite comme mode d’opposabilité de la cession. Il convient d’examiner successivement la confirmation de la validité des clauses d’autorisation préalable sous conditions (I), puis l’opposabilité de la cession par la renonciation tacite du bailleur (II).
I. La confirmation de la validité des clauses d’autorisation préalable sous conditions
La Cour d’appel de Paris a d’abord examiné la conformité de la clause litigieuse aux dispositions impératives de l’article L.145-16 du code de commerce. Elle a distingué avec précision les clauses prohibées d’interdiction absolue de cession et les clauses simplement restrictives ou limitatives.
A. La distinction entre interdiction absolue et restrictions conventionnelles licites
L’article L.145-16 du code de commerce dispose que sont réputées non écrites les clauses tendant à interdire au locataire de céder son bail à l’acquéreur de son fonds de commerce. La cour rappelle qu’une interdiction absolue et générale est seule prohibée, à l’exclusion des clauses qui organisent, formalisent ou restreignent la cession sans l’interdire. En l’espèce, la clause imposait une triple condition : autorisation expresse et écrite du bailleur, remise d’un original enregistré dans un délai de quinze jours, et garantie solidaire du cédant. La cour juge que ces stipulations ne constituent pas une prohibition de cession, mais une simple formalisation de celle-ci. Elle se fonde sur la jurisprudence constante selon laquelle » il est jugé que le locataire à bail commercial ne bénéficie pas d’un droit de préférence lorsque le local pris à bail ne constitue qu’une partie de l’immeuble vendu « (Cass. 3e civ., 6 novembre 2025, n°23-21.442). Cette solution écarte toute incompatibilité avec les dispositions impératives. Le non-respect de ces conditions n’entraîne pas la nullité de la clause, mais seulement l’inopposabilité de la cession au bailleur.
B. Le rejet de la qualification de condition purement potestative
L’acquéreur soutenait que l’obligation d’obtenir l’autorisation préalable du bailleur constituait une condition purement potestative, laissant au bailleur toute latitude pour s’opposer à la cession. La cour écarte cet argument en relevant que le refus injustifié du bailleur peut être sanctionné sur le terrain de l’abus de droit. Elle renvoie à la jurisprudence Civ. 3e, 15 juin 2011, n°10-16.233, qui admet que le preneur peut obtenir une autorisation judiciaire et des dommages-intérêts en cas de refus abusif. Ainsi, la clause n’est pas potestative, car le pouvoir de blocage du bailleur est encadré juridiquement. La cour confirme donc la validité de la clause et la nécessité pour l’acquéreur de respecter les formalités prévues. Cette analyse prépare la question centrale de l’opposabilité de la cession en cas de non-respect.
II. L’opposabilité de la cession par la renonciation tacite du bailleur
La cour a ensuite examiné si, malgré l’inobservation des clauses contractuelles, le comportement du bailleur avait pu rendre la cession opposable. Elle a retenu la notion de renonciation tacite, dont elle a précisé les conditions d’établissement.
A. La caractérisation d’actes positifs non équivoques
La cour rappelle que la renonciation à se prévaloir d’une irrégularité ne se présume pas et doit résulter d’actes positifs non équivoques impliquant la connaissance de l’infraction et la volonté de ne pas s’en prévaloir. En l’espèce, plusieurs éléments sont retenus. D’abord, la signification de la cession par acte d’huissier le 16 mars 2020 a été régulièrement délivrée à l’adresse du siège social, ce qui établit la connaissance de la cession par le bailleur. Ensuite, le courrier du 1er juillet 2020 de M. [G] demandant le renouvellement du bail et proposant le paiement des loyers a été reçu et signé par le bailleur. Enfin, le mandataire du bailleur a délivré une quittance de loyer récapitulative au nom de M. [G] pour la période d’avril 2022 à décembre 2023, sans aucune réserve. La cour souligne que cette quittance ne comportait pas la mention » indemnité d’occupation « et qu’aucune protestation n’a été émise. Ces actes, cumulés et non équivoques, démontrent une volonté claire de renoncer à invoquer le non-respect des clauses.
B. La portée de la renonciation sur l’opposabilité et la recevabilité de l’action
La renonciation tacite ainsi caractérisée rend la cession opposable au bailleur. Dès lors, M. [G] acquiert la qualité de locataire. Cette qualité conditionne directement la recevabilité de l’action en nullité de la vente fondée sur l’article L.145-46-1 du code de commerce. La cour en déduit que l’acquéreur a un intérêt légitime à agir, au sens des articles 30 et 31 du code de procédure civile. Elle ajoute à titre surabondant que l’action en dommages et intérêts n’est pas une action attitrée et ne pouvait être déclarée irrecevable. En statuant ainsi, la cour consacre l’effet central de la renonciation tacite : elle purge l’irrégularité initiale de la cession et ouvre au preneur l’accès au juge du fond pour contester une vente qui méconnaîtrait son droit de préférence. L’arrêt renforce ainsi la sécurité juridique des cessions de fonds de commerce, tout en maintenant un équilibre entre la liberté contractuelle du bailleur et la protection du locataire.
Jurisprudences utilisées pour enrichir le commentaire
Fondements juridiques
Article 30 du Code de procédure civile En vigueur
Pour l’adversaire, l’action est le droit de discuter le bien-fondé de cette prétention.
Article 31 du Code de procédure civile En vigueur
L’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.
Article L. 145-46-1 du Code de commerce En vigueur
Lorsque le propriétaire d’un local à usage commercial ou artisanal envisage de vendre celui-ci, il en informe le locataire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement. Cette notification doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Ce dernier dispose d’un délai d’un mois à compter de la réception de cette offre pour se prononcer. En cas d’acceptation, le locataire dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur, d’un délai de deux mois pour la réalisation de la vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois.
Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est sans effet.
Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n’y a pas préalablement procédé, notifier au locataire dans les formes prévues au premier alinéa, à peine de nullité de la vente, ces conditions et ce prix. Cette notification vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre de vente est valable pendant une durée d’un mois à compter de sa réception. L’offre qui n’a pas été acceptée dans ce délai est caduque.
Le locataire qui accepte l’offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur ou au notaire, d’un délai de deux mois pour la réalisation de l’acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est sans effet.
Les dispositions des quatre premiers alinéas du présent article sont reproduites, à peine de nullité, dans chaque notification.
Le local à usage commercial, au sens du premier alinéa, s’entend de tout local destiné à l’exercice, à titre principal, d’une activité de commerce de détail ou de gros ou de prestations de service à caractère commercial, y compris les réserves et les emplacements attenants affectés à ces activités ou ces prestations, à l’exclusion des locaux à usage exclusif de bureau et des entrepôts. Le local à usage artisanal, au sens du même premier alinéa, s’entend de tout local destiné à l’exercice, à titre principal, d’une activité professionnelle indépendante de production, de transformation, de réparation ou de prestation de services figurant sur une liste établie par décret en Conseil d’Etat, y compris les réserves et les emplacements attenants affectés à cette activité, à l’exclusion des entrepôts.
Le présent article n’est pas applicable en cas de cession unique de plusieurs locaux d’un ensemble commercial, de cession unique de locaux commerciaux distincts ou de cession d’un local commercial au copropriétaire d’un ensemble commercial. Il n’est pas non plus applicable à la cession globale d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux ou à la cession d’un local au conjoint du bailleur, ou à un ascendant ou un descendant du bailleur ou de son conjoint. Il n’est pas non plus applicable lorsqu’il est fait application du droit de préemption institué aux chapitres Ier et II du titre Ier du livre II du code de l’urbanisme ou à l’occasion de l’aliénation d’un bien sur le fondement de l’article L. 213-11 du même code.
Article L. 145-16 du Code de commerce En vigueur
Sont également réputées non écrites, quelle qu’en soit la forme, les conventions tendant à interdire au locataire de céder son bail ou les droits qu’il tient du présent chapitre à l’acquéreur de son fonds de commerce ou de son entreprise ou au bénéficiaire du transfert universel de son patrimoine professionnel.
En cas de fusion ou de scission de sociétés, en cas de transmission universelle de patrimoine d’une société réalisée dans les conditions prévues à l’article 1844-5 du code civil ou en cas d’apport d’une partie de l’actif d’une société réalisé dans les conditions prévues à l’article L. 236-27 du présent code, la société issue de la fusion, la société désignée par le contrat de scission ou, à défaut, les sociétés issues de la scission, la société bénéficiaire de la transmission universelle de patrimoine ou la société bénéficiaire de l’apport sont, nonobstant toute stipulation contraire, substituées à celle au profit de laquelle le bail était consenti dans tous les droits et obligations découlant de ce bail.
En cas de cession ou dans les cas prévus au deuxième alinéa, si l’obligation de garantie ne peut plus être assurée dans les termes de la convention, le tribunal peut y substituer toutes garanties qu’il juge suffisantes.
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