Par une ordonnance de référé en date non précisée, le président du tribunal judiciaire avait constaté l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail commercial liant les parties, condamné le preneur à payer une provision de 10 664,70 euros au titre de l’arriéré locatif, ordonné son expulsion et rejeté sa demande de délais de paiement. Le preneur a interjeté appel.
Le litige trouve son origine dans des impayés de loyers et charges. Le bailleur a fait délivrer le 1er mars 2024 deux commandements visant la clause résolutoire, l’un de payer la somme de 14 437,44 euros, l’autre de justifier d’une attestation d’assurance. Ces commandements sont demeurés infructueux dans le délai d’un mois. Le preneur a alors saisi le juge des référés pour contester l’acquisition de la clause résolutoire, invoquant notamment une situation de force majeure liée à l’accident de travail de son gérant, et a sollicité des délais de paiement.
Devant la cour, le preneur demandait l’annulation de l’ordonnance pour violation du principe de la contradiction et défaut de neutralité du premier juge. Il contestait également l’acquisition de la clause résolutoire en raison de la force majeure, le montant de la provision (reprise de dette, charges non justifiées, taxe foncière) et sollicitait des délais de paiement. Le bailleur concluait à la confirmation et réclamait une provision actualisée à 26 686,25 euros.
La cour d’appel de Paris, dans un arrêt du 12 juin 2026 (n°25/15001), a confirmé l’ordonnance sauf sur le montant de la provision et le rejet des délais. Elle a réformé la provision en la fixant à 15 664,25 euros et a rejeté la demande de délais. Elle a également rejeté la demande d’annulation.
La question centrale est celle de la régularité de la procédure et des conditions d’acquisition de la clause résolutoire, ainsi que de l’étendue de l’obligation de paiement dans le cadre d’une provision en référé.
I. La confirmation de la régularité de la procédure et de l’acquisition de la clause résolutoire
A. Le rejet de l’annulation pour violation du contradictoire et défaut de neutralité
Le preneur soutenait que la communication tardive de pièces par le bailleur, deux jours avant l’audience, avait violé le principe de la contradiction et que l’homonymie entre le nom du premier juge et celui du conseil adverse faisait naître un doute légitime sur sa neutralité. La cour écarte ces griefs.
Elle rappelle que l’article 16 du code de procédure civile impose au juge de veiller au respect du contradictoire. Relevant que les pièces litigieuses (avis de taxe foncière et convention de reprise de dette) étaient connues du preneur ou pouvaient être examinées, la cour estime qu’aucune atteinte n’est caractérisée. Elle souligne que le preneur a pu conclure et faire valoir ses observations lors de l’audience, la procédure étant orale. « Aucune atteinte au principe de la contradiction n’est donc caractérisée » (arrêt commenté). Quant à la partialité, la simple homonymie, non étayée par des éléments concrets, ne suffit pas à établir un soupçon sérieux.
Cette solution s’inscrit dans une jurisprudence exigeante sur la loyauté des débats. La cour d’appel de Paris a déjà annulé une ordonnance pour défaut de contradictoire lorsque les parties n’avaient pas débattu d’un point déterminant : « Alors qu’il ne ressort pas de l’ordonnance que les parties ont débattu de la version du Cahier des Clauses Administratives Générales applicable, le premier juge ne pouvait, sans inviter les parties à s’expliquer sur ce point, statuer comme il l’a fait » (Paris, 21 février 2025, n°24/09944). En l’espèce, le preneur a bénéficié d’un renvoi et a conclu, ce qui justifie le rejet de l’annulation. La décision apparaît conforme à l’exigence d’un procès équitable.
B. La consolidation du jeu de la clause résolutoire : l’absence de force majeure exonératoire
Le preneur invoquait la force majeure pour s’opposer à la résiliation du bail, faisant valoir que l’accident de travail de son gérant, boulanger unique, avait rendu impossible l’exploitation et donc le paiement des loyers. La cour rejette cet argument en rappelant que « le débiteur d’une obligation contractuelle de somme d’argent inexécutée ne peut s’exonérer de cette obligation en invoquant un cas de force majeure ». Elle ajoute que la maladie ne constitue pas un cas de force majeure justifiant l’inexécution, faute pour le preneur de démontrer une impossibilité absolue d’exploiter, par exemple en confiant la gestion à un tiers.
Cette position est constante en jurisprudence. L’obligation de payer une somme d’argent est une obligation de donner dont l’inexécution ne saurait être excusée par un événement extérieur, sauf cas exceptionnel de destruction de la monnaie. La cour applique strictement cette règle. De plus, le commandement visant l’attestation d’assurance n’a pas été respecté dans le délai, ce qui constitue un second motif d’acquisition. La clause résolutoire a donc joué à la date du 2 avril 2024.
II. La réformation partielle sur le quantum de la dette et le refus des délais de paiement
A. La détermination de la provision : reprise de dette, charges et taxe foncière
Le preneur contestait plusieurs postes dans le décompte du bailleur : la reprise de la dette de l’ancien locataire (14 242,37 euros), les provisions sur charges non régularisées et le remboursement de la taxe foncière. La cour accueille partiellement ces contestations.
Concernant la reprise de dette, la cour relève que le preneur a signé un accord le 31 mai 2021 aux termes duquel il s’engageait à reprendre l’arriéré de l’ancien locataire. Elle constate que des paiements ont été effectués sans contestation, ce qui rend l’obligation non sérieusement contestable. « Ainsi, au regard de son engagement pris le 31 mai 2021, son obligation au paiement de la reprise du solde débiteur de l’ancien locataire ne se heurte à aucune contestation sérieuse » (arrêt commenté).
En revanche, sur la taxe foncière, le bail stipule que le preneur ne la supporte pas, à l’exception de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères. La cour en déduit une déduction de 4 982 euros. Quant aux provisions sur charges appelées avant le 1er janvier 2023, le bailleur ne produit aucun justificatif de régularisation. La cour déduit 3 000 euros (600 + 2 400). Elle applique ainsi une exigence de justification déjà rappelée par la jurisprudence : « La simple lecture de ce décompte met en évidence que, contrairement aux affirmations de la locataire, les provisions sur charges et taxes foncières faisaient l’objet de régularisations » (Aix-en-Provence, 13 février 2025, n°21/03516). En l’espèce, l’absence de justificatif pour la période antérieure à 2023 justifie la déduction. La provision est finalement fixée à 15 664,25 euros, après imputation des paiements effectués entre les mains du commissaire de justice.
B. Le refus des délais de paiement et la confirmation de l’expulsion
Le preneur sollicitait des délais de paiement sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil et la suspension des effets de la clause résolutoire en application de l’article L.145-41 du code de commerce. Il proposait de s’acquitter de la dette par mensualités de 500 euros. La cour rejette cette demande au motif que le preneur ne produit pas de pièces comptables récentes établissant sa capacité à rembourser l’arriéré tout en réglant le loyer courant. Elle relève que le délai maximal de deux ans ne permettrait pas d’apurer la dette avec les mensualités proposées.
La décision est sévère mais conforme à la lettre de l’article 1343-5 qui exige de prendre en compte la situation du débiteur et les besoins du créancier. Le preneur n’a pas démontré sa solvabilité future. De plus, il n’a pas respecté l’échéancier précédemment fixé par l’ordonnance. En conséquence, la clause résolutoire continue de produire ses effets, et l’expulsion est confirmée comme étant la seule mesure propre à faire cesser le trouble manifestement illicite que constitue l’occupation sans droit ni titre. La cour ajoute que l’indemnité d’occupation est due sans contestation sérieuse, le juge des référés n’ayant pas à interpréter le montant exact.
Jurisprudences utilisées pour enrichir le commentaire
Fondements juridiques
Article 16 du Code de procédure civile En vigueur
Le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.
Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.
Il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu’il a relevés d’office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations.
Article 1343-5 du Code civil En vigueur
Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.
Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.
La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.
Toute stipulation contraire est réputée non écrite.
Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment.
Article L. 145-41 du Code de commerce En vigueur
Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses résolutoires, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.
L’octroi de délai de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire pour non-paiement des loyers sont, par ailleurs, conditionnés à la capacité du preneur à régler la dette locative et à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience.
Le présent article s’applique aux demandes tendant à la suspension des effets de la clause résolutoire introduites à compter de l’entrée en vigueur de la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique.
Le présent article est applicable dans les îles Wallis et Futuna.
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