Le droit de préemption de l’indivisaire à l’épreuve de l’article 815-14 du Code civil : formalisme, substitution et sanctions du mépris des droits de préférence

Par Reda KOHEN, avocat au barreau de Paris.

Le régime de l’indivision impose une vigilance accrue lors des opérations de cession de droits immobiliers. L’article 815-14 du Code civil encadre strictement le droit de préemption des coindivisaires afin de les protéger contre l’intrusion de tiers étrangers. Cet article de doctrine analyse l’évolution de la jurisprudence récente (2024-2026) sur la rigueur du formalisme requis, les incidences majeures des clauses de substitution d’acquéreur, et les sanctions civiles sévères résultant du mépris de ces règles d’ordre public.

Introduction

Le régime juridique de l’indivision est traditionnellement perçu comme une source d’instabilité contractuelle et de blocage pour la gestion des biens immobiliers. Le législateur a cherché à concilier la liberté individuelle de chaque indivisaire de disposer de sa quote-part avec l’intérêt collectif des autres membres de préserver l’intégrité familiale ou contractuelle du patrimoine indivis. Cette volonté se traduit principalement par l’instauration d’un droit de préemption légal au profit des coindivisaires lors de la cession de droits indivis à titre onéreux à une personne étrangère. Ce mécanisme protecteur, régi par l’article 815-14 du Code civil, fait l’objet d’un contentieux d’une extrême technicité devant les juridictions de l’ordre judiciaire.

La mise en œuvre de ce droit de préemption repose sur une procédure extrajudiciaire d’une grande rigueur. L’indivisaire qui projette de vendre tout ou partie de ses droits doit notifier aux autres indivisaires le prix et les conditions de la cession envisagée, sous peine de nullité de l’aliénation subséquente. L’objectif poursuivi par la loi est d’assurer une transparence totale au profit des coindivisaires restants, leur permettant soit d’accepter l’arrivée d’un tiers acquéreur, soit de se substituer à lui en exerçant leur droit de préemption aux mêmes prix et conditions.

L’évolution de la jurisprudence de la troisième chambre civile de la Cour de cassation et des cours d’appel entre 2024 et 2026 démontre un durcissement manifeste des exigences de forme et de fond. L’apparition fréquente de clauses de substitution d’acquéreur dans les promesses unilatérales de vente de droits indivis a suscité des interrogations majeures quant à l’obligation de notifier à nouveau les coindivisaires. De plus, la qualification des conditions de cession et l’étendue des sanctions civiles du mépris des dispositions d’ordre public de l’article 815-14 impètrent une étude approfondie de l’état actuel du droit positif.

Pour appréhender ces problématiques, il est opportun d’analyser dans un premier temps la rigueur du formalisme de notification exigé pour la validité de la vente (I), avant d’étudier dans un second temps les incidences complexes de la substitution d’acquéreur et le régime des sanctions judiciaires applicables en cas de violation des droits de préemption (II).

I. L’exigence d’un formalisme de notification exhaustif et rigoureux

Le droit de préemption de l’indivisaire est conditionné par la délivrance préalable d’une notification par acte extrajudiciaire, désormais appelé acte de commissaire de justice. La validité de la cession immobilière subséquente dépend de la complétude et de l’exactitude des informations transmises aux titulaires du droit de préférence.

A. Le contenu substantiel de l’acte extrajudiciaire : au-delà du prix, les « conditions de la cession »

L’article 815-14 du Code civil exige que la notification mentionne le prix, les conditions de la cession projetée ainsi que les nom, domicile et profession de la personne qui se propose d’acquérir. Cette énumération légale est interprétée de manière très stricte par la jurisprudence contemporaine. Les juges considèrent que l’omission ou la dissimulation de certaines modalités contractuelles empêche les coindivisaires d’exercer leur droit avec un consentement libre et éclairé.

La notion de « conditions de la cession » englobe toutes les clauses contractuelles susceptibles d’influer sur la décision d’un indivisaire de préempter ou non. Dans un arrêt fondamental rendu par la Cour d’appel de Poitiers le 4 mars 2025, la juridiction d’appel a apporté des précisions essentielles sur l’étendue de ces renseignements en retenant que : « Cet article distingue le prix, l’identité de l’acquéreur, sa profession et son domicile, des conditions de la cession. Ces conditions de la cession s’entendent notamment des modalités de paiement du prix, comptant ou à terme, des délais de paiement consentis, des modalités de financement du prix, des garanties convenues pour le paiement du prix, des servitudes stipulées, de l’intervention d’intermédiaires et du montant de leur rémunération. Leur indication a pour finalité la complète information de l’indivisaire destinataire de la notification qui serait soumis, s’il exerçait son droit de péremption, à ces conditions » CA Poitiers, 1ère Chambre, 4 mars 2025, n° 23/00756.

Dans cette affaire, la notification du projet de vente n’avait pas mentionné que le prix de cession devait être acquitté par compensation avec une créance antérieure détenue par l’acquéreur tiers sur la venderesse. Les juges du fond ont annulé la vente immobilière au motif que le défaut de mention de ces modalités de paiement constituait une violation caractérisée de l’article 815-14 du Code civil. Le fait de dissimuler que le paiement s’effectuerait par compensation, et non par versement effectif de fonds, privait le coindivisaire d’une information substantielle.

Dans le même sens, le Tribunal judiciaire de Bobigny a rappelé, par une décision du 17 mars 2025, que si la communication physique de la copie de la promesse de vente n’est pas une obligation légale autonome, elle demeure la méthode la plus sûre pour purger le droit de préemption sans risque d’annulation. Le tribunal a jugé que le fait de notifier le prix de vente sans annexer la promesse, alors que celle-ci contenait des clauses d’immobilisation, une faculté de substitution et des conditions spécifiques d’entrée en jouissance, justifiait la nullité de la vente sur le fondement de l’article 815-16 du Code civil. Les juges consulaires ont expressément affirmé que : « si l’article 814-14 du code civil précité ne prévoit pas que la communication de la copie de la promesse de vente est obligatoire, en revanche, il s’agit d’un moyen pratique et sûr pour s’assurer que les conditions de la cession projetée ont bien été communiqués. Or, si Madame [E] [U] a bien été destinataire d’une copie de la promesse conclue le 9 novembre 2022 et par voie de conséquence de toutes les conditions de la cession projetée, il n’en est pas de même de Monsieur [V] [U] et Madame [K] [U]. En particulier, il n’a pas été porté à leur connaissance qu’il s’agit d’une promesse unilatérale, laquelle comprend notamment une clause d’immobilisation, une faculté de substitution et des conditions spécifiques relatives à l’entrée en jouissance, autant d’éléments susceptibles d’influer sur leur décision d’exercer ou non leur droit de préemption » TJ Bobigny, Chambre 6/Section 4, 17 mars 2025, n° 24/00692.

La dissimulation de ces conditions contractuelles spécifiques empêche les destinataires de mesurer la portée exacte de l’engagement qu’ils s’apprêtent à assumer. Ainsi, l’exigence d’exhaustivité de la notification s’analyse comme une condition de régularité de fond de la cession, dont le non-respect est lourdement sanctionné.

B. Le domaine d’application délimité du droit de préemption légal

Le droit de préemption prévu à l’article 815-14 du Code civil n’a pas une portée universelle et illimitée. Son application est rigoureusement cantonnée par la nature de l’opération envisagée et la qualité des parties en présence.

En premier lieu, ce droit de préemption ne s’applique qu’aux cessions à titre onéreux de droits indivis portant sur tout ou partie des biens indivis. La Cour de cassation juge de manière constante que l’aliénation globale de la pleine propriété d’un bien indivis, décidée conjointement par l’ensemble des coindivisaires, n’entre pas dans le champ d’application de l’article 815-14. Une telle vente n’est pas une cession de droits indivis par un seul membre à un tiers, mais la vente d’un bien indivis par le biais d’un consentement unanime. Il n’y a donc pas lieu à notification préalable aux coindivisaires dans cette hypothèse, le droit de préemption étant inexistant.

En deuxième lieu, le texte vise exclusivement les cessions à titre onéreux. Les transmissions à titre gratuit, telles que les donations de droits indivis, échappent en principe au droit de préemption. Cependant, les coindivisaires peuvent contester une donation s’ils établissent qu’elle constitue une vente déguisée destinée à frauder leurs droits. La Cour d’appel de Dijon, dans un arrêt du 16 septembre 2025, a dû statuer sur une demande de requalification d’une donation de droits indivis en vente à titre onéreux. Les juges ont relevé que : « En ce qui concerne la fraude résultant de ce que Mme [F] aurait été animée non par une intention libérale mais par la volonté d’éluder le droit de préemption consacré par l’article 815-14 du code civil, même en tenant son existence pour acquise, elle n’aurait pu dans ce contexte être sanctionnée que par la seule inopposabilité de la donation aux coïndivisaires lésés, qui n’est pas invoquée en l’espèce » CA Dijon, 1ère Chambre civile, 16 septembre 2025, n° 22/00274.

Cet arrêt confirme que le défaut d’intention libérale doit être rigoureusement prouvé par les demandeurs à l’action. Si les liens d’amitié personnels ou familiaux sont avérés et qu’aucune contrepartie financière ou avantage indirect occulte n’est démontré, la donation est valable et fait légitimement échec au droit de préemption, le dessaisissement irrévocable sans contrepartie n’étant pas une cession à titre onéreux.

En troisième lieu, le droit de préemption n’appartient qu’aux personnes ayant la qualité de coindivisaires titulaires de droits concurrents de même nature. L’usufruitier d’un bien immobilier, bien que disposant d’un droit réel de jouissance, demeure étranger à l’indivision qui existe éventuellement entre les nus-propriétaires. Par conséquent, il ne bénéficie pas du droit de préemption et n’a pas à être destinataire des notifications de l’article 815-14. Cette exclusion classique a été rappelée par le Tribunal judiciaire de Versailles dans un jugement du 18 mai 2026 : « Il est de jurisprudence constante que l’usufruitier demeure étranger à l’indivision pouvant exister entre nus-propriétaires, car il ne saurait disposer de droits de même nature que ces derniers » TJ Versailles, 1ère Chambre, 18 mai 2026, n° 19/04086.

Cette délimitation stricte du domaine d’application permet d’éviter une paralysie injustifiée des transactions immobilières et assure un équilibre entre la préservation des intérêts des indivisaires et la fluidité des mutations de propriété.

II. Les incidences de la substitution d’acquéreur et l’exercice des sanctions judiciaires

La pratique contractuelle des promesses de vente immobilière comporte fréquemment des clauses de substitution qui permettent au bénéficiaire initial de céder son droit d’option à une tierce personne. Cette flexibilité contractuelle soulève des difficultés juridiques majeures lorsqu’elle est appliquée à des droits indivis.

A. L’effet de la clause de substitution : l’impératif d’une nouvelle notification pour purger le droit

Lorsqu’une promesse de vente est consentie sur une quote-part indivise avec une faculté de substitution, l’identité de l’acquéreur final est susceptible d’évoluer entre la date de signature de l’avant-contrat et la réitération authentique de la vente. La question s’est posée de savoir si la notification initiale de la promesse portant mention du bénéficiaire d’origine suffisait à purger définitivement le droit de préemption, ou si l’exercice ultérieur de la faculté de substitution imposait de délivrer une nouvelle notification aux coindivisaires.

La jurisprudence contemporaine tranche fermement en faveur de l’obligation de procéder à une nouvelle purge. La Cour d’appel de Paris, par un arrêt rendu le 6 juin 2025, a apporté une contribution doctrinale de premier plan à cette question. La cour d’appel a jugé de manière solennelle que : « dans l’hypothèse où la promesse de vente comporte une clause de substitution au profit du bénéficiaire, les coindivisaires promettants ne peuvent se contenter de notifier cette promesse à leurs coïndivisaires pour répondre aux exigences de l’article 815-14 précité en cas de substitution intervenue postérieurement et que la vente intervenue par la suite au profit d’une personne physique ou morale substituée au bénéficiaire est nulle si l’identité exacte de l’acquéreur n’est pas notifiée à l’indivisaire bénéficiaire du droit de préemption, ( Cass. 1re civ., 28 janv. 2009, n° 07-18.120), ce dont il s’infère qu’ils doivent, en cas d’exercice de la faculté de substitution par le bénéficiaire dans le délai de réalisation de la promesse, procéder à une nouvelle notification par acte extrajudiciaire aux autres indivisaires des prix, conditions de la cession projetée, et identité de l’acquéreur substitué, à défaut de quoi le droit de préemption de l’indivisaire non-vendeur qui n’a pas eu connaissance de l’identité de l’acquéreur n’est pas régulièrement purgé et la vente subséquente encourt la nullité » CA Paris, Pôle 4 – Chambre 1, 6 juin 2025, n° 23/08758.

La cour d’appel explicite de manière lumineuse le fondement et la finalité de cette obligation en rappelant que : « Cette stricte application des termes de l’article 815-14 est la seule à même de respecter la finalité de la loi qui est de permettre au coindivisaire restant de connaître l’identité réelle des personnes qui, à la faveur de cette vente, entreront dans l’indivision et lui offrir ainsi une protection en lui permettant soit de s’opposer à l’arrivée d’un « partenaire » indésirable en exerçant son droit de préemption, soit de l’accepter mais en connaissance des conséquences qui en découleront, alors qu’admettre que la seule notification de la promesse de vente comportant une clause de substitution suffirait à satisfaire aux exigences de l’article 815-14 conduirait à autoriser la communication aux autres indivisaires des noms, domicile et profession d’un acquéreur éventuel qui pourra à sa guise se faire remplacer par un inconnu, ce qui aboutirait à une solution contraire à l’esprit et au texte de la loi » CA Paris, Pôle 4 – Chambre 1, 6 juin 2025, n° 23/08758.

Cette décision consacre la primauté de la protection intuitive personae de l’indivision sur la liberté de substitution du droit commun des contrats. La substitution d’un tiers dans le bénéfice d’une promesse équivaut à la conclusion d’un nouveau projet de vente à l’égard de ce tiers, ce qui réactive de plein droit l’obligation de notification sous peine de nullité absolue de l’acte définitif. Les praticiens ne peuvent se contenter de notifier l’avant-contrat initial si l’acquéreur final n’est pas strictement identique à celui qui a été désigné à l’origine.

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B. Les sanctions civiles du mépris des droits de préemption : nullité et conditions de l’action

La sanction de la violation du droit de préemption de l’indivisaire est d’une sévérité extrême. Aux termes de l’article 815-16 du Code civil : « Est nulle toute cession ou toute licitation opérée au mépris des dispositions des articles 815-14 et 815-15 ». Cette sanction prend la forme d’une nullité relative d’ordre public de protection.

Cette nullité, qui vise à protéger exclusivement les intérêts des coindivisaires évincés, se prescrit par un délai de temps de cinq ans à compter de la conclusion de l’acte de vente irrégulier ou de sa publication, conformément aux prescriptions claires de la loi de 1976 réaffirmées par l’arrêt du Tribunal judiciaire de Versailles du 18 mai 2026 TJ Versailles, 1ère Chambre, 18 mai 2026, n° 19/04086. L’action ne peut être intentée que par les coindivisaires à qui les notifications de l’article 815-14 du Code civil auraient dû être faites, ou par leurs héritiers. Les acquéreurs tiers, les créanciers ou même les notaires sont dépourvus de toute qualité ou intérêt à agir pour invoquer cette nullité.

Sur le plan de la procédure judiciaire, l’action en nullité de la vente impose de respecter des règles de recevabilité pointilleuses. Les tribunaux rappellent que, par application des principes directeurs du procès et notamment de l’article 14 du Code de procédure civile, nulle partie ne peut être jugée sans avoir été entendue ou appelée. Dès lors, l’indivisaire qui poursuit l’annulation de la vente conclue au mépris de ses droits doit impérativement appeler en cause à la fois le vendeur indivisaire et le tiers acquéreur. À défaut, la demande en nullité est déclarée irrecevable.

Cette règle a été illustrée de manière rigoureuse par un arrêt de la Cour d’appel de Besançon du 4 février 2025, dans lequel la cour a déclaré irrecevable la demande d’annulation d’une vente en retenant que : « En vertu de l’article 14 du code de procédure civile ‘Nulle partie ne peut être jugée sans avoir été entendue ou appelée’. De cette règle découle la nécessité d’appeler en la cause l’acquéreur et le vendeur s’il est sollicité la nullité de la vente. En l’espèce, faute pour lui d’avoir appelé à hauteur de cour Mmes [D] et [G] [H] en leur qualité de venderesses, le GAEC est irrecevable en sa demande tendant à voir prononcer, par voie d’infirmation, la nullité de l’acte de vente dont s’agit » CA Besançon, Chambre Sociale, 4 février 2025, n° 24/00419.

En cas de nullité prononcée par le juge, la vente est censée n’avoir jamais existé, ce qui entraîne l’obligation pour le vendeur de restituer le prix perçu à l’acquéreur déchu, et pour ce dernier de restituer le bien à l’indivision, sous le contrôle de l’exécution provisoire, comme l’illustre la décision du Tribunal de Bobigny du 17 mars 2025 : « Dès lors, l’annulation de la vente intervenue le 17 mai 2023 entre Madame [W] [U] épouse [O] et la SAS TRIANON PROMOTION GROUPE sera prononcée et la publication du présent jugement au service de la publicité foncière ordonnée. En conséquence, de cette annulation, Madame [W] [U] épouse [O] sera condamnée à restituer à la SAS TRIANON PROMOTION GROUPE le prix de vente d’ores et déjà perçu, soit la somme de 550.000 € » TJ Bobigny, Chambre 6/Section 4, 17 mars 2025, n° 24/00692.

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Conclusion

L’analyse de la jurisprudence récente (2024-2026) entourant l’application de l’article 815-14 du Code civil confirme la volonté constante des juges de conférer une protection maximale aux coindivisaires face aux velléités de cession de leurs pairs. Le formalisme requis pour purger valablement le droit de préemption ne tolère aucune approximation : l’omission des conditions réelles de la cession, qu’il s’agisse d’un paiement par compensation de créance ou des modalités inhérentes à une promesse unilatérale, vicie l’acte de notification et expose irrémédiablement la vente définitive à la nullité civile.

De même, la consécration de l’obligation de réitérer la notification en cas d’exercice d’une clause de substitution d’acquéreur témoigne de la rigueur du droit positif. En imposant une nouvelle purge dès lors que l’identité de l’acquéreur final est modifiée, la jurisprudence préserve l’esprit de l’institution de l’indivision, caractérisée par une forte dimension personnelle. Les rédacteurs d’actes et les professionnels de l’immobilier doivent par conséquent faire preuve d’une rigueur absolue dans la rédaction et la délivrance des actes extrajudiciaires afin d’assurer la sécurité juridique des transactions immobilières d’envergure.

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