Cour supérieure de justice, 26 juin 2013, n° 0626-37852

1 Arrêt commercial

Audience publique du vingt-six juin deux mille treize .

Numéro 37852 du rôle.

Composition :

Françoise MANGEOT présidente de chambre; Valérie HOFFMANN, conseillère; Marie-Laure MEYER, conseillère; Marcel SCHWARTZ, greffier.

E n t r e :

la société en commandite simple A secs, établie et ayant son siège social à U, inscrite au registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro …….., représentée par ses associés commandités en fonctions,

appelante aux termes d’un exploit de l'huissier de justice suppléant Véronique REYTER du 19 septembre 2011,

comparant par Maître Karine SCHMITT, avocat à Luxembourg ;

e t :

la société anonyme B SA, établie et ayant son siège social à V , inscrite au registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro ………. , représentée par son conseil d’administration en fonctions,

intimée aux fins du susdit exploit REYTER ,

comparant par Maître Rosario GRASSO, avocat à Luxembourg.

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2 LA COUR D'APPEL :

Le 22 novembre 2007, la société en commandite simple A s’est vu confier par la société anonyme B un mandat de vente exclusif d’un immeuble, sinon de cession des parts sociales de la société détenant cet immeuble. Le mandat prévoyait un prix de vente se situant dans une fourchette de 13 815 846 euros à 14 750 000 euros. En contrepartie, l’agent immobilier recevait une commission dont le montant était fonction du prix de vente négocié.

Réclamant le paiement de la commission mise en compte dans une facture du 9 octobre 2009 (émise à raison du montant de 290 850 euros hors taxe, c’est-à-dire 334 477,50 euros TTC), A a assigné par exploit d’huissier du 9 mars 2010 la société B à comparaître devant le tribunal d’arrondissement de Luxembourg, siégeant en matière commerciale, afin de l’entendre condamner au paiement du susdit montant, avec les intérêts au taux légal à partir du 7 novembre 2009, date d’échéance de la susdite facture, sinon à partir de la demande en justice, jusqu’à solde. Elle réclamait également une indemnité de procédure de 2 500 euros ainsi que l’exécution provisoire sans caution du jugement.

Elle invoquait ledit mandat de vente, qui aurait été conclu pour une durée de trois mois, puis prorogé d’abord tacitement et ensuite par reconduction expresse du 22 avril 2008 pour la période du 1 er avril au 30 juin 2008, et soutenait avoir accompli sa mission en transmettant deux offres d’achat à la société B (une première offre – orale – émanant de la société anonyme C pour le rachat au prix de 14 000 000 euros des parts sociales de la société détentrice de l’immeuble, mais ne s’étant pas concrétisée parce que le potentiel acquéreur aurait exigé préalablement à la formulation d’une offre écrite « un accord de principe » de la société B sur l’acceptation du prix, ce que celle- ci aurait refusé sans motif valable, et parce que la société B aurait décidé de privilégier la vente de l’immeuble et non plus la cession des parts sociales, ainsi qu’une seconde offre – écrite – du 17 avril 2008 émanant de la sàrl D pour le prix de 13 850 000 euros, mais n’ayant pas abouti en raison de la décision unilatérale de la société B du 25 avril 2008 de ne plus vendre l’immeuble). Elle concluait à l’application de la théorie de la facture acceptée.

La société B soulevait l’irrecevabilité de la demande en alléguant la caducité du contrat, considérait qu’il n’y avait pas facture acceptée et contestait que A ait exécuté ses obligations contractuelles (au motif que l’offre de la sàrl D n’aurait pas été ferme, le mandat de vente ayant par ailleurs été modifié en mandat de location). Elle demandait reconventionnellement l’annulation pour dol de la prorogation du contrat (prorogation qui aurait eu lieu en raison de la rétention dolosive par A d’informations quant à l’offre de la sàrl D ) et réclamait des dommages et intérêts de 10 000 euros. Enfin, elle sollicitait une indemnité de procédure de 2 000 euros.

Par un jugement du 29 juin 2011, le tribunal d’arrondissement de Luxembourg, siégeant en matière commerciale, a dit les demandes principale et reconventionnelle recevables mais non fondées, a débouté les parties de leur

3 demande en paiement d’une indemnité de procédure et a condamné A aux frais et dépens de l’instance.

Concernant le principe de la facture acceptée, le jugement retient que la facture litigieuse (du 9 octobre 2009) a été renvoyée par la société B le 20 octobre 2009 avec la mention « we are returning the a.m. invoice as it is without any reason » et que le refus ou le renvoi de la facture signifie un désaccord sur toutes les énonciations de la facture, y compris le désaccord sur l’existence- même du contrat. Toujours selon le jugement, il n’est fait exception à ce principe que s’il est établi que celui dont émane le renvoi n’a pas pris au préalable connaissance de tous les détails de la facture en cause, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

Quant à la caducité du mandat de vente exclusif, le tribunal considère qu’il y a eu d’abord prorogation tacite du fait de la continuation des relations entre parties après le 22 février 2008, puis prorogation expresse en date du 22 avril 2008 du contrat jusqu’au 1 er juillet 2008 (non entachée d’un vice du consentement, ainsi que cela sera développé ci-dessous).

Pour ce qui est de l’exécution par A de ses obligations contractuelles et des offres soumises par cette dernière à la société B , respectivement du bien- fondé du rejet de celles-ci, le jugement énonce que pour pouvoir prétendre à une commission, A devait présenter un acheteur potentiel formulant une offre d’achat ferme au prix minimum de 13 815 846 euros. S’il y avait certes pourparlers avec de potentiels acquéreurs, le tribunal considère que A ne démontre pas l’existence d’offres fermes d’achat aux conditions requises, si bien que sa demande est à rejeter.

Au niveau de la demande reconventionnelle, qui repose sur la circonstance que le silence gardé par A au sujet des modalités de l’offre D aurait conduit la société B à prolonger le contrat, le tribunal relève que le fait pour A d’avoir voulu – pour ne pas être spoliée dans l’hypothèse d’une vente hypothétique – obtenir par écrit de la part de la société B l’assurance de la continuation des relations avant de lui communiquer les modalités de l’offre d’un acquéreur, procède du simple bon sens et ne constitue pas une manœuvre dolosive. Il en conclut que la demande d’annulation de la prorogation du contrat est non fondée.

Par exploit d’huissier du 19 septembre 2011, A a interjeté appel contre le jugement du 29 juin 2011, non signifié.

L’appel est recevable pour avoir été relevé selon les forme et délai prévus par la loi.

L’appelante conclut à la réformation du jugement et à ce qu’il soit fait droit à son assignation introductive d’instance.

Elle critique le jugement :

4 – en ce qu’il n’a pas fait application du principe de la facture acceptée. Selon elle, le renvoi par la société B de la facture ne vaudrait pas protestation précise et circonstanciée étant de nature à mettre en échec la présomption d’acceptation de la facture.

– en ce qu’il a considéré que l’offre de la sàrl D ne constitue pas une offre ferme. Elle estime que les conditions assortissant cette offre ne remettraient pas son existence en question. L’offre serait suffisamment précise, porterait sur un prix déterminé et serait telle qu’elle n’aurait pas ménagé à l’offrant de possibilité de rétractation. Elle ne dépendrait que de l’accord du destinataire de l’offre et non l’inverse.

La commission réclamée serait due :

– principalement sur base du principe de la facture acceptée,

– subsidiairement sur base de l’article 3.2 du contrat, duquel résulte que l’agent pourra se prévaloir du montant des commissions convenues également dans l’hypothèse d’une rétractation du propriétaire sans motif valable, dès lors que l’agent lui aura présenté un acquéreur potentiel aux conditions et au prix requis.

– plus subsidiairement à titre de dommages et intérêts pour cause de résiliation unilatérale et avant terme, c’est-à-dire fautive, par la société B du mandat de vente exclusif (résilié le 25 avril 2008 alors qu’il n’aurait expiré que le 30 juin 2008), non justifiée par une inexécution contractuelle de l’appelante.

Quant au sort de la demande reconventionnelle, l’appelante demande la confirmation du jugement.

Elle réclame enfin l’allocation d’une indemnité de procédure de 4 000 euros.

L’intimée soulève tout d’abord l’irrecevabilité de la demande basée sur la résiliation unilatérale et anticipée du contrat, motif pris de ce qu’elle constituerait une demande nouvelle prohibée au sens de l’article 592 du NCPC.

Elle conclut à la confirmation du jugement pour ce qui concerne la demande introduite par A , en particulier quant aux moyens tirés de la facture acceptée.

Subsidiairement, le mandat de vente aurait été transformé le 28 avril 2008 d’un commun accord des parties en mandat de louer. Ce nouveau mandat, expirant le 30 novembre 2008, se serait substitué au premier. Pendant la période du 30 avril 2008 au 27 octobre 2008, l’appelante aurait fait visiter l’immeuble litigieux à un certain nombre de sociétés en vue d’une éventuelle location, mais sans résultat. Elle se serait ensuite désintéressée de son mandat de louer.

Quant aux offres alléguées par l’appelante, l’intimée, qui reconnaît que la société C avait manifesté un certain intérêt pour l’immeuble en question,

5 conteste cependant qu’il se soit concrétisé par une quelconque offre d’achat. Pour ce qui concerne l’offre de la sàrl D , elle serait conditionnelle étant donné qu’elle contiendrait quatre réserves quant au prix, qui serait sujet à discussion et négociation.

Faute d’offre ferme aux conditions requises, l’article 3.2 ne saurait trouver application.

L’intimée forme appel incident et conclut à la réformation du jugement déféré en ce qu’il l’a déboutée de sa demande reconventionnelle.

Elle soutient que l’appelante aurait délibérément passé sous silence les modalités de l’offre de la sàrl D pour aboutir à une prorogation du mandat, ce dans l’objectif de s’assurer une commission. Ce ne serait qu’après signature de la prorogation en date du 22 avril 2008 que l’appelante lui aurait soumis l’offre de la sàrl D du 17 avril 2008. Or, si l’intimée avait connu les conditions de cette offre, elle n’aurait jamais consenti à ladite prorogation.

Ces circonstances caractériseraient l’existence d’un dol, d’autant plus que d’après l’article 3.3 du contrat, « les commissions seront également dues pour toute vente intervenant après l’expiration du contrat, dès lors que l’acquéreur serait un client présenté au propriétaire par l’agent pendant la durée de validité du contrat ».

L’intimée conclut à l’annulation de la prorogation du contrat et à l’allocation de dommages et intérêts à concurrence du montant de 10 000 euros, avec les intérêts au taux légal à partir du présent arrêt.

Elle entreprend le jugement également en ce qu’il l’a déboutée quant à l’indemnité de procédure, sollicite une indemnité de procédure de 5 000 euros pour chacune des deux instances et s’oppose à l’indemnité de procédure que l’appelante réclame.

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Le moyen tiré de l’irrecevabilité de la demande de l’appelante sur base de l’article 592 du NCPC est à rejeter étant donné que dans le cadre de l’assignation introductive d’instance, l’appelante avait déjà fait état de la résiliation du 25 avril 2008 et que l’objet de sa demande présentée en première instance intégrait le volet relatif à la résiliation abusive.

Quant à la théorie de la facture acceptée, il est un fait que la facture litigieuse du 9 octobre 2009 a été renvoyée par la société B le 20 octobre 2009 avec la mention « we are returning the a.m. invoice as it is without any reason ».

La Cour adopte l’intégralité de la motivation du tribunal, telle qu’elle est reproduite ci-dessus. Il s’ensuit que l’appelante est mal fondée à se prévaloir du principe de la facture acceptée.

6 Pour ce qui concerne le moyen tiré de la caducité du contrat (rejeté en première instance), ce dernier a été conclu pour une durée de trois mois à partir de sa signature. C’est à bon droit que le tribunal considère, sur base de l’échange de courriels entre parties postérieur au 22 février 2008, que les parties ont tacitement poursuivi leurs relations contractuelles au- delà du terme convenu et qu’une tacite reconduction peut se faire sans clause expresse de reconduction.

Le 22 avril 2008, les parties ont expressément convenu une prorogation du contrat pour une durée de trois mois à partir du 1 er avril 2008.

L’intimée soutient que cette prorogation serait entachée de dol et en sollicite la nullité. Ce serait la rétention par l’appelante des informations quant aux modalités de l’offre de la sàrl D qui l’aurait amenée à consentir à une prorogation du mandat.

Le dol s’entend de toute manœuvre frauduleuse ou tromperie employée pour induire une personne en erreur et la déterminer à contracter.

L’attitude de l’appelante, s’expliquant par le souci de clarifier la situation des parties par rapport à la durée de la convention dont le terme était venu à échéance, ne saurait être qualifiée de dolosive. La Cour renvoie également à cet égard à la motivation du tribunal, qu’elle adopte. La demande de l’intimée en annulation de la prorogation du contrat ainsi que la demande en paiement de dommages et intérêts de 10 000 euros sont dès lors non fondées et l’appel incident est à rejeter.

C’est à bon droit que le tribunal a rejeté le moyen tiré de la caducité du contrat.

L’appelante affirme s’être acquittée de sa mission et avoir présenté à l’intimée deux offres d’achat.

Concernant la prétendue offre orale de la société anonyme C et face aux contestations de l’intimée quant à son existence, force est de constater qu’en l’absence d’une offre de preuve et sur base des pièces du dossier, l’appelante ne la démontre pas.

La seconde offre dont l’appelante fait état émane de la sàrl D et est rédigée dans les termes suivants (étant précisé que la garantie locative dont il sera question ci-dessous était réclamée par l’offrant au vendeur pour remédier aux problèmes susceptibles d’être posés par un locataire défaillant) :

« Madame,

…..j’ai le plaisir de vous faire parvenir notre offre.

Nous sommes en mesure de proposer un prix de 13 850 000 €.

La présente offre est soumise aux conditions suivantes :

° Le vendeur accepte de délivrer une garantie locative de 6 mois calculée à hauteur de 19 € par m 2 pour les surfaces actuellement vacantes (1 841 m 2 ), soit 209 874 € ; ° L’acquéreur mandatera, à ses frais, une société d’expertise afin de mener à bien une due diligence technique et administrative dont les résultats seront rendus dans les quatre semaines à compter de la date d’acceptation par le vendeur de la présente offre ; ° Le vendeur s’engage à informer l’acquéreur en toute transparence au sujet des éventuels litiges en cours.

L’éventuelle prise en charge des coûts relatifs aux mises en conformité à effectuer ressortant du rapport d’expertise pourra faire l’objet d’une négociation entre vendeur et acquéreur…… ».

Le tribunal considère que dans ce dernier paragraphe, l’offrant a entendu se réserver le droit de renégocier le prix en fonction des résultats de l’expertise à mener. Il en déduit que le prix proposé n’était pas définitif et que par cette voie, l’offrant se réservait une sortie éventuelle.

Indiquant que « N’est pas à considérer comme offre ferme la proposition qui contiendrait une réserve ménageant la possibilité de rétraction. Une telle proposition constituerait une simple invitation à entrer en pourparlers (cf. Encyclopédie juridique Dalloz, rubrique « consentement », n°90 et ss.) », il est amené à conclure que l’offre en cause ne peut être considérée comme ferme.

L’article 3.2 du mandat de vente stipule que « l’agent pourra également se prévaloir du montant des commissions susmentionnées en cas de rétractation du propriétaire sans motif valable, dès lors que l’agent lui aura présenté un acquéreur potentiel aux conditions et au prix requis ».

L’analyse de l’offre de la sàrl D amène les observations suivantes :

– La sàrl D n’indique pas selon quelles modalités elle conçoit la garantie locative de 209 874 euros qu’elle réclame du vendeur (garantie bancaire à première demande, caution, garantie à compenser avec le prix d’achat proposé, hypothèse qui aurait eu pour effet de réduire le prix proposé de 13 850 000 euros au montant de 13 640 126 euros, c’est-à-dire à un montant se situant en- dessous du prix minimum de 13 815 846 euros figurant dans le mandat de vente.

– La prise en charge des coûts relatifs aux mises en conformité à effectuer, à établir dans le cadre d’une future expertise, est sujette à négociation, ceci amenant inévitablement une répercussion sur le prix de vente, qui n’est pas définitif.

L’offre, telle que libellée, est de nature à ouvrir un processus de pourparlers entre les parties mais ne saurait être considérée comme ferme. Elle ne saurait fonder le droit au paiement d’une commission et il devient oiseux d’examiner si l’intimée avait ou non des raisons valables de ne pas l’accepter.

L’appelante réclame enfin le montant litigieux à titre de dommages et intérêts en raison de la résiliation avant terme et unilatérale par l’intimée du contrat en date du 25 avril 2008. Cette résiliation lui aurait causé un dommage équivalant au montant de la commission née de la présentation de la dernière offre obtenue.

Le tribunal retient que cette résiliation est sans incidence sur le présent litige étant donné que l’appelante n’allègue pas qu’elle aurait disposé au jour de la résiliation de potentiels acquéreurs ou qu’elle aurait pu en trouver jusqu’à la fin du contrat.

Tel est également le cas en instance d’appel.

Force est de constater que l’appelante ne justifie pas quel préjudice concret elle aurait subi (étant également rappelé sur base des développements précédents que l’offre de la sàrl D n’est pas de nature à ouvrir un droit à rémunération).

Par conséquent, l’appelante ne saurait prospérer dans sa demande.

Il s’ensuit que l’appel principal est non fondé et que le jugement est à confirmer.

Les premiers juges ayant fait une appréciation correcte des éléments de la cause, il convient de confirmer leur décision quant au rejet des indemnités de procédure réclamées en première instance.

En raison de l’issue de l’instance d’appel, les parties appelante et intimée sont à débouter de leur demande en allocation d’une indemnité de procédure pour l’instance d’appel.

PAR CES MOTIFS :

la Cour d’appel, quatrième chambre, siégeant en matière commerciale, statuant contradictoirement et sur le rapport du magistrat de la mise en état,

reçoit les appels principal et incident en la forme,

les dit non fondés,

confirme le jugement déféré,

déboute les parties appelante et intimée de leurs demandes respectives en allocation d’une indemnité de procédure pour l’instance d’appel,

9 condamne la société en commandite simple A aux frais et dépens de l’instance d’appel.