Tribunal d’arrondissement, 28 avril 2026, n° 2025-04555

1 Texte pseudonymisé Avertissement: Ce document pseudonymisé a une valeur purement informative. Le document original seul fait foi. Assistance judiciaire pour la partie PERSONNE1.)

Jugement Bail à loyer (IIIe chambre) 2026TALCH03/00053

Audience publique du mardi, vingt-huit avril deux mille vingt-six

Numéro du rôle : TAL-2025-04555

Composition :

Christian SCHEER, vice-président, Marc PUNDEL, premier juge, Jade MADERT, juge-déléguée, Chantal KRYSATIS, greffier.

E N T R E :

1) PERSONNE2.), demeurant à L-ADRESSE1.),

2) PERSONNE3.), demeurant à L-ADRESSE2.),

3) PERSONNE4.), demeurant à L-ADRESSE3.),

appelants aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Tessy SIEDLER de Luxembourg du 14 mai 2025,

comparant par Maître Felix GREMLING, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg,

E T :

PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE4.),

intimé aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Tessy SIEDLER,

comparant par Maître Marwane FEKRAWI, avocat, demeurant à Luxembourg. _________________________________________________________________________________

F A I T S: L’affaire inscrite sous le numéro TAL-2025-04555 du rôle fut appelée à l’audience publique du mardi, 3 juin 2025, lors de laquelle elle fut fixée au 21 octobre 2025 pour plaidoiries. Suite à un courriel de Maître FEKRAWI du 20 octobre 2025, l’affaire fut péremptoirement fixée pour plaidoiries au 10 mars 2026. A cette audience, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu comme suit :

Maître Lila CESMEDAR, avocat, en remplacement de Maître Felix GREMLING, avocat à la Cour, comparant pour les parties appelantes, fut entendue en ses moyens.

Maître Marwane FEKRAWI, avocat, comparant pour la partie intimée, répliqua.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et il rendit à l’audience publique du mardi, 28 avril 2026 le

J U G E M E N T Q U I S U I T :

Par requête déposée le 20 février 2024 au greffe du tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette, PERSONNE2.), PERSONNE3.) et PERSONNE4.) (ci-après les consorts GROUPE1.)) ont fait convoquer PERSONNE1.) à comparaître devant le juge de paix, siégeant en matière de bail à loyer, pour voir constater la résiliation du contrat de bail au 1 er mars 2022 pour faute grave dans le chef du locataire, sinon subsidiairement pour voir prononcer la résiliation du contrat de bail existant entre parties pour faute grave. Ils ont encore demandé à voir condamner le défendeur à déguerpir des lieux loués dans un délai de 8 jours à partir de la notification du jugement.

Les requérants ont par ailleurs sollicité l’allocation d’une indemnité de procédure de 3.000.- euros sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile, la condamnation du défendeur au paiement des frais et dépens de l’instance ainsi que l’exécution provisoire du jugement.

A l’audience des plaidoiries de première instance du 17 janvier 2025, les requérants ont expliqué qu’PERSONNE1.) a quitté les lieux en date du 4 mai 2024, de sorte que la demande en résiliation du bail et la demande en déguerpissement du locataire sont devenues sans objet.

Ils ont cependant demandé à voir condamner PERSONNE1.) à leur payer les montants de 312,88 euros à titre de frais d’expert, 3.117,06 euros à titre de frais de remise en peinture, 385,02 euros à titre de frais divers et 4.000.- euros à titre d’indemnité d’indisponibilité en expliquant que les lieux n’auraient pu être reloués qu’à partir du 1 er octobre 2024.

PERSONNE1.) a soulevé principalement la nullité, sinon irrecevabilité de la requête pour défaut d’objet. Il a encore conclu à l’irrecevabilité de la demande en indemnité d’indisponibilité au motif qu’il s’agirait d’une demande nouvelle, sinon demande à la voir réduire de moitié.

Pour autant que de besoin, il a demandé à voir ordonner une contre-expertise.

A titre reconventionnel, PERSONNE1.) a sollicité le remboursement de la garantie locative à hauteur de 2.250.- euros, le remboursement du montant de 660,04 euros à titre de décomptes des charges et une indemnité de procédure de 2.000.- euros.

Lors de l’audience des plaidoiries de première instance du 7 mars 2025, PERSONNE1.) a en outre sollicité le montant de 3.000.- euros à titre de dommage moral.

Les requérants ont finalement dit renoncer à leur demande en frais de remise en peinture en ce qui concerne la salle de bain.

Par jugement du 4 avril 2025, le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette, siégeant en matière de bail à loyer, statuant contradictoirement et en premier ressort, a rejeté les moyens de nullité et d’irrecevabilité de la requête et a donné acte aux consorts GROUPE1.) qu’ils renoncent à la demande en résiliation du bail et en déguerpissement d’PERSONNE1.).

Il a dit irrecevable leur demande en paiement d’indemnité d’indisponibilité et a, pour le surplus, reçu les demandes principales et reconventionnelles en la forme.

Il a constaté que le contrat de bail a été résilié d’un commun accord des parties en date du 4 mai 2024.

Il a débouté les consorts GROUPE1.) de leurs demandes à titre de frais de remise en état et de frais d’expertise.

Il a condamné les consorts GROUPE1.) à payer à PERSONNE1.) le montant de 2.250.- euros à titre de restitution de la garantie locative.

4 Il a condamné les consorts GROUPE1.) à payer à PERSONNE1.) le montant de 660,04 euros à titre de solde des décomptes charges.

Il a débouté PERSONNE1.) de sa demande en dommage moral.

Il a débouté les consorts GROUPE1.) de leur demande en allocation d’une indemnité de procédure.

Il a condamné les consorts GROUPE1.) à payer à PERSONNE1.) le montant de 450.- euros sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile.

Il a dit qu’il n’y a pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire du jugement et a condamné les consorts GROUPE1.) aux frais et dépens de l’instance.

Par exploit d’huissier de justice du 14 mai 2025, les consorts GROUPE1.) ont régulièrement interjeté appel limité contre le prédit jugement, leur notifié en date du 8 avril 2025.

Par réformation du jugement entrepris, ils demandent à voir condamner PERSONNE1.) à leur payer les dommages et intérêts :

– 312,88 euros à titre de frais d'expert pour la première expertise ; – 708,44 euros à titre de frais d’expert pour la deuxième expertise ; – 2.786,16 euros à titre de frais de remise en peinture ; – 385,02 euros à titre de frais divers.

Ils demandent en outre à voir dire recevable et fondée la demande en paiement à titre d'indemnité d'indisponibilité à hauteur de 4.000.- euros.

Ils demandent à se voir décharger de la condamnation au remboursement de la garantie locative d’un montant de 2.250.- euros.

Ils réclament une indemnité de procédure pour la première instance de 3.000.- euros et encore une fois de 3.000.- euros pour l’instance d’appel.

Ils demandent finalement à voir condamner PERSONNE1.) aux frais et dépens des deux instances, avec distraction au profit de Maître Felix GREMLING, affirmant en avoir fait l’avance.

PERSONNE1.) sollicite la confirmation pure et simple du jugement entrepris.

Il demande à voir déclarer la demande en paiement des frais d’expert relatifs à la deuxième expertise irrecevable pour être constitutive d’une demande nouvelle en instance d’appel.

Il réclame à son tour une indemnité de procédure pour l’instance d’appel de 1.000.- euros.

Position des parties

1. Les consorts GROUPE1.)

5 Les appelants exposent que suivant contrat de bail du 11 avril 2016, ils auraient donné en location à PERSONNE1.) un appartement sis à ADRESSE5.).

Par courrier du 1 er mars 2022, ils auraient dûment résilié le contrat de bail sur base des articles 1728 et 1741 du code civil pour faute grave dans le chef du locataire, alors que malgré plusieurs avertissements, ce dernier n’aurait pas joui des lieux en bon père de famille, troublant gravement le bien-être et la santé des autres locataires.

Malgré cette résiliation, le locataire aurait continué à se maintenir dans les lieux, de même qu’il aurait continué les tapages violents et prolongés jusqu’à la remise des clés et la libération définitive des lieux en date du 4 mai 2024.

Lors de l’état des lieux de sortie, les appelants auraient constaté, en présence de PERSONNE1.), de l'humidité et des moisissures dans le salon, la cuisine et la chambre à coucher. Il se serait avéré, suite au décompte des frais de chauffage et à l’expertise, que PERSONNE1.) n'aurait ni correctement chauffé, ni aéré l'appartement.

Au vu des constatations de l’expert, il y aurait lieu de faire droit à leur demande en dommages et intérêts pour dégâts locatifs et PERSONNE1.) serait à débouter de sa demande en remboursement de la garantie locative.

Les appelants auraient subi un préjudice financier pendant la période de remise à neuf de l'appartement, soit juin, juillet et août 2024, pendant laquelle l’appartement n’a pas pu être reloué, de sorte qu’ils auraient droit à une indemnité d’indisponibilité pour cette période. Le nouveau locataire ne serait entré dans les lieux qu'en octobre 2024, soit 5 mois après le départ de PERSONNE1.).

Ce serait à tort que le jugement entrepris a dit la demande en indemnité d'indisponibilité irrecevable en se basant sur l'article 53 du nouveau code de procédure civile.

La demande en paiement d'une indemnité d'indisponibilité ne constituerait pas de demande nouvelle mais se rattacherait à l'objet de la demande initiale, basée sur une violation de l'article 1728 du code civil par le locataire.

Lors de la saisine du tribunal de paix en février 2024, ils n’auraient pas eu accès aux lieus loués, PERSONNE1.) continuant à les occuper malgré résiliation du bail pour faute grave. Pour cette raison, ils auraient pris le soin de préciser dans leur requête introductive qu'ils se réservent « tous autres droits, moyens, dus et actions, à faire valoir en temps et lieux utiles et suivant qu'il appartiendra (…) »

La demande en remboursement des frais relatifs à la deuxième expertise ne constituerait pas non plus de demande nouvelle en instance mais serait à considérer comme ayant été formulée « en continuation » de la demande en paiement des frais pour la première expertise. S’y rajouterait que dans l’acte d’appel, ils se seraient réservés le droit de verser des éléments supplémentaires par rapport à l’expertise.

2. PERSONNE1.)

6 PERSONNE1.) conteste être responsable de la présence de moisissures dans l’appartement. Des moisissures pourraient être dues à de nombreuses raisons et les bailleurs resteraient en défaut d’établir un quelconque lien de causalité entre son comportement et ces moisissures.

Il conclut au rejet tant de la première que de la deuxième expertise versée par les bailleurs alors qu’il s’agirait d’expertises unilatérales auxquelles il n’aurait pas été convoqué. En tout état de cause, la demande en remboursement des frais de la deuxième expertise serait à déclarer irrecevable pour être constitutive d’une demande nouvelle en instance d’appel.

Il affirme avoir aéré l’appartement quotidiennement et ne jamais avoir cuisiné.

Certes, il n’aurait pas beaucoup chauffé l’appartement mais ce n’aurait pas été nécessaire en présence d’un chauffage du sol dans l’appartement au-dessus des lieux loués. Même en prenant en compte les expertises adverses, l’expert ne retiendrait nulle part que les moisissures auraient comme origine un défaut de ventilation ou de chauffage. Pour preuve, quand l’expert aurait visité les lieux pour la première fois, il aurait fait 20° dans le séjour ainsi que dans la cuisine.

En réalité, l’appartement litigieux serait affecté de problèmes d’étanchéité et d’infiltrations d’eau de l’extérieur. A cet égard, il verse des photos des lieux qu’il affirme avoir prises au mois de janvier 2025 avec l’accord du nouveau locataire. Il soutient qu’il résulterait non seulement de ces photos que de nombreux joints n’ont pas été faits, qu’il y a des taches d’humidité et que la façade présente des fissures mais encore que les fissures sur la façade de l’immeuble correspondraient aux endroits où l’expert a constaté des moisissures à l’intérieur.

La facture des frais de remise en état émise par la société SOCIETE1.) en août 2024 serait de pure complaisance étant donné que les travaux y facturés n’auraient toujours pas été effectués en janvier 2025 lors de la prise des prédites photos.

Il conclut à la confirmation pure et simple du jugement entrepris par adoption des motifs retenus par le premier juge.

Motifs de la décision

Le tribunal tient à souligner d’emblée que les consorts GROUPE1.) n’ont pas interjeté appel à l’égard du jugement entrepris en ce qu’il les a condamnés à rembourser à PERSONNE1.) le montant de 660,04 euros à titre de solde des décomptes charges.

1. Quant aux frais de remise en état

Le tribunal rappelle que l’obligation qui incombe au locataire de restituer les lieux loués en bon état est une obligation de résultat dans son chef. Le bailleur n’a rien à prouver, sauf le fait matériel de la dégradation ou de la perte, le preneur étant responsable par le seul fait de l’existence d’une dégradation ou d’une perte qui n’existait pas à la conclusion du contrat. (M. HARLES, Le bail à loyer, P. 31, p. 343).

Selon l’article 1732 du code civil, le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles aient eu lieu sans sa faute.

7 Dans le mécanisme de l’article 1732 du code civil, il suffit partant au bailleur de prouver que, pendant la jouissance des lieux, il y a eu dégradation excédant celle résultant d’une usure normale. Par le fait même de cette preuve, il y a une présomption d’inexécution fautive à charge du preneur.

Le preneur n’est cependant pas responsable des dégradations et pertes provenant du simple usage normal de la chose, de son usure et de sa vétusté (M. HARLES, Le bail à loyer, P. 31, p. 343).

Il n’est donc pas obligé de procéder à une remise à neuf des lieux à la fin du bail, même si l’immeuble lui avait été délivré dans un état impeccable, entièrement rénové.

Il y a cependant lieu de préciser que la présomption de responsabilité découlant de l’article 1732 du code civil n’est qu’une présomption simple qui tombe devant la preuve de l’absence de faute. Cette preuve est rapportée, si le preneur établit que les dégradations sont dues au simple usage normal et légitime de la chose louée. Le preneur peut également s’exonérer en établissant que les pertes ou dégâts sont dus à des causes positives, par rapport auxquelles toute faute est exclue dans son chef ou dans le chef de ceux dont il est responsable (M. HARLES, Le bail à loyer, P. 31, p. 344).

Le preneur ne doit, en effet, supporter les conséquences de l’usage normal de la chose, de son usure, de sa vétusté même s’il en découle certaines détériorations, car il est manifeste que tout usage de la chose, même normal, l’abîme inévitablement dans une certaine mesure.

En usant du bien en tant que bon père de famille, il n’encourt aucun reproche, même s’il en résulte inévitablement des traces d’usure ; tout usage, fût-il normal, est en effet de nature à laisser des traces dans une certaine mesure.

Il appartient partant aux consorts GROUPE1.) d’établir que PERSONNE1.) a causé à l’appartement loué des dégradations excédant celle d’une usure normale, soit en l’espèce des moisissures.

Les consorts GROUPE1.) versent tout d’abord un état des lieux d’entrée portant la date du 11 avril 2016 ainsi que les signatures des parties. Il en résulte que mis à part le sol et quelques petits trous dans la cuisine et le living, l’appartement se trouvait en bon état.

Au vu de ce qui précède, le tribunal retient que PERSONNE1.) a pris les lieux en location en bon état général, hors la présence de moisissures ou d’humidité.

Sur cet état des lieux d’entrée, les parties ont, à la fin du bail, écrit à la main l’état des lieux de sortie daté du 4 mai 2024. Les parties y ont noté ce qui suit : « Cuisine : traces d’humidité, moisissure /photo Living : moisissure – fenêtre /photos Sdb : okay Appareils cuisine : okay Garage et cave : okay »

PERSONNE1.) a en outre rajouté unilatéralement la mention manuscrite concernant la cuisine et le living : « moisissures aggravées après 8 ans d’habitation mais nettoyage régulier +- ts les 6 mois ».

8 Les photos annexées à l’état des lieux de sortie montrent une forte présence de moisissures aux murs de l’appartement.

Les consorts GROUPE1.) versent ensuite un rapport d’expertise du bureau ARBEX du 3 juin 2024 ainsi qu’un complément d’expertise du 10 octobre 2025. PERSONNE1.) demande leur rejet au motif qu’il n’aurait pas pu assister à la réunion sur les lieux avec l’expert.

Par arrêt du n° 141/2025 du 23 octobre 2025, la Cour de cassation a décidé que « Le principe selon lequel la preuve des faits juridiques est libre constitue un principe général du droit, en ce qu’il est établi avec une certitude suffisante.

Comme toute autre pièce, un rapport d’expertise unilatéral, régulièrement communiqué et soumis à la libre discussion des parties, doit être pris en considération et apprécié quant à sa force probatoire ».

Dans le même sens, la jurisprudence européenne retient que comme les mesures d’instruction confiées à un technicien et, en particulier, l’expertise, sont de nature à influencer fortement la décision du juge, leur importance dans l’appréciation des faits par le juge justifie qu’elles soient soumises aux dispositions de l’article 6, paragraphe 1 er , de la Convention européenne des droits de l’homme (CEDH, 18 mars 1997, n°21497/93, Mantovanelli c/ France : Rec. CEDH 1997, p. 424). S’appuyant sur le caractère déterminant de l’avis des experts sur la décision, la juridiction européenne sanctionne les procédures qui ne permettent pas aux parties d’en prendre connaissance et de le discuter. Cela ne signifie pas que l’expertise elle-même doive être contradictoirement élaborée, les exigences de l’article 6, paragraphe 1, ne concernant au premier chef que les juges : en revanche, en cours de procédure, l’expertise doit être soumise à la discussion contradictoire (Jurisclasseur, procédure civile, mesures d’instruction, fasc. 700- 80, no. 68).

En l’espèce tant le rapport d’expertise du 3 juin 2024 que le complément d’expertise du 10 octobre 2025 ont été régulièrement soumis au débat contradictoire, de sorte qu’il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de rejet.

Il résulte du rapport du 3 juin 2024 que l’expert a visité l’appartement litigieux en date du 15 mai 2024 et qu’il a constaté la présence de moisissures dans le séjour, sur les murs de la façade arrière et avant ainsi que dans la cuisine, sur le mur de la façade arrière et le châssis de la fenêtre.

Concernant le séjour, les mesurages de l’expert au niveau du mur donnent des « Mesures jusqu’à 66 digits, correspondant à un état normal sec ». Pour ce qui est de la cuisine, l’expert constate des « Mesures jusqu’à 58 digits, correspondant à un état normal sec ».

Tant dans le séjour que dans la cuisine l’expert a mesuré un taux d’humidité de 64% pour une température ambiante de 20° C. Il a dans ces deux pièces simulé une température ambiante de 23° C et suite à cette augmentation de la température, il a retenu une humidité ambiante de 79%, respectivement de 77%.

La thermographie a mis en évidence des zones froides autour des châssis de fenêtres et aux mêmes endroits des zones de condensation lors de l’augmentation de la température ambiante.

9 En guise de conclusion, l’expert retient que « L’origine des moisissures dans l’appartement (…) fait suite à la condensation de l’humidité intérieure de l’appartement sur les parties froides de l’enveloppe.

Il n’y avait pas d’infiltration provenant de l’extérieur lors de notre visite.

Le taux élevé d’humidité relative à l’air est provoqué par une gestion inadaptée de la ventilation de l’appartement. (…) »

Sur ce, l’expert donne une multitude de conseils généraux pour faire chuter le pourcentage d’humidité.

Dans son complément d’expertise du 10 octobre 2025, le bureau ARBEX répond, sur question des consorts GROUPE1.) (« Vous avez effectué l’expertise le 15 mai 2024, soit en sortie de période hivernale, et avez constaté qu’il n’y avait pas d’infiltration provenant de l’extérieur lors de notre visite ? ») que « Cela confirme que l’humidité observée à l’intérieur de l’appartement n’est pas d’origine extérieure, mais bien liée à des phénomènes internes (condensation, ventilation insuffisante) ».

Ensuite, sur question des consorts GROUPE1.) (« Selon vous, la moisissure constatée dans l’appartement a-t-elle été générée en hiver ou en été ? »), l’expert répond que « Les moisissures constatées dans l’appartement sont très probablement apparues durant la période hivernale. Cela repose sur les éléments suivants : – Les calculs effectués montrent que la condensation est possible uniquement lorsqu’il existe un écart important entre la température intérieure et extérieure, généralement supérieur à 10 à 15 °C. Cette configuration est typique de l’hiver. – En été, cet écart est insuffisant pour provoquer une condensation significative sur les parois intérieures. – De plus, la période de l’expertise (mi-mai) ne présentait aucun signe d’infiltration extérieure et les murs étaient secs. En conclusion, les moisissures sont apparues exclusivement en hiver, période où la mauvaise gestion de l’humidité et de la ventilation favorise leur développement ».

Sur question des consorts GROUPE1.) (« Si la moisissure ne provient pas de l’extérieur, mais bien de l’intérieur, peut-on nécessairement en déduire qu’elle est liée à un défaut de ventilation ? »), l’expert répond que « Oui. L’humidité intérieure excessive, lorsqu’elle n’est pas causée par des infiltrations ou des dégâts des eaux résulte principalement d’un défaut ou d’une mauvaise gestion de la ventilation ».

Sur la page 13 du complément d’expertise, l’expert explique que « Afin d’évaluer de manière fiable l’origine de la moisissure, nous avons procédé à des mesures précises à l’aide de deux instruments complémentaires : 1. Caméra thermique : (…) Cette correspondant indique que la moisissure s’est développée dans des zones ou l’humidité de l’air ambiant a pu condenser en raison de température de surface trop basses. 2. Hygromètre de contact (…) : (…) Résultats lors de notre visite (15 mai 2024) : Les valeurs relevées se situaient entre 40 et 65 digits, ce qui correspond à un état sec ou normal, ne montrant aucune humidité anormale ni en surface ni en profondeur. Aucune infiltration n’a donc été détectée, malgré la pluie ce jour-là, ce qui confirme : l’étanchéité des murs extérieurs, l’absence d’humidité latente liée à des défauts d’étanchéité passés.

10 A titre de comparaison une valeur supérieure à 120 digits aurait indiqué un état humide, ce qui n’a pas été le cas ici. De plus, étant donné que le mur sèche d’environ 1cm par semaine, les résultats obtenus démontrent que même dans les deux mois précédant notre visite, aucune infiltration significative n’a eu lieu ».

L’expert conclut en page 14 que « Dans le cas présent aucune infiltration n’a été détectée. La température des parois et l’absence d’humidité dans les murs orientent donc très clairement l’explication vers un problème de condensation d’origine intérieure, lui-même lié à une gestion inadéquate de la ventilation ».

Au vu des constats et conclusions de l’expert, le tribunal retient d’emblée que les photos versées en cause par PERSONNE1.) ne sauraient suffire pour remettre en cause les dires de l’expert. En effet, mises à part des légères fissures vissables sur la façade, les photos ne contiennent aucun élément probant quant à un défaut de la chose louée. Or, les mesures de l’expert ont permis de démontrer que les murs sont secs, de sorte qu’il ne saurait y avoir des infiltrations d’eau à travers les fissures invoquées par PERSONNE1.). Il en va de même de la prétendue absence de joints.

A noter encore que durant toute la location, PERSONNE1.) n’a jamais fait part aux bailleurs de la présence d’infiltration d’eau ou de moisissures, ce qui contredit davantage le moyen tiré d’un vice de la chose louée.

En considération de l’ensemble des éléments qui précèdent, dont l’état des lieux d’entrée, l’état des lieux de sortie, les photos annexées à l’état des lieux de sortie, le rapport d’expertise du 3 juin 2024, le complément d’expertise du 10 octobre 2025 ainsi que les éléments apportés à la barre par les parties, le tribunal décide, par réformation du jugement entrepris, que les consorts GROUPE1.) ont rapporté à suffisance de droit la preuve que les moisissures ne sont pas dues à des infiltrations d’eau venant de l’extérieur mais sont imputables au comportement fautif du locataire.

La présence des moisissures dépasse également de loin ce qu’il faut entendre par une usure normale au bout d’environ 8 années de location.

PERSONNE1.) reproche ensuite aux bailleurs de ne pas avoir procédé aux travaux tel que retenus dans la facture SOCIETE1.).

A cet égard, le tribunal rappelle qu’il est de principe que l’absence de preuve du paiement des factures portant sur la réparation de dégâts locatifs, respectivement le fait que les frais de réparations ne sont documentés que par des devis, et non par des factures dûment acquittées, ne porte pas à conséquence. En effet, le paiement des indemnités pour dégâts locatifs imputables ne peut être soumis à l’exécution effective des travaux de réparation. Contraint de restituer les lieux dans l’état dans lequel il les a reçus, le preneur est tenu de réparer par équivalent.

Indépendamment de la question, si les consorts GROUPE1.) ont effectivement fait procéder aux travaux repris dans la facture litigieuse, PERSONNE1.) reste tenu des dégâts locatifs causés.

Aucun élément au dossier ne permet de retenir que la facture susvisée serait surfaite. Il est encore constant en cause que les consorts GROUPE1.) ne réclament pas la partie de la facture concernant la rénovation de la salle de bain.

La facture affiche un montant total de 2.664,15 HTVA, en y retranchant les travaux concernant la salle de bain, il en reste un montant de 2.181,35 euros HTVA, soit 2.552,18 euros TTC.

Les consorts GROUPE1.) versent encore à titre de « frais divers » plusieurs tickets de caisse illisibles en grande partie et dont le tribunal ignore le lien causal avec les moisissures causées par PERSONNE1.), de sorte que la demande en frais divers d’un montant de 382,02 euros est à rejeter en bloc.

Il s’ensuit que la demande des consorts GROUPE1.) en dégâts locatifs est à dire fondée pour le montant 2.552,18 euros TTC.

2. Quant aux frais d’expertise

Les consorts GROUPE1.) demandent à voir condamner PERSONNE1.) montant de 708,44 euros à titre de frais d’expert pour la deuxième expertise. Ce dernier demande à voir déclarer la demande irrecevable pour être constitutive d’une demande nouvelle en instance d’appel.

Aux termes de l’article 592 alinéa 1 er du nouveau code de procédure civile, il ne sera formé en cause d’appel, aucune demande nouvelle, à moins qu’il ne s’agisse de compensation, ou que la demande nouvelle ne soit la défense à l’action principale.

Suivant l’article 592 alinéa 2 du nouveau code de procédure civile « pourront aussi les parties demander des intérêts, arrérages, loyers et autres accessoires échus depuis le jugement de première instance, et les dommages et intérêts pour le préjudice souffert depuis ledit jugement ».

A condition de ne pas modifier les faits de la cause et de ne pas introduire dans le débat de nouveaux éléments de fait, le juge n’excède pas ses pouvoirs lorsqu’il modifie la qualification qu’ont choisie les plaideurs. Il lui appartient d’examiner le litige, au besoin en attribuant aux faits leur véritable qualification juridique. Ainsi l’article 61 du nouveau code de procédure civile impose au juge de trancher le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables ; il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée. (Cour de cassation, 10 mars 2011, n° 18/11)

Force est de constater que les consorts GROUPE1.) ont sollicité devant le premier juge la condamnation de PERSONNE1.) à leur payer les montants de 312,88 euros à titre de frais d’expert. Cette demande a été déclarée recevable par le premier juge et PERSONNE1.) ne remet pas non plus en cause la recevabilité de telle demande.

L’augmentation de la demande est à qualifier de demande additionnelle qui doit présenter un lien suffisant avec les prétentions originaires pour être recevable.

En l’espèce, et au vu du lien étroit avec la demande en remboursement des frais d’expertise telle que formulée en première instance, le tribunal décide que l’actuelle demande des consorts GROUPE1.) en paiement du montant de 708,44 euros n’est pas à qualifier de demande nouvelle prohibée au sens de l’article 592 alinéa 1 er du nouveau code de procédure civile mais bien en tant qu’augmentation de la demande telle que prévue à l’article 592 alinéa 2 du nouveau code de procédure civile.

12 La demande est partant à déclarer recevable.

Les frais de justice comprennent les frais d'expertise (Morel, Traité élémentaire de procédure, n° 692, p.34) et sont à supporter, conformément à l’article 238 du nouveau code de procédure civile, par la partie qui succombe.

Les frais d’expertise étant dûment établis par deux notes d’honoraires émises par le bureau d’expertise ARBEX, il y a lieu de faire à la demande des consorts GROUPE1.) pour la somme de 312,88 (frais relatifs à la première expertise) + 708,44 euros (frais relatifs à la deuxième expertise) = 1.021,32 euros.

3. Quant à l’indemnité d’indisponibilité

Par requête du 20 février 2024 les consorts ont fait convoquer PERSONNE1.) à comparaître devant le juge de paix, siégeant en matière de bail à loyer, pour voir constater la résiliation du contrat de bail au 1 er mars 2022 pour faute grave dans le chef du locataire, sinon subsidiairement pour voir prononcer la résiliation du contrat de bail existant entre parties pour faute grave, pour le voir condamner à déguerpir des lieux loués dans un délai de 8 jours à partir de la notification du jugement et pour le voir condamner au paiement d’une indemnité de procédure de 3.000.- euros.

Le contrat judiciaire se forme sur la demande contenue dans l’acte introductif d’instance.

Aux termes de l’article 53 du nouveau code de procédure civile « L'objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. Ces prétentions sont fixées par l'acte introductif d'instance et par les conclusions en défense. Toutefois l'objet du litige peut être modifié par des demandes incidentes lorsque celles-ci se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant ».

C’est le principe de l’immutabilité du litige.

Les parties ne peuvent modifier leurs conclusions qu’à la condition que le principe de la demande reste le même ; les demandes nouvelles prohibées sont celles qui diffèrent de la demande originaire, inscrite dans l’exploit introductif, par leur objet, par leur cause ou par la qualité des parties.

Une demande est nouvelle lorsqu’elle saisit le juge d’une prétention qui n’était pas déjà soit expressément, soit implicitement, exprimée dans l’acte introductif d’instance. Celui-ci délimite en effet l’étendue du litige en déterminant ses éléments constitutifs, à savoir, les parties, l’objet et la cause. Toute demande présentée en cours d’instance et qui diffère de la demande introductive par l’un de ces trois éléments est par conséquent irrecevable.

En l’espèce, la demande en indemnité d’indisponibilité n’était ni expressément, ni implicitement exprimée dans la requête introductive d’instance. Au contraire, cette demande prend appui sur d’autres faits qu’une demande en résiliation du contrat de bail. Elle diffère de par son objet de la demande initiale et l’on ne saurait considérer qu’elle était virtuellement comprise dans celle-ci.

13 Le fait que les consorts GROUPE1.) disent dans leur requête se « réserver tous autres droits, moyens, dus et actions, à faire valoir en temps et lieux utiles et suivant qu’il appartiendra, et notamment le droit de demander la condamnation de la partie défenderesse au paiement d’éventuels loyers et avances sur charges impayés échus ou à échoir, avec les intérêts légaux tels que de droit » est sans aucune incidence en droit par rapport aux prévisions de l’article 53 du nouveau code de procédure civile et au principe de l’immutabilité du litige.

C’est donc à juste titre que le premier juge a décidé que la demande en indemnité d’indisponibilité est une demande nouvelle et l’a de ce fait déclarée irrecevable.

4. Quant à la caution

Il est constant en cause que PERSONNE1.) a versé en début de bail une garantie locative d’un montant de 2.250.- euros.

A ce sujet, le tribunal rappelle que la garantie locative est une sûreté destinée à permettre au bailleur de se faire payer les sommes dues. Elle est destinée, sauf stipulation contraire au contrat, à assurer au bailleur le recouvrement de toute créance qui peut naître du contrat de bail : défaut de paiement des loyers ou des charges, résolution pour inexécution fautive, dégradations ou dégâts locatifs, indisponibilité des lieux (Le bail à loyer, compte-rendu de jurisprudence par Marianne Harles, P31 n° 2/2001, n° 65).

Ainsi, la garantie locative n’est remboursable ou sujette à restitution qu’après l’expiration du bail et lorsque le preneur a justifié de l’exécution de l’ensemble des obligations couvertes par cette garantie.

Au vu de ce qui précède ci-dessus, PERSONNE1.) reste redevable du montant de 2.552,18 euros à titre de frais de remise en état et du montant de 1.021,32 euros à titre de frais d’expertise.

Après compensation avec la garantie locative et par réformation du jugement entrepris, il échet partant, de condamner PERSONNE1.) de payer aux consorts GROUPE1.) le montant de 2.552,18 + 1.021,32 – 2.250 = 1.323,50 euros à titre de frais de remise en état et de frais d’expertise.

5. Quant aux demandes accessoires

L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir discrétionnaire du juge (Cour de cassation 2 juillet 2015, Arrêt N° 60/15, JTL 2015, N° 42, page 166).

Au vu de l’issue de l’instance d’appel, PERSONNE1.) est à débouter de sa demande en allocation d’une indemnité de procédure, tant, par réformation du jugement entrepris, en ce qui concerne la première instance, que pour ce qui est de la présente instance d’appel.

Par réformation du jugement entrepris, il y a donc lieu de décharger les consorts GROUPE1.) de la condamnation au paiement d’une indemnité de procédure pour la première instance.

14 L’équité commande de ne pas laisser à la charge des consorts GROUPE1.) l’intégralité des frais non compris dans les dépens qu’ils ont dû exposer afin de faire valoir leurs droits en justice. Eu égard aux éléments d’appréciation à la disposition du tribunal, celui-ci évalue, par réformation du jugement entrepris, à la somme unique de 250.- euros l’indemnité de procédure devant leur revenir sur le fondement de l’article 240 du nouveau code de procédure civile pour la première instance et à la somme unique de 350.- euros pour l’instance d’appel.

Aux termes de l’article 238 du nouveau code de procédure civile, toute partie qui succombera sera condamnée aux dépens.

Il échet partant de condamner PERSONNE1.) aux frais et dépens des deux instances.

P A R C E S M O T I F S :

le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, troisième chambre, siégeant en matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel en la forme,

dit l’appel partiellement fondé,

par réformation du jugement entrepris du 4 avril 2025,

dit la demande de PERSONNE2.), PERSONNE3.) et PERSONNE4.) en dégâts locatifs fondée pour le montant de 2.552,18 euros TTC et en déboute pour le surplus,

dit la demande de PERSONNE2.), PERSONNE3.) et PERSONNE4.) en paiement de frais d’expertise fondée pour le montant de 312,88 euros,

décharge PERSONNE2.), PERSONNE3.) et PERSONNE4.) de la condamnation au remboursement de la garantie locative,

décharge PERSONNE2.), PERSONNE3.) et PERSONNE4.) de la condamnation au paiement d’une indemnité de procédure de 450.- euros pour la première instance,

dit la demande de PERSONNE2.), PERSONNE3.) et PERSONNE4.) en indemnité de procédure pour la première instance fondée à hauteur du montant unique de 250.- euros,

confirme le jugement entrepris pour le surplus,

dit l’augmentation de la demande de PERSONNE2.), PERSONNE3.) et PERSONNE4.) en frais d’expertise recevable et fondée pour le montant de 708,44 euros,

15 en conséquence de tout ce qui précède et après compensation avec la caution d’un montant de 2.250.- euros,

condamne en définitive PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.), PERSONNE3.) et PERSONNE4.) le montant de 1.323,50 euros du chef de frais de remise en état et de frais d’expertise,

déboute PERSONNE1.) de sa demande en allocation d’une indemnité de procédure pour l’instance d’appel,

condamne PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.), PERSONNE3.) et PERSONNE4.) la somme unique de 250.- euros à titre d’indemnité de procédure pour la première instance,

condamne PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.), PERSONNE3.) et PERSONNE4.) la somme unique de 350.- euros à titre d’indemnité de procédure pour l’instance d’appel,

condamne PERSONNE1.) aux frais et dépens des deux instances.