Acórdão Tribunal da Relação de Lisboa – Processo 24616/22.5T8LSB.L1-2 – 2025-01-16
Relator: LAURINDA GEMAS. SUMÁRIO (da exclusiva responsabilidade da Relatora – art. 663.º, n.º 7, do CPC) I – O regime da venda de bens onerados consta dos artigos 905.º a 912.º do CC, sendo aplicável quando, conforme expressamente previsto no art. 905.º do CC, o direito transmitido estiver sujeito a alguns ónus ou limitações que excedam os limites normais inerentes aos direitos da mesma categoria, constituindo exemplo dessas limitações as decorrentes da existência de contratos de arrendamento (atenta a transmissão da posição do locador – cf. art. 1057.º do CC – e o regime aplicável a esses contratos). A venda de bens onerados pode ser perspetivada como uma situação de incumprimento (em sentido amplo) das obrigações do vendedor, na modalidade de cumprimento defeituoso, ante o vício de direito existente, sendo conferida proteção legal ao comprador em caso de desconhecimento por parte do mesmo do aludido vício. II – Pretendendo a Autora a condenação da Ré no pagamento de 1.200.000 €, valor correspondente a metade do preço de venda do prédio, invocando o seu desconhecimento das limitações a que estava sujeito, pela existência de dois arrendamentos (um para fim habitacional e outro para fim não habitacional), mas tudo indicando que, quando a Ré declarou que vendia à Autora tal prédio “livre de quaisquer ónus ou encargos” e a Autora declarou que aceitava a venda nos termos exarados, a Autora tinha conhecimento desses arrendamentos, inferindo-se ainda dos factos provados que não deixaria de fazer o negócio pelo preço de 2.400.000 €, sabendo da existência do arrendamento para fim não habitacional, o qual não determinou qualquer desvalorização do prédio, pois o preço havia sido acordado, no contrato promessa, tendo em conta essa concreta limitação, é de concluir que, não se reconduzem as circunstâncias de facto apuradas, quanto a este arrendamento, à previsão do art. 911.º do CC. III – Já quanto ao arrendamento habitacional, justificar-se-ia em tese a aplicação do disposto no art. 911.º do CC, na medida em que, estando previsto no contrato promessa quanto a esse arrendamento que o locado seria entregue livre de pessoas e bens, as circunstâncias de facto apontam para que, se a Autora soubesse que subsistiria a limitação resultante da vigência (por tempo indefinido) do arrendamento habitacional, teria comprado o prédio, mas por um preço inferior. No entanto, resultando dos factos provados que, à data da propositura da ação, o direito de propriedade transmitido não estava já sujeito à limitação atinente ao aludido arrendamento habitacional, tendo sido obtida, com a concordância da Inquilina, a cessação do contrato, de harmonia com o que havia sido posteriormente acordado entre as partes, sem que a sua existência tenha causado qualquer prejuízo à Autora, não se pode considerar verificada uma situação de incumprimento contratual relevante e suscetível de conferir à Autora o direito à redução do preço. IV – Dos artigos 905.º, 906.º, 907.º e 910.º do CC resulta que o legislador tanto admite a via da anulação do contrato, por erro ou dolo, verificados que estejam os requisitos legais da anulabilidade (sendo que nos casos de anulação poderá, concomitantemente, o vendedor incorrer na obrigação de indemnizar o comprador nos termos previstos nos artigos 906.º, n.º 2, 908.º e 909.º do CC), como a via da perfeição/convalescença/sanação da anulabilidade do contrato, mais prevendo que o vendedor se constitui em responsabilidade por não sanar a anulabilidade do contrato, acrescendo a correspondente indemnização àquela que o comprador tenha direito a receber na conformidade dos artigos precedentes, salvo na parte em que o prejuízo foi comum. V – Não basta a mera existência de ónus ou limitações que excedam os limites normais inerentes aos direitos da mesma categoria para que o vendedor incorra em responsabilidade civil, constituindo-se na obrigação de indemnizar o comprador pelos danos causados, sendo indispensável que o vendedor tenha incumprido o seu dever (acessório) de informar o comprador acerca da existência desses ónus ou limitações; e, não tendo havido anulação do contrato, que não cumpra a obrigação de sanar a anulabilidade do contrato. Portanto, a solução a dar ao caso não poderá afrontar o princípio geral da boa fé que deve presidir ao cumprimento dos contratos (cf. artigos 762.º e 334.º do CC), nem as regras imperativas do regime da venda de bens onerados, em que a obrigação de fazer convalescer o contrato tem como pressuposto o desconhecimento pelo comprador, por erro ou dolo, dos ónus ou limitações a que a coisa vendida estava sujeita (cf. artigos 905.º e 907.º do CC). VI – Estando o direito de indemnização por danos decorrentes da venda de coisas oneradas dependente da anulação do contrato ou, pretendendo o comprador manter o contrato, da obrigação de fazer convalescer o contrato, com a expurgação do ónus em prazo a fixar pelo tribunal, ou ainda da redução do preço, não pode deixar de improceder a pretensão indemnizatória da Autora atinente às despesas que teve com o realojamento da sociedade Arrendatária (tendo em vista a realização das obras de restauro profundo do prédio), considerando que não formulou nenhum pedido de anulação, nem nunca requereu a fixação de prazo para expurgação da limitação atinente ao arrendamento para fim não habitacional, e não lhe assiste o direito à redução do preço, resultando dos factos provados que a Autora foi previamente informada dos arrendamentos existentes, tendo concordado (salvo quanto ao arrendamento habitacional) em que, apesar disso, a venda se fizesse pelo preço de 2.400.000 €, pelo que não podia, em boa fé, supor que o arrendamento para fim não habitacional teria cessado aquando da escritura pública de compra e venda, que se realizou precisamente pelo referido preço. VII – Ao deduzir a sua pretensão nos termos em que o fez, a Autora alterou a verdade dos factos e omitiu factos relevantes para a decisão da causa, mormente os atinentes ao conhecimento que tinha da existência dos contratos de arrendamento nos termos previstos no contrato promessa de compra e venda, justificando-se, nas circunstâncias de facto apuradas e tendo em atenção o disposto no art. 27.º, n.º 3, do RCP, condená-la, como litigante de má fé no pagamento de multa, no montante de 10 UC. Quanto à indemnização no valor de 66.058,83 € peticionada, a esse título, pela Ré, alegando ser o “correspondente a 3% do prejuízo que, através da presente ação, a Autora tentou infligir à Ré”, apenas se poderia admitir que a Ré teve/terá despesas com a sua defesa na presente ação e recursos. No entanto, uma vez que a Ré nada reclamou verdadeiramente a esse respeito, desconhecendo-se as condições do mandato forense e sendo certo que poderá receber custas de parte (cf. artigos 529.º e 533.º do CPC e 25.º e 26.º do RCP), não se justifica condenar a Autora no pagamento de tal indemnização.
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Relator: LAURINDA GEMAS. SUMÁRIO (da exclusiva responsabilidade da Relatora – art. 663.º, n.º 7, do CPC) I – O regime da venda de bens onerados consta dos artigos 905.º a 912.º do CC, sendo aplicável quando, conforme expressamente previsto no art. 905.º do CC, o direito transmitido estiver sujeito a alguns ónus ou limitações que excedam os limites normais inerentes aos direitos da mesma categoria, constituindo exemplo dessas limitações as decorrentes da existência de contratos de arrendamento (atenta a transmissão da posição do locador – cf. art. 1057.º do CC – e o regime aplicável a esses contratos). A venda de bens onerados pode ser perspetivada como uma situação de incumprimento (em sentido amplo) das obrigações do vendedor, na modalidade de cumprimento defeituoso, ante o vício de direito existente, sendo conferida proteção legal ao comprador em caso de desconhecimento por parte do mesmo do aludido vício. II – Pretendendo a Autora a condenação da Ré no pagamento de 1.200.000 €, valor correspondente a metade do preço de venda do prédio, invocando o seu desconhecimento das limitações a que estava sujeito, pela existência de dois arrendamentos (um para fim habitacional e outro para fim não habitacional), mas tudo indicando que, quando a Ré declarou que vendia à Autora tal prédio “livre de quaisquer ónus ou encargos” e a Autora declarou que aceitava a venda nos termos exarados, a Autora tinha conhecimento desses arrendamentos, inferindo-se ainda dos factos provados que não deixaria de fazer o negócio pelo preço de 2.400.000 €, sabendo da existência do arrendamento para fim não habitacional, o qual não determinou qualquer desvalorização do prédio, pois o preço havia sido acordado, no contrato promessa, tendo em conta essa concreta limitação, é de concluir que, não se reconduzem as circunstâncias de facto apuradas, quanto a este arrendamento, à previsão do art. 911.º do CC. III – Já quanto ao arrendamento habitacional, justificar-se-ia em tese a aplicação do disposto no art. 911.º do CC, na medida em que, estando previsto no contrato promessa quanto a esse arrendamento que o locado seria entregue livre de pessoas e bens, as circunstâncias de facto apontam para que, se a Autora soubesse que subsistiria a limitação resultante da vigência (por tempo indefinido) do arrendamento habitacional, teria comprado o prédio, mas por um preço inferior. No entanto, resultando dos factos provados que, à data da propositura da ação, o direito de propriedade transmitido não estava já sujeito à limitação atinente ao aludido arrendamento habitacional, tendo sido obtida, com a concordância da Inquilina, a cessação do contrato, de harmonia com o que havia sido posteriormente acordado entre as partes, sem que a sua existência tenha causado qualquer prejuízo à Autora, não se pode considerar verificada uma situação de incumprimento contratual relevante e suscetível de conferir à Autora o direito à redução do preço. IV – Dos artigos 905.º, 906.º, 907.º e 910.º do CC resulta que o legislador tanto admite a via da anulação do contrato, por erro ou dolo, verificados que estejam os requisitos legais da anulabilidade (sendo que nos casos de anulação poderá, concomitantemente, o vendedor incorrer na obrigação de indemnizar o comprador nos termos previstos nos artigos 906.º, n.º 2, 908.º e 909.º do CC), como a via da perfeição/convalescença/sanação da anulabilidade do contrato, mais prevendo que o vendedor se constitui em responsabilidade por não sanar a anulabilidade do contrato, acrescendo a correspondente indemnização àquela que o comprador tenha direito a receber na conformidade dos artigos precedentes, salvo na parte em que o prejuízo foi comum. V – Não basta a mera existência de ónus ou limitações que excedam os limites normais inerentes aos direitos da mesma categoria para que o vendedor incorra em responsabilidade civil, constituindo-se na obrigação de indemnizar o comprador pelos danos causados, sendo indispensável que o vendedor tenha incumprido o seu dever (acessório) de informar o comprador acerca da existência desses ónus ou limitações; e, não tendo havido anulação do contrato, que não cumpra a obrigação de sanar a anulabilidade do contrato. Portanto, a solução a dar ao caso não poderá afrontar o princípio geral da boa fé que deve presidir ao cumprimento dos contratos (cf. artigos 762.º e 334.º do CC), nem as regras imperativas do regime da venda de bens onerados, em que a obrigação de fazer convalescer o contrato tem como pressuposto o desconhecimento pelo comprador, por erro ou dolo, dos ónus ou limitações a que a coisa vendida estava sujeita (cf. artigos 905.º e 907.º do CC). VI – Estando o direito de indemnização por danos decorrentes da venda de coisas oneradas dependente da anulação do contrato ou, pretendendo o comprador manter o contrato, da obrigação de fazer convalescer o contrato, com a expurgação do ónus em prazo a fixar pelo tribunal, ou ainda da redução do preço, não pode deixar de improceder a pretensão indemnizatória da Autora atinente às despesas que teve com o realojamento da sociedade Arrendatária (tendo em vista a realização das obras de restauro profundo do prédio), considerando que não formulou nenhum pedido de anulação, nem nunca requereu a fixação de prazo para expurgação da limitação atinente ao arrendamento para fim não habitacional, e não lhe assiste o direito à redução do preço, resultando dos factos provados que a Autora foi previamente informada dos arrendamentos existentes, tendo concordado (salvo quanto ao arrendamento habitacional) em que, apesar disso, a venda se fizesse pelo preço de 2.400.000 €, pelo que não podia, em boa fé, supor que o arrendamento para fim não habitacional teria cessado aquando da escritura pública de compra e venda, que se realizou precisamente pelo referido preço. VII – Ao deduzir a sua pretensão nos termos em que o fez, a Autora alterou a verdade dos factos e omitiu factos relevantes para a decisão da causa, mormente os atinentes ao conhecimento que tinha da existência dos contratos de arrendamento nos termos previstos no contrato promessa de compra e venda, justificando-se, nas circunstâncias de facto apuradas e tendo em atenção o disposto no art. 27.º, n.º 3, do RCP, condená-la, como litigante de má fé no pagamento de multa, no montante de 10 UC. Quanto à indemnização no valor de 66.058,83 € peticionada, a esse título, pela Ré, alegando ser o “correspondente a 3% do prejuízo que, através da presente ação, a Autora tentou infligir à Ré”, apenas se poderia admitir que a Ré teve/terá despesas com a sua defesa na presente ação e recursos. No entanto, uma vez que a Ré nada reclamou verdadeiramente a esse respeito, desconhecendo-se as condições do mandato forense e sendo certo que poderá receber custas de parte (cf. artigos 529.º e 533.º do CPC e 25.º e 26.º do RCP), não se justifica condenar a Autora no pagamento de tal indemnização.
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