ECLI:NL:GHARL:2025:6993 Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden , 04-11-2025 / 23/3093

Inhoudsindicatie. Wet Woz. Waardevaststelling recreatiewoning.

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Arnhem

nummer BK-ARN 23/3093

uitspraakdatum: 4 november 2025

Uitspraak van de zesde enkelvoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[belanghebbende]
te [woonplaats] (hierna: belanghebbende)

tegen de uitspraak van de Rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank) van 3 november 2023, nummer UTR 22/5397, in het geding tussen belanghebbende en

de heffingsambtenaar van de gemeente Vijfheerenlanden (hierna: de heffingsambtenaar)

1Ontstaan en loop van het geding

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] 816 te [plaats1] (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2021, voor het jaar 2022 vastgesteld op € 151.000. Tegelijk met deze beschikking heeft de heffingsambtenaar voor dat jaar aan belanghebbende een aanslag onroerendezaakbelasting (hierna: OZB) opgelegd.

Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar de eerder vastgestelde waarde verminderd tot € 143.000 en de opgelegde aanslag OZB dienovereenkomstig verminderd.

Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de Rechtbank. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

Belanghebbende heeft voorafgaand aan de zitting een nader stuk ingediend.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 16 juli 2025. Daarbij zijn verschenen en gehoord [naam1] namens belanghebbende, alsmede [naam2] namens de heffingsambtenaar.

2Vaststaande feiten

De woning is een in 1965 gebouwde vrijstaande recreatiewoning met berging (2 stuks), overkapping en tuinhuis. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 48 m2 en ligt op een kavel van 475 m2.

3Geschil

In hoger beroep is in geschil of de waarde van de woning per de waardepeildatum, na vermindering naar aanleiding van het bezwaar, te hoog is vastgesteld. Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend, de heffingsambtenaar ontkennend.

Belanghebbende staat in hoger beroep een waarde voor van € 117.000 en concludeert daarom tot vernietiging van de uitspraken van de Rechtbank en van de heffingsambtenaar.

De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.

4Beoordeling van het geschil

Waarde

De waarde als bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ is de prijs die door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding.

Bewijslast

Belanghebbende heeft de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde van de onroerende zaak gemotiveerd betwist. Daarom rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat die waarde niet te hoog is. Bij beantwoording van de vraag of hij daarin slaagt, zijn niet alleen de bewijsmiddelen die de heffingsambtenaar daartoe aandraagt van belang, maar ook de stukken en stellingen die belanghebbende ter betwisting daarvan aandraagt.

Indien de belanghebbende een beroep doet op feiten en omstandigheden die volgens hem tot een lagere waardering van de onroerende zaak leiden, zoals vervuiling of veroudering, is het aan hem te stellen, en bij betwisting te bewijzen, dat dergelijke feiten en omstandigheden zich hebben voorgedaan. Slaagt de belanghebbende daarin, dan brengt een redelijke verdeling van de bewijslast mee dat de heffingsambtenaar aannemelijk dient te maken dat met die feiten en omstandigheden bij het vaststellen van de waarde voldoende rekening is gehouden.

Slechts indien de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of de belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechter zelf tot een vaststelling in goede justitie van de waarde komen.

Taxatiematrix

Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde wijst de heffingsambtenaar op de in beroep ingebrachte taxatiematrix van WOZ-taxateur [naam2] waarin de waarde is getaxeerd op € 143.000. In deze taxatiematrix zijn drie woningen als vergelijkingsobject gebruikt ter bepaling van de waarde per 1 januari 2021. In deze – onderstaand verkort weergeven – matrix zijn onderstaande vergelijkingsobjecten weergegeven:

Object

Bj

Woning

Perceel

Bijgebouwen

Waarde

Opp.

Per m2

Totaal

Opp.

Per m2

Totaal

[adres1] 816

1965

48 m2

€ 1.014

€ 48.661

475 m2

€ 171

€ 81.225

Tuinhuis € 600

Berging € 11.700

Overkap. € 900

€ 143.000

(01-01-21)

Koopsom

[adres2] 709

1985

56 m2

€ 942

€ 52.750

405 m2

€ 190

€ 76.950

Berging € 5.400

Tuinhuis € 900

Overkap. € 1.500

€ 137.500

(13-11-2020)

Gecorr.:

€ 137.500

[adres3] 721

1976

60 m2

€ 979

€ 58.718

400 m2

€ 191

€ 76.400

Berging € 3.600

Dakkapel € 3.916

€ 147.000

(26-08-2021)

Gecorr.:

€ 142.634

[adres4] 129

1971

80 m2

€ 846

€ 67.644

325 m2

€ 222

€ 72.150

Tuinhuis € 900

€ 145.000

(15-07-2021)

Gecorr.:

€ 140.964

Het Hof is van oordeel dat in het licht van hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd, de heffingsambtenaar erin is geslaagd aannemelijk te maken dat hij de waarde van de onroerende zaak per 1 januari 2021 niet te hoog heeft vastgesteld. Bij de herleiding van de waarde van de woning uit de (gecorrigeerde) verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten, heeft de taxateur, gelet op de in de matrix opgenomen woonoppervlakten, perceeloppervlakten en toegekende KOUDV-factoren, voldoende rekening gehouden met de onderlinge verschillen. Het Hof overweegt hiertoe als volgt.

Het Hof stelt vast dat de door de heffingsambtenaar gehanteerde vergelijkingsobjecten ook door belanghebbende als uitgangspunt voor de waardering worden gehanteerd. Belanghebbende stelt echter dat de woonoppervlakte van [adres2] 709 80 m² is in plaats van 68 m² (56 m² + 12 m² berging). Belanghebbende wijst daarbij op de verkoopbrochure van de makelaar. Volgens hem zijn de gegevens uit de verkoopbrochure betrouwbaar omdat makelaars verantwoordelijk worden gehouden voor de juistheid van deze gegevens. Ook stelt de gemachtigde van belanghebbende de woonoppervlakte aan de hand van de tekening in de verkoopbrochure – voor het Hof onleesbaar – te hebben nagemeten. De uitkomst van zijn berekening kwam overeen met de berekening van de makelaar. Deze berekening heeft de gemachtigde niet in het geding ingebracht; ook ter zitting niet. Ter zitting heeft belanghebbende zijn standpunt voor wat betreft de woonoppervlakte van [adres3] 721 ingetrokken omdat het daarbij gaat om een klein verschil van 1 m² (65 m² volgens belanghebbende en 64 m² (60 m² + 4 m² dakkapel) volgens de heffingsambtenaar).

De heffingsambtenaar heeft ter zitting verklaard dat er in het verleden gewaardeerd werd op basis van de inhoud (m³) van de woning, maar sinds enkele jaren de gebruikersoppervlakte (gbo) in m² uitgangspunt is. In eerste instantie heeft de gemeente daarom alle woningen omgerekend van m³ naar m². Daartoe zijn in 2019 voor alle woningen in de gemeente de kubieke meters omgerekend naar vierkante meters. In totaal gaat het om circa 25.000 objecten. Vervolgens zijn volgens verklaring van de heffingsambtenaar de uitkomsten nagerekend en gecontroleerd aan de hand van de voorhanden zijnde bouwtekeningen. Ook alle onderhavige objecten hebben van dit proces onderdeel uitgemaakt. Dit betekent dat voor alle genoemde objecten in eerste instantie de m³ zijn omgerekend naar m² en vervolgens deze uitkomst handmatig is gecontroleerd.

Het Hof acht de verklaring van de heffingsambtenaar geloofwaardig en ziet geen aanleiding om te twijfelen aan de juistheid van de gebruikersoppervlakte van het vergelijkingsobject [adres2] 709 zoals deze is opgenomen in de taxatiematrix. Belanghebbende heeft zijn standpunten dat de wet van de afnemende meeropbrengst in dit geval anders is of niet werkt en dat de opstal van het vergelijkingsobject [adres4] 129 ten onrechte als zeer matig – Factor ‘2’ voor kwaliteit en onderhoud – wordt gekwalificeerd, terwijl sprake zou zijn van een nette, misschien wat eenvoudige woning, niet nader onderbouwd. Het Hof is gelet op het voorgaande van oordeel dat de heffingsambtenaar – zo wel met als ook zonder het vergelijkingsobject [adres2] 709 – voldoende inzichtelijk heeft gemaakt hoe vanuit de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten de aan de onroerende zaak toegekende waarde is herleid en dat deze gelet op de onderlinge verschillen in een goede waardeverhouding tot die van de vergelijkingsobjecten staat.

Slotsom

Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond.

5Griffierecht en proceskosten

Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten.

6Beslissing

Het Hof:

– bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.

Deze uitspraak is gedaan door mr. T. Tanghe, lid van de zesde enkelvoudige belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. P.W.L. van den Bersselaar als griffier.

De beslissing is op 4 november 2025 in het openbaar uitgesproken.

(P.W.L. van den Bersselaar) (T. Tanghe)

Deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert wordt een afschrift aangetekend per post verzonden.

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad http://www.hogeraad.nl.

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie http://www.hogeraad.nl).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;

2 – ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;

3 – het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.

Voetnoten

1. TK 1992/1993, 22 885, nr. 3, blz. 44.
2. HR 14 oktober 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU4300 (Oostflakkee), r.o. 3.2.
3. HR 3 maart 2023, ECLI:NL:HR:2023:332, r.o. 3.2.
4. HR 12 april 2024, ECLI:NL:HR:2024:571, r.o. 4.2.3.
5. HR 14 oktober 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU4300 (Oostflakkee), r.o. 3.2.